Sprzedaż nieruchomości po uprzednim zniesieniu współwłasności.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

8 czerwca 2022 r. wpłynął Pana wniosek z 2 czerwca 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy sprzedaży nieruchomości. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismami z 12 sierpnia 2022 r. (wpływ 17 sierpnia 2022 r.) i 29 sierpnia 2022 r. (wpływ 31 sierpnia 2022 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

21 czerwca 2016 r. (…) (matka) darowała Panu (synowi) swój udział (w połowie) w nieruchomościach składających się z działek nr A, B, C, D, E, F i G oraz całą nieruchomość (działka nr H) zabudowaną budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym.

Właścicielami nieruchomości w drugiej połowie są małżonkowie (…).

25 kwietnia 2019 r. nastąpiło częściowe zniesienie współwłasności poprzez podział jednej z nieruchomości na działki o numerach: I, J, K, L, Ł i przyznanie Panu działek o numerach J i L oraz działki nr H wchodzącej w skład tej samej księgi wieczystej X.

8 kwietnia 2022 r. sprzedał Pan działkę o numerze E (…).

Ponadto w uzupełnieniu wniosku z 12 sierpnia 2022 r. udzielił Pan następujących odpowiedzi na pytania organu:

-czy zgodnie z zapisem księgi wieczystej nr X działki nr A, B, C, D, E, F i G stanowiły jedną nieruchomość;

Odpowiedź: Działki nr A, B, C, D, E, F i G nie stanowiły jednej nieruchomości.

-działka o jakim numerze została podzielona na działki o nr I, J, K, L i Ł;

Odpowiedź: Działka nr M została podzielona na działki o nr I, J, K, L i Ł. W skład nieruchomości, w których udział został Panu przekazany w akcie darowizny z 21 czerwca 2016 r. wchodziła działka o numerze G. 6 sierpnia 2018 r. część tej działki o powierzchni 10 a została sprzedana Pani (…). Zostały wydzielone dwie nieruchomości o numerach N, którą to właśnie zakupiła Pani (…), M o powierzchni 58 a. To właśnie ta nieruchomość została podzielona w wyniku częściowego zniesienia współwłasności z 25 kwietnia 2019 r.

-czy po dokonaniu 25 kwietnia 2019 r. częściowego zniesienia współwłasności nieruchomości wartość nieruchomości nabytej przez Pana w wyniku tego częściowego zniesienia współwłasności łącznie z wartością Pana udziałów w tej nieruchomości w części, która nie podlegała częściowemu zniesieniu współwłasności nie przekroczyła wartości udziału, jaki pierwotnie przysługiwał Panu w całej nieruchomości;

Odpowiedź: Po dokonaniu 25 kwietnia 2019 r. częściowego zniesienia współwłasności nieruchomości wartość nabytych przez Pana nieruchomości w wyniku tego podziału nie przekroczyła wartości udziału jaki pierwotnie Panu przysługiwał w całej nieruchomości.

-czy w związku z częściowym zniesieniem współwłasności otrzymał Pan od pozostałych współwłaścicieli spłatę lub przekazał Pan na ich rzecz dopłatę;

Odpowiedź: Częściowe zniesienie współwłasności nieruchomości z 25 kwietnia 2019 r. odbyło się bez otrzymania spłaty i bez dokonania zapłaty na rzecz pozostałych współwłaścicieli.

Natomiast w uzupełnieniu wniosku z 29 sierpnia 2022 r. doprecyzował Pan opis stanu faktycznego udzielając następujących odpowiedzi na pytania organu:

-doprecyzowanie odpowiedzi na pytanie oznaczone lit. a) - w uzupełnieniu wniosku wskazał Pan, że działki A, B, C, D, E, F i G, nie stanowiły jednej nieruchomości, udzielając odpowiedzi nie uściślił Pan, czy nie stanowiły one jednej nieruchomości zgodnie z zapisem księgi wieczystej nr X, zatem należy jednoznacznie wskazać:

a) czy nie stanowiły one jednej nieruchomości zgodnie z zapisem księgi wieczystej na moment zawarcia umowy darowizny (21 czerwca 2016 r.),

b) jeżeli nie stanowiły one jednej nieruchomości to pod jakimi nr księgi wieczystej znajdowały się te działki – należy wymienić nr księgi wieczystej oraz nr działek wchodzące w skład danej księgi;

Odpowiedź: Działki A, B, C, D, E, F i G na moment zawarcia umowy darowizny z 21 czerwca 2016 r. stanowiły jedną nieruchomość zgodnie z zapisem KW nr X.

-wskazanie czy działka nr M wchodziła w skład nieruchomości oznaczonej księgą wieczystą nr X, jeżeli nie to jaki nr księgi wieczystej miała ta nieruchomość;

Odpowiedź: Działka nr M wchodziła w skład nieruchomości oznaczonej księgą wieczystą nr X.

-podanie nr księgi wieczystej nieruchomości, która podlegała częściowemu zniesieniu współwłasności;

Odpowiedź: Numer księgi wieczystej nieruchomości, która podlegała częściowemu zniesieniu współwłasności to X.

Po częściowym zniesieniu współwłasności działka E, która została sprzedana oraz działki nr J i L, które zostały wydzielone z działki M objęte zostały KW nr Y.

-doprecyzowanie odpowiedzi na pytanie oznaczone lit. c) tzn. jednoznaczne wskazanie czy po dokonaniu 25 kwietnia 2019 r. częściowego zniesienia współwłasności nieruchomości wartość nieruchomości nabytej przez Pana w wyniku tego częściowego zniesienia współwłasności łącznie z wartością Pana udziałów w tej nieruchomości w części, która nie podlegała częściowemu zniesieniu współwłasności nie przekroczyła wartości udziału, jaki pierwotnie przysługiwał Panu w całej nieruchomości – w uzupełnieniu wniosku odniósł się Pan jedynie do wartości nabytych przez Pana nieruchomości pomijając wartość udziału jaki pozostał Panu w nieruchomości, w części która pozostała po zniesieniu współwłasności;

Odpowiedź: Po dokonaniu 25 kwietnia 2019 r. częściowego zniesienia współwłasności nieruchomości wartość nabytej przez Pana nieruchomości w wyniku tego częściowego zniesienia współwłasności łącznie z wartością udziałów w tej nieruchomości w części, która nie podlegała częściowemu zniesieniu współwłasności nieruchomości nie przekroczyła wartości udziału, jaki pierwotnie przysługiwał Panu w całej nieruchomości.

Po częściowym zniesieniu współwłasności nieruchomości wartość działek, które Pan otrzymał wyniosła 163 842 zł. Natomiast wartość działek I, K i Ł, które są obecnie własności (…) wynosi 169 764 zł.

Zniesienie częściowej współwłasności nieruchomości odbyło się bez spłat i dopłat, a udziały w reszcie nieruchomości pozostały niezmienione i wynoszą po równo w udziałach po 1/2.

Pytanie

Czy powinien Pan zapłacić podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości nr E?

Pana stanowisko w sprawie

W Pana ocenie, pomimo że od momentu częściowego zniesienia współwłasności nie upłynęło 5 lat to powinien Pan być zwolniony z podatku dochodowego od sprzedaży nieruchomości, ponieważ to częściowe zniesienie współwłasności odbyło się bez spłat i dopłat. Tak więc nie nabył Pan nic ponad Pana udział. Nie jest to więc termin nabycia nieruchomości, od którego należy liczyć okres kolejnych 5 lat.

Okres ten naliczony powinien być od momentu darowizny z 2016 r., ponieważ zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o PIT przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości powstaje wtedy, gdy zbycie następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1128 ze zm.):

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

a)nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)prawa wieczystego użytkowania gruntów,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie lub wybudowanie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a kwota uzyskana z odpłatnego zbycia w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Wobec powyższego, w przypadku sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma moment ich nabycia.

Z opisu sprawy wynika, że 8 kwietnia 2022 r. sprzedał Pan nieruchomość w postaci działki nr E. Prawo własności tej działki nabył Pan w 1/2 części na podstawie umowy darowizny z 21 czerwca 2016 r. i 1/2 części na podstawie umowy zniesienia współwłasności z 25 kwietnia 2019 r.

Zgodnie z art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.):

Należy wyjaśnić, że współwłasność jest instytucją prawa cywilnego uregulowaną w ustawie Kodeks cywilny.

Stosownie do art. 195 Kodeksu cywilnego:

Współwłaścicielom przysługują części wspólnego prawa własności (tzw. udziały), którymi mogą swobodnie rozporządzać. Dopóki więc istnieje współwłasność można mówić tylko o istnieniu udziałów w tym prawie, o ich nabywaniu i zbywaniu, nigdy – o prawie do części rzeczy, o jej zbywaniu, bądź nabywaniu w częściach. Współwłaściciele mają swoje udziały w prawie, ale nie w rzeczy.

W myśl art. 196 Kodeksu cywilnego:

Na mocy art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego:

Jednym ze sposobów zniesienia współwłasności jest fizyczny podział rzeczy wspólnych między współwłaścicielami. Następuje to w drodze przyznania każdemu ze współwłaścicieli wyodrębnionych (podzielonych) rzeczy wspólnych. Celem postępowania o zniesienie współwłasności jest zatem nowe ukształtowanie prawa własności rzeczy, które stanowią przedmiot współwłasności poprzez odebranie temu prawu cechy wspólności.

Zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy, jeżeli mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbył się bez spłat i dopłat. Zatem, jeżeli zniesienie współwłasności odbyło się bez spłat i dopłat, a wielkość (wartość) przyznanych w wyniku zniesienia współwłasności rzeczy (nieruchomości) odpowiada wielkości (wartości) udziału we współwłasności, to zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia. Za datę nabycia nieruchomości lub prawa – w przypadku ich sprzedaży, które przypadły danej osobie w wyniku zniesienia współwłasności, należy przyjąć datę ich pierwotnego nabycia, jeżeli wartość otrzymanej przez daną osobę nieruchomości lub prawa w wyniku zniesienia współwłasności mieści się w udziale, jaki przysługiwał tej osobie w majątku objętym współwłasnością oraz zniesienie współwłasności zostało dokonane bez spłat i dopłat. Gdy w wyniku zniesienia współwłasności udział danej osoby ulega powiększeniu mamy do czynienia z nabyciem, gdyż zwiększa się stan jej majątku osobistego. Analogicznie, okoliczność, że udział innego współwłaściciela ulega pomniejszeniu, traktowana być musi w kategorii zbycia, gdyż w ten sposób ulega pomniejszeniu zarówno zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad rzeczą (tu nieruchomością), jak też stan jej majątku osobistego. Tak więc co do zasady, zniesienie współwłasności jest formą nowego nabycia tylko wówczas, gdy w wyniku tego zniesienia podatnik otrzymuje nieruchomość, której wartość po dokonanym podziale przekracza wartość udziału, jaki pierwotnie podatnikowi przysługiwał.

Zgodnie z teorią prawa rzeczowego przyznanie danej osobie na wyłączną własność rzeczy w drodze zniesienia współwłasności jest nabyciem tych rzeczy.

Natomiast, biorąc pod uwagę przyjętą linię orzecznictwa Naczelnego Sądu Administracyjnego, nabyciem rzeczy w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie jest przyznanie jej na wyłączną własność jednemu ze współwłaścicieli w wyniku dokonanego zniesienia współwłasności, jeśli:

1)podział taki jest ekwiwalentny w naturze i nie towarzyszą mu spłaty i dopłaty, lub

2)wartość rzeczy mieści się w udziale, jaki przysługiwał tej osobie w majątku wspólnym.

Jeżeli więc spełnione są wymienione wyżej warunki, zniesienie współwłasności nieruchomości nie może być rozpatrywane w kategoriach nabycia. W takiej sytuacji za datę jej nabycia uznać należy datę pierwotnego nabycia udziału w nieruchomości. Jeżeli jednak na skutek dokonanego podziału nieruchomości lub zniesienia współwłasności przysługujący danej osobie udział ulega powiększeniu lub też towarzyszą mu spłaty i dopłaty wówczas czynność ta skutkuje nabyciem ponad dotychczas posiadany udział. Podkreślić zatem należy, że w każdej sytuacji, kiedy w wyniku zniesienia współwłasności jeden z dotychczasowych współwłaścicieli został zobowiązany do spłaty, mamy do czynienia z nieekwiwalentnym podziałem, a po stronie osoby zobowiązanej do spłaty następuje nabycie majątku przekraczające pierwotnie posiadany przez niego udział we współwłasności. Tym samym, data zniesienia współwłasności będzie również datą nabycia tej części nieruchomości, o którą zwiększył się udział w niej po dokonaniu zniesienia współwłasności.

Przystępując do oceny skutków podatkowych odpłatnego zbycia przedmiotowej nieruchomości w pierwszej kolejności zauważyć należy, że do nabycia przez Pana 1/2 udziału w prawie własności działki nr E doszło na podstawie umowy darowizny z 21 czerwca 2016 r.

Z kolei pozostałe 1/2 udziału w prawie własności tejże działki nabył Pan 25 kwietnia 2019 r. na podstawie umowy częściowego zniesienia współwłasności.

We wniosku wskazał Pan, że w wyniku częściowego zniesienia współwłasności wartość nieruchomości nabytych przez Pana w wyniku tego częściowego zniesienia współwłasności łącznie z wartością udziałów w tej nieruchomości w części, która nie podlegała częściowemu zniesieniu współwłasności nieruchomości nie przekroczyła wartości udziału, jaki pierwotnie przysługiwał Panu w całej nieruchomości. Ponadto, zniesienie współwłasności nastąpiło bez spłat i dopłat. Zatem na skutek częściowego zniesienia współwłasności nieruchomości w 2019 r., nie uzyskał Pan przysporzenia majątkowego poprzez nabycie nieruchomości o wartości rynkowej przekraczającej wartość udziału we współwłasności nieruchomości, przysługującego Panu przed zniesieniem współwłasności. Dokonane w 2019 r. zniesienie współwłasności nieruchomości, w wyniku którego nabył Pan działki nr J, L oraz E, nie stanowi nabycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Mając na uwadze powyższe, odpłatne zbycie 8 kwietnia 2022 r. działki nr E nabytej przez Pana 21 czerwca 2016 r. nie stanowiło źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, gdyż zostało dokonane po upływie pięcioletniego okresu wskazanego w tym przepisie. Zatem, z tytułu zbycia przedmiotowej nieruchomości nie jest Pan zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pan sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).