Temat interpretacji
Skutki podatkowe sprzedaży prawa użytkowania wieczystego.
Interpretacja indywidualna
– stanowisko nieprawidłowe
Szanowny Panie,
stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
Dnia 15 marca 2022 r. wpłynął Pana wniosek z 9 marca 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego do osób fizycznych. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 15 czerwca 2022 r. (wpływ 15 czerwca 2022 r.).
Opis stanu faktycznego
Wnioskodawca, Pan (…), od lat osiemdziesiątych ubiegłego roku jest użytkownikiem gruntu położonego w (…). W 1985 r. wybudował trzykondygnacyjny budynek handlowo-usługowy o powierzchni (...) m2. W 1997 r. wybudował dwukondygnacyjny budynek handlowo-usługowy o powierzchni zabudowy (...) m2.
Wnioskodawca był użytkownikiem gruntu na podstawie zawartej z (…) 10-letniej umowy dzierżawy gruntu. W związku z zakończeniem okresu dzierżawy Pan (…) wystąpił do Sądu Okręgowego (…) w celu oddania przez Miasto gruntu w użytkowanie wieczyste.
W dniu 15 października 2012 r. Sąd (…) – po rozpoznaniu sprawy z powództwa (…) do złożenia oświadczenia woli następującej treści: „Miasto (…) oddaje Panu (…) w użytkowanie wieczyste na okres 99 lat począwszy od zawarcia umowy, nieruchomość stanowiącą działkę oznaczoną numerem ewidencyjnym (…) prowadzi księgę wieczystą numer (…) o powierzchni 829 m. kw., położoną w (…)”.
Następnie, na skutek apelacji obu stron, Sąd Apelacyjny w 2019 r. zmienił wyrok Sądu Okręgowego, ustalając inną wysokość rocznej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego.
Oświadczeniem złożonym przez Pana (…) przez notariuszem (rep. (...)) Pan (…) przyjmuje oświadczenie (…) zawarte w wyroku z 15.10.2012 r. i wyraża na oddanie mu w użytkowanie wieczyste na okres 99 lat przedmiotową działkę gruntu.
W dniu 14 kwietnia 2021 r. Wnioskodawca wystąpił do (…) z wnioskiem o wydanie zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie prawa użytkowania wieczystego Gruntu w prawo własności.
W odpowiedzi Prezydent wydał 22 kwietnia 2021 r. postanowienie, w którym odmówił wydania zaświadczenia o żądanej treści, stwierdzając, że przedmiotowa nieruchomość została oddana Panu (…) w użytkowanie wieczyste 16 lutego 2021 r., a prawo użytkowania wieczystego powstało z dniem 23 lutego 2021 r., tj. z dniem wpływu wniosku o wpis prawa użytkowania do księgi wieczystej. Zdaniem Prezydenta (...) podstawowym warunkiem do zakwalifikowania pod skutki ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów, jest istnienie na 1 stycznia 2019 r. użytkowania wieczystego do gruntu w zabudowie mieszkaniowej, a Pan (…) na dzień 1 stycznia 2019 r. nie posiadał tytułu do przedmiotowej nieruchomości w postaci prawa użytkowania wieczystego, co stanowi negatywną przesłankę w sprawie wniosku o wydanie zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości położonej (…) w prawo własności tych gruntów, na podstawie przepisów ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów.
Aktem notarialnym z 16.02.2021 r. Pan (…) złożył oświadczenie, że wyraża zgodę na oddanie mu w użytkowanie wieczyste na okres 99 lat działki nr (…) przy ul. (…), ustalając pierwszą opłatę z tytułu użytkowania wieczystego w wysokości 15% wartości nieruchomości, to jest w kwocie (…) zł. W dniu 11.08.2020 r. Wnioskodawca wpłacił (…) pierwszą opłatę z tytułu użytkowania wieczystego w kwocie (…) zł. Wnioskodawca, Pan (…), 29.11.2021 r. sprzedał spółce (…) prawo użytkowania wieczystego zabudowanej działki gruntu oraz prawo własności posadowionych na tej działce budynków stanowiących odrębną nieruchomość za cenę (…) zł.
Przedmiotem sprzedaży było prawo użytkowania wieczystego zabudowanego gruntu, położonego w (…) przy ulicy (…), o sposobie korzystania oznaczonym jako B – tereny mieszkaniowe, o obszarze 829,00 m2 (osiemset dwadzieścia dziewięć metrów kwadratowych), której właścicielem jest (…) oraz posadowione na tym gruncie budynki, stanowiące odrębne nieruchomości, dla których to praw Sąd Rejonowy (…).
Sprzedane budynki to:
-budynek handlowo-usługowy, trzykondygnacyjny, rok zakończenia budowy 1985, o powierzchni zabudowy (...) m2,
-budynek handlowo-usługowy, dwukondygnacyjny, rok zakończenia budowy 1997, o powierzchni zabudowy (...) m2,
-budynek jednokondygnacyjny, rok zakończenia budowy 1960, o powierzchni zabudowy (...) m2.
W akcie notarialnym nie wskazano, jaka część ceny dotyczyła budynków, a jaka prawa użytkowania wieczystego.
Przedmiot sprzedaży nie stanowił i nie stanowi przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części w rozumieniu art. 551 Kodeksu cywilnego (Dz. U. 2020.1740) oraz art. 112 § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 roku Ordynacja podatkowa.
Sprzedaż prawa użytkowania wieczystego i budynków nie nastąpiła w wykonaniu działalności gospodarczej.
W piśmie stanowiącym uzupełnienie wniosku udzielił Pan odpowiedzi na następujące pytania:
Czy prowadzi Pan jakąkolwiek działalność gospodarczą, jeśli tak to w jakim zakresie i od kiedy?
Pan (…) nie prowadzi działalności gospodarczej od 2000 r. W związku z tym sprzedana nieruchomość od ponad 20 lat nie była wykorzystywana na potrzeby działalności gospodarczej.
Czy prawo użytkowania wieczystego gruntu oraz budynki na nim się znajdujące były przedmiotem najmu, dzierżawy; jeśli tak – to w jakim okresie i jakie pożytki Pan czerpał z tego tytułu; w szczególności czy uzyskiwał Pan przychody z najmu w ramach działalności gospodarczej?
Przedmiotem najmu prywatnego były dwie hale użytkowe na parterze budynku. Czynsz wynosił (…) zł miesięcznie i przychody z tego tytułu były wykazywane w zeznaniach rocznych Pana (…).
Jak faktycznie wykorzystywał Pan prawo użytkowania wieczystego gruntu oraz budynki na nim posadowione przez cały okres ich użytkowania, w szczególności – czy i od kiedy były one wykorzystywane w prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej?
Prawo użytkowania wieczystego gruntu oraz budynki na nim się znajdujące od 2000 r. wykorzystywane były wyłącznie na potrzeby osobiste, nie związane z działalnością gospodarczą. Część budynku była przedmiotem najmu prywatnego.
Czy i kiedy nieruchomości, o których mowa we wniosku, zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych Pana działalności gospodarczej?
Nieruchomości nie zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych.
Jaki tytuł prawny i od kiedy przysługiwał Panu do sprzedanego budynku jednokondygnacyjnego, którego budowę zakończono w 1960 r.?
W opisie stanu faktycznego we wniosku o interpretację omyłkowo wskazano, że Pan (…) był użytkownikiem gruntu od lat sześćdziesiątych i że w 1960 r. wybudował na niej budynek jednokondygnacyjny.
Faktycznie Pan (…) dzierżawił grunt od (…) od 1983 r. Na działce, którą wziął w dzierżawę, nie było żadnych budynków. Budynek taki był wskazany w księdze wieczystej, prawdopodobnie został zburzony przed oddaniem gruntu w dzierżawę Panu (…).
Pan (…) na dzierżawionej działce w latach 1983-85 wybudował pierwszy budynek, a w latach 1995-97 drugi.
Jak – w myśl przepisów Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) – (Dz. U. z 1999 r. Nr 112 poz. 1316 ze zm.) – został sklasyfikowany ww. budynek jednokondygnacyjny, tj. jako budynek mieszkalny czy niemieszkalny?
Jak wskazano wyżej, w chwili oddania gruntu w dzierżawę Panu (…), nie znajdował się na nim żaden budynek.
Kiedy (prosimy wskazać datę) i na jakiej podstawie stał się Pan prawnym właścicielem budynków handlowo-usługowych wybudowanych w 1985 r. i 1997 r.?
W 1983 r. Pan (…) zawarł z (…) umowę 10 letniej dzierżawy gruntu. Umowa dawała prawo zagospodarowania gruntu zabudową mieszkalno-usługową. Umowa dzierżawy przewidywała, że w przypadku rozwiązania umowy dzierżawcy przysługuje prawo do zwrotu wydatków, jakie wyłożył na zagospodarowanie. Po zakończeniu budowy pierwszego budynku, w 1985 r. Wnioskodawca starał się o zmianę 10 letniej dzierżawy na dożywotnią.
Po wybudowaniu w 1997 r. drugiego budynku Pan (…) uzyskał pozwolenie na użytkowanie budynku z przeznaczeniem na usługi i pomieszczenia mieszkalne.
W jakim okresie był Pan użytkownikiem wskazanego we wniosku gruntu na podstawie umowy dzierżawy zawartej z (…)?
W opisie sprawy wskazał Pan, że od lat osiemdziesiątych ubiegłego roku jest użytkownikiem gruntu położonego w (…) przy ulicy (…). W 1985 r. wybudował trzykondygnacyjny budynek handlowo-usługowy o powierzchni (...) m2. W 1997 r. wybudował dwukondygnacyjny budynek handlowo-usługowy o powierzchni zabudowy (...) m2. Wnioskodawca był użytkownikiem gruntu na podstawie zawartej z (…) 10 letniej umowy dzierżawy gruntu. W związku z tym powstała wątpliwość, czy ww. budynki zostały przez Pana wybudowane na gruncie niestanowiącym Pana własności, wykorzystywanym na moment zakończenia budowy jedynie na podstawie umowy dzierżawy.
Pan (…) był użytkownikiem działki na podstawie umowy dzierżawy zawartej z (…) od 15.04.1983 r. do 31.12.1993 r. Następnie wystąpił o zawarcie umowy użytkowania wieczystego wraz z własnością budynków. Postępowania ciągnęły się przez wiele lat, zakończyły się wygranym przez Wnioskodawcę procesem z (…) o użytkowanie wieczyste wraz z własnością budynków.
Przez kogo został wybudowany budynek jednokondygnacyjny, którego budowę zakończono w 1960 r. – jeżeli przez Pana, prosimy wskazać, jaki tytuł prawny – na moment zakończenia budowy – posiadał Pan do gruntu, na którym znajduje się ten budynek?
W chwili zawarcia w 1983 r. umowy dzierżawy na działce nie było już budynku wybudowanego w 1960 r.
Wydzierżawiona działka była niezabudowana.
Kiedy (prosimy podać dokładną datę) została zawarta umowa, o której mowa we wskazanym w opisie sprawy oświadczeniu o następującej treści:
(…) oddaje Panu (…) w użytkowanie wieczyste na okres 99 lat począwszy od zawarcia umowy, nieruchomość stanowiącą działkę oznaczoną numerem ewidencyjnym 17 z obrębu 7-02-03, dla której (…)?
Prawo użytkowania wieczystego działki zostało uzyskane na podstawie wyroku (…). Wyrok ten następnie został zmieniony wyrokiem Sądu Apelacyjnego z 17.06.2019 r. Notarialne oświadczenie z 16.02.2021 r. o przyjęciu oświadczenia (…) zawartego w wyroku z 15.10.2012 r. zostało przesłane do Ksiąg Wieczystych. Oświadczenie to jest umową użytkowania wieczystego na 99 lat z (…) od 16.02.2021 r.
Czego dotyczyła ww. umowa – w szczególności czy stanowiła o nabyciu przez Pana z dniem jej podpisania prawa użytkowania wieczystego gruntu wskazanego we wniosku; jeśli nie – prosimy jednoznacznie wskazać kiedy nabył Pan prawo użytkowania wieczystego gruntu, o którym mowa we wniosku.
Oświadczenie notarialne z 16.02.2021 r. jest jednocześnie umową z (…) na użytkowanie wieczyste.
Sąd Okręgowy już w 2012 r. zobowiązał (…) do złożenia oświadczenia woli o następującej treści: „(…) oddaje Panu (…) w użytkowanie wieczyste na okres 99 lat począwszy od zawarcia umowy, nieruchomość stanowiącą działkę oznaczoną numerem ewidencyjnym 17 z obrębu 7-02-03, dla której (…) prowadzi księgę wieczystą numer (…)”.
Jednakże w związku z wieloletnim postępowaniem apelacyjnym dopiero w 2019 r. zapadł ostateczny wyrok zobowiązujący (…) do złożenia wskazanego oświadczenia.
Następnie, oświadczeniem złożonym przez Pana (…) przez notariuszem (rep. (…)) pan (…) przyjął oświadczenie (…) zawarte w wyroku z 15.10.2012 r. i wyraził na oddanie mu w użytkowanie wieczyste na okres 99 lat przedmiotową działkę gruntu.
Pytanie
Czy sprzedaż prawa użytkowania wieczystego oraz własności budynków znajdujących się na tym gruncie stanowi źródło przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1128 z późn. zm.)?
Pana stanowisko w sprawie
Pana zdaniem sprzedaż prawa użytkowania wieczystego oraz budynków znajdujących się na tym gruncie nie stanowi źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym sprzedaż ta nie podlega opodatkowaniem podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
Uzasadnienie
Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c u.p.d.o.f. źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2: nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, prawa wieczystego użytkowania gruntów – jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
Podkreślić należy, że przepis cytowanego wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f. formułuje generalną zasadę, iż nie płaci się podatku dochodowego, jeżeli od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości lub ich części lub udziału w nieruchomości oraz prawa użytkowania wieczystego gruntów upłynęło 5 lat. W związku z tym, jeżeli od końca roku, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości lub ich części lub udziału w nieruchomości oraz prawa użytkowania wieczystego upłynęło 5 lat, sprzedaż tej nieruchomości oraz prawa użytkowania wieczystego nie podlega w ogóle opodatkowaniu.
Jak z powyższego wynika, dla opodatkowania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości podatkiem dochodowym od osób fizycznych istotne znaczenie ma data nabycia nieruchomości.
Z uwagi na to, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji nieruchomości, to znaczenie tego terminu wymaga stosowania definicji zawartych w przepisach ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.).
W rozumieniu prawa cywilnego nieruchomość to jeden z rodzajów rzeczy. W prawie polskim wyróżnia się cztery rodzaje nieruchomości: gruntowe, budynkowe, lokalowe i rolne, definiowane w art. 46-48 Kodeksu cywilnego.
Podstawowym rodzajem nieruchomości są nieruchomości gruntowe, którymi są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty). Znajdujące się na nich i trwale z nimi związane budynki, inne urządzenia i rośliny, jak również prawa związane z własnością nieruchomości są częściami składowymi danej nieruchomości. Wobec tego nie mogą być przedmiotem odrębnej własności. Oznacza to, że jeżeli ktoś wzniesie budynek na gruncie należącym do innej osoby, to właścicielem tego budynku nie jest osoba, która go wybudowała, a osoba do której ten grunt należy. Dlatego sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i znajdującego się na nim budynku, trwale z nim związanego. Także dla potrzeb podatku dochodowego od osób fizycznych w odniesieniu do takiej nieruchomości nie rozdziela się sprzedaży gruntu oraz sprzedaży znajdującego się na nim budynku, przyjmuje się, że wyznacznikiem upływu biegu terminu pięcioletniego, określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest data nabycia gruntu, a data wybudowania budynku nie ma znaczenia.
Odmienna sytuacja prawna występuje natomiast w przypadku użytkowania wieczystego gruntu. W takiej sytuacji na zasadach określonych w odrębnych przepisach – jako osobne od gruntu mogą zostać wyodrębnione budynki (nieruchomość budynkowa) lub części takich budynków (lokale, nieruchomość lokalowa).
Takie nieruchomości budynkowe (lokalowe) są odrębnymi od gruntu przedmiotami własności.
Przepisy szczególne określają przy tym relację tego prawa do nieruchomości, na której budynek został wzniesiony. W aktualnym stanie prawnym ze względu na treść art. 235 § 1 Kodeksu cywilnego odrębną własność mogą stanowić budynki wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gminy przez wieczystego użytkownika.
W związku z tym, w przypadku sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu i budynku trwale z tym gruntem związanego, źródłem przychodu jest odrębnie sprzedaż prawa do gruntu i sprzedaż budynku lub części takich budynków (lokale, nieruchomość lokalowa), dokonywana przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie prawa bądź wybudowanie budynku.
A zatem źródłem przychodu określonym w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może być też budynek (budynki) wybudowany na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym, stanowiący odrębny od gruntu przedmiot własności.
Ustawodawca w cytowanym przepisie, określając moment, od którego liczy się bieg pięcioletniego terminu, po którym sprzedaż nieruchomości i określonych praw nie podlega opodatkowaniu, użył sformułowania wybudowanie.
Wobec powyższego okres pięcioletni określony w art. 10 ust. 1 pkt 8 cytowanej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w przypadku sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu i budynku trwale z tym gruntem związanego jest odrębnie liczony od daty nabycia prawa do gruntu i od daty wybudowania (oddania do użytkowania) nieruchomości budynkowej posadowionej na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym.
Przenosząc powyższe na grunt niniejszej sprawy, stwierdzić należy, że Wnioskodawca, Pan (…), 29.11.2021 r. sprzedał spółce (…). prawo użytkowania wieczystego zabudowanej działki gruntu oraz prawo własności posadowionych na tej działce budynków stanowiących odrębną nieruchomość za cenę (…) zł.
W przypadku sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu i budynku trwale z tym gruntem związanego źródłem przychodu jest odrębnie sprzedaż prawa do gruntu i sprzedaż budynku, dokonana przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie prawa bądź wybudowanie budynku. Okres pięcioletni, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, jest w takim przypadku liczony odrębnie – od daty nabycia prawa do gruntu i od daty wybudowania budynku (Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego (do 2003.12.31) w Lublinie z dnia 19 maja 2000 r. I SA/Lu 238/99). Jednocześnie też należy zauważyć, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiuje pojęcia „nabycia prawa użytkowania wieczystego” oraz tego, w jaki sposób należy określać moment nabycia prawa użytkowania wieczystego. W niniejszej sprawie uznać należy, że momentem, od którego należy liczyć pięcioletni okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 w odniesieniu do prawa użytkowania wieczystego, jest data 15 października 2012 r., kiedy to wyrokiem (…) zobowiązano (…) do złożenia oświadczenia woli następującej treści: „(…) oddaje Panu (…) w użytkowanie wieczyste na okres 99 lat począwszy od zawarcia umowy, nieruchomość stanowiącą działkę oznaczoną numerem ewidencyjnym (…) z obrębu 7-02-03, dla której Sąd Rejonowy (…) prowadzi księgę wieczystą numer (…) o powierzchni 829 m. kw., położoną w (…).". Od wyroku tego złożono apelację, której przedmiotem było ustalenie wartości nieruchomości i opłat związanych z użytkowaniem wieczystym. Przeciągające się postępowanie sądowe spowodowało, że wyrok sądu apelacyjnego zapadł dopiero w 2019 r. Oznacza to, że gdyby pierwotne orzeczenie Sądu Administracyjnego nie zostało zaskarżone, to już w 2012 r. Wnioskodawca dokonałby wpisu w księgach wieczystych potwierdzającego, że jest użytkownikiem wieczystym nieruchomości.
W tej sytuacji zbycie prawa użytkowania wieczystego nastąpiło po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – tym samym zbycie to nie wywołuje skutków prawnych.
W odniesieniu do zbycia budynków pięcioletni okres należy liczyć od końca roku, w którym zostały one wybudowane. W akcie notarialnym dokumentującym sprzedaż prawa użytkowania wieczystego i własności budynków wskazano, że Pan (…) wybudował budynki w latach 1960, 1985 i 1997. W związku z tym budynki te zostały zbyte po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło wybudowanie – tym samym zbycie to nie wywołuje skutków prawnych.
W tym stanie faktycznym uznać należy, że zarówno zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu, jak i prawa własności budynków wybudowanych na tym gruncie nastąpiło po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a tym samym nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku, jest nieprawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1128 ze zm.):
Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
a)nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b)spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c)prawa wieczystego użytkowania gruntów,
d)innych rzeczy,
– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.
Przepis ten formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości, a także prawa wieczystego użytkowania gruntów przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek podatkowy w podatku dochodowym.
Jeżeli natomiast odpłatne zbycie nieruchomości lub prawa wieczystego użytkowania gruntów dokonane zostaje po upływie tego okresu i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej, przychód z tego tytułu nie podlega w ogóle opodatkowaniu podatkiem dochodowym.
Wobec powyższego – w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy w pierwszej kolejności należy ustalić moment ich nabycia lub wybudowania.
Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że 29 listopada 2021 r. sprzedał Pan prawo użytkowania wieczystego zabudowanej działki gruntu oraz prawo własności posadowionych na tej działce budynków stanowiących odrębne nieruchomości.
Pojęcie użytkowania wieczystego zawarte zostało w art. 232 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.). Zgodnie z tym przepisem:
Grunty stanowiące własność Skarbu Państwa a położone w granicach administracyjnych miast oraz grunty Skarbu Państwa położone poza tymi granicami, lecz włączone do planu zagospodarowania przestrzennego miasta i przekazane do realizacji zadań jego gospodarki, a także grunty stanowiące własność jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków mogą być oddawane w użytkowanie wieczyste osobom fizycznym, i osobom prawnym.
W myśl art. 233 Kodeksu cywilnego:
W granicach, określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego oraz przez umowę o oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków w użytkowanie wieczyste, użytkownik może korzystać z gruntu z wyłączeniem innych osób. W tych samych granicach użytkownik wieczysty może swoim prawem rozporządzać.
Stosownie do art. 235 § 1 Kodeksu cywilnego:
Budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność. To samo dotyczy budynków i innych urządzeń, które wieczysty użytkownik nabył zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste.
Zgodnie z art. 234 Kodeksu cywilnego:
Do oddania gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków w użytkowanie wieczyste stosuje się odpowiednio przepisy o przeniesieniu własności nieruchomości.
Z kolei w myśl art. 158 Kodeksu cywilnego:
Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.
Z powyższych przepisów wynika, że nabycie przez Pana prawa użytkowania wieczystego gruntu należy określić z dniem zawarcia aktu notarialnego, co miało miejsce w Pana przypadku 16 lutego 2021 r. Taką datę nabycia potwierdził również Pan, gdy w odpowiedzi na pytanie o wskazanie, kiedy nabył Pan prawo użytkowania wieczystego gruntu, o którym mowa we wniosku, poinformował Pan, że oświadczenie notarialne z 16 lutego 2021 r. jest jednocześnie umową z Miastem na użytkowanie wieczyste.
Zatem pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w Pana sprawie w odniesieniu do prawa wieczystego użytkowania gruntu należy liczyć od końca 2021 r.
Taki sam termin obowiązuje Pana w odniesieniu do budynków znajdujących się na gruncie oddanym Panu w użytkowanie wieczyste. W momencie bowiem nabycia prawa użytkowania wieczystego gruntu nabył Pan również wybudowane na nim budynki. Fakt, że wybudował je Pan wcześniej, nie ma w tym przypadku znaczenia, ponieważ budował je Pan na gruncie dzierżawionym, a więc w czasie gdy nie posiadał Pan jeszcze prawa użytkowania wieczystego do gruntu, czyli nie budował ich Pan jako wieczysty użytkownik, ale jako dzierżawca. W tej sytuacji – skoro do części składowych gruntu, które nie mogą być odrębnym przedmiotem własności, należą budynki trwale z gruntem związane – wybudowane budynki stały się własnością właściciela gruntu, czyli Miasta.
Zgodnie bowiem z art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego:
Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.
W myśl natomiast art. 47 § 1 Kodeksu cywilnego:
Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.
Z kolei stosownie do art. 48 Kodeksu cywilnego:
Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.
Skoro zatem nabycie przez Pana prawa użytkowania wieczystego oraz własności budynków znajdujących się na tym gruncie nastąpiło 16 lutego 2021 r., natomiast ich sprzedaż miała miejsce 29 listopada 2021 r., wystąpiło u Pana źródło przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, bowiem zbycie prawa użytkowania wieczystego oraz własności budynków nastąpiło przed upływem pięcioletniego terminu, o którym mowa w tym przepisie.
Reasumując – sprzedaż prawa użytkowania wieczystego oraz własności budynków znajdujących się na tym gruncie stanowi dla Pana źródło przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił, i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pan do interpretacji.
· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1)z zastosowaniem art. 119a;
2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”.
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).