Temat interpretacji

Opodatkowanie przychodu ze sprzedaży nieruchomości

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 18 września 2019 r. (data wpływu 23 września 2019 r.) uzupełnionym pismem z dnia 5 listopada 2019 r. (data wpływu 7 listopada 2019 r.) będącego odpowiedzią na wezwanie z dnia 23 października 2019 r. Nr 0114-KDIP3-3.4011.441.2019.1.MT (data nadania 23 października 2019 r., data odbioru 30 października 2019 r.) o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości - jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 23 września 2019 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości.

Z uwagi na braki formalne, pismem z dnia 23 października 2019 r. (data nadania 23 października 2019 r., data doręczenia 30 października 2019 r.) Nr 0114-KDIP3-3.4011.441.2019.1.MT, tut. organ wezwał Wnioskodawczynię do uzupełnienia braków formalnych.

Pismem z dnia 5 listopada 2019 r. (data nadania 5 listopada 2019 r., data wpływu 7 listopada 2019 r.) Wnioskodawczyni uzupełniła wniosek w terminie.

We wniosku i uzupełnieniu przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Dnia 6 maja 1993 r. w drodze darowizny Wnioskodawczyni otrzymała 1/3 części niezabudowanej działki o nr ewid. (), o łącznej powierzchni 58 arów 67 m2. W dniu 4 lipca 2019 r. aktem notarialnym zawarto umowę zniesienia współwłasności oraz umowę darowizny. Ww. nieruchomość (nr ewidencyjny () położona jest w miejscowości () (woj. (), gmina ()) i stanowi działki o numerach ewid.: () o łącznym obszarze 0,5874 ha. Podział działki na ewid. ()dokonano na podstawie mapy z projektem podziału nieruchomości. Tymże aktem notarialnym Wnioskodawczyni, P. B., J.B., dokonali zniesienia współwłasności ww. nieruchomości w ten sposób, że:

1. Wnioskodawczyni nabyła na wyłączną własność działkę o nr ewid. ()o obszarze 0,1792 ha, działkę o nr ewid. ()o obszarze 0,0700 ha oraz udział wynoszący 1/2 części we współwłasności działki o nr ewid. ()o pow. 0,0280 ha,
2. J. B. nabyła na wyłączna własność działkę o nr ewid. ()o obszarze 0,2784 ha oraz udział wynoszący 1/2 we współwłasności działki o nr ewid. ()o pow. 0,0280 ha.

Wnioskodawczyni i J. B. oświadczyły, że na powyższe zniesienie wyraziły zgodę i dokonały go bez spłat i dopłat oraz, że z tytułu dokonanego zniesienia współwłasności nie zachowują w stosunku do siebie żadnych roszczeń.

W 2019 r. Wnioskodawczyni chciałaby sprzedać działkę o nr ewid. () o pow. 0,0700 ha (przed upływem 5 lat od zawarcia aktu notarialnego zniesienia współwłasności).

W piśmie z dnia 5 listopada 2019 r., stanowiącym uzupełnienie wniosku Wnioskodawczyni wskazała, że w jej ocenie łączna wartość działki o nr () oraz udziału 1/2 w działce o nr (), które Wnioskodawczyni otrzymała w związku ze zniesieniem współwłasności, mieści się w wartości udziału, jaki przysługiwał Wnioskodawczyni w majątku objętym współwłasnością, gdyż zniesienie współwłasności obyło się za zgodą, dokonano go bez spłat i dopłat oraz strony nie zachowują do siebie żadnych roszczeń.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy w takim przypadku sprzedaż nieruchomości po zniesieniu współwłasności podlegać będzie podatkowi dochodowemu od osób fizycznych?

Zdaniem Wnioskodawczyni, sprzedaż nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania sprzedaży nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ma zarówno data jak i forma nabycia.

W przedmiotowej sprawie do nabycia nieruchomości doszło przez zawarcie umowy darowizny, która została zawarta w formie aktu notarialnego w 1993 r. W obecnej sytuacji zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy (nieruchomości), a ponadto obyło się bez spłat i dopłat.

W tym przypadku za datę nabycia nieruchomości należałoby/należy przyjąć datę pierwotnego nabycia, tj. 1993 r. Zatem w obecnej sytuacji zniesienie współwłasności nie będzie miało skutków w oparciu o przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, gdyż sprzedaż nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat od nabycia nieruchomości.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2019 r., poz. 1387, z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do treści art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4. innych rzeczy,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a inne rzeczy przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

W świetle powyższego, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości następuje przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i nie zostaje dokonane w wykonywaniu działalności gospodarczej stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zatem, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu przychodu ma moment i sposób nabycia tej nieruchomości.

Z opisu zdarzenia przyszłego wynika, że dnia 6 maja 1993 r. w drodze darowizny Wnioskodawczyni otrzymała 1/3 części niezabudowanej działki o nr ewid. (). W dniu 4 lipca 2019 r. aktem notarialnym zawarto umowę zniesienia współwłasności oraz umowę darowizny. Tymże aktem notarialnym dokonano zniesienia współwłasności ww. nieruchomości, która została podzielona na następujące działki: ().Wnioskodawczyni nabyła na wyłączną własność działkę o nr ewid. () i działkę o nr ewid. ()oraz udział wynoszący 1/2 części we współwłasności działki o nr ewid. (). Zniesienia współwłasności dokonano bez spłat i dopłat, a z tytułu dokonanego zniesienia współwłasności strony nie zachowują w stosunku do siebie żadnych roszczeń. Wnioskodawczyni wskazała, że w jej ocenie łączna wartość nieruchomości, które otrzymała w związku ze zniesieniem współwłasności, mieści się w wartości udziału, jaki przysługiwał Wnioskodawczyni w majątku objętym współwłasnością. W 2019 r. Wnioskodawczyni chciałaby sprzedać działkę o nr ewid. () (przed upływem 5 lat od zawarcia aktu notarialnego zniesienia współwłasności).

Zgodnie z art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2019 r., poz. 1145) współwłasność istnieje wówczas, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom.

Stosownie do art. 196 § 1 powołanej ustawy współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.

W myśl art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. ().

W świetle art. 211 i 212 Kodeksu cywilnego zniesienie współwłasności może nastąpić przez podział rzeczy wspólnej, a gdy rzeczy nie da się podzielić, przez przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych, bądź przez podział cywilny, polegający na sprzedaży rzeczy wspólnej i podziale uzyskanej ceny stosownie do wielkości udziałów współwłaścicieli. W rezultacie w wyniku zniesienia współwłasności dochodzi do nowego ukształtowania prawa własności poprzez odebranie temu prawu cechy wspólności.

Zgodnie z teorią prawa rzeczowego, przyznanie danej osobie na wyłączną własność rzeczy w drodze zniesienia współwłasności, podziału majątku wspólnego czy działu spadku, jest nabyciem tych rzeczy. Natomiast, biorąc pod uwagę przyjętą linię orzecznictwa Naczelnego Sądu Administracyjnego, nabyciem rzeczy w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie jest przyznanie jej na wyłączną własność jednemu ze współwłaścicieli, jeśli:

• podział taki jest ekwiwalentny w naturze i nie towarzyszą mu spłaty i dopłaty lub

• wartość otrzymanej przez daną osobę rzeczy mieści się w ramach posiadanego dotychczas udziału.

Zatem zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy tylko wówczas, jeżeli mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbył się bez spłat i dopłat. Za datę nabycia nieruchomości w przypadku jej sprzedaży, która przypadła danej osobie w wyniku zniesienia współwłasności, należy zatem przyjąć datę jej pierwotnego nabycia, ale tylko wówczas gdy wartość otrzymanej przez daną osobę nieruchomości mieści się w udziale, jaki przysługiwał jej przed dokonaniem tej czynności oraz zniesienie współwłasności nastąpiło bez spłat i dopłat. Natomiast, jeżeli udział danej osoby ulega powiększeniu (nawet bez spłat i dopłat) to traktowany jest w kategorii nabycia, ponieważ w ten sposób ulega powiększeniu zarówno zakres dotychczasowego władztwa tej osoby na rzeczą (nieruchomością), jak i stan jej majątku osobistego. Tak więc co do zasady, zniesienie współwłasności jest formą nowego nabycia wówczas, gdy w wyniku tego zniesienia podatnik otrzymuje nieruchomość, której wartość po dokonanym podziale przekracza wartość udziału jaki pierwotnie podatnikowi przysługiwał.

W przedmiotowej sprawie, jak wskazała Wnioskodawczyni, wartość otrzymanych nieruchomości i udziału w nieruchomości w wyniku zniesienia współwłasności nie przekroczyła wartości przysługującego jej udziału w majątku, jaki przysługiwał jej przed zniesieniem współwłasności.

Odnosząc powyższe na grunt niniejszej sprawy, skoro - jak wskazała Wnioskodawczyni łączna wartość otrzymanego majątku (wartość nieruchomości i udziału w nieruchomości) w wyniku zniesienia współwłasności mieści się w ramach wartości posiadanego dotychczas udziału, momentem nabycia na wyłączną własność działki Nr ()i () oraz 1/2 udziału w działce () jest 6 maja 1993 r., tj. data otrzymania w darowiźnie udziału w działce, z której powstały ww. działki.

W związku z powyższym, okres 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, upłynął z dniem 31 grudnia 1998 r., a więc sprzedaż przedmiotowej nieruchomości dokonana w 2019 r. nie będzie stanowiła źródła przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w ww. art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Wobec powyższego stanowisko Wnioskodawczyni jest prawidłowe.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji indywidualnej.

Zgodnie z art. 14na § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, przepisów art. 14k14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;
2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 ustawy Ordynacja podatkowa). Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 dnia października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. z 2018 r., poz. 1302, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Stanowisko

prawidłowe

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej