Temat interpretacji

skutki podatkowe zniesienia współwłasności nieruchomości

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z dnia 10 listopada 2018 r. (data wpływu 14 listopada 2018 r.), uzupełnionym pismem z dnia 15 stycznia 2019 r. (data wpływu 18 stycznia 2019 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych zniesienia współwłasności nieruchomości jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 14 listopada 2018 r. wpłynął do Organu podatkowego ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych, podatku od czynności cywilnoprawnych oraz podatku od spadków i darowizn w zakresie skutków podatkowych zniesienia współwłasności nieruchomości.

Wniosek nie spełniał wymogów określonych w art. 14b § 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.), w związku z powyższym pismem z dnia 4 stycznia 2019 r., Nr 0113-KDIPT2-2.4011.556.2018.1.KK, 0111-KDIB2-2.4014.255.2018.3.MZ, 0111-KDIB2-2.4015.124.2018.3.MZ, wezwano Wnioskodawczynię, na podstawie art. 169 § 1 i § 2 w zw. z art. 14h ustawy Ordynacja podatkowa, do jego uzupełnienia w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Wezwanie wysłane zostało w dniu 4 stycznia 2019 r. (skutecznie doręczone w dniu 11 stycznia 2019 r.). W dniu 18 stycznia 2019 r. (nadano w dniu 17 stycznia 2019 r.) wpłynęło uzupełnienie wniosku z dnia 15 stycznia 2019 r.

We wniosku i jego uzupełnieniu przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawczyni wraz z partnerem w dniu 7 lipca 2017 r. zakupiła na własność, na podstawie aktu notarialnego, mieszkanie (nieruchomość). Lokal mieszkalny o powierzchni użytkowej 55,80 m² należy do Zespołu Wspólnot Mieszkaniowych. W chwili nabycia tego lokalu i w dniu złożenia wniosku Wnioskodawczyni i Jej partner są stanu wolnego, nie są ze sobą spokrewnieni, nie pozostają w związku małżeńskim i są zaliczani do tzw. III grupy podatkowej w rozumieniu ustawy o podatku od spadków i darowizn. Wnioskodawczyni wraz z partnerem posiadają równy udział we współwłasności lokalu, każde z nich jest właścicielem połowy mieszkania.

Na zakup mieszkania został zaciągnięty solidarnie kredyt bankowy w wysokości 154 400 zł przez Wnioskodawczynię i partnera oraz wnieśli Oni swój udział własny w równej części po 19 300 zł. Na zabezpieczenie wierzytelności banku z tytułu zwrotu kredytu, odsetek, prowizji oraz opłat i innych należności przewidzianych i określonych w umowie kredytu, Wnioskodawczyni z partnerem ustanowili, jako współwłaściciele, hipotekę umowną do kwoty 231 600 zł na całym mieszkaniu, która to hipoteka wpisana jest do chwili obecnej w niezmiennej kwocie w dziale IV księgi wieczystej prowadzonej dla nabytego lokalu mieszkalnego. Księga wieczysta żadnych innych obciążeń nie wykazuje. Do dnia złożenia wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej kredyt został spłacony tylko w nieznacznej części. Kredyt został udzielony na 27 lat licząc od dnia zakupu mieszkania.

Obecnie Wnioskodawczyni i Jej partner planują rozstanie się i jedno z partnerów chce, by całe mieszkanie stało się wyłącznie jego własnością. W tym celu, Wnioskodawczyni i partner, będący współwłaścicielami przedmiotowego lokalu mieszkalnego w udziałach 1/2 części, chcą dokonać w miesiącu marcu 2019 r. czynności polegającej na zniesieniu współwłasności przedmiotowego lokalu mieszkalnego w taki sposób, że partner Wnioskodawczyni nabędzie cały przedmiotowy lokal mieszkalny na wyłączną własność bez jakichkolwiek spłat i dopłat na Jej rzecz. Jednocześnie Wnioskodawczyni przeniesie na rzecz partnera przysługujący Jej udział 1/2 w lokalu i nie otrzyma Ona z tego tytułu żadnego pieniężnego wynagrodzenia. Partner Wnioskodawczyni nabędzie prawo do całego mieszkania. W akcie notarialnym obejmującym umowę zniesienia współwłasności, partner w zamian za takie zniesienie współwłasności, zobowiąże się do przejęcia przez niego całości zaciągniętego pierwotnie przez obie strony kredytu hipotecznego. Ponadto, partner oświadczy, że będzie spłacał cały kredyt sam i nie będzie z tego tytułu żądał od Wnioskodawczyni żadnych spłat, jako od dłużnika solidarnego, zwalniając w ten sposób Wnioskodawczynię ze spłacenia kredytu i z ewentualnego zwrotu na rzecz partnera spłaconego przez niego kredytu, czyli nigdy nie zażąda od Wnioskodawczyni zwrotu spłaconego kredytu w części jaka przydałaby na przysługujący Jej udział 1/2. Zniesienie współwłasności nastąpi więc w zamian za zwolnienie z długu. Między Wnioskodawczynią, a partnerem nie nastąpi żaden przepływ środków pieniężnych.

Na etapie sporządzenia umowy zniesienia współwłasności, brak będzie zgody Banku wierzyciela hipotecznego na takie zwolnienie z długu, który zgodnie z oświadczeniem stron, wyrazi taką zgodę dopiero po sporządzonym akcie notarialnym zniesienia współwłasności i wypisze Wnioskodawczynię z umowy kredytowej. W efekcie czego, faktycznym i jedynym zobowiązanym z tytułu umowy kredytowej zaciągniętej pierwotnie przez obie strony pozostanie partner Wnioskodawczyni. Zawarta między współwłaścicielami umowa zniesienia współwłasności lokalu mieszkalnego będzie miała charakter nieodpłatny (nieodpłatne zniesienie współwłasności). Zamiarem stron ma być nabycie (przejęcie) przez partnera całości lokalu mieszkalnego wraz z jego obciążeniem w postaci hipoteki, co nastąpić ma na podstawie aktu notarialnego umowy nieodpłatnego zniesienia współwłasności, tj. bez spłat i dopłat na rzecz którejkolwiek ze stron. Na mocy tej umowy, partner Wnioskodawczyni stanie się wyłącznym właścicielem przedmiotowego lokalu obciążonego hipoteką, uprzednio wpisaną do kwoty 231 600 zł, nie zapłaci z tego tytułu na rzecz Wnioskodawczyni żadnego wynagrodzenia. W wyniku przejęcia na mocy umowy notarialnej nieodpłatnego zniesienia współwłasności całego lokalu przez partnera, Bank wierzyciel hipoteczny już po tej umowie, zwolni Wnioskodawczynię z długu, a jedynym zobowiązanym wobec Banku pozostanie Jej partner.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

Czy w związku z zawarciem umowy pomiędzy partnerami, mocą której Wnioskodawczyni przeniesie prawo współwłasności na swojego partnera (nieodpłatne zniesienie współwłasności), będzie Ona zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych w związku ze zniesieniem współwłasności nieruchomości?

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytanie Nr 1 dotyczące podatku dochodowego od osób fizycznych. W zakresie odpowiedzi na pytania Nr 2 i Nr 3 dotyczące podatku od spadków i darowizn oraz podatku od czynności cywilnoprawnych, zostaną wydane odrębne rozstrzygnięcia.

Zdaniem Wnioskodawczyni (odnośnie pytania nr 1), ostatecznie sformułowanym w uzupełnieniu wniosku, zniesienie współwłasności nieruchomości nabytej rok temu pomiędzy byłymi partnerami, bez spłat i dopłat w drodze umowy o zniesienie współwłasności, nie będzie podlegało podatkowi dochodowemu od osób fizycznych i Wnioskodawczyni nie będzie zobowiązana do jego zapłaty.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2018 r., poz. 1509, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do treści art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

&‒ jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przytoczony przepis formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana z tego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Wobec powyższego, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma moment i sposób ich nabycia.

Z treści wniosku wynika, że w dniu 7 lipca 2017 r. Wnioskodawczyni wraz z partnerem zakupiła na własność, na podstawie aktu notarialnego, mieszkanie (nieruchomość). Lokal mieszkalny o powierzchni użytkowej 55,80 m², należy do Zespołu Wspólnot Mieszkaniowych. W chwili nabycia tego lokalu i w momencie złożenia wniosku, Wnioskodawczyni i Jej partner są stanu wolnego, nie są ze sobą spokrewnieni, nie pozostają w związku małżeńskim. Wnioskodawczyni wraz z partnerem posiadają równy udział we współwłasności lokalu, każde z nich jest właścicielem połowy mieszkania.

Na zakup mieszkania został zaciągnięty solidarnie kredyt bankowy w wysokości 154 400 zł przez Wnioskodawczynię i partnera oraz wnieśli Oni swój udział własny w równej części po 19 300 zł. Na zabezpieczenie wierzytelności banku z tytułu zwrotu kredytu, odsetek, prowizji oraz opłat i innych należności przewidzianych i określonych w umowie kredytu, Wnioskodawczyni z partnerem ustanowili, jako współwłaściciele, hipotekę umowną do kwoty 231 600 zł na całym mieszkaniu, która to hipoteka wpisana jest do chwili obecnej w niezmiennej kwocie w dziale IV księgi wieczystej prowadzonej dla nabytego lokalu mieszkalnego. Księga wieczysta żadnych innych obciążeń nie wykazuje. Kredyt został udzielony na 27 lat licząc od dnia zakupu mieszkania i do dnia złożenia wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej kredyt został spłacony tylko w nieznacznej części.

Obecnie Wnioskodawczyni i Jej partner planują rozstanie się i jedno z partnerów chce, by całe mieszkanie stało się wyłącznie jego własnością. W tym celu, Wnioskodawczyni i Jej partner, będący współwłaścicielami przedmiotowego lokalu mieszkalnego w udziałach 1/2 części, chcą dokonać w miesiącu marcu 2019 r. czynności polegającej na zniesieniu współwłasności przedmiotowego lokalu mieszkalnego w taki sposób, że partner Wnioskodawczyni nabędzie cały przedmiotowy lokal mieszkalny na wyłączną własność, bez jakichkolwiek spłat i dopłat na Jej rzecz. Jednocześnie Wnioskodawczyni przeniesie na rzecz partnera przysługujący Jej udział 1/2 w lokalu i nie otrzyma Ona z tego tytułu żadnego pieniężnego wynagrodzenia. W akcie notarialnym obejmującym umowę zniesienia współwłasności, partner w zamian za takie zniesienie współwłasności, zobowiąże się do przejęcia przez niego całości zaciągniętego pierwotnie przez obie strony kredytu hipotecznego. Ponadto, partner oświadczy, że będzie spłacał cały kredyt sam i nie będzie z tego tytułu żądał od Wnioskodawczyni żadnych spłat, jako od dłużnika solidarnego, zwalniając w ten sposób Wnioskodawczynię ze spłacenia kredytu i z ewentualnego zwrotu na rzecz partnera spłaconego przez niego kredytu. Zniesienie współwłasności nastąpi więc w zamian za zwolnienie z długu i między Wnioskodawczynię, a partnerem nie nastąpi żaden przepływ środków pieniężnych.

Na etapie sporządzenia umowy zniesienia współwłasności, brak będzie zgody Banku wierzyciela hipotecznego na takie zwolnienie z długu, który zgodnie z oświadczeniem stron, wyrazi taką zgodę dopiero po sporządzonym akcie notarialnym zniesienia współwłasności i wypisze Wnioskodawczynię z umowy kredytowej. W efekcie czego, faktycznym i jedynym zobowiązanym z tytułu umowy kredytowej zaciągniętej pierwotnie przez obie strony pozostanie partner Wnioskodawczyni. Zawarta między współwłaścicielami umowa zniesienia współwłasności lokalu mieszkalnego będzie miała charakter nieodpłatny (nieodpłatne zniesienie współwłasności). Zamiarem stron ma być nabycie (przejęcie) przez partnera całości lokalu mieszkalnego wraz z jego obciążeniem w postaci hipoteki, co nastąpić ma na podstawie aktu notarialnego umowy nieodpłatnego zniesienia współwłasności, tj. bez spłat i dopłat na rzecz którejkolwiek ze stron. Na mocy tej umowy partner Wnioskodawczyni stanie się wyłącznym właścicielem przedmiotowego lokalu obciążonego hipoteką, uprzednio wpisaną do kwoty 231 600 zł, nie zapłaci z tego tytułu na rzecz Wnioskodawczyni żadnego wynagrodzenia.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych, jak również inne akty prawne nie zawierają definicji odpłatnego zbycia rzeczy lub praw. W celu ustalenia znaczenia tych terminów, należy więc posłużyć się wykładnią językową. Do stwierdzenia powstania przychodu warunkiem koniecznym jest uzyskanie przysporzenia majątkowego. Podstawową formą odpłatnego zbycia będzie sprzedaż oraz zamiana. Zgodnie z zasadą swobody umów, odpłatne zbycie może nastąpić także w innej formie. Zaznaczyć należy, że cena odpłatnego zbycia wyrażona w umowie nie musi być wyrażona w pieniądzu (wartościach pieniężnych). Nie jest bowiem wykluczone, że zapłatą za przeniesienie własności rzeczy lub przeniesienie praw będzie inna forma przysporzenia majątkowego (A. Bartosiewicz, R. Kubacki, Podatek dochodowy od osób fizycznych. Komentarz, Lex, 2010, wyd. II). Tym samym, wynagrodzenie można określić nie tylko w pieniądzu, ale także poprzez inne określenie jego wartości, np. zwolnienie z długu, czy potrącenie wzajemnych wymagalnych wierzytelności. Zatem, pod pojęciem odpłatne zbycie należy rozumieć nie tylko sprzedaż, ale każdą czynność prawną, w wyniku której dochodzi do przeniesienia prawa własności nieruchomości, jej części lub udziału w niej za odpłatnością (niekoniecznie w formie gotówkowej), a więc co do zasady również odpłatne zniesienie współwłasności.

Potwierdzeniem powyższych spostrzeżeń jest wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 28 czerwca 2000 r., sygn. akt SA/Gd 2258/95, w którym wywiedziono, że: zapłatę ceny sprzedaży można wyrazić nie tylko w pieniądzu, lecz również poprzez inne określenie jej wartości, w tym m.in. przez zwolnienie z długu, czy też potrącenie wymagalnych wierzytelności. Taki sposób rozliczenia się sprzedającego i kupującego nie pozbawia zawartej umowy tego elementu, jakim jest określenie ceny sprzedaży. Podobnie stwierdził również Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy w wyroku z dnia 11 sierpnia 2009 r., sygn. akt I SA/Bd 133/09, który orzekł, że odpłatnością może być także zwolnienie nabywcy z długu.

Instytucję zmiany dłużnika (w tym przejęcia długu) regulują przepisy Księgi III, Tytułu IX, Działu II ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2018 r., poz. 1025, z późn. zm.).

Zgodnie z art. 519 § 1 Kodeksu cywilnego, osoba trzecia może wstąpić na miejsce dłużnika, który zostaje z długu zwolniony (przejęcie długu). Zgodnie z § 2 tego przepisu, przejęcie długu może nastąpić:

• przez umowę między wierzycielem a osobą trzecią za zgodą dłużnika; oświadczenie dłużnika może być złożone którejkolwiek ze stron;

• przez umowę między dłużnikiem a osobą trzecią za zgodą wierzyciela; oświadczenie wierzyciela może być złożone którejkolwiek ze stron; jest ono bezskuteczne, jeżeli wierzyciel nie wiedział, że osoba przejmująca dług jest niewypłacalna.

Jak stanowi art. 521 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli skuteczność umowy o przejęcie długu zależy od zgody dłużnika, a dłużnik zgody odmówił, umowę uważa się za niezawartą. Jeżeli skuteczność umowy o przejęcie długu zależy od zgody wierzyciela, a wierzyciel zgody odmówił, strona, która według umowy miała przejąć dług, jest odpowiedzialna względem dłużnika za to, że wierzyciel nie będzie od niego żądał spełnienia świadczenia. (art. 521 § 2 Kodeksu cywilnego).

Podkreślenia wymaga fakt, że charakterystyczną cechą odpłatnego zbycia jest ekwiwalentność świadczeń stron, przy czym świadczenia stron względem siebie nie muszą mieć tego samego wymiaru ekonomicznego, ustalanego według kryteriów obiektywnych. Wskazać należy, że odpłatne czynności prawne charakteryzują się tym, że każda ze stron uzyskuje jakąś korzyść majątkową (niekoniecznie w postaci pieniężnej). Cechą umów odpłatnych jest to, że świadczenie jednej strony umowy znajduje swój odpowiednik w świadczeniu drugiej strony. Jest to sytuacja, gdy każda ze stron umowy uzyskuje ekwiwalent (równoważnik) dla świadczenia własnego. Nie dochodzi więc w takim przypadku do sytuacji, gdy tylko jedna ze stron odnosi korzyść z dokonanego świadczenia, a świadczenie zbywcy nie odbywa się kosztem uszczuplenia własnego majątku. Istotą odpłatnego zbycia jest to, że zbywca dokonując przysporzenia nie czyni tego kosztem własnego majątku, albowiem uzyskuje ekwiwalentne świadczenie, posiadające określony wymiar materialny, przejawiający się w zwolnieniu ze długu.

W rozpatrywanej sprawie, przeniesienie udziału we współwłasności lokalu mieszkalnego w związku ze zniesieniem współwłasności na drugiego współwłaściciela w zamian za zwolnienie i przejęcie długu, będzie więc odpłatnym zbyciem tego udziału (odpłatnym zniesieniem współwłasności), natomiast dla osoby, która w zamian za otrzymany udział z tego długu zwalnia, jest nabyciem tego udziału. Skoro zatem, w przedstawionej sprawie konsekwencją zbycia przez Wnioskodawczynię udziału we współwłasności lokalu mieszkalnego będzie przejęcie przez drugiego właściciela w całości kredytu zaciągniętego pierwotnie przez Wnioskodawczynię i drugiego współwłaściciela, należy uznać, że celem tej czynności będzie odpłatne zbycie przez Wnioskodawczynię udziału we współwłasności lokalu mieszkalnego, natomiast przejęcie w całości kredytu przez drugiego współwłaściciela jest formą odpłatności za przeniesienie własności.

Złożenie przez strony umowy zniesienia współwłasności oświadczenia, że zniesienie współwłasności następuje nieodpłatnie (bez spłat i dopłat), nie przesądza o takim charakterze stosunku prawnego, gdyż ustalenia umowy zawierają zobowiązanie się nabywcy do przejęcia długu oraz spłaty kredytu.

Zatem, planowane w marcu 2019 r. przeniesienie przez Wnioskodawczynię na drugiego współwłaściciela w zamian za przejęcie długu w związku ze zniesieniem współwłasności, prawa własności udziału w lokalu mieszkalnym, nabytego przez Wnioskodawczynię w 2017 r., będzie stanowiło źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i podlegało opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ zostanie dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie.

Stosownie do art. 30e ust. 1 i art. 45 ust. 4 pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością), np. koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości.

Ustalenie kosztów uzyskania przychodu odbywa się natomiast zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ww. ustawy w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.

Zgodnie z art. 22 ust. 6c ww. ustawy koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Natomiast stosownie do art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy, wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Natomiast w myśl art. 22 ust. 6f ww. ustawy, koszty nabycia lub koszty wytworzenia, o których mowa w ust. 6c, są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej Monitor Polski.

W świetle powyższego, definicję kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości ustawodawca precyzuje poprzez bezpośrednie wskazanie, że koszty takie stanowią m.in. udokumentowane koszty nabycia tej nieruchomości. Koszt nabycia, co do zasady określa umowa notarialna sprzedaży, na podstawie której podatnik staje się właścicielem nieruchomości. Kosztem nabycia bez wątpienia będzie zatem cena jaką zapłacił nabywca zbywcy za nieruchomość będącą przedmiotem sprzedaży, niezależnie od tego czy zakup nieruchomości jest sfinansowany kredytem bankowym, czy też środki na jej zakup pochodzą z oszczędności nabywcy. Zatem, w przypadku Wnioskodawczyni, kosztem uzyskania przychodu z tytułu zbycia udziału w lokalu mieszkalnym będzie koszt nabycia tej nieruchomości w wysokości odpowiadającej temu udziałowi.

W myśl art. 30e ust. 4 ww. ustawy, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 (PIT-39), wykazać:

1. dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2. dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł (art. 30e ust. 5 ww. ustawy).

Mając na uwadze przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe oraz powołane przepisy prawa należy stwierdzić, że planowane przeniesienie w marcu 2019 r. prawa do nabytego przez Wnioskodawczynię w 2017 r. udziału w lokalu mieszkalnym w zamian za zwolnienie z długu w związku ze zniesieniem współwłasności, będzie stanowić dla Wnioskodawczyni źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, z uwagi na fakt, że zostanie dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tego udziału. Zatem, uzyskany z ww. tytułu dochód będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, na zasadach określonych w art. 30e w zw. z art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Podstawą obliczenia podatku dochodowego będzie dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia, czyli wartością udziału w lokalu mieszkalnym wyrażoną w cenie określonej w umowie o zniesienie współwłasności (wartość kredytu jaki pozostanie Wnioskodawczyni do spłaty, który przejęty zostanie przez drugiego współwłaściciela, pod warunkiem, że wyraża wartość rynkową tego udziału) pomniejszoną o ewentualnie poniesione przez Wnioskodawczynię koszty odpłatnego zbycia i koszty uzyskania przychodów, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czyli ceną nabycia w 2017 r. udziału w lokalu mieszkalnym.

Natomiast, jeżeli w rzeczywistości suma ustalonych w sposób przedstawiony powyżej kosztów uzyskania przychodu w części przypadającej na przysługujący udział Wnioskodawczyni i przez Nią poniesionych będzie większa od wartości przychodu uzyskanego z planowanego odpłatnego zbycia udziału w lokalu mieszkalnym, to Wnioskodawczyni nie będzie zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych. W takiej sytuacji nie wystąpi dochód, stanowiący podstawę opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Wobec powyższego, stanowisko Wnioskodawczyni, w którym stwierdza, że zniesienie współwłasności lokalu mieszkalnego przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, nie będzie podlegało podatkowi dochodowemu od osób fizycznych, należało uznać za nieprawidłowe.

W odniesieniu do przedstawionych przez Wnioskodawczynię we własnym stanowisku kwot, Organ podatkowy informuje, że ewentualne przeliczenia, jakich należałoby dokonać nie należą do kompetencji Organu. Zgodnie z zasadą samoopodatkowania, obowiązującą w polskim systemie podatkowym, na podatniku spoczywa obowiązek dokonania oceny własnej sytuacji prawnopodatkowej, a po jej dokonaniu zachowania się zgodnie z przepisami prawa podatkowego, gdyż prawidłowość takiego rozliczenia podlega weryfikacji przez organ podatkowy. W związku z powyższym, Organ podatkowy nie może odnieść się do kwot wskazanych przez Wnioskodawczynię.

Procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku nie prowadzi postępowania dowodowego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.) jest sam przepis prawa. Jeżeli zatem przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe będzie różniło się od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawczyni w zakresie rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu złożenia wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej.

Zgodnie z art. 14na § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;
2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 ustawy Ordynacja podatkowa).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. z 2018 r., poz. 1302, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.

Stanowisko

nieprawidłowe

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej