Opodatkowania ryczałtem ewidencjonowanym przychodów ze sprzedaży nieruchomości.

Interpretacja indywidualna stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

10 maja 2022 r. wpłynął Pana wniosek z 5 maja 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy możliwości opodatkowania przychodów ze zbycia nieruchomości w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych według stawki 10%.

Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 15 lipca 2022 r. (data wpływu 19 lipca 2022 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą polegającą m.in. kupnie i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek. Przychody uzyskane przez Wnioskodawcę w ramach jednoosobowej działalności gospodarczej Wnioskodawca opodatkowuje w 2022 r. podatkiem liniowym. Wnioskodawca planuje w 2023 r. dokonać zmiany sposobu opodatkowania w ten sposób, że począwszy od 1 stycznia 2023 r. będzie opodatkowywać przychody osiągnięte przez niego w ramach jednoosobowej działalności gospodarczej ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, o którym mowa w ustawie z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. z 2021 r., poz. 1993; dalej jako: „Ustawa o zryczałtowanym PIT”).

W 2019 r. Wnioskodawca, działając jako przedsiębiorca, nabył w celu dalszej odsprzedaży niezabudowaną nieruchomość o powierzchni 19,22 ha położoną w miejscowości (...), (dalej jako: „Nieruchomość”). Nabycie Nieruchomości przez Wnioskodawcę nastąpiło do celów związanych z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą. Wnioskodawca odliczył podatek VAT naliczony wynikający z faktury dokumentującej jej zakup. Wnioskodawca, dostrzegając wzrost cen nieruchomości, planuje zbycie Nieruchomości w ramach prowadzonej przez niego działalności gospodarczej. Obie działki znajdują się w granicach (...) Obszaru Chronionego Krajobrazu. Zgodnie z aktualnym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, Nieruchomość znajduje się na terenie przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną oraz zabudowę usługową oraz w niewielkiej części na terenie zieleni urządzonej. Wnioskodawca podjął także starania w celu podziału Nieruchomości na mniejsze nieruchomości przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną oraz zabudowę usługową, jednakże na moment złożenia niniejszego wniosku podział ten nie został jeszcze dokonany.

W związku z powyższym Wnioskodawca rozważa dwa scenariusze sprzedaży Nieruchomości: (i) sprzedaż całości Nieruchomości jednemu nabywcy albo (ii) sprzedaż poszczególnych działek budowlanych wydzielonych z Nieruchomości po podziale na rzecz wielu nabywców.

W ramach pierwszego scenariusza, Wnioskodawca rozważa zbycie całej Nieruchomości na rzecz jednego nabywcy w ten sposób, że w 2022 r. doszłoby do zawarcia pomiędzy Wnioskodawcą a nabywcą całej Nieruchomości przedwstępnej umowy sprzedaży Nieruchomości, zgodnie z którą strony zobowiążą się do zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży Nieruchomości za określoną cenę. Zawarcie przez strony umowy przyrzeczonej nastąpiłoby już w 2023 r. Przy zawarciu umowy przedwstępnej Wnioskodawca może otrzymać zadatek lub zaliczkę na poczet ceny sprzedaży Nieruchomości. Płatność ceny (lub pozostałej do uiszczenia jej części) za Nieruchomość nastąpi w momencie zawarcia umowy przyrzeczonej lub krótko po jej zawarciu, tj. także w pierwszej połowie 2023 r. Wnioskodawca przewiduje, że cena uzyskana ze sprzedaży Nieruchomość może przekroczyć kwotę 2.000.000 euro netto.

Wnioskodawca przewiduje, iż może nie znaleźć nabywcy na całą Nieruchomość, w związku z czym bierze pod uwagę również drugi scenariusz zbycia Nieruchomości polegający na tym, że Wnioskodawca dokona podziału geodezyjnego Nieruchomości na wiele mniejszych nieruchomości (działek budowlanych) i dokona ich sprzedaży wielu różnym nabywcom. Jeżeli Wnioskodawca zdecyduje się na ten scenariusz, wówczas, sprzedaż poszczególnych wydzielonych nieruchomości będą przebiegać analogicznie do transakcji zbycia całej Nieruchomości w ramach pierwszego scenariusza opisanego powyżej, tj. Wnioskodawca będzie zawierał umowy przedwstępne z nabywcami poszczególnych nieruchomości (działek budowlanych) wydzielonych z Nieruchomości począwszy od 2022 r., natomiast umowy przyrzeczone będą zawierane począwszy od 2023 r., aż do wyczerpania puli działek na sprzedaż. Przy transakcji zbycia Nieruchomości „w częściach” różnym nabywcom notariusz będzie każdorazowo składał wniosek o założenie nowej księgi wieczystej dla każdej wydzielonej nieruchomości (działki budowlanej).

Uzupełnienie i doprecyzowanie zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą od 1 marca 2017 r. PKD o nr 68.10.Z - kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek został dodany w CEIDG przez Wnioskodawcę w momencie rozpoczęcia wykonywania działalności gospodarczej w 2017 r.

Następnie, kod ten został usunięty w grudniu 2017 r., ale został ponownie dodany przez Wnioskodawcę we wrześniu 2020 r. Dotychczas Wnioskodawca jedynie nabywał nieruchomości w celu ich sprzedaży z zyskiem.

Wcześniej Wnioskodawca prowadził także działalność gospodarczą w latach (...).

Wnioskodawca jest polskim rezydentem podatkowym i zgodnie z art. 3 ust. 1 oraz ust. 1a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r., poz. 1128; dalej jako: „Ustawa o PIT”) podlega nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w Polsce.

Organ podatkowy powinien ocenić, czy zaliczka lub zadatek opisane we Wniosku będą stanowiły przychód podatkowy w dniu jego uzyskania. Wnioskodawca nie może tego stwierdzenia zawrzeć w opisie stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego, gdyż stanowi już ono efekt interpretacji przepisu, do czego zobowiązany jest organ w niniejszym postępowaniu.

Niemniej, stanowisko Wnioskodawcy jest takie, że ewentualna zaliczka lub zadatek otrzymany w 2022 r. przy zawarciu umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości (jednemu lub wielu nabywcom) nie będzie stanowiła dla niego w dniu jej uzyskania przychodu podatkowego. Wynika to wprost z art. 14 ust. 3 pkt. 1 Ustawy o PIT, zgodnie z którym do przychodów nie zalicza się pobranych wpłat lub zarachowanych należności na poczet dostaw towarów i usług, które zostaną wykonane w następnych okresach sprawozdawczych, a także otrzymanych lub zwróconych pożyczek (kredytów), w tym również uregulowanych w naturze, z wyjątkiem skapitalizowanych odsetek od tych pożyczek (kredytów). Zatem, jak to zostało już wskazane we wniosku, w ocenie Wnioskodawcy, ewentualna zaliczka lub zadatek otrzymany przez Wnioskodawcę w 2022 r. przy zawarciu umowy przedwstępnej, nie będą stanowiły w dniu ich uzyskania przychodu podatkowego. Dopiero w momencie sprzedaży Nieruchomości lub nieruchomości z niej wydzielonej, zaliczka lub zadatek zostaną zakwalifikowane jako przychód podatkowy i będą opodatkowane na takich samych zasadach jak inne przychody uzyskane w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej.

Wnioskodawca zamierza złożyć właściwemu Naczelnikowi Urzędu Skarbowego oświadczenie o wyborze formy opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w terminie do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym osiągnie pierwszy przychód z działalności gospodarczej w roku podatkowym 2023, zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. z 2021 r., poz. 1993; dalej jako: „Ustawa o zryczałtowanym PIT”).

Wnioskodawca nie uzyskuje i nie zamierza uzyskiwać innych dochodów niż dochody z prowadzonej przez Wnioskodawcę jednoosobowej działalności gospodarczej.

Organ podatkowy powinien ocenić, czy działalność Wnioskodawcy opisana we Wniosku będzie spełniać warunki definicji działalności usługowej w myśl powołanego przepisu. Wnioskodawca nie może tego stwierdzenia zawrzeć w opisie stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego, gdyż stanowi już ono efekt interpretacji przepisu, do czego zobowiązany jest organ w niniejszym postępowaniu. Stanowisko Wnioskodawcy jest takie, że działalność gospodarcza polegająca m.in. na kupnie i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek stanowi działalność usługową w rozumieniu art. 4 ust. 1 pkt. 1 Ustawy o zryczałtowanym PIT, ponieważ działalność tego rodzaju została zaklasyfikowana w sekcji L PKWiU „Usługi związane z obsługą rynku nieruchomości" jako „68.10.1 Kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek”.

Według szacunków Wnioskodawcy, przychód uzyskany przez niego w 2022 r. nie przekroczy limitu określonego w art. 6 ust. 4 pkt 1 Ustawy o zryczałtowanym PIT.

Usługi polegające na kupnie i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek, które zamierza świadczyć Wnioskodawca, w jego ocenie powinny zostać sklasyfikowane pod PKWiU - 68.10.1 - Kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek.

Wnioskodawca nie opłaca podatku w formie karty podatkowej ani nie korzysta na podstawie odrębnych przepisów z okresowego zwolnienia od podatku dochodowego. Ponadto, Wnioskodawca nie osiąga i nie zamierza osiągać w całości lub w części przychodów z tytułu prowadzenia aptek, działalności w zakresie kupna i sprzedaży wartości dewizowych, działalności w zakresie handlu częściami i akcesoriami do pojazdów mechanicznych. Wnioskodawca nie wytwarza także wyrobów opodatkowanych podatkiem akcyzowym, na podstawie odrębnych przepisów.

Wnioskodawca w 2023 r. nie będzie podejmował wykonywania działalności gospodarczej po zmianie działalności wykonywanej:

·samodzielnie na działalność prowadzoną w formie spółki z małżonkiem,

·w formie spółki z małżonkiem na działalność prowadzoną samodzielnie przez jednego lub każdego z małżonków,

·samodzielnie przez małżonka na działalność prowadzoną samodzielnie przez drugiego małżonka.

Wnioskodawca nie uzyskuje i nie zamierza uzyskiwać z działalności prowadzonej samodzielnie lub w formie spółki przychodów ze sprzedaży towarów handlowych lub wyrobów lub świadczenia usług na rzecz byłego lub obecnego pracodawcy, odpowiadających czynnościom, które podatnik lub co najmniej jeden ze wspólników:

·wykonywał w roku poprzedzającym rok podatkowy lub

·wykonywał lub wykonuje w roku podatkowym.

Zatem, biorąc pod uwagę powyższe, w ocenie Wnioskodawcy, do wykonywanej przez Wnioskodawcę działalności nie będą miały zastosowania wyłączenia wskazane w art. 8 Ustawy o zryczałtowanym PIT.

Ponadto, Wnioskodawca wskazał, że nabył 22 października 2019 r. nieruchomość składającą się z działek ewidencyjnych 18/1 i 18/2 (powstałych w wyniku podziału działki ewidencyjnej nr 18 przez zbywcę) - stąd w opisie stanu faktycznego mowa o „obydwu nabytych działkach”. Niemniej, Nieruchomość będąca przedmiotem niniejszego wniosku stanowi jedną działkę ewidencyjną o numerze 18/1, która aktualnie podlega procesowi podziału na wiele działek ewidencyjnych (zgodnie z opisem powyżej). Niniejszy wniosek nie dotyczy działki ewidencyjnej nr 18/2.

Pytania

1.Czy z uwagi na planowaną zmianę formy opodatkowania w 2023 r., przychody osiągnięte przez Wnioskodawcę (w tym otrzymane przy zawarciu umowy przedwstępnej zadatek lub zaliczka) ze zbycia Nieruchomości w całości - jednemu nabywcy lub w częściach (tj. po ewentualnym podziale na mniejsze nieruchomości) - wielu nabywcom, które będzie miało miejsce w 2023 r. w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, będą podlegały opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, według stawki 10%?

2.Czy w sytuacji, kiedy Wnioskodawca osiągnie w 2023 r. przychody z jednoosobowej działalności gospodarczej przekraczające 2.000.000 euro, Wnioskodawca utraci możliwość rozliczania podatku dochodowego z tytułu działalności gospodarczej w tej formie od następnego miesiąca następującego po miesiącu, w którym uzyskał przychody wyższe niż 2.000.000 euro czy prawo do opodatkowania ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych Wnioskodawca utraci dopiero w następnym roku podatkowym?

3.Czy przychody osiągnięte przez Wnioskodawcę w ramach prowadzonej jednoosobowej działalności gospodarczej w 2023 r. ponad limit 2.000.000 euro nadal będą podlegały opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych?

4.Czy sprzedaż Nieruchomości w całości - jednemu nabywcy lub w częściach (tj. po ewentualnym podziale na mniejsze nieruchomości) - wielu nabywcom będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej 23% i nie będzie korzystać ze zwolnienia z tego podatku?

Niniejsza interpretacja stanowi udzielenie odpowiedzi w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych na pytanie nr 1-3 wniosku, natomiast w zakresie podatku od towarów i usług (pytanie nr 4 wniosku) zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pana stanowisko w sprawie

Ad. 1

W ocenie Wnioskodawcy, przychody osiągnięte przez Wnioskodawcę (w tym otrzymane przy zawarciu umowy przedwstępnej zadatek lub zaliczka) ze zbycia Nieruchomości w całości - jednemu nabywcy lub w częściach (tj. po ewentualnym podziale na mniejsze nieruchomości) - wielu nabywcom, które będzie miało miejsce w 2023 r. w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, będą podlegały opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, według stawki 10%.

Zgodnie z art. 2 ust. 1 pkt 1 Ustawy o zryczałtowanym PIT osoby fizyczne osiągające przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej mogą opłacać zryczałtowany podatek dochodowy w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 Ustawy o zryczałtowanym PIT, warunkiem opodatkowania przychodów ryczałtem ewidencjonowanym jest złożenie sporządzonego na piśmie oświadczenia o wyborze opodatkowania przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych na dany rok podatkowy i złożenie przez podatnika naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania podatnika, do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym podatnik osiągnął pierwszy przychód z tego tytułu w roku podatkowym, albo do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód osiągnął w grudniu roku podatkowego.

Stosownie do treści art. 6 ust. 1 Ustawy o zryczałtowanym PIT, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają przychody osób fizycznych lub przedsiębiorstw w spadku z pozarolniczej działalności gospodarczej, o których mowa w art. 7a ust. 4 lub art. 14 ustawy o podatku dochodowym, z zastrzeżeniem ust. 1e i 1f, w tym również, gdy działalność ta jest prowadzona w formie spółki cywilnej osób fizycznych, spółki cywilnej osób fizycznych i przedsiębiorstwa w spadku lub spółki jawnej osób fizycznych, zwanych dalej "spółką". Do przychodów przedsiębiorstwa w spadku nie stosuje się przepisu art. 12 ust. 10a.

Art. 6 ust. 4 pkt 1 Ustawy o zryczałtowanym PIT stanowi, że podatnicy opłacają w roku podatkowym ryczałt od przychodów ewidencjonowanych z działalności wymienionej w ust. 1, jeżeli:

1)  w roku poprzedzającym rok podatkowy:

a.uzyskali przychody z tej działalności, prowadzonej wyłącznie samodzielnie, w wysokości nieprzekraczającej 2 000 000 euro, lub

b.uzyskali przychody wyłącznie z działalności prowadzonej w formie spółki, a suma przychodów wspólników spółki z tej działalności nie przekroczyła kwoty 2 000 000 euro.

Kwoty wyrażone w euro przelicza się na walutę polską według średniego kursu euro ogłaszanego przez Narodowy Bank Polski na pierwszy dzień roboczy października roku poprzedzającego rok podatkowy (art. 4 ust. 2 Ustawy o zryczałtowanym PIT).

W myśl art. 12 ust. 10 Ustawy o zryczałtowanym PIT, w przypadku odpłatnego zbycia praw majątkowych lub nieruchomości będących:

1)środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w wykazie środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,

2)składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1 ustawy o podatku dochodowym, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa, ustalona zgodnie z art. 22g ustawy o podatku dochodowym, nic przekracza 1500 zł,

3)składnikami majątku, które ze względu na przewidywany okres używania równy lub krótszy niż rok nie zostały zaliczone do środków trwałych albo wartości niematerialnych i prawnych,

4)składnikami majątku stanowiącymi spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub udział w takim prawie, które nie podlegają ujęciu w wykazie środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,

5)składnikami majątku przedsiębiorstwa w spadku

- bez względu na okres ich nabycia - ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 10% uzyskanego przychodu, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z pozarolniczej działalności gospodarczej, a pomiędzy pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składnik majątku został wycofany z działalności, i dniem jego zbycia nie upłynęło sześć lat.

Przy czym, z uzasadnienia do projektu ustawy, na mocy której art. 12 ust. 10 Ustawy o zryczałtowanym PIT uzyskał obecne brzmienie tj. ustawy z 29 sierpnia 2014 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2014 r. poz. 1328). Stosownie do ad. 15 druku sejmowego nr 2330 zmiana dotycząca sposobu ustalenia przychodów z odpłatnego zbycia składników majątku wykorzystywanych w działalności gospodarczej ma charakter doprecyzowujący. Jej celem jest wyraźne wskazanie, że zbycie składnika majątku wykorzystywanego w działalności gospodarczej stanowi przychód z tej działalności. Dotyczy to składników, które z uwagi na przewidywany okres ich używania krótszy niż rok nie zostały zaliczone do środków trwałych, jak również składników, których podatnik - pomimo takiego  prawnych.

Powyższe w ocenie Wnioskodawcy oznacza, że, jeżeli Wnioskodawca spełni warunki, o których mowa w art. 6 ust. 4 pkt. 1 Ustawy o zryczałtowanym PIT, a następnie dokona w 2023 r. skutecznego wyboru opodatkowania przychodów uzyskiwanych z działalności gospodarczej w formie ryczałtu ewidencjonowanego, składając oświadczenie o formie opodatkowania naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania Wnioskodawcy, w terminie do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym Wnioskodawca osiągnie pierwszy przychód z tego tytułu, Wnioskodawca będzie mógł opodatkować sprzedaż Nieruchomości ryczałtem ewidencjonowanym w stawce 10%, która odbędzie się w 2023 r.

W ocenie Wnioskodawcy, także w razie otrzymania przy zawarciu umowy przedwstępnej (lub umów przedwstępnych) w 2022 r. od nabywcy (lub nabywców) zaliczki lub zadatku na poczet ceny za Nieruchomość (lub jej część), której sprzedaż nastąpi w 2023 r. przychody uzyskane z tego tytułu będą opodatkowane przez Wnioskodawcę dopiero w momencie sprzedaży Nieruchomości (lub nieruchomości z niej wydzielonej). Jak wynika bowiem z art. 14 ust. 3 pkt. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r., poz. 1128; dalej jako: „Ustawa o PIT”), do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej nie zalicza się pobranych wpłat lub zarachowanych należności na poczet dostaw towarów i usług, które zostaną wykonane w następnych okresach sprawozdawczych, a także otrzymanych lub zwróconych pożyczek (kredytów), w tym również uregulowanych w naturze, z wyjątkiem skapitalizowanych odsetek od tych pożyczek (kredytów).

Zatem, w ocenie Wnioskodawcy, ewentualna zaliczka lub zadatek otrzymany przez Wnioskodawcę w 2022 r. przy zawarciu umowy przedwstępnej, nie będzie stanowiła w dniu jej uzyskania przychodu podatkowego. Dopiero w momencie sprzedaży Nieruchomości lub nieruchomości z niej wydzielonej, otrzymana zaliczka lub zadatek zostaną zakwalifikowane jako przychód podatkowy i będą opodatkowane na takich samych zasadach jak inne przychody uzyskane w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej. Jeżeli w 2023 r. Wnioskodawca będzie opodatkowany ryczałtem ewidencjonowanym, to otrzymana zaliczka lub zadatek także zostaną opodatkowane w tej formie.

Ad. 2

Zdaniem Wnioskodawcy, w sytuacji, gdy Wnioskodawca osiągnie w 2023 r. przychody z jednoosobowej działalności gospodarczej przekraczające 2.000.000 euro, Wnioskodawca utraci możliwość rozliczania podatku dochodowego z tytułu działalności gospodarczej w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych dopiero w następnym roku podatkowym.

Wnioskodawca szacuje, że w 2023 r. w wyniku sprzedaży Nieruchomości w całości albo w częściach (tj. po ewentualnym podziale na mniejsze nieruchomości i ich sprzedaży wielu nabywcom) może osiągnąć przychody, przekraczające 2.000.000 euro. Jednym z warunków opodatkowania przychodów z działalności gospodarczej w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych jest osiągnięcie w poprzednim roku podatkowym przychodów nie wyższych niż limit określony w ustawie, tj. 2.000.000 euro.

Zgodnie z literalnym brzmieniem art. 6 ust. 4 pkt. 1 Ustawy o zryczałtowanym PIT, dla możliwości opodatkowania ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych istotna jest wysokość osiągniętych przychodów w poprzednim roku podatkowym. Natomiast wysokość przychodów w roku bieżącym nie ma znaczenia dla możliwości opodatkowania w danym roku przychodów z działalności gospodarczej w tej formie.

Zatem, w ocenie Wnioskodawcy, w przypadku przekroczenia przez niego limitu przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej w 2023 r. ponad kwotę 2.000.000 euro utraci on prawo do opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych dopiero od następnego roku podatkowego, tj. od 2024 r.

Ad. 3

W ocenie Wnioskodawcy, przychody osiągnięte przez Wnioskodawcę w ramach prowadzonej jednoosobowej działalności gospodarczej w 2023 r. ponad limit 2.000.000 euro nadal będą podlegały opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

W ocenie Wnioskodawcy, z uwagi na fakt, że w przypadku przekroczenia przez niego limitu przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej w 2023 r. ponad kwotę 2.000.000 euro utraci on prawo do opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych dopiero od następnego roku podatkowego, tj. od 2024 r. Wnioskodawca zachowa prawo do tej formy opodatkowania przez cały rok podatkowy 2023, bez względu na wysokość osiągniętych w tymże roku przychodów.

Zatem, zdaniem Wnioskodawcy, przychód osiągnięty przez Wnioskodawcę z pozarolniczej działalności gospodarczej ponad limit 2.000.000 euro w roku podatkowym 2023 będzie podlegał opodatkowaniu ryczałtem ewidencjonowanym.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 1 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. z 2021 r., poz. 1993, ze zm., dalej: „uzpd”)

Stosownie od treści art. 5a pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r., poz. 1128, ze zm., dalej: „updof”)

W myśl art. 2 ust. 1 pkt 1 uzpd:

Zgodnie z art. 6 ust. 1 uzpd:

Stosownie do art. 6 ust. 4 pkt 1 uzpd:

Możliwość opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych uzależniona jest między innymi od niespełnienia przesłanek negatywnych określonych w art. 8 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Zgodnie z ww. art. 8 ust. 1 uzpd:

Ponadto w myśl art. 9 ust. 1 uzpd:

Zgodnie z art. 4 ust. 1 pkt 1 uzpd:

Wysokość stawek ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych została przez ustawodawcę ustalona w art. 12 ust. 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

W myśl art. 12 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy:

Jak stanowi art. 12 ust. 10 uzpd:

Kwalifikacji poszczególnych przychodów ze świadczonych usług do określonego symbolu PKWiU dokonuje sam podatnik. Kwestii tej nie regulują przepisy prawa podatkowego, a tylko te przepisy, zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, mogą być przedmiotem interpretacji indywidualnej.

Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że:

·    Prowadzi Pan działalność gospodarczą polegającą m.in. na kupnie i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek, opodatkowaną w 2022 r. podatkiem liniowym;

·    W 2019 r., działając jako przedsiębiorca, nabył Pan w celu dalszej odsprzedaży niezabudowaną nieruchomość (dalej jako: „Nieruchomość”);

·    Planuje Pan w 2023 r. dokonać zmiany sposobu opodatkowania w ten sposób, że począwszy od 1 stycznia 2023 r. przychody będą opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych;

·    Usługi polegające na kupnie i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek, zostały sklasyfikowane pod PKWiU - 68.10.1 - Kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek;

·    Pana przychód uzyskany w 2022 r. nie przekroczy limitu określonego w art. 6 ust. 4 pkt 1 uzpd;

·    Do wykonywanej przez Pana działalności nie będą miały zastosowanie wyłączenia zawarte w art. 8 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne;

·    Zgodnie z art. 9 ust. 1 uzpd, złoży Pan oświadczenie o wyborze formy opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne;

·    Rozważa Pan dwa scenariusze sprzedaży Nieruchomości: (I) sprzedaż całości Nieruchomości jednemu nabywcy, w ten sposób, że w 2022 r. doszłoby do zawarcia pomiędzy Panem a nabywcą całej Nieruchomości przedwstępnej umowy sprzedaży Nieruchomości, zgodnie z którą strony zobowiążą się do zawarcia w 2022 r. umowy przyrzeczonej sprzedaży Nieruchomości albo (II) sprzedaż podzielonych działek na mniejsze nieruchomości, wówczas, sprzedaż wydzielonych nieruchomości będzie przebiegać analogicznie do transakcji zbycia całej Nieruchomości w ramach pierwszego scenariusza;

·    Przy zawarciu umowy przedwstępnej może Pan otrzymać zadatek lub zaliczkę na poczet ceny sprzedaży Nieruchomości. Płatność ceny (lub pozostałej do uiszczenia jej części) za Nieruchomość nastąpi w momencie zawarcia umowy przyrzeczonej lub krótko po jej zawarciu, tj. w pierwszej połowie 2023 r.

Powyższe oznacza, że, jeżeli spełni Pan warunki, o których mowa w art. 6 ust. 4 pkt. 1 upzd, a następnie dokona w 2023 r. skutecznego wyboru opodatkowania przychodów uzyskiwanych z działalności gospodarczej w formie ryczałtu ewidencjonowanego, składając oświadczenie o formie opodatkowania Naczelnikowi Urzędu Skarbowego, w terminie do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym osiągnie Pan pierwszy przychód z tego tytułu, będzie Pan mógł opodatkować w 2023 r. sprzedaż Nieruchomości w całości lub w wydzielonych częściach stawką 10% ryczałtu ewidencjonowanego, określoną w art. 12 ust. 1 pkt 3 uzpd.  

Możliwym jest, że w związku z planowaną sprzedażą Nieruchomości otrzyma Pan od kupującego zaliczkę lub zadatek na poczet ceny sprzedaży całej lub podzielonej Nieruchomości.

Zgodnie z art. 14 ust. 1 updof:

Działalnością, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 updof, jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Stosownie do art. 14 ust. 1c updof:

Zgodnie zaś z art. 14 ust. 3 pkt 1 updof do przychodów, o których mowa w ust. 1 i 2, nie zalicza się:

Zadatek jest instytucją uregulowaną w art. 394 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. z 2022 r. poz. 1360). Zgodnie z  tym przepisem zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. Uznać zatem należy, że zadatek nie ma charakteru definitywnej płatności – może być on bowiem zwrócony w przyszłości.

Zaliczka nie jest natomiast wprost uregulowana w przepisach Kodeksu cywilnego. Polega ona jednak na tym, że sprzedający otrzymuje określoną kwotę, która de facto ma potwierdzić chęć zakupu danego towaru przez kującego. W przypadku rezygnacji z zakupu, zaliczka podlega zwrotowi do kupującego (wpłacającego zaliczkę). Należy stwierdzić, że zaliczka także nie ma definitywnego charakteru i może w przyszłości zostać zwrócona.

Mając powyższe na uwadze, wskazać należy, że otrzymanie zaliczki lub zadatku nie rodzi dla Pana żadnych konsekwencji na gruncie updof. Jak było to podkreślone, zapłata zaliczki uznawana jest za świadczenie zwrotne. Jej otrzymanie (i zapłata) nie ma charakteru definitywnego. Ze względu na możliwość (domagania się) jej zwrotu, nie jest pewne, czy przychód ostatecznie powstanie. Dlatego też nie uznaje się, że przychód powstał. Zaliczka staje się przychodem dopiero wtedy, gdy jej wpłata staje się definitywna. Również otrzymanie zadatku wywołuje takie same skutki, jak otrzymanie zaliczki, a zatem nie generuje powstania przychodu aż do czasu, gdy stanie się on definitywny. Zatem, sam fakt otrzymania przez sprzedającego zadatku czy zaliczki przy zawieraniu umowy przedwstępnej nie generuje obowiązku podatkowego na gruncie podatku dochodowego, dopóki nie nastąpi okoliczność polegająca na tym, że przyszły kupujący wywiąże się lub nie z postanowień umowy przedwstępnej.

W konsekwencji, otrzymanie zadatku lub zaliczki nie będzie stanowiło w dniu jej uzyskania przychodu podatkowego. Dopiero w momencie sprzedaży Nieruchomości lub nieruchomości z niej wydzielonej, otrzymana zaliczka lub zadatek zostaną zakwalifikowane jako przychód podatkowy i będą opodatkowane ryczałtem ewidencjonowanym na takich samych zasadach jak inne przychody uzyskane w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej.

Podsumowując - z uwagi na planowaną zmianę formy opodatkowania w 2023 r., przychody osiągnięte przez Pana, w tym otrzymane przy zawarciu umowy przedwstępnej zadatek lub zaliczka, ze zbycia Nieruchomości w całości - jednemu nabywcy lub w częściach - wielu nabywcom, które będzie miało miejsce w 2023 r. w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, będą podlegały opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych według stawki 10% (art. 12 ust.1 pkt 3 uzpd w zw. z art. 6 ust. 1 uzpd).

Stąd, Pana stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.

Odnosząc się do Pana wątpliwości zgłoszonej w pytaniu nr 2 i 3 należy podkreślić, że zgodnie z literalnym brzmieniem art. 6 ust. 4 pkt 1 uzpd, dla możliwości opodatkowania ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych istotna jest wysokość osiągniętych przychodów w poprzednim roku podatkowym. Natomiast wysokość przychodów w roku bieżącym nie ma znaczenia dla możliwości opodatkowania w danym roku przychodów z działalności gospodarczej w tej formie.

Zatem, jeżeli uzyska Pan w 2023 r. przychody, które przekroczą wskazany powyżej limit, to w kolejnym roku podatkowym nie będzie Pan mógł skorzystać z opodatkowania przychodów w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Tym samym, przekroczenie przez Pana limitu przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej w 2023 r. ponad kwotę 2.000.000 euro spowoduje utratę prawa do opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych dopiero od następnego roku podatkowego, tj. od 2024 r.

Z uwagi na fakt, że w 2023 r. przekroczy Pan limit przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej ponad kwotę 2.000.000 euro i utraci prawo do opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych dopiero od 2024 r. zachowa Pan jednak prawo do tej formy opodatkowania przez cały rok podatkowy 2023, bez względu na wysokość osiągniętych w tym roku przychodów.

Dlatego też, przychody osiągnięte przez Pana w ramach prowadzonej jednoosobowej działalności gospodarczej w 2023 r. ponad limit 2.000.000 euro nadal będą podlegały opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

W związku z powyższym, Pana stanowisko w zakresie pytania nr 2 i 3 należało uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna jest wydana przy założeniu, że poprawnie zakwalifikował Pan świadczone usługi do odpowiedniego klasyfikowania PKWiU. Interpretacja nie rozstrzyga o prawidłowości tej klasyfikacji (zasady formalnego przyporządkowania towaru lub usługi do grupowania statystycznego nie są przepisami prawa podatkowego).

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawyz dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Aby interpretacja mogła pełnić funkcję ochronną: Pana sytuacja musi być zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i musi się Pan zastosować do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.; dalej jako „PPSA”).  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).