Temat interpretacji

Skutki podatkowe sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku (data wpływu 7 marca 2019 r.), uzupełnionym pismem z dnia 25 kwietnia 2019 r. (data wpływu 29 kwietnia 2019 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 7 marca 2019 r. wpłynął do Organu podatkowego ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego.

Wniosek nie spełniał wymogów określonych w art. 14b § 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.), w związku z powyższym pismem z dnia 16 kwietnia 2019 r., Nr 0113-KDIPT2-2.4011.158.2019.1.KR, wezwano Wnioskodawcę, na podstawie art. 169 § 1 w zw. z art. 14h ustawy Ordynacja podatkowa, do jego uzupełnienia w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Wezwanie wysłane zostało w dniu 17 kwietnia 2019 r. (skutecznie doręczone w dniu 23 kwietnia 2019 r.). W dniu 29 kwietnia 2019 r. (nadano w dniu 25 kwietnia 2019 r.) wpłynęło uzupełnienie wniosku.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny:

W dniu 28 sierpnia 2011 r. Wnioskodawca nabył spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego. Następnie w dniu 9 października 2013 r. zawarł umowę pożyczki z osobą fizyczną, na podstawie której otrzymał kwotę 30 000 zł. Jednocześnie w celu zabezpieczenia wierzytelności z ww. umowy pożyczki Wnioskodawca przeniósł na rzecz pożyczkodawcy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego zakupionego w dniu 28 sierpnia 2011 r. W dniu 28 listopada 2018 r. pożyczkodawca przeniósł z powrotem na Wnioskodawcę spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego w związku z dokonaną przez Wnioskodawcę spłatą pożyczki wraz z odsetkami. W dniu 7 stycznia 2019 r. Wnioskodawca sprzedał spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca wskazał, że dokonał przeniesienia na rzecz pożyczkodawcy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego w dniu 9 października 2013 r. Przeniesienia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego na rzecz pożyczkodawcy, Wnioskodawca dokonał na podstawie umowy przeniesienia własności spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego na zabezpieczenie spłaty pożyczki. Umowę zawarto w formie aktu notarialnego. Z treści umowy wynikało, że pożyczkodawca zobowiązany będzie do powrotnego przeniesienia na rzecz Wnioskodawcy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego po dokonaniu przez Wnioskodawcę spłaty pożyczki.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy w związku ze sprzedażą nieruchomości w 2019 r. Wnioskodawca będzie musiał zapłacić podatek dochodowy?

Zdaniem Wnioskodawcy, zwrotne przeniesienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego na Jego rzecz w dniu 28 listopada 2018 r., w wyniku spłaty pożyczki, nie stanowiło nabycia w rozumieniu przepisu art. 10 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Umowa przeniesienia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego na pożyczkodawcę (przewłaszczenie) na zabezpieczenie stanowi tzw. fiducjarne (powiernicze) przeniesienie własności, polegające na zabezpieczeniu wierzytelności przez przeniesienie na wierzyciela prawa własności i była obwarowana warunkiem zwrotnego jej przeniesienia w przypadku spłaty wierzytelności.

Zasadniczym celem takiej umowy nie jest ostateczne przeniesienie prawa własności na rzecz drugiego podmiotu, lecz wyłącznie zabezpieczenie roszczeń wierzyciela do momentu spłaty wierzytelności.

Wobec powyższego Wnioskodawca uważa, że czynność ta nie miała wpływu na faktyczną datę nabycia prawa własności nieruchomości tj. 28 sierpnia 2011 r.

W związku z powyższym w ocenie Wnioskodawcy, okres 5 lat, o którym mowa w przepisie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. d) ww. ustawy, należy liczyć od końca roku, w którym nabył On pierwotnie spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, tj. od końca 2011 r. Wobec czego pięcioletni termin upłynął z dniem 31 grudnia 2016 r., a zatem zbycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego w 2019 r. na rzecz osoby trzeciej nie będzie stanowiło źródła przychodów w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wnioskodawca uważa, że nie musi zapłacić podatku dochodowego od sprzedaży spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2018 r., poz. 1509, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4. innych rzeczy,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

W świetle powyższego, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub ww. praw majątkowych następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i nie zostaje dokonane w wykonaniu działalności gospodarczej stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zatem stwierdzić należy, że ustalenie daty nabycia nieruchomości i ww. praw majątkowych ma istotne znaczenie dla określenia skutków podatkowych ich odpłatnego zbycia.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że w dniu 28 sierpnia 2011 r. Wnioskodawca nabył spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego. Następnie w dniu 9 października 2013 r. zawarł umowę pożyczki z osobą fizyczną, na podstawie której otrzymał kwotę 30 000 zł. Jednocześnie w celu zabezpieczenia wierzytelności z ww. umowy pożyczki Wnioskodawca przeniósł w dniu 9 października 2013 r. na rzecz pożyczkodawcy ww. spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego na podstawie umowy przeniesienia własności spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego na zabezpieczenie spłaty pożyczki zawartej w formie aktu notarialnego. Z treści umowy wynikało, że pożyczkodawca zobowiązany będzie do powrotnego przeniesienia na rzecz Wnioskodawcy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego po dokonaniu przez Wnioskodawcę spłaty pożyczki. W dniu 28 listopada 2018 r. pożyczkodawca przeniósł z powrotem na Wnioskodawcę spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego w związku z dokonaną przez Wnioskodawcę spłatą pożyczki wraz z odsetkami. W dniu 7 stycznia 2019 r. Wnioskodawca sprzedał spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego.

Stosownie do art. 10 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia na podstawie umowy przewłaszczenia w celu zabezpieczenia wierzytelności, w tym pożyczki lub kredytu do czasu ostatecznego przeniesienia własności przedmiotu umowy.

Wyjaśnić należy, że przewłaszczenie na zabezpieczenie jest umową nienazwaną, a możliwość jej zawarcia wynika, z ogólnej zasady swobody umów zawartej w art. 353¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2018 r., poz. 1025, z późn. zm.). Podstawowym celem tej umowy jest zabezpieczenie wierzytelności przez przeniesienie na wierzyciela własności oznaczonej rzeczy z równoczesnym zobowiązaniem wierzyciela do korzystania z tej rzeczy w sposób oznaczony w umowie i do powrotnego przeniesienia własności na zbywcę po zaspokojeniu zabezpieczonej wierzytelności. Konstrukcja umowy może opierać się na warunku rozwiązującym, po spełnieniu którego własność automatycznie przechodzi na dłużnika lub warunku zawieszającym, gdzie istnieje dopiero zobowiązanie do przeniesienia własności rodzące obowiązek ponownego zawarcia umowy przenoszącej tę własność. Przewłaszczenie na zabezpieczenie może przybrać dwie formy.

W pierwszym wypadku, przewłaszczenie następuje pod warunkiem rozwiązującym i jest ono stosunkiem obligacyjnym, na podstawie którego właściciel przenosi własność rzeczy ruchomej na wierzyciela pod warunkiem, że w razie spłaty przez dłużnika zobowiązań w terminie, umowa o przewłaszczenie ulegnie rozwiązaniu i własność rzeczy przejdzie z mocy prawa z powrotem na dłużnika.

W sytuacji, w której dłużnik nie spełni zobowiązania w terminie, własność rzeczy przechodzi definitywnie i to z mocy prawa na wierzyciela. W tym miejscu należy zaznaczyć, że stosownie do art. 157 § 1 Kodeksu cywilnego własność nieruchomości nie może być przeniesiona pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu.

W drugim przypadku, wierzyciel staje się definitywnym właścicielem rzeczy z chwilą zawarcia umowy, jednocześnie zobowiązując się do przeniesienia jej własności na dłużnika w przypadku spełnienia przez tego ostatniego przyjętych na siebie zobowiązań. W tym wypadku do powrotnego przeniesienia własności konieczne jest złożenie oświadczenia woli o przeniesienie własności.

Z uwagi na to, że nabycie własności nieruchomości przez wierzyciela następuje bezwarunkowo i bezterminowo, zobowiązanie wierzyciela do zwrotnego przeniesienia własności nieruchomości na dłużnika po zaistnieniu określonych przesłanek ma charakter obligacyjny. Własność przechodzi od razu na pożyczkodawcę, z tym że mocą umowy jest on zobowiązany powrotnie przenieść własność na pożyczkobiorcę, poprzez złożenie stosownego oświadczenia woli, gdy ten wykona swoje zobowiązanie z tejże umowy w terminie. W tym stanie rzeczy własność nieruchomości przewłaszczonej zostaje ostatecznie przeniesiona na pożyczkodawcę, mocą jednak umowy obligacyjnej pożyczkodawca zostaje ograniczony w rozporządzaniu tą nieruchomością w zakresie określonym w umowie do upływu terminu spłaty pożyczki oraz zobowiązany do powrotnego przeniesienia własności po wykonaniu zobowiązań z umowy przez pożyczkobiorcę.

Z zacytowanego art. 10 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika natomiast, że przewłaszczenie w celu zabezpieczenia wierzytelności, w tym pożyczki stanowi źródło przychodów, o którym mowa w ust. 1 pkt 8 jedynie w sytuacji, gdy następuje ostateczne przeniesienie własności nieruchomości, a więc gdy podmiot zobowiązany do zwrotu zaciągniętej pożyczki (kredytu) nie wykona ciążącego na nim obowiązku. Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia składnika majątku powstanie tylko wówczas, gdy przedmiot przewłaszczenia w związku z nieuiszczeniem długu definitywnie przejdzie na własność wierzyciela.

Wobec tego powrotne nabycie własności nieruchomości przez pożyczkobiorcę, który spełnił ciążący na nim obowiązek, nie stanowi nabycia w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Jak wskazano w treści wniosku, z uwagi na fakt, że zobowiązanie zostało spłacone, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego zgodnie z konstrukcją przewłaszczenia na zabezpieczenie przeszło na Wnioskodawcę (pożyczkobiorcę).

Zatem, pięcioletni termin, o którym mowa w ww. przepisie, powinien być liczony od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego przez Wnioskodawcę, tj. od końca 2011 r. Tym samym, pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, upłynął z końcem 2016 r.

Mając na uwadze powołane przepisy prawa oraz opisany stan faktyczny stwierdzić należy, że odpłatne zbycie w 2019 r. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego nabytego przez Wnioskodawcę w 2011 r. nie stanowi źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych ze względu na upływ pięcioletniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. b) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W konsekwencji, kwota uzyskana z tejże transakcji nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, a na Wnioskodawcy nie będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu rzeczonej sprzedaży.

Biorąc pod uwagę powyższe stanowisko Wnioskodawcy należy uznać za prawidłowe.

Tutejszy Organ wskazuje, że przedstawiając własne stanowisko w sprawie oceny prawnej zaistniałego stanu faktycznego Wnioskodawca wskazał art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dotyczący odpłatnego zbycia innych rzeczy, niewymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c). Mając na uwadze merytoryczną treść przedmiotowego wniosku, tutejszy Organ przyjął, że Wnioskodawca miał na uwadze treść art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. b) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Podkreślić należy, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku nie prowadzi postępowania dowodowego. Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.), składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu opisu sprawy przedstawionego we wniosku, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Zgodnie z art. 14na § 1 ustawy Ordynacja podatkowa przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;
2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 ustawy Ordynacja podatkowa).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. z 2018 r., poz. 1302, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.

Stanowisko

prawidłowe

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej