W zakresie opodatkowania sprzedaży lokalu mieszkalnego w przypadku zniesienia współwłasności po prawomocnym przysądzeniu własności.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

1 listopada 2022 r. wpłynął Pana wniosek z 1 listopada 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy opodatkowania sprzedaży lokalu mieszkalnego w przypadku zniesienia współwłasności po prawomocnym przysądzeniu własności. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 20 grudnia 2022 r. (wpływ 20 grudnia 2022 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Zamierza Pan w 2023 r. odpłatnie zbyć wyodrębniony lokal mieszkalny nr 2 położony w budynku nr (…) przy os. (…) w (…) objęty KW nr (…).

Lokal nabył Pan w następujący sposób i w następującym czasie: przed 2017 r. istniał lokal dwukondygnacyjny nr 1 objęty KW nr (…) o pow. (…) m2. Jego właściciel popadł w kłopoty finansowe i lokal stał się przedmiotem licytacji komorniczej w taki sposób, że został podzielony na udział w wysokości (…) odpowiadający lokalowi z dolnej kondygnacji i na udział (…) odpowiadający lokalowi z górnej kondygnacji.

Postanowieniem o przysądzeniu własności, które stało się prawomocne w 2017 r. nabył Pan udział (…) odpowiadający lokalowi z górnej kondygnacji. Zatem formalnie w 2017 r. stał się Pan współwłaścicielem udziału (…) w lokalu dwukondygnacyjnym nr 1 objętym KW nr (…) o pow. (…) m², gdzie ten udział odpowiadał lokalowi z górnej kondygnacji. To, że ten udział odpowiadał lokalowi z górnej kondygnacji zostało zapisane w postanowieniu o przysądzeniu własności.

W 2018 r. z właścicielem udziału odpowiadającemu lokalowi na dolnej kondygnacji dokonał Pan sądowego zniesienia współwłasności dwukondygnacyjnego lokalu 1 objętego KW nr (…) w ten sposób, że: wydzielono samodzielny lokal 1 i przyznano go na wyłączną własność innej osoby, wydzielono samodzielny lokal 2 i przyznano go na Pana wyłączną własność.

Na skutek orzeczenia o zniesieniu współwłasności zamknięto KW nr (…), gdzie jako współwłaściciel był wpisany Pan w (…) części, następnie założono KW nr (…) dla lokalu 1, gdzie jako wyłącznego właściciela wpisano inną osobę oraz KW (…) dla lokalu 2, gdzie jako wyłącznego właściciela wpisano Pana. Zarówno orzeczenie sądowe, jak i zamknięcie oraz założenie ksiąg wieczystych miało miejsce w 2018 r.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego

Z własnością istniejącego przed podziałem lokalu dwukondygnacyjnego nr 1 objętego KW nr (…) o pow. (…) m² związany był udział w nieruchomości wspólnej wynoszący (…). Pana udział w tym lokalu wynosił (…), a zatem Pana udział w nieruchomości wspólnej to (…). Z własnością powstałego po podziale lokalu 2 objętego KW (…), którego jest Pan właścicielem, związany jest udział w nieruchomości wspólnej wynoszący (…). Na pytanie organu, czy Pana udział w wyodrębnionym lokalu odpowiadał wysokości Pana udziału w nieruchomości wspólnej, odpowiedział Pan twierdząco.

Współwłasność zniesiono nie w drodze umowy, lecz w drodze orzeczenia sądowego, które uprawomocniło się w 2018 r. i żadnych spłat i dopłat nie przewidywało. Spłat ani dopłat nie było.

Wartość udziału w nieruchomości uzyskanego w wyniku zniesienia współwłasności była równa wartości udziału w nieruchomości przed zniesieniem współwłasności i wyodrębnieniem lokalu mieszkalnego.

Pytanie

Czy odpłatne zbycie przez Pana lokalu 2 w 2023 r. będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem PIT?

Pana stanowisko w sprawie

Nie będzie podlegało opodatkowaniu, gdyż z końcem 2022 r. minie 5-letni okres nabycia.

Nabycie nieruchomości miało miejsce w 2017 r. i w 2023 r. upłynął już okres 5 lat. W 2018 r. nie doszło do nabycia lokalu, a jedynie do przekształcenia formy własności ze współwłasności na wyłączną własność. Ani zakres posiadania, ani zakres praw nie uległ zmianie. Lokal został już nabyty w 2017 r., co wyraźnie wynikało z postanowienia o przysądzeniu własności. Zatem nabycie miało miejsce w 2017 r.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Źródła przychodów

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy:

Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a)  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d)  innych rzeczy,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz wymienionych praw majątkowych przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw majątkowych następuje po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zatem, przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości i praw majątkowych w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i wymienionych praw istotne znaczenie ma ustalenie daty nabycia nieruchomości.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje pojęcia „nabycie”, a także nie wskazuje, czy ma to być nabycie odpłatne czy nieodpłatne. Nie określa również, na podstawie jakiej czynności prawnej może nastąpić nabycie nieruchomości, ich części oraz udziału w nieruchomości lub praw majątkowych. Zatem pojęcie to należy rozumieć szeroko, co oznacza, że z nabyciem nieruchomości lub praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mamy do czynienia z chwilą uzyskania prawa własności do nieruchomości lub tych praw, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci własności rzeczy lub praw.

Interpretacja pojęcia „nabycie” została przedstawiona w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 3 listopada 2009 r., sygn. akt II FSK 1489/08, w którym Sąd stwierdził, że aby ustalić, jaka czynność prawna wyznacza początek biegu pięcioletniego terminu, należy odwołać się do regulacji zawartych w prawie cywilnym.

Według Kodeksu cywilnego nabycie jest to uzyskanie prawa własności rzeczy. Zatem, aktywa majątkowe ulegają zwiększeniu. Przez pojęcie „nabycie” użyte w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy rozumieć każde zwiększenie aktywów majątku podatnika.

Jak wskazano wyżej, moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym określany jest zgodnie z normami prawa cywilnego.

Zgodnie z art. 155 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.):

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo, że strony inaczej postanowiły.

Należy zatem wskazać, że nabyciem w rozumieniu przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest każda czynność, na mocy której na osobę fizyczną – nabywcę, przechodzi własność nieruchomości, bez względu na to, czy nabycie następuje w sposób odpłatny czy nieodpłatny.

Z informacji przedstawionych przez Pana wynika, że:

‒ w 2017 r. odbyła się licytacja komornicza lokalu dwukondygnacyjnego nr 1 w budynku (…) przy os. (…) w (…);

‒ na mocy prawomocnego postanowienia o przysądzeniu własności nabył Pan w 2017 r. udział (…) odpowiadający lokalowi z górnej kondygnacji;

  ‒ w 2018 r. dokonał Pan z właścicielem lokalu z dolnej kondygnacji sądowego zniesienia współwłasności, w efekcie czego stał się Pan wyłącznym właścicielem wyodrębnionego lokalu 2;

‒ Pana udział w wyodrębnionym lokalu odpowiadał wysokości Pana udziału w nieruchomości wspólnej;

    ‒ wartość udziału w nieruchomości uzyskanego w wyniku zniesienia współwłasności mieściła się w wartości udziału w nieruchomości wspólnej przed zniesieniem własności i      wyodrębnieniem lokalu.

Nabycie udziału w nieruchomości w wyniku postanowienia o przysądzeniu własności

Zgodnie z art. 999 § 1 ustawy z dnia 17 listopada 1964r. Kodeks postępowania cywilnego (t. j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1805 ze zm.):

Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności przenosi własność na nabywcę i jest tytułem do ujawnienia na rzecz nabywcy prawa własności w katastrze nieruchomości oraz przez wpis w księdze wieczystej lub przez złożenie dokumentu do zbioru dokumentów. Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności jest tytułem wykonawczym do wprowadzenia nabywcy w posiadanie nieruchomości i opróżnienia znajdujących się na tej nieruchomości pomieszczeń bez potrzeby nadania mu klauzuli wykonalności. Przepis art. 791 stosuje się odpowiednio.

Z cyt. wyżej przepisu artykułu w sposób niebudzący żadnych wątpliwości wynika, że prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności przenosi własność na nabywcę. Takie prawomocne postanowienie sądu jest m.in. podstawą do dokonania wpisu w księdze wieczystej.

Mając powyższe na uwadze stwierdzić należy, iż dniem nabycia prawa własności nieruchomości w przypadku nabycia w drodze licytacji będzie dzień, w którym uprawomocniło się postanowienie sądu o przysądzeniu własności na rzecz kupującego.

Zauważyć należy, że także następne przepisy Kodeksu postępowania cywilnego stanowią potwierdzenie tezy, iż dniem nabycia prawa własności nieruchomości w przypadku nabycia w drodze licytacji będzie dzień, w którym uprawomocniło się postanowienie sądu o przysądzeniu własności.

Zgodnie np. z art. 999 § 2 Kodeksu postępowania cywilnego:

Od chwili uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności na rzecz nabywcy należą do niego pożytki z nieruchomości. Powtarzające się daniny publiczne przypadające z nieruchomości od dnia prawomocności postanowienia o przysądzeniu własności ponosi nabywca. Świadczenia publicznoprawne niepowtarzające się nabywca ponosi tylko wtedy, gdy ich płatność przypada w dniu uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności lub po tym dniu.

Z kolei art. 1002 kodeksu postępowania cywilnego stanowi, że:

Z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności nabywca wstępuje w prawa i obowiązki dłużnika wynikające ze stosunku najmu i dzierżawy stosownie do przepisów prawa normujących te stosunki w wypadku zbycia rzeczy wynajętej lub wydzierżawionej. W przypadku gdy umowa najmu lub dzierżawy nieruchomości zawarta była na czas oznaczony dłuższy niż dwa lata, nabywca może wypowiedzieć tę umowę, w ciągu miesiąca od uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności, z zachowaniem rocznego terminu wypowiedzenia, o ile umowa nie przewiduje terminu krótszego, chociażby umowa została zawarta z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy lub dzierżawcy wydana.

Zatem w omawianej sprawie bezsporny jest fakt, że udział w lokalu mieszkalnym nabył Pan w 2017 r. w drodze prawomocnego postanowienia o przysądzeniu własności na Pana rzecz.

Skutki podatkowe zniesienia współwłasności i wyodrębnienia oddzielnego lokalu

Odrębną kwestią wymagającą omówienia jest zniesienie współwłasności i przekształcenie formy własności ze współwłasności na wyłączną własność.

Celem postępowania o zniesienie współwłasności, w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.) jest nowe ukształtowanie prawa własności rzeczy, która stanowi przedmiot współwłasności.

Stosownie do art. 195 Kodeksu cywilnego:

Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

Zgodnie z art. 210 § 1 ww. Kodeksu:

Każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Uprawnienie to może być wyłączone przez czynność prawną na czas nie dłuższy niż lat pięć. Jednakże w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest jego przedłużenie na dalsze lat pięć; przedłużenie można ponowić.

W myśl art. 211 Kodeksu cywilnego:

Każdy ze współwłaścicieli może żądać, ażeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości.

Zgodnie natomiast z art. 212 § 1 ww. Kodeksu:

Jeżeli zniesienie współwłasności następuje na mocy orzeczenia sądu, wartość poszczególnych udziałów może być wyrównana przez dopłaty pieniężne. Przy podziale gruntu sąd może obciążyć poszczególne części potrzebnymi służebnościami gruntowymi.

W rezultacie w wyniku zniesienia współwłasności dochodzi więc jedynie do nowego ukształtowania prawa własności poprzez odebranie temu prawu cechy wspólności. Zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy, jeżeli mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbył się bez spłat i dopłat.

Z informacji przedstawionych przez Pana wynika, że współwłasność zniesiono w drodze orzeczenia sądowego, które uprawomocniło się w 2018 r. i odbyło się bez spłat i dopłat.

Wskazać również należy na kwestie związane z ustanowieniem odrębnej własności lokalu, które reguluje ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1048).

Zgodnie z art. 7 ust. 2 tej ustawy:

Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna być dokonana w formie aktu notarialnego; do powstania tej własności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej.

Zgodnie z art. 6 ustawy o własności lokali:

Ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana.

Jak wynika z art. 3 ust. 1 cytowanej ustawy:

W razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali.

Zgodnie z art. 3 ust. 2 ww. ustawy:

Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

W myśl natomiast art. 3 ust. 3 ww. ustawy:

Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

Stosownie do art. 3 ust. 4 cytowanej ustawy:

Do wyznaczenia stosunku, o którym mowa w ust. 3, niezbędne jest określenie, oddzielnie dla każdego samodzielnego lokalu, jego powierzchni użytkowej wraz z powierzchnią pomieszczeń do niego przynależnych.