Temat interpretacji

Skutki podatkowe sprzedaży udziałów w budynku mieszkalnym.

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 5 sierpnia 2019 r. (data wpływu 7 sierpnia 2019 r.), uzupełnione pismem z dnia 3 października 2019 r. (data wpływu 4 października 2019 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży udziałów w budynku mieszkalnym jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 7 sierpnia 2019 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży udziałów w budynku mieszkalnym.

Z uwagi na stwierdzone we wniosku braki formalne, pismem z dnia 24 września 2019 r. nr 0111-KDIB3-2.4012.485.2019.2.MD i 0115 KDIT2-3.4011.342.2019.1.JG wezwano Wnioskodawcę do ich usunięcia. Wniosek uzupełniono w dniu 4 października 2019 r.

We wniosku i jego uzupełnieniu przedstawiono następujący opis zdarzenia przyszłego.

Wnioskodawca jest właścicielem udziałów (UD) w nieruchomości wspólnej stanowiącej budynek mieszkalny (kamienica) usytuowany na działce gruntowej.

Nieruchomość wspólna objęta jest księgą wieczystą i stanowi jedną nieruchomość budynkową usytuowaną na gruncie.

Udział będący w posiadaniu Wnioskodawcy wynosi ()/100. (Pozostały udział ()/100 jest aktualnie w posiadaniu współwłaściciela będącego osobą prawną - co nie jest przedmiotem niniejszego wniosku).

W przedmiotowej nieruchomości wspólnej, lokale nie zostały wydzielone.

Określenie sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej, zostało zawarte między współwłaścicielami w Umowie X w 2012 roku ujawnionej w powyższej księdze wieczystej, z której wynika między innymi, że Wnioskodawca w ramach posiadanych udziałów w nieruchomości wspólnej otrzymuje do wyłącznego korzystania:

• Budynek frontowy podpiwniczony A i pomieszczenia frontowe na () kondygnacjach naziemnych, piwnicy i poddaszu o pow. około () m&² każde, wcześniej przynależne do budynku A;
• Oficynę tylną () kondygnacyjną wymagającą rozbiórki;
• Garaż znajdujący się w lewej oficynie () przeznaczony do remontu.

Udziały w nieruchomości wspólnej opisanej wyżej zostały nabyte przez Wnioskodawcę, jako osobę fizyczną:

• ()/800 darowizna od matki w 1992 roku,
• ()/800 darowizna od matki w 1999 roku,
• ()/800 zakup od matki w roku 1999 roku,
• ()/100 w drodze sądowego działu spadku przy uwzględnieniu poniesionych nakładów na nieruchomość wspólną na postawie ugody sądowej w 2010 roku,
• ()/100 w drodze zakupu od współwłaściciela w roku 2010.

Wnioskodawca udzielił również następujących odpowiedzi na pytania zawarte:

• w części I wezwania - w zakresie interpretacji przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

a. Czy w nieruchomości, w której udziałowcem jest Wnioskodawca została lub będzie wyodrębniona własność lokali, a jeżeli tak, to jaki jest/będzie ich charakter?

W nieruchomości, w której Wnioskodawca jest udziałowcem, współwłaściciele nie dokonali zniesienia współwłasności przez wyodrębnienie odrębnych własności lokali i nie toczy się w tym przedmiocie żadne postępowanie. Wnioskodawca takiego wyodrębnienia nie planuje.

b. Co rozumie Wnioskodawca pod stwierdzeniem w przedmiotowej nieruchomości wspólnej, lokale nie zostały wydzielone

Wnioskodawca pod stwierdzeniem w przedmiotowej nieruchomości wspólnej, lokale nie zostały wydzielone rozumie, że nieruchomość, pozostaje we współwłasności ułamkowej, natomiast sposób korzystania z niej, reguluje umowa X ujawniona w księdze wieczystej, która w oczywisty sposób nie stanowi wyodrębnienia lokali w rozumieniu ustawy o własności lokali. Oczywistym jest natomiast, że w nieruchomości usytuowane są lokale mieszkalne i użytkowe, pozostające we współwłasności ułamkowej współwłaścicieli.

c. W związku z informacją Wnioskodawcy, wynikającą z zawartej Umowy X na nieruchomości znajduje się garaż (budynek niemieszkalny), proszę o wyjaśnienie jak w związku z powyższym należy rozumieć stwierdzenie, że Wnioskodawca jest właścicielem udziałów w nieruchomości wspólnej stanowiącej budynek mieszkalny usytuowany na działce gruntowej.

Stwierdzenie, że Wnioskodawca jest właścicielem udziałów w nieruchomości wspólnej stanowiącej budynek mieszkalny usytuowany na działce gruntowej, należy rozumieć literalnie tzn., że na działce stoi budynek mieszkalny oznaczony administracyjnymi numerami A i B. Do bryły budynku mieszkalnego dołączony jest (przybudowany) budynek niemieszkalny z przeznaczeniem na garaż, obecnie służący jako kotłownia obsługująca część nieruchomości. Przybudówka ta jest trwale związana z gruntem. Powyższa przybudówka nie stanowi odrębnego budynku, jest częścią budynku - kamienicy.

d. Czy udział będący w posiadaniu Wnioskodawcy wynoszący ()/100, w ramach którego w drodze zawartej Umowy X otrzymał On do wyłącznego korzystania wskazane we wniosku pomieszczenia odzwierciedla posiadany przez niego udział: wartościowo, powierzchniowo lub wg innego klucza, czy też przewyższa posiadany udział?

Udział będący w posiadaniu Wnioskodawcy wynoszący ()/100, w ramach którego w drodze zawartej umowy X otrzymał on do wyłącznego korzystania wskazane we wniosku części nieruchomości, odpowiada wg kryterium powierzchniowego udział ułamkowy.

e. Czy z faktu ujawnienia zawartej przez Wnioskodawcę w 2012 r. Umowy X w księdze wieczystej przedmiotowej nieruchomości wynikają skutki dla ewentualnego nabywcy, jeżeli tak to jakie?

Ujawienie umowy X w księdze wieczystej, nie wywołuje dla nabywcy innego skutku, poza tym, że warunki umowy przechodzą na nabywcę. Podkreślenia jednak wymaga, że warunki umowy X mogą być zmienione albo inną umową, albo orzeczeniem sądu.

f. Kiedy (proszę wskazać rok) Wnioskodawca ma zamiar dokonać zbycia posiadanych udziałów w przedmiotowej nieruchomości?

Zbycia udziałów w nieruchomości Wnioskodawca, zamierza dokonać w ciągu kilku miesięcy, po otrzymaniu indywidualnej interpretacji podatkowej.

• w części II wezwania - w zakresie interpretacji przepisów ustawy o podatku od towarów i usług:

1. Kiedy Wnioskodawca planuje dokonać sprzedaży udziałów w nieruchomości wspólnej?

Zbycia udziałów w nieruchomości Wnioskodawca, zamierza dokonać w ciągu kilku miesięcy, po otrzymaniu indywidualnej interpretacji podatkowej.

2. Czy Wnioskodawcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu udziałów w nieruchomości, która ma być przedmiotem sprzedaży, a jeżeli nie to dlaczego?

Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu udziałów w nieruchomości, która ma być przedmiotem sprzedaży, ze względu na to, że udziały, były nabywane w ramach umów darowizny oraz sądowego działu spadku. Znikomy udział ()/100 został nabyty na podstawie notarialnej umowy kupna sprzedaży między współwłaścicielami, będącymi osobami fizycznymi. Transakcja nie podlegała VAT.

3. Czy ww. udziały obejmują grunt, całą kamienicę wraz ze strychem i piwnicą, oficyną tylną oraz znajdujący się na działce garaż? Jeżeli tak, to należy wskazać: czy znajdujący się na działce garaż stanowi budynek, budowlę lub ich część w myśl ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2017 r., poz. 1332, ze zm.)? Jeżeli garaż stanowi budynek lub budowlę to proszę o podanie symbolu PKOB. Jeśli nie, to jaki jest jego status na gruncie ustawy Prawo budowlane

Udziały w nieruchomości wspólnej obejmują grunt, budynek całej kamienicy wraz ze strychem, piwnicą, oraz garażem stanowiącym część kamienicy (patrz odpowiedź na pytanie I c). Oficyna tylna nie istnieje, ponieważ została rozebrana ze względu na swój zły stan techniczny w roku 2012. Cały budynek kamienicy jest oznaczony kodem PKOB 1122.

4. Czy garaż jest trwale z gruntem związany?

Garaż, pełniący funkcję kotłowni jest częścią budynku kamienicy połączoną jedną wspólną ścianą, jest oczywiście trwale związany z gruntem.

5. Proszę o skonkretyzowanie sposobu wykorzystania garażu, tj. o wskazanie w jaki sposób wykorzystywany był przez Wnioskodawcę garaż od chwili nabycia do chwili obecnej? Czy i kiedy nastąpiło faktyczne użytkowanie garażu?

Budynek określany na potrzeby niniejszego postępowania jako garaż, był wykorzystywany na cele garażowania pojazdu około 20 lat temu, natomiast obecnie pełni funkcję kotłowni.

6. Proszę o jednoznaczne wskazanie, czy były/będą ponoszone do dnia zbycia wydatki na ulepszenie ww. garażu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym stanowiące co najmniej 30% wartości początkowej danego obiektu? Jeżeli tak to proszę podać, w jakim czasie Wnioskodawca ponosił te wydatki (proszę wskazać datę) i czy Wnioskodawca miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od tych wydatków?

Nie były i nie będą ponoszone do dnia zbycia wydatki na część nieruchomości, określonej jako garaż, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiące co najmniej 30% wartości początkowej.

7. Proszę o wyjaśnienie, czy garaż został przyjęty do używania po ewentualnych dokonanych ulepszeniach, tj. czy garaż był w jakikolwiek sposób wykorzystywana przez Wnioskodawcę? i czy od daty pierwszego zajęcia (używania) ww. obiektu po dokonanym ulepszeniu do daty planowanej transakcji upłynie okres krótszy niż 2 lata?

Ponieważ nie były dokonywane ulepszenia, części budynku określonego jako garaż, to nie zachodziła sytuacja przedstawiona w tym pytaniu, tj. wykorzystywania go przez Wnioskodawcę po ulepszeniach. Przedmiotowa część budynku była i jest wykorzystywana nieprzerwanie na różne cele bez ulepszeń.

8. Proszę o skonkretyzowanie sposobu wykorzystania oficyny tylnej, tj. o wskazanie w jaki sposób wykorzystywana była przez Wnioskodawcę oficyna od chwili nabycia do chwili obecnej? Czy i kiedy nastąpiło faktyczne użytkowanie tego obiektu?

Oficyna tylna rozebrana w roku 2012, przed tym terminem była wykorzystywana na cele mieszkaniowe, a w części na cele użytkowe, oficyna nie był ulepszana, dlatego wymagała rozbiórki.

9. Czy oficyna przeznaczona do rozbiórki spełnia definicję budynku wynikającą z art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane, w świetle której budynek to obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach?

Oficyna tylna rozebrana na postawie decyzji administracyjnej w roku 2012, spełniała definicję budynku, wynikającą z art. 3 pkt 2 ustawy Prawa budowlanego. Rozebranie nastąpiło po wejściu w życie umowy X.

10. Czy oficyna zostanie przed sprzedażą z nieruchomości usunięta, rozebrana, wyburzona?

Jak przedstawiono w odpowiedzi na pytanie nr 9, oficyna tylna została rozebrana w roku 2012.

11. Proszę o jednoznaczne wskazanie, czy Wnioskodawca ponosił wydatki na ulepszenie oficyny tylnej, które stanowiły co najmniej 30% ich wartości początkowej? Jeżeli tak to proszę podać w jakim czasie Wnioskodawca ponosił te wydatki i czy Wnioskodawca miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od tych wydatków?

Wnioskodawca nie ponosił wydatków na ulepszenie oficyny tylnej, które stanowiłyby co najmniej 30% ich wartości początkowej.

12. Proszę o wyjaśnienie, czy oficyna tylna została przyjęta do używania po ewentualnych dokonanych ulepszeniach, tj. czy ww. obiekt był w jakikolwiek sposób wykorzystywany przez Wnioskodawcę? i czy od daty pierwszego zajęcia (używania) ww. obiektu po dokonanym ulepszeniu do daty planowanej transakcji upłynie okres krótszy niż 2 lata?

Wnioskodawca nie ponosił wydatków na ulepszenie oficyny tylnej, a zatem nie doszło do sytuacji opisanej w pytaniu, tj. ponieważ nie było [winno być: nie dokonywał] ulepszeń oficyny, nie doszło do sytuacji wykorzystywania oficyny po ulepszeniach.

13. Proszę o skonkretyzowanie sposobu wykorzystania piwnicy, tj. o wskazanie w jaki sposób wykorzystywana była przez Wnioskodawcę piwnica od chwili nabycia do chwili obecnej? Kiedy rozpoczęto faktyczne użytkowanie piwnicy?

Piwnica od czasu nabycia do chwili obecnej pełni funkcje piwnicy, tj. pomocniczego pomieszczenia, służącego wnioskodawcy na jego cele składowania materiałów.

14. Proszę o jednoznaczne wskazanie, czy były/będą ponoszone do dnia zbycia wydatki na ulepszenie ww. piwnicy w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym stanowiące co najmniej 30% wartości początkowej danego obiektu? Jeżeli tak to proszę podać w jakim czasie Wnioskodawca ponosił te wydatki (proszę wskazać datę) i czy Wnioskodawca miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od tych wydatków?

Nie były i nie będą ponoszone do dnia zbycia wydatki na ulepszenie piwnicy w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym stanowiące co najmniej 30% wartości początkowej obiektu.

15. Proszę o wyjaśnienie, czy piwnica została przyjęta do używania po ewentualnych dokonanych ulepszeniach, tj. czy piwnica była w jakikolwiek sposób wykorzystywana przez Wnioskodawcę? i czy od daty pierwszego zajęcia (używania) ww. obiektu po dokonanym ulepszeniu do daty planowanej transakcji upłynie okres krótszy niż 2 lata?

Ponieważ nie były dokonywane ulepszenia to nie zachodziła sytuacja przedstawiona w tym pytaniu.

16. W opisie sprawy podano: Pomieszczenia na piętrze i poddaszu przeznaczone są do generalnego remontu. Przez stan techniczny nie nadają się do użytkowania. W związku z powyższym proszę o jednoznaczne wskazanie:

a. w jaki sposób wykorzystywane były pomieszczenia na piętrze i poddaszu przez Wnioskodawcę od chwili nabycia do chwili obecnej?

Pomieszczenia na piętrze i poddaszu pełniły funkcje mieszkalne do około 2000 roku, od tego czasu stanowią pustostany przez wzgląd na zły stan techniczny.

b. czy Wnioskodawca ponosił wydatki na ulepszenie pomieszczeń na piętrze i poddaszu, które stanowiły co najmniej 30% ich wartości początkowej? Jeżeli tak to proszę podać odrębnie dla każdego pomieszczenia oraz w jakim czasie Wnioskodawca ponosił te wydatki.

Wnioskodawca nie ponosił wydatków na ulepszenie pomieszczeń na piętrze i poddaszu, które stanowiłyby co najmniej 30% ich wartości początkowej.

c. czy ww. pomieszczenia na piętrze i poddaszu zostały przyjęte do używania po dokonanych ulepszeniach, tj. czy pomieszczenia te były w jakikolwiek sposób wykorzystywane przez Wnioskodawcę (do działalności lub na własne cele mieszkaniowe) i czy od daty pierwszego zajęcia (używania) ww. pomieszczeń po dokonanym ulepszeniu do daty planowanej transakcji upłynie okres krótszy niż 2 lata?

Wnioskodawca nie ponosił wydatków na ulepszenie pomieszczeń na piętrze i poddaszu. Ponieważ, nie doszło do ulepszeń, to nie zachodziła sytuacja przedstawiona w tym pytaniu.

17. Czy udziały w nieruchomości opisanej we wniosku były/są wykorzystywane przez Wnioskodawcę wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT?

Udziały w nieruchomości opisanej we wniosku nie były/nie są wykorzystywane przez Wnioskodawcę wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT. W części dotyczącej lokali użytkowych, są wykorzystywane na cele użytkowe z VAT.

18. Proszę o skonkretyzowanie sposobu wykorzystania nieruchomości wspólnej (poza częścią, z której może korzystać Wnioskodawca na podstawie umowy X):

1. w jaki sposób wykorzystywana ona była od chwili nabycia do chwili obecnej?
2. kiedy rozpoczęto faktyczne użytkowanie tej części nieruchomości?
3. czy od daty pierwszego zajęcia (używania) do daty planowanej sprzedaży upłynie okres krótszy niż 2 lata?
4. czy w odniesieniu do ww. części nieruchomości Wnioskodawca ponosił wydatki na ulepszenie tej części nieruchomości, które stanowiły co najmniej 30% jej wartości początkowej? Jeżeli tak to proszę podać w jakim czasie Wnioskodawca ponosił te wydatki.
5. czy ww. część nieruchomości została przyjęta do używania po dokonanych ulepszeniach, tj. czy była ona w jakikolwiek sposób wykorzystywana (do działalności lub na cele mieszkaniowe) i czy od daty pierwszego zajęcia (używania) ww. części nieruchomości po dokonanym ulepszeniu do daty planowanej transakcji upłynie okres krótszy niż 2 lata?

Cała nieruchomość wspólna jest objęta umową X, co czyni bezprzedmiotowymi odpowiedź na pytania wskazane w podpunktach a, b, c, d, e.

W związku z powyższym opisem we wniosku zadano następujące pytania:

1. Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, zgodnie z którym sprzedaż udziałów w nieruchomości wspólnej zwolniona od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług?
2. Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, zgodnie z którym przy sprzedaży udziałów w nieruchomości wspólnej nie powstanie przychód podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?

Niniejsza interpretacja rozstrzyga w zakresie pytania oznaczonego numerem 2 we wniosku. W zakresie pytania o numerze 1 zostanie Wnioskodawcy wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Stanowisko Wnioskodawcy do pytania nr 2.

W ocenie Wnioskodawcy, przychód ze sprzedaży udziałów w nieruchomości wspólnej, nie będzie stanowił przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Opisana w stanie przyszłym sprzedaż udziałów w nieruchomości nie będzie stanowiła przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Przepis art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wskazuje, że do przychodów z działalności gospodarczej nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą m.in. lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu. Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zastrzeżenie ustawodawcy, poczynione w art. 14 ust. 2c miałoby zastosowanie także w wypadku, gdyby lokale składające się na udziały w nieruchomości byłyby środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, ujętymi w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych.

Brak jest podstaw do przyjęcia, że powyższa wykładnia nie odnosi się do udziałów w nieruchomości wspólnej, w której dokonano umownego podziału do korzystania (umowa X).

Do sprzedaży udziałów w części obejmującej lokale mieszkalne miałyby zatem, zdaniem Wnioskodawcy, zastosowanie unormowania zawarte w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wskazujące, że sprzedaż nieruchomości posiadającej status mieszkaniowej (nawet, jeżeli była wykorzystana przy prowadzeniu działalności gospodarczej) po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym dana nieruchomość została nabyta lub wybudowana nie powoduje powstania przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Zgodnie z art. 10 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą udziału w nieruchomości wspólnej.

Z powyższego wynika zatem, że aby przychód uzyskany ze sprzedaży mógł zostać zaliczony do źródła przychodów, określonego wskazanym wyżej przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych spełnione winny zostać, co najmniej dwie podstawowe przesłanki:

1. nieruchomość nie może być przedmiotem odpłatnego zbycia w wykonywaniu działalności gospodarczej (jako przykład można tutaj wskazać przypadek mieszkań wybudowanych i zbywanych przez dewelopera),
2. nieruchomość nie może być nieruchomością niemieszkalną wykorzystywaną w tej działalności.

W przypadku, zatem gdy co najmniej jedna z ww. przestanek nie zostanie spełniona wówczas przychód ze sprzedaży udziałów w nieruchomości wspólnej podlega zaliczeniu do odrębnego źródła przychodów jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), co w niniejszej sprawie nie miałoby miejsca.

Mając zatem na uwadze powyższe, przychody ze sprzedaży udziałów w nieruchomości wspólnej obejmującej lokale mieszkalne nie będą stanowiły przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych od końca roku, w którym nabyto te udziały (w drodze darowizny i zakupu w latach 1992, 1999; w drodze działu spadku i zakupu w roku 2010) upłynął okres dłuższy niż 5 lat, licząc od końca roku, w którym dokonano ich nabycia.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej opisanego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. z 2019 r., poz. 1387, z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do treści art. 10 ust. 1 pkt 3 i pkt 8 cytowanej ustawy odrębnymi źródłami przychodów są m.in.:

• pozarolnicza działalność gospodarcza,
• odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4. innych rzeczy,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Powołany wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, skutkuje powstaniem przychodu. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Z kolei w myśl art. 10 ust. 2 pkt 3 ww. ustawy, przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

Jednak zgodnie z art. 10 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

W myśl art. 14 ust. 1 ww. ustawy za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 1 tej ustawy: przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących:

1. środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,
2. składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1500 zł,
3. składnikami majątku, które ze względu na przewidywany okres używania równy lub krótszy niż rok nie zostały zaliczone do środków trwałych albo wartości niematerialnych i prawnych,
4. składnikami majątku stanowiącymi spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub udział w takim prawie, które zgodnie z art. 22n ust. 3 nie podlegają ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych

wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

Do przychodów, o których mowa w ust. 2 pkt 1, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Przepis art. 30e stosuje się odpowiednio (art. 14 ust. 2c omawianej ustawy podatkowej).

Z treści powołanych regulacji jednoznacznie wynika, że do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą m.in. budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku. W takim przypadku odpowiednie zastosowanie znajdzie przepis art. 30e ustawy o podatku od osób fizycznych, który określa sposób opodatkowania dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a c.

Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą w zakresie wynajmu i zarządzania nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi, czyli m.in. świadczy usług najmu nieruchomości. Z uwagi na fakt, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiuje pojęcia budynku mieszkalnego, należy odwołać się w tym przypadku do rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) (Dz. U. Nr 112, poz. 1316, z późn. zm.). Jak wynika z pkt 2 objaśnień wstępnych Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych, stanowiącej załącznik do rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych budynki mieszkalne są to obiekty budowlane, w których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych. W przypadkach, gdy mniej niż połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest na cele mieszkalne, budynek taki klasyfikowany jest jako niemieszkalny, zgodnie z jego przeznaczeniem.

Jeżeli zatem, przedmiotem odpłatnego zbycia jest budynek mieszkalny, jego część lub udział w takim budynku, lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość lub udział w takim lokalu, grunt lub udział w gruncie albo prawo użytkowania wieczystego gruntu lub udział w takim prawie, związane z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego lub udział w takim prawie oraz prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takim prawie, to wówczas przychody uzyskane z tej umowy sprzedaży nie stanowią przychodu z działalności gospodarczej.

Wnioskodawca jak wskazał w opisie zdarzenia przyszłego jest właścicielem udziałów w nieruchomości w postaci działki, na której posadowiony jest budynek mieszkalny oznaczony administracyjnymi numerami A i B, do bryły budynku mieszkalnego dołączony jest przybudowany budynek niemieszkalny z przeznaczeniem na garaż, obecnie służący jako kotłownia obsługująca część nieruchomości. Przybudówka ta jest trwale związana z gruntem, nie stanowi jednak odrębnego budynku, gdyż jest częścią budynku kamienicy.

Wnioskodawca nabył udziały w tym budynku mieszkalnym (kamienicy) we wskazanych latach w następujący sposób:

• ()/800 darowizna od matki Wnioskodawcy w roku 1992,
• ()/800 darowizna od matki Wnioskodawcy w roku 1999,
• ()/800 zakup od matki Wnioskodawcy w roku 1999,
• ()/100 w drodze sądowego działu spadku na podstawie ugody sądowej w roku 2010,
• ()/100 w drodze zakupu od współwłaściciela w roku 2010.

Sposób korzystania z nieruchomości wspólnej przez Wnioskodawcę i współwłaściciela nieruchomości został zawarty w umowie X zawartej w 2012 r., która została ujawniona w księdze wieczystej przedmiotowej nieruchomości.

Zgodnie z postanowieniami zawartymi w tej umowie Wnioskodawca w ramach posiadanych udziałów otrzymał do wyłącznego korzystania:

• Budynek frontowy podpiwniczony nr A i pomieszczenia frontowe na () kondygnacjach naziemnych, piwnicy i poddaszu o pow. około () m&² każde, wcześniej przynależne do budynku nr B,
• Oficynę tylną () kondygnacyjną wymagającą rozbiórki,
• Garaż znajdujący się w lewej oficynie) przeznaczony do remontu.

W nieruchomości, w której Wnioskodawca jest udziałowcem, współwłaściciele nie dokonali zniesienia współwłasności przez wyodrębnienie odrębnych własności lokali i Wnioskodawca wyodrębnienia takiego nie planuje. Nieruchomość nadal pozostaje we współwłasności ułamkowej, której sposób korzystania przez współwłaścicieli reguluje ww. umowa X. Natomiast w nieruchomości usytuowane są lokale mieszkalne i użytkowe, pozostające we współwłasności ułamkowej.

Mając na względzie powołane przepisy prawne oraz przedstawiony wyżej opis zdarzenia przyszłego, należy stwierdzić, że kwota uzyskana ze sprzedaży posiadanego udziału w budynku mieszkalnym nie będzie stanowiła dla Wnioskodawcy przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej. Wobec tego sprzedaż tę należy zakwalifikować do źródła przychodu określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Natomiast biorąc pod uwagę datę nabycia przez Wnioskodawcę udziałów (tj. od 1992 r. do 2010 r.) w przedmiotowej nieruchomości, to oceniając powstanie obowiązku podatkowego dla najpóźniej dokonanego nabycia udziałów, tj. w 2010 r., stwierdzić należy, że ustawowo określony pięcioletni okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w rozpatrywanej sprawie należy liczyć od końca 2010 r., czyli upłynął on z dniem 31 grudnia 2015 r.

Natomiast Wnioskodawca zamierza dokonać zbycia posiadanych w budynku mieszkalnym udziałów w ciągu kilku miesięcy po otrzymaniu przedmiotowej indywidualnej interpretacji podatkowej, czyli najwcześniej w 2019 r.

W analizowanej sprawie, nie powstanie przychód podlegający opodatkowaniu w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z zamierzonego zbycia udziałów w budynku mieszkalnym, w którym Wnioskodawca korzysta z lokali w myśl zawartej przez współwłaścicieli budynku umowy, wynajmując część z nich na prowadzenie działalności gospodarczej, a pozostałe na cele mieszkaniowe, ponieważ do planowanej sprzedaży udziałów w tym budynku dojdzie po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie.

Reasumując, przychód uzyskany z tytułu planowanej sprzedaży udziałów w nieruchomości, o ile w dniu zbycia będzie stanowiła nadal budynek mieszkalny, z uwagi na upływ ustawowo określonego terminu wskazanego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w ogóle nie będzie podlegał opodatkowaniu.

W związku z tym stanowisko przedstawione we wniosku oceniono jako prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji indywidualnej.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;
2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193, z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. z 2018 r., poz. 1302, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Stanowisko

prawidłowe

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej