Ad 1 i 2

Pan jako mający miejsce zamieszkania i stałego pobytu w Rzeczpospolitej Polskiej, obywatel Rzeczpospolitej Polskiej oraz Arabskiej Republiki Egiptu, nie jest zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych w rozumieniu polskiej ustawy PIT w związku z uzyskaniem w 2022 r. przychodu w postaci sumy pieniężnej jako „zaliczki” z umowy w ramach egipskiego porządku prawnego o charakterze zbliżonym do występującej w polskim porządku prawnym „przedwstępnej umowy sprzedaży” na rzecz swojej siostry lokalu mieszczącego się w budynku wybudowanym na nieruchomości położonej w Egipcie, w przypadku gdy zawarcie umowy o charakterze zbliżonym do występującej w polskim porządku prawnym przedwstępnej umowy sprzedaży nastąpiło po upływie pięciu lat od daty nabycia przez Pana udziału w ww. nieruchomości i zawarcie ww. przedwstępnej umowy dotyczącej zbycia przez Pana przedmiotowego lokalu nie nastąpiło w wykonaniu działalności gospodarczej, a część sumy uzyskanej tytułem zaliczki w ramach ww. przedwstępnej umowy została przeznaczona przez Pana na spłatę kredytu hipotecznego, który zaciągnął Pan w 2019 r. wraz z żoną (obywatelką Rzeczpospolitej Polskiej) na nabycie lokalu mieszkalnego położonego …, celem realizacji własnych celów mieszkaniowych.

Ad 2

Uzyskanie w 2022 r. przychodu w postaci sumy pieniężnej tytułem zaliczki w ramach umowy o charakterze zbliżonym do umowy występującej w polskim porządku prawnym przedwstępnej umowy sprzedaży lokalu mieszczącego się w budynku wybudowanym na nieruchomości położonej w Egipcie, nie wpływa na wysokość zobowiązania podatkowego, podstawę opodatkowania lub stawkę podatku dochodowego od osób fizycznych, który zapłaci Pan w Rzeczpospolitej Polskiej za 2022 r.

Uzasadnienie do ad 1 i ad 2

Przepisy art. 3 ust. 1, ust. 1a, ust. 2a i ust. 2b ustawy PIT, dotyczące obowiązku zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych przez osoby mające miejsce zamieszkania na terenie Rzeczpospolitej Polskiej ,stosuje się z uwzględnieniem umów w sprawie unikania podwójnego opodatkowania, których stroną jest Rzeczpospolita Polska (art. 4a ww. ustawy).

Zgodnie z art. 13 ust. 1 w zw. z art. 6 ust. 1 i ust. 2 Umowy między Rządem Rzeczypospolitej Polskiej a Rządem Arabskiej Republiki Egiptu w sprawie unikania podwójnego opodatkowania i zapobiegania uchylaniu się od opodatkowania w zakresie podatków od dochodu i majątku (dalej: Umowa polsko-egipska), zyski osiągnięte przez osobę mającą miejsce zamieszkania lub siedzibę w Umawiającym się Państwie z przeniesienia tytułu własności majątku nieruchomego, położonego w drugim Umawiającym się Państwie, mogą być opodatkowane w tym drugim Państwie.

W takiej sytuacji, jeżeli osoba mająca miejsce zamieszkania lub siedzibę w Umawiającym się Państwie osiąga dochód, który zgodnie z postanowieniami Umowy polsko-egipskiej może być opodatkowany w drugim Umawiającym się Państwie, to pierwsze Państwo zezwoli na odliczenie od podatku dochodowego tej osoby kwoty równej podatkowi dochodowemu zapłaconemu w tym drugim Państwie (art. 24 ust. 1 ww. Umowy).

Tym samym, sprzedaż lokalu mieszczącego się w budynku wybudowanym na nieruchomości położonej w Arabskiej Republice Egiptu co do zasady będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym w Arabskiej Republice Egiptu w wysokości 2,5% uzyskanej sumy pieniężnej tytułem sprzedaży.

Jak wskazano w opisie sprawy, została zawarta „przedwstępna umowa sprzedaży”, a nie „umowa sprzedaży”, która to umowa nie podlega opodatkowaniu w egipskim porządku prawnym zgodnie z art. 42 egipskiej ustawy o podatku dochodowym, więc przychód uzyskany jako zaliczka nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym w Arabskiej Republice Egiptu. Suma pieniężna podlega opodatkowaniu dopiero, gdy przedwstępna umowa sprzedaży zostanie zarejestrowana przez notariusza i stanie się umową sprzedaży skuteczną wobec osób trzecich.

Zaliczka uiszczona tytułem przedwstępnej umowy sprzedaży nie jest dochodem ze sprzedaży nieruchomości w rozumieniu art. 6 Umowy polsko-egipskiej lub innym dochodem, o którym mowa w art. 22 ww. Umowy, ponieważ zaliczka jest jako taka neutralna podatkowo i jej zapłata nie wywołuje dodatkowych skutków prawnych, gdyż zaliczka jest nierozerwalnie związana z umową właściwą (tj. umową sprzedaży) i w przypadku, gdyby ta nie doszła do skutku, sprzedający jest obowiązany zaliczkę zwrócić osobie, która zamierzała nabyć nieruchomość.

Odnosi się to też wprost to art. 13 Umowy polsko-egipskiej, który mówi o zyskach z tytułu przeniesienia własności majątku nieruchomego, podczas gdy w przedmiotowym zdarzeniu nie doszło do przeniesienia własności nieruchomości, lecz wyłącznie do zawarcia umowy o charakterze przedwstępnym, a suma pieniężna nie stanowi zysku, lecz wyłącznie zaliczkę na poczet przyszłego zysku.

Zgodnie z art. 25 ust. 1 ww. Umowy, obywatele Umawiającego się Państwa nie mogą być poddani w Umawiającym się Państwie ani opodatkowaniu, ani związanym z nim obowiązkom, które są inne lub bardziej uciążliwe niż opodatkowanie i związane z nim obowiązki, którym są lub mogą być poddani w tych samych okolicznościach obywatele tego drugiego Państwa.

Art. 10 ust. 1 pkt 8 a) ustawy PIT wskazuje, że nie stanowi przychodu (do obliczenia dochodu osoby mającej miejsce zamieszkania na terenie Rzeczpospolitej Polskiej suma pieniężna wpłacona tytułem „zaliczki” w ramach „przedwstępnej umowy sprzedaży” lecz taki skutek wywołują jedynie przychody uzyskane tytułem odpłatnego zbycia nieruchomości lub lokalu. Umowa o charakterze przedwstępnym jest neutralna podatkowo dla ustawy PIT i obowiązek podatkowy powstaje dopiero z chwilą, gdy zostaje zawarta właściwa umowa sprzedaży nieruchomości.

Z ostrożności procesowej wskazuje Pan, że art. 10 ust. 1 pkt 8 a) ustawy PIT wskazuje, że nie stanowi przychodu (do obliczenia dochodu osoby mającej miejsce zamieszkania na terenie Rzeczpospolitej Polskiej) odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części, lub udziału w nieruchomości, które nie nastąpiło w wykonaniu działalności gospodarczej, i które zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości.

Jak wynika z opisu sprawy, nabył Pan udział w nieruchomości ponad 17 lat temu, a zawarcie umowy w ramach egipskiego porządku prawnego o charakterze zbliżonym do występującej w polskim porządku prawnym przedwstępnej umowy sprzedaży, obejmującej odpłatne zbycie przedmiotowego lokalu mieszczącego się w budynku wybudowanym na nieruchomości położonej w Egipcie nie nastąpiło w wykonaniu działalności gospodarczej - tym samym uzyskana zaliczka jako Pana przychód z tytułu zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży nie stanowi przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy PIT. A zatem nie stanowi przychodu stanowiącego podstawę do wyliczenia dochodu, od którego wylicza się należny podatek dochodowy od osób fizycznych mających zamieszkanie w Rzeczpospolitej Polskiej.

W takiej sytuacji uzyskany przez Pana przychód jako zaliczka tytułem przedwstępnej umowy sprzedaży ww. lokalu mieszkalnego mieszczącego się w budynku wybudowanym na nieruchomości położonej w Egipcie nie wpływa też na wysokość stawek podatku dochodowego od osób fizycznych mających miejsce zamieszkania w Rzeczpospolitej Polskiej.

Niezależnie od powyższego i z ostrożności procesowej wskazuje Pan, że ustawa PIT wprowadza również zwolnienie przedmiotowe od podatku dotyczące dochodów z odpłatnego zbycia nieruchomości (art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy PIT) w wysokości, która odpowiada iloczynu tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia (nie później niż w okresie trzech lat od zbycia), przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe.

Zgodnie z przedstawionym stanem faktycznym, przeznaczył Pan część uzyskanej sumy pieniężnej tytułem zaliczki na spłatę kredytu hipotecznego, który został zaciągnięty na realizację własnych celów mieszkaniowych w Rzeczpospolitej Polskiej w rozumieniu ustawy PIT.

Ad 3

Pan lub Pana żona nie są zobowiązani do zgłoszenia polskim organom podatkowym przychodu uzyskanego przez Pana w zw. z zaliczką uzyskaną w ramach zawartej umowy w ramach egipskiego porządku prawnego o charakterze zbliżonym do występującej w polskim porządku prawnym przedwstępnej umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego znajdującego się w budynku położonym w Egipcie, której stan faktyczny i prawny został opisany powyżej.

Ustawa PIT wprowadza obowiązek składania urzędom podatkowym odrębnego zeznania podatkowego dotyczącego przychodów osiągniętych przez podatnika z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, jednak obowiązek ten dotyczy odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych opodatkowanych na zasadach określonych w art. 30e ustawy PIT (art. 45 ust. 1a pkt 3 ww. ustawy).

Art. 30e ustawy PIT, dotyczy dochodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c). Jak wskazano w wyżej przedstawionym uzasadnieniu, przychód uzyskany przez Pana w przedmiotowym zdarzeniu nie stanowi przychodu w rozumieniu normy prawnej art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c).

Tym samym, Pan ani Pana żona nie są zobowiązani do składania odrębnego zeznania podatkowego na formularzu PIT-39 lub innym właściwym co do przychodu uzyskanego przez Pana jako zaliczki tytułem zawartej przedwstępnej umowy sprzedaży przedmiotowego lokalu mieszkalnego znajdującego się w budynku położonym w Egipcie.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1128 ze zm.):

W myśl art. 3 ust. 1a ww. ustawy:

Stosownie do art. 4a ww. ustawy:

Z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że Pan jako osoba posiadająca miejsce zamieszkania dla celów podatkowych w Polsce, otrzymał zaliczkę w związku z zawartą 27 sierpnia 2022 r. umową przedwstępną dotyczącą sprzedaży lokalu mieszkalnego znajdującego się w budynku wybudowanym na nieruchomości położonej w Egipcie.

Mając na uwadze ww. okoliczności stwierdzić zatem należy, że do opodatkowania uzyskanego przez Pana dochodu znajdzie zastosowanie Umowa między Rządem Rzeczypospolitej Polskiej a Rządem Arabskiej Republiki Egiptu w sprawie unikania podwójnego opodatkowania i zapobiegania uchylaniu się od opodatkowania w zakresie podatków od dochodu i majątku, sporządzona w Warszawie dnia 24 czerwca 1996 r. (Dz. U. z 2003 r. Nr 78 poz. 690 ze zm.), zmodyfikowanej przez Konwencję wielostronną implementującą środki traktatowego prawa podatkowego mające na celu zapobieganie erozji podstawy opodatkowania i przenoszeniu zysku, sporządzoną w Paryżu dnia 24 listopada 2016 r., podpisaną w Paryżu dnia 7 czerwca 2017 r. (Dz. U. z 2018 r., poz. 1369).

Zgodnie z art. 6 ust. 1 ww. Umowy:

W myśl art. 6 ust. 2 ww. Umowy:

Należy wyjaśnić, że użycie w tym przepisie słowa „może być opodatkowany” oznacza, że przychody, o których w nim mowa są opodatkowane w kraju miejsca położenia nieruchomości zawsze, o ile prawo podatkowe tego państwa przewiduje opodatkowanie takiego dochodu. Sformułowanie, że dochód ten „może” być opodatkowany nie zezwala na dowolne wybranie państwa, w którym dochód ten ma zostać opodatkowany. Przepis ten oznacza, że dochód taki oprócz tego, że podlega opodatkowaniu w państwie, w którym osoba osiągająca ten dochód ma miejsce zamieszkania lub siedzibę, to podlega również opodatkowaniu w tym państwie, w którym położony jest dany majątek, zgodnie z prawem tego państwa.

Zgodnie z art. 13 ust. 1 ww. Umowy:

Przy czym sformułowanie „zyski z przeniesienia własności majątku mogą być opodatkowane w drugim państwie” oznacza, że drugie państwo (w rozpatrywanym przypadku Państwo, w którym położona jest zbywana nieruchomość) ma prawo opodatkować taki dochód, jeżeli na podstawie przepisów tego państwa dochód ze sprzedaży nieruchomości podlega w tym państwie opodatkowaniu. Sformułowanie to oznacza zatem brak wyłączności do opodatkowania tego dochodu przez państwo, w którym podatnik ma miejsce zamieszkania.

W świetle zapisów cytowanej Umowy, dochód osoby mającej miejsce zamieszkania w Polsce, z tytułu sprzedaży majątku nieruchomego położonego w Egipcie może być opodatkowany zarówno w państwie rezydencji, tj. w Polsce, jak i w Egipcie, zgodnie z prawem tego państwa.

Jednocześnie, w celu zapobieżenia podwójnemu opodatkowaniu tego dochodu w Polsce, należy zastosować określoną w art. 24 ww. Umowy metodę unikania podwójnego opodatkowania, zgodnie z którym, w przypadku Polski podwójnego opodatkowania unika się w następujący sposób:

Wobec powyższego należy stwierdzić, że w świetle powołanych przepisów polsko-egipskiej umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania przychody ze sprzedaży nieruchomości położonej w Egipcie przez osobę zamieszkałą w Polsce podlegają opodatkowaniu w Polsce, według zasad wynikających z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przytoczony przepis formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą nienastępujące w wykonaniu działalności gospodarczej odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu i rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Stosownie do przywołanego przez Pana art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Natomiast przepis art. 21 ust. 25 ww. ustawy, w punktach 1-3, w sposób enumeratywny (wyczerpujący) określa jakie wydatki uważa się za wydatki poniesione na cele, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy.

Jednak, aby stwierdzić czy w przedmiotowej sprawie sprzedaż ww. lokalu mieszkalnego w ogóle podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, należy ustalić, od jakiego momentu liczy się bieg pięcioletniego terminu, o którym mowa w powołanym wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie natomiast do art. 30e ust. 4 ww. ustawy:

Natomiast, zgodnie z art. 30e ust. 7 ww. ustawy:

W myśl art. 45 ust. 1 ww. ustawy:

Z kolei w myśl art. 45 ust. 4 pkt 4 ww. ustawy:

Zgodnie z art. 30e ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że 28 marca 2005 r. nabył Pan wraz ze swoim bratem i matką na współwłasność nieruchomość położoną w Egipcie, na której został wybudowany 4-lokalowy budynek (na potrzeby Pana egipskiej rodziny), jednak nie uzyskano egipskiego pozwolenia na jego użytkowanie. Posiada Pan obywatelstwo egipskie, a także od 15 maja 2012 r. posiada Pan również obywatelstwo polskie. Od 18 stycznia 2006 r. Pana żoną jest obywatelka Polski. Od 2009 r. nieprzerwanie miejscem zamieszkania i stałego pobytu Pana jest Polska. Pracuje Pan w Polsce i jako podatnik płaci podatek dochodowy od osób fizycznych. W związku z zawartą 27 sierpnia 2022 r. z Pana siostrą umową przedwstępną dotyczącą sprzedaży jednego z lokali mieszkalnych znajdującego się w ww. nieruchomości otrzymał Pan 26 sierpnia 2022 r. zaliczkę/zadatek na poczet ceny sprzedaży przedmiotowego lokalu mieszkalnego. W przypadku, gdy zostanie uzyskane pozwolenie na użytkowanie budynku, w którym mieści się sprzedawany lokal mieszkalny, strony podejmą dalsze czynności, które będą skutkowały zarejestrowaniem umowy przez notariusza w Egipcie, która stanie się ostateczną umową sprzedaży przenoszącą własność nieruchomości na Pana siostrę. Dokonana sprzedaż na podstawie przedwstępnej umowy sprzedaży nie nastąpiła w wykonaniu działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Część kwoty z otrzymanej zaliczki/zadatku przeznaczył Pan na nadpłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego 23 września 2019 r. wspólnie z Pana żoną w polskim banku na nabycie lokalu mieszkalnego położonego w Polsce, w którym mieszka Pan razem z żoną. W Polsce nie posiada Pan ani Pana żona innych nieruchomości.

Pana wątpliwości budzi kwestia, czy jest Pan zobowiązany do zapłaty podatku w związku z zawarciem umowy przedwstępnej sprzedaży lokalu mieszkalnego znajdującego się w budynku położonym w Egipcie i otrzymaniem zaliczki/zadatku na poczet ceny sprzedaży ww. lokalu oraz czy jest Pan uprawniony do skorzystania z ulgi mieszkaniowej.

Wskazać należy, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między osobami fizycznymi, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.).

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 389 § 1 ww. ustawy:

Umowę przedwstępną zawiera się wtedy, gdy z jakichkolwiek względów strony nie chcą, czy nie mogą zawrzeć jeszcze umowy definitywnej, a jednocześnie chcą zabezpieczyć swoje interesy.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Analizując zatem kwestię skutków umowy przedwstępnej na gruncie prawa podatkowego zauważyć należy, że zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodów jest między innymi odpłatne zbycie nieruchomości. W cytowanym przepisie użyto terminu „odpłatne zbycie”, zatem aby wywołać określony w nim skutek prawnopodatkowy musi nastąpić zawarcie w prawie przewidzianej formie umowy, w wyniku której nastąpi przeniesienie własności nieruchomości w zamian za korzyści majątkowe. Samo zawarcie umowy przedwstępnej nie powoduje więc skutków podatkowych, gdyż w tej sytuacji nie możemy mówić o przeniesieniu własności nieruchomości, a jedynie o zobowiązaniu do takiego przeniesienia w określonym terminie.

Z kolei umowa sprzedaży, będąca niewątpliwie formą odpłatnego zbycia nieruchomości, uregulowana została w art. 535 Kodeksu cywilnego, który stanowi, że:

Sprzedaż w rozumieniu cywilnoprawnym ma więc charakter umowy wzajemnej, do której odnosi się wyrażona w art. 488 Kodeksu cywilnego zasada jednoczesnego wykonania świadczeń, tj. przeniesienia własności nieruchomości i zapłacenia sprzedawcy ceny.

Z art. 488 § 1 ww. ustawy wynika bowiem, że

Zgodnie z § 2 ww. art. 488:

Natomiast z art. 353¹ Kodeksu cywilnego wynika, że:

Z ww. przepisu wynika zatem, że strony mogą również ustalić, że przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży kupujący może zapłacić część lub całość ceny.

Zadatek jest instytucją prawa cywilnego związaną z wykonaniem zobowiązań umownych.

Wskazać bowiem należy, że zgodnie z art. 394 § 1 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 394 § 2 ww. ustawy:

Natomiast stosownie do art. 394 § 3 Kodeksu cywilnego:

Zatem instytucja zadatku służy wzmocnieniu więzi obligacyjnej. Ma motywować strony do należytego wykonania umowy (w przypadku zadatku uiszczanego przy umowie przedwstępnej – do zawarcia umowy przyrzeczonej). Otrzymanie zadatku nie powoduje definitywnego przysporzenia majątkowego, bo w zależności od uzgodnień stron umowy i „losów” zobowiązania może on podlegać zwrotowi, stać się własnością strony umowy jako swoiste odszkodowanie za niewykonanie zobowiązania bądź zostać zaliczony na poczet świadczenia strony, która go dała. W szczególności, zadatek uiszczany przy zawieraniu umowy przedwstępnej sprzedaży rzeczy lub prawa nie jest ceną nabycia tej rzeczy lub prawa, a dopiero może zostać zaliczony na poczet takiej ceny w przypadku zawarcia umowy sprzedaży (umowy przyrzeczonej).

Zaliczka zaś jest kwotą wpłaconą na poczet ceny sprzedaży, w przypadku wykonania umowy zostaje zaliczona na poczet zapłaty ceny. Z kolei zadatek jest instytucją prawa cywilnego związaną z wykonaniem zobowiązań umownych. Uiszczenie zadatku służyć ma zabezpieczeniu wykonania świadczenia umownego. Zastosowanie omawianej instytucji nie ma jednak charakteru obligatoryjnego, lecz zależy od decyzji stron umowy.

Podsumowując, zgodnie z normami prawa cywilnego przeniesienie własności nieruchomości następuje w chwili zawarcia w formie aktu notarialnego ostatecznej umowy sprzedaży i nie zmienia tego fakt zawarcia umowy przedwstępnej, ani wcześniejsza zapłata części lub całości ceny.

Jak już wskazano, odpłatne zbycie nieruchomości jej części lub udziału w nieruchomości dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości jej części lub udziału w nieruchomości, w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem kwota zaliczki/zadatku stanowiłaby przychód ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dopiero w momencie zawarcia - w wykonaniu umowy przedwstępnej - w formie aktu notarialnego ostatecznej umowy sprzedaży (przyrzeczonej), jeśli nie upłynęłoby pięć lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości.

W przedmiotowej sprawie ostateczna umowa sprzedaży nieruchomości zostanie zawarta w przyszłości, gdy zostanie uzyskane pozwolenie na użytkowanie budynku, w którym mieści się sprzedawany lokal mieszkalny, a więc po upływie pięcioletniego okresu, o którym mowa powyżej.

Mając na uwadze opis zdarzenia przyszłego oraz powołane wyżej przepisy prawa stwierdzić należy, że zawarcie umowy przedwstępnej, na poczet której otrzymał Pan kwotę zaliczki/zadatku nie spowodowało przeniesienia własności przedmiotowego lokalu mieszkalnego na Pana siostrę, czyli odpłatnego zbycia, które jest źródłem przychodu. Tak więc, otrzymana przez Pana w 2022 r. kwota zaliczki/zadatku na poczet zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży ww. lokalu, która ma być zawarta w formie aktu notarialnego, gdy zostanie uzyskane pozwolenie na użytkowanie budynku, w którym mieści się sprzedawany lokal mieszkalny, nie stanowi źródła przychodu na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowego od osób fizycznych i nie wywołała skutków podatkowych w postaci powstania przychodu w momencie otrzymania zaliczki, z uwagi na upływ pięcioletniego terminu, tym samym nie skutkuje obowiązkiem zapłaty podatku dochodowego na terytorium Polski.

Ponadto, w świetle powyższego stwierdzić należy, że do środków pieniężnych uzyskanych w związku z zawarciem przedwstępnej umowy sprzedaży ww. lokalu mieszkalnego nie mają zastosowania przepisy regulujące zwolnienie z podatku dochodowego od osób fizycznych zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, gdyż - jak wskazano powyżej - zarówno zawarcie przedwstępnej umowy sprzedaży, jak i sprzedaż ww. lokalu mieszkalnego po upływie 5 lat licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło jego nabycie przez Pana, nie stanowi dla Pana źródła przychodu. Zatem, wobec braku przychodu podlegającego opodatkowaniu, nie jest możliwe zastosowanie zwolnienia od podatku na podstawie przepisu art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W związku z tym, nie będzie Pan zobowiązany do wykazania w zeznaniu rocznym PIT-39, sumy pieniężnej tytułem zaliczki w ramach umowy o charakterze zbliżonym do występującej w polskim porządku prawnym przedwstępnej umowy sprzedaży lokalu mieszczącego się w budynku wybudowanym na nieruchomości położonej w Egipcie.

Natomiast w odniesieniu do postawionego przez Pana pytania nr 2 należy wskazać, że sprzedaż przedmiotowego lokalu mieszkalnego traktowana jest jako osobne źródło przychodu, które podlega opodatkowaniu na podstawie odrębnych zasad/przepisów. Stosownie do art. 30e ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł. Stad uzyskanie w 2022 r.  sumy pieniężnej tytułem zaliczki w ramach umowy o charakterze zbliżonym do występującej w polskim porządku prawnym przedwstępnej umowy sprzedaży lokalu mieszczącego się w budynku wybudowanym na nieruchomości położonej w Egipcie, nie wpływa na wysokość zobowiązania podatkowego, podstawę opodatkowania lub stawkę podatku dochodowego od osób fizycznych w Polsce.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy przedstawionego przez Pana zdarzenia przyszłego i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Końcowo wskazać należy, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretację indywidualną w trybie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.), opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego podanego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Należy wskazać, że przy wydawaniu niniejszej interpretacji tutejszy Organ dokonał wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny (zdarzenie przyszłe) jest zgodny ze stanem rzeczywistym. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Jeżeli zatem, przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe będzie się różniło od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie Pana chroniła w zakresie przedstawionego zdarzenia przyszłego.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego …. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).