Temat interpretacji

Odpłatne zbycie działki wchodzącej w skład nieruchomości nabytej w drodze zamiany.

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 31 lipca 2019 r. (data wpływu 6 sierpnia 2019 r.), uzupełnionym w dniu 11 października 2019 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 6 sierpnia 2019 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek, uzupełniony w dniu 11 października 2019 r., o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

W dniu 18 lipca 2014 r. została zawarta przez Wnioskodawcę umowa zamiany na mocy której własność nieruchomości nabytej w 2002 r. zamienił na inną nieruchomość. Aktualnie nabyta przez Niego nieruchomość w 2014 r. jest częściowo sprzedawana poszczególnym nabywcom i pojawiła się kwestia zapłaty podatku dochodowego w związku ze zbyciem przed upływem pięciu lat od nabycia nieruchomości w drodze umowy zamiany. Zamienione nieruchomości zostały wycenione na kwotę 240.000 zł.

Wnioskodawca jest z zawodu rolnikiem i od 1981 r. prowadzi gospodarstwo rolne. Nigdy nie prowadził działalności gospodarczej. Sprzedaż nie nastąpiła w wyniku prowadzonej działalności gospodarczej.

Niniejszą nieruchomość Wnioskodawca nabył w wyniku zamiany z innym rolnikiem w takim kształcie, w jakim jest obecnie, czyli nie dokonywał żadnych nowych podziałów geodezyjnych. Sprzedaż dokonywana jest w ramach zarządu majątkiem własnym, nie ma celu zarobkowego, nie jest też zorganizowana w sposób ciągły. Po prostu pojawili się klienci i zdecydował się sprzedać działki, ale nadal zostało jeszcze 10 działek.

Wnioskodawca zobowiązany był do spłacenia kredytu bankowego, kredyt ten zaciągnięty został w okresie dekoniunktury na prowadzenie działalności rolniczej.

Działki nie zostały przygotowane do sprzedaży, tzn. nie uzbrojono terenu, nie doprowadzono mediów, nie ogrodzono działek, nie podjęto działań marketingowych. Nieruchomość została nabyta w formie działek i nie dochodziło do jej kolejnych podziałów. Na dzień dzisiejszy Wnioskodawca nie ma żadnych planów co do sprzedaży dalszych działek. Nieruchomość nie była przez Wnioskodawcę wykorzystywana od momentu jej nabycia.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

1. Czy podatek dochodowy należy zapłacić przy pierwszej transakcji sprzedaży, jeżeli cena nie przekracza wartości zamienionych nieruchomości? Nieruchomości są sprzedawane za cenę około 40.000 zł.
2. Czy kosztem uzyskania przychodu w przypadku nabycia nieruchomości w drodze umowy zamiany jest wartość nieruchomości przeniesionej w zamian za uzyskanie własności zbywanej działki, określona na moment dokonywania zamiany?

Zdaniem Wnioskodawcy, podatek dochodowy pojawi się dopiero w momencie przekroczenia kwoty 240.000 zł, za cenę sprzedaży nieruchomości, które zostały nabyte w 2014 r. Według Wnioskodawcy, transakcje dokonywane do kwoty 240.000 zł nie są objęte obowiązkiem podatkowym w zakresie podatku dochodowego, gdyż dopiero przekroczenie kwoty stanowiącej wartość zamienionej nieruchomości, będzie stanowiło dochód.

Według Wnioskodawcy, kosztem uzyskania przychodu nieruchomości nabytej w drodze zamiany jest wartość nieruchomości przeniesionej w zamian za uzyskanie własności zbywanej działki, określona na moment dokonywania zamiany.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2019 r., poz. 1387 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowanego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4. innych rzeczy,

• jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c- przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

W świetle powyższego, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i ww. praw majątkowych następuje przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i nie zostaje dokonane w wykonywaniu działalności gospodarczej stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że w dniu 18 lipca 2014 r. została zawarta przez Wnioskodawcę umowa zamiany na mocy której własność nieruchomości nabytej w 2002 r. zamienił na inną nieruchomość. Aktualnie nabyta przez Niego nieruchomość w 2014 r. jest częściowo sprzedawana poszczególnym nabywcom i pojawiła się kwestia zapłaty podatku dochodowego w związku ze zbyciem przed upływem pięciu lat od nabycia nieruchomości w drodze umowy zamiany.

Wnioskodawca jest z zawodu rolnikiem i od 1981 r. prowadzi gospodarstwo rolne. Nigdy nie prowadził działalności gospodarczej. Sprzedaż nie nastąpiła w wyniku prowadzonej działalności gospodarczej.

Niniejszą nieruchomość Wnioskodawca nabył w wyniku zamiany z innym rolnikiem w takim kształcie, w jakim jest obecnie, czyli nie dokonywał żadnych nowych podziałów geodezyjnych. Sprzedaż dokonywana jest w ramach zarządu majątkiem własnym, nie ma celu zarobkowego, nie jest też zorganizowana w sposób ciągły. Po prostu pojawili się klienci i zdecydował się sprzedać działki, ale nadal zostało jeszcze 10 działek.

Wnioskodawca zobowiązany był do spłacenia kredytu bankowego, kredyt ten zaciągnięty został w okresie dekoniunktury na prowadzenie działalności rolniczej.

Działki nie zostały przygotowane do sprzedaży, tzn. nie uzbrojono terenu, nie doprowadzono mediów, nie ogrodzono działek, nie podjęto działań marketingowych. Nieruchomość została nabyta w formie działek i nie dochodziło do jej kolejnych podziałów. Na dzień dzisiejszy Wnioskodawca nie ma żadnych planów co do sprzedaży dalszych działek. Nieruchomość nie była przez Wnioskodawcę wykorzystywana od momentu jej nabycia.

Biorąc pod uwagę powyższe i dokonując oceny skutków prawnych przedstawionego we wniosku stanu faktycznego należy wskazać, że odpłatne zbycie przed upływem pięciu lat licząc od końca 2014 r. działki wchodzącej w skład nieruchomości, którą Wnioskodawca nabył w drodze zamiany stanowi źródło przychodu w rozumieniu powołanego wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

I tak w myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw (art. 30e ust. 2 ww. ustawy).

Zgodnie z art. 19 ust. 1 cytowanej ustawy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia (art. 19 ust. 3 ww. ustawy).

Zgodnie z art. 19 ust. 4 ustawy, jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, organ podatkowy wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający.

Stosownie do art. 22 ust. 6c ustawy, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

W świetle powyższego, definicję kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia np. nieruchomości ustawodawca precyzuje poprzez bezpośrednie wskazanie, iż koszty takie stanowią m.in. udokumentowane koszty nabycia tej nieruchomości. W przypadku sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze zamiany, kosztem uzyskania przychodu jest określona w umowie zamiany wartość nieruchomości przekazanej na rzecz kontrahenta w zamian za nieruchomość będącą przedmiotem sprzedaży.

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

Na mocy art. 30e ust. 4 ww. ustawy, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1. dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2. dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

W myśl zaś art. 30e ust. 5 ww. ustawy dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.

Mając zatem na uwadze wyżej przywołane przepisy prawa oraz przedstawiony stan faktyczny należy stwierdzić, że przychodem z odpłatnego zbycia działki, nabytej w drodze zamiany w 2014 r. jest jej wartość jaka została wyrażona w cenie określonej w umowie sprzedaży tej działki, ustalona stosownie do art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Obliczoną w ww. sposób wartość Wnioskodawca może obniżyć o koszty uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości, które stanowią wartość nieruchomości zbytej w drodze zamiany, ustaloną na dzień zamiany. Przy czym koszty te podlegają odliczeniu w części jaka przypada na sprzedawaną działkę.

W świetle powyższego nie można zgodzić się z Wnioskodawcą, że podatek dochodowy wystąpi dopiero w momencie przekroczenia wartości nieruchomości zbytej w drodze zamiany a transakcje dokonywane do kwoty 240.000 zł nie są objęte obowiązkiem podatkowym w zakresie podatku dochodowego.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;
2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy, ul. Jana Kazimierza 5, 85-035 Bydgoszcz za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. z 2018 r., poz. 1302, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Stanowisko

nieprawidłowe

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej