Temat interpretacji
Skutki podatkowe zbycia nieruchomości - ustalenie daty nabycia nieruchomości.
Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe
Szanowna Pani,
stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
28 listopada 2022 r. wpłynął Pani wniosek z 24 listopada 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych zbycia nieruchomości. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 16 grudnia 2022 r. (wpływ 21 grudnia 2022 r.). Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
Ma Pani zamiar zbyć mieszkanie nabyte w 2017 roku w oparciu o Postanowienie Sądu sygn. akt (...) na skutek przetargu, który odbył się (…) 2016 r. Mieszkanie zostało nabyte (…) 2017 r. Jest Pani jedynym właścicielem lokalu mieszkalnego. Ma Pani zamiar zbyć ww. lokal na początku 2023 r.
Załączony wyrok WSA w (…) r. nie dotyczy Pani sprawy. Nie ma Pani zamiaru przeznaczać kwoty ze zbycia mieszkania na cele mieszkaniowe (cel przeznaczenia: lokata). Zbycie lokalu nie nastąpi wskutek działalności gospodarczej.
Prosi Pani o wyjaśnienie szczegółowo, czy kwota uzyskana ze zbycia mieszkania będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych w myśl ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (art. 10 ust. 1 pkt 8). Prosi Pani o zajęcie jasnego stanowiska, gdyż w odniesieniu do tego mieszkania są 3 różne daty, które mogą być datą nabycia:
-(…) 2016 r.;
-(…) 2017 r.;
-(…) 2018 r.
Ponadto, w piśmie, stanowiącym uzupełnienie wniosku doprecyzowała Pani, że mieszkanie nabyła Pani w ramach postępowania egzekucyjnego w drodze wygranego przetargu na zasadzie licytacji komorniczej i w związku z tym na podstawia Kodeksu postępowania cywilnego wydano Pani postanowienie o przysądzeniu własności nieruchomości - sygnatura akt (…).
Załączony wyrok WSA (…) ma stanowić uzasadnienie Pani stanowiska odnośnie daty nabycia mieszkania (tj. data wpłaty kwoty wylicytowanej wskutek przetargu komorniczego, czyli (…) 2016 r.).
Pytanie (wynikające z wniosku, jak i jego uzupełnienia)
Która z niżej wymienionych dat, w świetle ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest dla Pani wiążącą datą nabycia mieszkania:
-(…) 2016 r. (zakończenie przetargu);
-(…) 2017 r. (wydanie postanowienia przez Sąd (…));
-(…) 2018 r. (uprawomocnienie się wyroku Sądu (…)?
Pani stanowisko w sprawie (wynikające z wniosku, jak i jego uzupełnienia)
Pani zdaniem, w myśl ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych, datą nabycia przez Panią mieszkania jest data (…) 2016 r., czyli data zakończenia przetargu i wpłata kwoty, stanowiącej cenę sprzedaży mieszkania, wystawionego do przetargu przez (…).
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.):
Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
a)nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b)spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c)prawa wieczystego użytkowania gruntów,
˗ jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
Wobec powyższego, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości i ww. praw majątkowych następuje przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i nie zostaje dokonane w wykonywaniu działalności gospodarczej stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dla określenia jego skutków podatkowych istotne jest zatem ustalenie daty nabycia nieruchomości lub praw.
Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że (…) 2016 r. zakończył się przetarg, (…) 2017 r. wydane zostało przez Sąd (…) postanowienie o przysądzeniu własności nieruchomości (sygn. akt …), natomiast (…) 2018 r. uprawomocniło się ww. orzeczenie.
Ponieważ ustawa o podatku dochodowym nie definiuje pojęcia „nabycia”, a tym bardziej nie określa momentu nabycia na podstawie postanowienia sądu, należy odwołać się do Kodeksu postępowania cywilnego.
W tym miejscu należy wskazać, że procedura przysądzenia własności nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym została uregulowana w ustawie z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. z 2021 r. poz. 1805 ze zm.).
Zgodnie z art. 998 § 1 ww. kodeksu:
Po uprawomocnieniu się przybicia i wykonaniu przez nabywcę warunków licytacyjnych lub postanowienia o ustaleniu ceny nabycia i wpłaceniu całej ceny przez Skarb Państwa sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności.
W myśl natomiast art. 998 § 2 tejże ustawy:
Na postanowienie co do przysądzenia własności przysługuje zażalenie. Podstawą zażalenia nie mogą być uchybienia sprzed uprawomocnienia się przybicia.
Jak stanowi art. 999 § 1 i § 2 kpc:
§ 1. Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności przenosi własność na nabywcę i jest tytułem do ujawnienia na rzecz nabywcy prawa własności w katastrze nieruchomości oraz przez wpis w księdze wieczystej lub przez złożenie dokumentu do zbioru dokumentów. Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności jest tytułem wykonawczym do wprowadzenia nabywcy w posiadanie nieruchomości i opróżnienia znajdujących się na tej nieruchomości pomieszczeń bez potrzeby nadania mu klauzuli wykonalności. Przepis art. 791 stosuje się odpowiednio.
§ 2. Od chwili uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności na rzecz nabywcy należą do niego pożytki z nieruchomości. Powtarzające się daniny publiczne przypadające z nieruchomości od dnia prawomocności postanowienia o przysądzeniu własności ponosi nabywca. Świadczenia publicznoprawne niepowtarzające się nabywca ponosi tylko wtedy, gdy ich płatność przypada w dniu uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności lub po tym dniu.
Zatem, dopiero prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności przenosi własność na nabywcę i jest tytułem do ujawnienia na rzecz nabywcy prawa własności w katastrze nieruchomości oraz przez wpis w księdze wieczystej lub przez złożenie dokumentu do zbioru dokumentów. Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności jest tytułem wykonawczym do wprowadzenia nabywcy w posiadanie nieruchomości i opróżnienia znajdujących się na tej nieruchomości pomieszczeń bez potrzeby nadania mu klauzuli wykonalności.
Nabycie nieruchomości,
np. lokalu mieszkalnego w drodze licytacji komorniczej należy zatem utożsamiać z
datą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności.
Zatem, uznać należy, że w niniejszej sprawie nabycie przez Panią mieszkania nastąpiło w dacie uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności nieruchomości (tj. … 2018 r.). W konsekwencji, 5-letni okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c o podatku dochodowym od osób fizycznych w Pani przypadku w odniesieniu do planowanej sprzedaży w 2023 roku ww. lokalu mieszkalnego nie minie.
Reasumując, planowana przez Panią w 2023 roku sprzedaż mieszkania, o którym mowa we wniosku będzie stanowiła dla Pani źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegające opodatkowaniu według zasad określonych w ww. ustawie.
Na podstawie art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.
Art. 30e ust. 2 cytowanej ustawy stanowi, że:
Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.
Stosownie do art. 19 ust. 1 powoływanej ustawy:
Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.
Art. 22 ust. 6c cytowanej ustawy stanowi, że:
Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.
W świetle art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.
Na gruncie art. 30e ust. 4 wskazanej ustawy:
Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:
1)dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2)dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
W odniesieniu do przywołanego przez Panią we wniosku wyroku WSA w Gdańsku wyjaśniam, że został on wydany w indywidualnej sprawie i nie może wpłynąć na ocenę prawidłowości niniejszego rozstrzygnięcia. Jednocześnie wskazuję również, że ww. orzeczenie dotyczy kwestii przeznaczenia przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości na własne cele mieszkaniowe (tj. możliwości skorzystania ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w sytuacji dokonania wpłaty na poczet ceny sprzedaży lokalu mieszkalnego) - zatem opisane w niniejszej sprawie zdarzenie przyszłe różni się od kwestii przedstawionej w ww. wyroku.
Ponadto, wskazać należy – co już wyjaśniono w wysłanym do Pani wezwaniu - że nie jestem uprawniony do analizowania i oceny dokumentów załączonych do wniosku o interpretację lub jego uzupełnienia. Wszystkie istotne dla sprawy informacje powinny znaleźć się w opisie stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego – zatem dołączone przez Panią do wniosku załączniki nie podlegały analizie w toku niniejszego postępowania.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2022 r. poz. 2651). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.
·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1)z zastosowaniem art. 119a;
2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2022 r. poz. 2651).