Temat interpretacji

Czy sprzedaż budynku podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym? Czy jeśli sprzedaż tego budynku podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym to wartość podatku powinna być naliczona wg formy opodatkowania, jaka była stosowana przy rozliczeniu działalności gospodarczej, czy wg skali podatkowej?

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z dnia 14 października 2019 r. (data wpływu 16 października 2019 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych uzupełnionym w części dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych pismem z dnia 19 listopada 2019 r. (data wpływu 21 listopada 2019 r.) w zakresie opodatkowania zbycia nieruchomości jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 16 października 2019 r. wpłynął do tutejszego organu wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania zbycia nieruchomości. Wniosek nie spełniał wymogów formalnych. Wobec tego pismem z dnia 7 listopada 2019 r., znak 0115-KDIT2-3.4011.471.2019.2.AW wezwano Wnioskodawczynie do jego uzupełnienia. Niniejsze zostało dokonane w dniu 21 listopada 2019 r. (data wpływu).

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

1. Sprzedaż nieruchomości niemieszkalnej.

Od 10 lutego 2004 r. Wnioskodawczyni jest właścicielem nieruchomości budynku niemieszkalnego w miejscowości G, dla której prowadzona jest księga wieczysta. W posiadanie budynku Wnioskodawczyni weszła w wyniku zawarcia umowy majątkowej małżeńskiego podziału majątku wspólnego (akt notarialny).

W latach 2005 2013 w różnych okresach opisywany budynek jako osoba fizyczna Wnioskodawczyni wynajmowała innym podmiotom gospodarczym. Z tego tytułu została płatnikiem podatku VAT i rozliczała amortyzację budynku.

Po zakończeniu najmu, od dnia 18 listopada 2013 r. Wnioskodawczyni rozpoczęła działalność jako spółka F. Spółka cywilna, G.K., A.Z. Na rzecz spółki wniosła m.in. budynek w G. Działalność spółki została zakończona z dniem 31 grudnia 2014 r., przy czym z dniem 15 grudnia 2014 r. w budynku opisanym powyżej Wnioskodawczyni rozpoczęła działalność w ramach jednoosobowej działalności gospodarczej i w okresie prowadzenia działalności dokonywała odpisów amortyzacyjnych tego budynku.

Działalność gospodarczą Wnioskodawczyni zakończyła z dniem 22 grudnia 2016 r. i od tego czasu nieruchomość w różnych okresach (grudzień 2016 r. lipiec 2017 r., listopad 2018 r. lipiec 2019 r.) wynajmowała jako osoba fizyczna, a za okres najmu wystawiała faktury z naliczonym podatkiem VAT oraz składała deklaracje VAT jako osoba fizyczna.

Od dnia 1 sierpnia 2019 r. budynek nie jest wynajmowany. Aktualnie Wnioskodawczyni składa deklarację zerową. W najbliższym czasie Wnioskodawczyni planuje sprzedaż tej nieruchomości. Na przestrzeni ostatnich 9 lat Wnioskodawczyni nie przeprowadzała remontu ani modernizacji budynku, którego wartość przekraczałaby 30% wartości budynku.

2. Zapłata podatku dochodowego od sprzedaży nieruchomości niemieszkalnej.

Drugie zdarzenie przyszłe dotyczy nieruchomości opisanej w punkcie 1 i podatku dochodowego, jaki Wnioskodawczyni powinna zapłacić po dokonaniu transakcji sprzedaży. W trakcie prowadzenia działalności gospodarczej (jednoosobowej) w latach 2015 2016 Wnioskodawczyni rozliczała się w formie podatku liniowego. W całym okresie prowadzenia działalności Wnioskodawczyni była także zatrudniona na umowę o pracę i rozliczała się zgodnie ze skalą podatkową na zasadach ogólnych.

Najem budynku (listopad 2018 r. lipiec 2019 r.) Wnioskodawczyni rozliczała ryczałtem 8.5%.

Sprzedaż nieruchomości Wnioskodawczyni planuje jeszcze w tym roku, tj. 2019 lub w roku 2020.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawczyni podała ponadto:

1. Wnioskodawczyni przewiduje sprzedać nieruchomość jeszcze w grudniu 2019 r. lub pierwszym kwartale roku 2020.
2. Nieruchomość niemieszkalna, o której mowa we wniosku, została wycofana z działalności gospodarczej 22 grudnia 2016 r., w tym dniu została zamknięta działalność gospodarcza.
3. Nieruchomość niemieszkalna, o której mowa we wniosku, pozostała na dzień likwidacji prowadzonej samodzielnie działalności gospodarczej.
4. Używany przez Wnioskodawczynię w opisie stanu faktycznego zwrot: wynajmowałam jako osoba fizyczna oznacza, że nie wynajmowała nieruchomości niemieszkalnej w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, natomiast wynajmowała budynek jako osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej, co potwierdza wpis w CEIDG zamknięcie działalności gospodarczej.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

1. Czy przy dokonywaniu transakcji sprzedaży budynku opisanego w części G pole 74 pkt 1 podlega zwolnieniu z naliczenia podatkiem VAT na podstawie ustawy o podatku od towarów i usług? Czy przy sprzedaży tej nieruchomości należy naliczyć podatek VAT, jeśli nie, to czy należy wystawić fakturę VAT zwolniony z VAT?
2. Czy sprzedaż budynku opisanego w części G pole 74 pkt 1 podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym? Czy jeśli sprzedaż tego budynku podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym to wartość podatku powinna być naliczona wg formy opodatkowania, jaka była stosowana przy rozliczeniu działalności gospodarczej, czy wg skali podatkowej?

Niniejsza interpretacja indywidualna stanowi rozstrzygnięcie w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych. W zakresie podatku od towarów i usług zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zdaniem Wnioskodawczyni w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych na podstawie przepisów ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych art. 14 ust. 3 pkt 12 sprzedaż budynku opisanego w części G pole 74 pkt 1 podlega opodatkowaniu wg formy jaka była stosowana przy rozliczeniu działalności, tj. podatek liniowy.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2019 r., poz. 1387 z późn. zm.) wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do przepisów tej ustawy odrębnymi źródłami przychodów są określone w art. 10 ust. 1:

• pkt 3 pozarolnicza działalność gospodarcza,

• pkt 8 odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4. innych rzeczy,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

W myśl art. 10 ust. 2 pkt 3 ww. ustawy przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

Z powyższych uregulowań wynika zatem, że aby przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości mógł zostać zaliczony do źródła przychodów, określonego wyżej wskazanym przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, spełnione winny zostać, co najmniej dwie podstawowe przesłanki:

• nieruchomość nie może być przedmiotem odpłatnego zbycia w wykonywaniu działalności gospodarczej,
• nieruchomość nie może być nieruchomością wymienioną w art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy, z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych.

Zgodnie natomiast z art. 14 ust. 1 ww. ustawy, za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

W art. 14 ust. 2 omawianej ustawy podatkowej wymienione zostały szczególne kategorie przychodów, które w przypadku uzyskania ich przez podatnika stanowią przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej. Takimi przychodami są m.in. przychody uzyskane z odpłatnego zbycia składników majątku będących środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych (art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a).

Jednocześnie, zgodnie z treścią art. 14 ust. 2 pkt 17 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku pozostałych na dzień likwidacji działalności gospodarczej lub działów specjalnych produkcji rolnej, prowadzonych samodzielnie. Przy czym w myśl art. 14 ust. 3 pkt 12 lit. a) ww. ustawy, do przychodów, o których mowa w ust. 1 i 2, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia składników majątku pozostałych na dzień likwidacji prowadzonej samodzielnie działalności gospodarczej lub prowadzonych samodzielnie działów specjalnych produkcji rolnej jeżeli od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym nastąpiła likwidacja: prowadzonej samodzielnie działalności gospodarczej, prowadzonych samodzielnie działów specjalnych produkcji rolnej, spółki niebędącej osobą prawną lub nastąpiło wystąpienie wspólnika z takiej spółki, do dnia ich odpłatnego zbycia upłynęło sześć lat i odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej lub działów specjalnych produkcji rolnej.

Jak wynika z treści przytoczonych przepisów, środki uzyskane ze sprzedaży składników majątku wykorzystywanych w działalności gospodarczej, pozostałych na dzień likwidacji działalności gospodarczej prowadzonej samodzielnie, stanowią przychód z działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 14 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, chyba że od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym nastąpiła likwidacja działalności gospodarczej prowadzonej samodzielnie do dnia ich odpłatnego zbycia upłynęło sześć lat i odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika m.in, że Wnioskodawczyni wykorzystywała w ramach samodzielnie prowadzonej działalności gospodarczej nieruchomość niemieszkalną w okresie od dnia 15 grudnia 2014 r. do dnia 22 grudnia 2016 r. i w okresie prowadzenia działalności dokonywała odpisów amortyzacyjnych tego budynku. W dniu 22 grudnia 2016 r. Wnioskodawczyni zakończyła prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej. Nieruchomość ta została wycofana z działalności gospodarczej 22 grudnia 2016 r. w związku z zamknięciem działalności gospodarczej (pozostała na dzień likwidacji działalności gospodarczej prowadzonej samodzielnie).

W odniesieniu do powyższego należy wskazać, że w związku ze sprzedażą opisanej we wniosku nieruchomości z uwagi na fakt jej sprzedaży przed upływem 6 lat, licząc od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu likwidacji działalności gospodarczej po stronie Wnioskodawczyni powstanie przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, co wynika z art. 14 ust. 3 pkt 12 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Bez znaczenia w niniejszej sprawie pozostaje okoliczność, że po zaprzestaniu wykorzystywania nieruchomości w działalności gospodarczej była ona wynajmowana w ramach tzw. najmu prywatnego. Istotne jest bowiem, że sprzedaż nieruchomości nastąpi przed upływem 6 lat, licząc od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym zakończono działalność gospodarczą.

Zasady ustalania dochodu ze sprzedaży składników majątku pozostałych po likwidacji działalności gospodarczej wynikają z art. 24 ust. 3b ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W myśl tego przepisu, dochodem z odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 17 lit. a, jest różnica między przychodem z odpłatnego zbycia a wydatkami na nabycie zbywanych składników, niezaliczonych do kosztów uzyskania przychodów w jakiejkolwiek formie. Ustalony w ten sposób dochód należy opodatkować na zasadach stosowanych w trakcie prowadzonej wcześniej działalności gospodarczej (przy założeniu, że w dniu sprzedaży podatnik nie prowadzi nowej działalności).

Wobec tego, skoro w roku likwidacji działalności gospodarczej Wnioskodawczyni korzystała z opodatkowania podatkiem liniowym, na takich samych zasadach powinna rozliczyć podatek od dochodu z odpłatnego zbycia omawianej nieruchomości.

Reasumując, sprzedaż wskazanej we wniosku nieruchomości, która nastąpi przed upływem 6 lat, licząc od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu likwidacji działalności gospodarczej, skutkuje powstaniem po stronie Wnioskodawczyni przychodu z działalności gospodarczej i podlega opodatkowaniu zgodnie ze stosowaną przez nią bezpośrednio przed zakończeniem działalności gospodarczej formą opodatkowania.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;
2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193, z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. z 2018 r., poz. 1302, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Stanowisko

prawidłowe

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej