Skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

22 marca 2022 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

18 września 1987 r. Wnioskodawca, na podstawie umowy darowizny, nabył do swojego majątku osobistego prawo własności nieruchomości, położonej w A., składającej się z dwóch działek geodezyjnych przy ul. .....(działka geodezyjna numer 7) oraz ul. .... (działka geodezyjna numer 8), o łącznej powierzchni 4,3126 ha. Następnie umową majątkową małżeńską z 20 marca 2001 r. rozszerzył wspólność majątkową małżeńską o powyżej opisany składnik swojego majątku osobistego, w wyniku czego małżonka Wnioskodawcy stała się współwłaścicielem opisanej nieruchomości, na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej. Na powyżej opisanej nieruchomości, tj. części działki geodezyjnej o numerze 7 (obecnie działki geodezyjnej numer 7/5), posadowiony jest budynek mieszkalny, w którym mieszka Wnioskodawca z żoną i młodszym synem, a także córka oraz budynki gospodarcze, w tym przechowalnia owoców, a na dalszej części dawnej działki geodezyjnej numer 7 (obecnie działki geodezyjnej numer 7/7), a także na działce geodezyjnej numer 8, do chwili obecnej, prowadzone jest gospodarstwo rolne (gospodarstwo sadownicze).

Wnioskodawca wraz z żoną, po uprzednim wydzieleniu z działki geodezyjnej numer 7/7, 10 działek geodezyjnych oraz jednej działki geodezyjnej, która ma pełnić funkcję drogi dojazdowej, zamierza sprzedać tak wydzielone działki wraz z udziałami w prawie własności do działki, która będzie pełnić funkcję drogi dojazdowej, indywidualnym nabywcom dla zaspokojenia ich potrzeb mieszkaniowych (budowy przez nabywców domów jednorodzinnych).

W styczniu 2022 r. Wnioskodawca wystąpił z wnioskiem o wydanie decyzji o ustaleniu warunków zabudowy, dla działki geodezyjnej o numerze: 7/7, przy czym wniosek polegał na ustaleniu warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu do 10 budynków mieszkalnych jednorodzinnych wraz z drogą dojazdową i infrastrukturą techniczną - postępowanie o uzyskanie tej decyzji jest w toku. Następnie Wnioskodawca ma zamiar wystąpić o uzyskanie decyzji zatwierdzającej podział opisanej działki geodezyjnej numer 7/7, w wyniku której powstanie 12 działek ewidencyjnych (10 działek przeznaczonych pod zabudowę, działka drogi dojazdowej oraz działka obejmująca pozostałą część terenu, która ze względów na ukształtowanie terenu i duże zadrzewienie nie ulegnie przekształceniu). Dalej, po znalezieniu nabywcy dla danej, nowo wydzielonej działki geodezyjnej, Wnioskodawca ma zamiar wystąpić o uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę domu jednorodzinnego, który zostanie wybudowany przez nabywcę tej działki, by następnie po sprzedaży tej działki, przepisać tak uzyskaną decyzję o pozwoleniu na budowę, na nowego właściciela działki. Uzyskiwanie pozwoleń na budowę przed sprzedażą działek oraz późniejsze przepisywanie ich na nowych właścicieli jest konieczne dla uproszczenia procesu budowlanego i umożliwienia skorzystania przez nabywców w tym procesie z decyzji o warunkach zabudowy, która zostanie wydana dla obecnego właściciela — Wnioskodawcy i Jego żony. W przypadku występowania o pozwolenie na budowę przez nowego właściciela, byłby on bowiem zobowiązany przedłożyć uzyskaną przez siebie decyzję o warunkach zabudowy, co mogłoby wiązać się z tym, że w postępowaniu o uzyskanie tej decyzji przez nowego właściciela, wydane w niej parametry zabudowy dla pojedynczej działki, byłyby mniej korzystne niż te uzyskane przez Wnioskodawcę na cały teren. Równolegle Wnioskodawca wraz z żoną oraz przyszłymi nabywcami działek, które mają zostać wydzielone, będą chcieli podjąć prace projektowe i wykonawcze mające na celu doprowadzenie do tych działek wody i energii elektrycznej, a ewentualnie także gazu. Wystąpienie z wnioskiem o uzyskanie decyzji o ustaleniu warunków zabudowy jest konieczne do rozpoczęcia procedury podziału przedmiotowej działki rolnej na mniejsze działki przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, a także do stwierdzenia możliwości realizacji takiej zabudowy na danym obszarze. Podział nieruchomości na planowane do wydzielenia działki geodezyjne ma umożliwić sprzedaż nieruchomości, gdyż żaden z niekomercyjnych nabywców nie byłby zainteresowany zakupem nieruchomości o tak znacznej powierzchni. Decyzja o sprzedaży części nieruchomości, tj. działek geodezyjnych, które mają zostać wydzielone z działki geodezyjnej o numerze 7/7, spowodowana jest następującymi względami: zamiarem ograniczania działalności sadowniczej Wnioskodawcy z uwagi na wiek, który uniemożliwia i będzie uniemożliwiał w przyszłości, samodzielną pracę w gospodarstwie, pogarszającą się sytuacją w sadownictwie (brak pracowników, niskie ceny sprzedaży produkowanych owoców, złe warunki pogodowe, tj. susze, gradobicia), co powoduje, że staje się ona coraz bardziej nieopłacalna. Ponadto, żadne z trojga dzieci Wnioskodawcy w wieku: 35, 31 i 19 lat, nie ma wykształcenia rolniczego, nigdy nie współprowadziło z rodzicami w działalności sadowniczej oraz nie zamierza kontynuować jej po rodzicach w przyszłości. Kolejnym powodem sprzedaży jest to, że dla opisanej części nieruchomości, która ma podlegać sprzedaży nie ma jeszcze miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, jednakże już w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego dla całego obszaru, który ma podlegać podziałowi, teren ten przewidziany jest jako: „tereny wyłączone spod zabudowy”, co spowodowane jest bliskim położeniem w rejonie doliny dawniej płynącej tam rzeki „...”. Z uwagi na okoliczność, że ten teren może być traktowany jako posiadający walory przyrodnicze, jest wysoce prawdopodobne, że w docelowo przyjętym w przyszłości miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, teren ten będzie bądź wyłączony spod zabudowy (jak planowane jest obecnie w studium), bądź też będzie podlegał on znacznym ograniczeniom w dysponowaniu nim na cele budowlane. Przyczyną sprzedaży są również względy rodzinne i finansowe, bowiem środki uzyskane ze sprzedaży działek Wnioskodawca wraz z żoną chcą przeznaczyć na pomoc w zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych swoich dzieci, z których żadne nie ma własnego domu, czy lokalu mieszkalnego oraz jako oszczędności.

Wnioskodawca, z uwagi na zamiar dalszego zamieszkiwania w bezpośrednim sąsiedztwie działek, które mają zostać wydzielone, jak również tego, że mają tam nadal mieszkać Jego dzieci, nie chce dokonywać sprzedaży przedmiotowego obszaru, np. na rzecz dewelopera, tak aby mieć przynajmniej częściowy wpływ na sposób ich zagospodarowania. Ponadto, Wnioskodawca nie chce prowadzić w odniesieniu do działek przeznaczonych na sprzedaż ich komercyjnej sprzedaży na wolnym rynku, ograniczając się do sprzedaży znajomym oraz do zamieszczenia ogłoszenia w Internecie, co jest podyktowane chęcią utrzymania na terenie, na którym chce nadal mieszkać wraz z dziećmi dobrego, nieuciążliwego sąsiedztwa.

Powodami sprzedaży opisanej części nieruchomości są więc: konieczność ograniczenia, a docelowo zlikwidowania prowadzonego gospodarstwa sadowniczego, rozdysponowanie nieruchomości zanim zostanie uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, który wyłączy przedmiotowy teren spod zabudowy albo znacznie ograniczy możliwości dysponowania nim na cele budowlane, co spowoduje, że stanie się on nieużytkiem, jak również zamiar uzyskania funduszy dla siebie oraz celem pomocy dzieciom, przede wszystkim w zaspokojeniu ich potrzeb mieszkaniowych.

Wcześniej, tj. w 2020 r., Wnioskodawca wraz z żoną wydzielił z części dawnej działki geodezyjnej o numerze 7, 9 działek geodezyjnych, w tym jedną działkę pełniącą funkcję drogi dojazdowej i w sierpniu oraz we wrześniu 2021 r., sprzedał 4 działki geodezyjne o powierzchniach: 778 m², 771 m², 745 m², 780 m² wraz z udziałami w działce pełniącej funkcję drogi dojazdowej, indywidualnym nabywcom dla zaspokojenia ich potrzeb mieszkaniowych (budowy przez nabywców domów jednorodzinnych), uzyskując uprzednio decyzję o ustaleniu warunków zabudowy, dla części dawnej działki geodezyjnej o numerze 7. Nadto, wystąpił wtedy również do zarządcy drogi o zezwolenie na lokalizację dodatkowego zjazdu z drogi publicznej (ul. .....) na działkę geodezyjną o numerze 7 i zainicjował proces projektowy w zakresie sieci wodociągowej oraz elektrycznej, celem doprowadzenia niezbędnych mediów do wydzielonych działek. Wystąpienie o zgodę na lokalizację dodatkowego zjazdu było konieczne, celem zapewnienia nieruchomości wjazdu i dostępu do drogi publicznej - ul. ....., z uwagi na to, że działki, które zostały ówcześnie wydzielone, jak również te, które mają zostać wydzielone z działki geodezyjnej o numerze 7, w przyszłości, nie są położone bezpośrednio przy drodze publicznej, a za domem mieszkalnym Wnioskodawcy i budynkami gospodarczymi, w „drugiej linii ” nieruchomości. Wystąpienie o przyłącza miało na celu po pierwsze doprowadzenie mediów do jednej z działek przeznaczonej pod budowę domu jednorodzinnego, który ma być darowany córce Wnioskodawcy, a także uatrakcyjnienie wydzielonych działek, z uwagi na to, że nie są położone bezpośrednio przy drodze publicznej i nie mają zorganizowanej wewnętrznej infrastruktury drogowej, usytuowane są bezpośrednio za budynkami mieszkalnym i gospodarczymi Wnioskodawcy, w tym budynkiem o dużych gabarytach - przechowalnią owoców, a nadto, ich doprowadzenie odrębnie do każdej działki przez indywidualnych nabywców, byłoby niemożliwe z punktu widzenia technicznego. Dla sprzedanych działek Wnioskodawca wraz z żoną wystąpił także o uzyskanie decyzji o pozwoleniach na budowę domów jednorodzinnych, które to decyzje zostały przepisane na nabywców sprzedanych 4 działek geodezyjnych.

Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej w Polsce, a jest rolnikiem indywidualnym (rolnikiem ryczałtowym) prowadzącym działalność wytwórczą w rolnictwie (sadownictwie). Wnioskodawca nie wykorzystywał nieruchomości będącej przedmiotem wniosku, do prowadzenia działalności gospodarczej. Nieruchomość będąca przedmiotem wniosku nie stanowiła także składnika majątkowego tej działalności, jak również towaru handlowego. Wnioskodawca uzyskał i uzyskuje przychody z tytułu ww. nieruchomości tylko ze sprzedaży płodów rolnych w związku z prowadzoną działalności wytwórczą w rolnictwie (sadownictwie). Przychody te nie były i nie są opodatkowane, w szczególności podatkiem dochodowym od osób fizycznych, gdyż zgodnie z art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, przepisów tej ustawy nie stosuje się do przychodów z działalności rolniczej, a nadto podatkiem od towarów i usług, gdyż zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, zwalnia się od podatku od towarów i usług: dostawę produktów rolnych pochodzących z własnej działalności rolniczej dokonywaną przez rolnika ryczałtowego.

Wcześniej Wnioskodawca w sprawie nr (…), uzyskał interpretację indywidualną dotyczącą sprzedaży uprzednio wydzielonych działek geodezyjnych, z których dokonano sprzedaży 4 działek, zgodnie, z którą stanowisko przedstawione przez Wnioskodawcę, że sprzedaż opisanej nieruchomości (działek geodezyjnych wyodrębnionych na skutek podziału działki geodezyjnej numer 7), po upływie pięciu lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości, nie będzie zobowiązywało do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych, ponieważ nie będzie generowała przychodu podatkowego dla Wnioskodawcy, albowiem zastosowanie znajdzie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, uznano za prawidłowe.

Pytanie

Czy od sprzedaży powyżej opisanej nieruchomości (działek geodezyjnych, które zostaną wyodrębnione na skutek podziału działki geodezyjnej numer 7/7), Wnioskodawca będzie zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych?

Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż opisanej nieruchomości (działek geodezyjnych, które zostaną wyodrębnione na skutek podziału działki geodezyjnej numer 7/7), po upływie pięciu lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości, nie będzie zobowiązywała do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych, ponieważ nie będzie generowała przychodu podatkowego dla Wnioskodawcy, albowiem zastosowanie znajdzie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2020 r., poz. 1426).

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ww. ustawy, opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy: „Źródłami przychodów są: odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2, nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Powołany wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, skutkuje powstaniem przychodu. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Jednakże wyłączenie ze sprzedaży opodatkowania danego składnika majątku podatnika, uzależnione zostało od łącznego spełnienia następujących przesłanek:

1)sprzedaż dotyczy określonego składnika majątku podatnika, tj.:

a)nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d)innych rzeczy,

2)sprzedaż nie następuje w ramach wykonywanej działalności gospodarczej,

3)odpłatne zbycie zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie (w przypadku, gdy sprzedaż nie jest realizowana w ramach działalności gospodarczej).

Zatem, już sama konstrukcja przytoczonego przepisu niejako wymusza ustalenie w jakim charakterze działa podatnik zamierzający sprzedać nieruchomość. Dopiero w przypadku wykluczenia, iż nie mamy do czynienia z podmiotem prowadzącym działalność gospodarczą, zasadnym będzie przeanalizowanie dalszych kryteriów wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy.

Dla potrzeb podatku dochodowego od osób fizycznych pojęcie „działalność gospodarcza” zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ww. ustawy.

Zgodnie z brzmieniem wspomnianego przepisu pod pojęciem „działalność gospodarcza” należy rozumieć działalność zarobkową:

a)wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b)polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c)polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych,

- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

W przytoczonym przepisie ustawodawca wskazał zamknięty katalog czynności, które mogą być uznane za działalność gospodarczą. Jedną z nich jest działalność handlowa, którą może stanowić np. sprzedaż nieruchomości. Jednak sam fakt zakwalifikowania sprzedaży nieruchomości jako działalności handlowej jest niewystarczający. Aby daną aktywność uznać za działalność gospodarczą musi ona stanowić działalność zarobkową prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie będą zaliczone do innych źródeł przychodów.

Mając na uwadze treść przytoczonego przepisu, należy wskazać, że ustawodawca uzależnił uznanie danej aktywności za działalność gospodarczą od spełnienia czterech przesłanek ,tj. od:

a)zarobkowego charakteru prowadzonej działalności,

b)prowadzenia działalności w sposób zorganizowany,

c)prowadzenia działalności w sposób ciągły,

d)niezakwalifikowania przychodów z danej działalności do innego źródła przychodów.

Należy wskazać, że spełnienia wyżej wymienionych przesłanek nie należy rozpatrywać wyłącznie na przestrzeni jednego roku podatkowego, lecz należy brać pod uwagę całość czynności podejmowanych na przestrzeni lat, które mają charakter systematyczny, zorganizowany oraz mają charakter zarobkowy. Ponadto, dopiero łączne spełnienie wszystkich przesłanek wskazanych w definicji pozarolniczej działalności gospodarczej wskazanych w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, pozwala na uznanie przychodu podatnika za przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego (dalej: NSA) z 9 marca 2016 r., sygn. akt II FSK 1423/14).

W orzecznictwie sądów administracyjnych można znaleźć liczne wskazówki, jakie czynności podejmowane przez podatników świadczą o profesjonalnym obrocie nieruchomościami, a tym samym o prowadzeniu działalności gospodarczej, niemniej jednak, z uwagi na znaczną różnorodność form aktywności podatników jakie występują w obrocie prawnym, proste zestawienie unormowań zwartych w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z regulacją zawartą w art. 5a pkt 6 ww. ustawy, nie pozwala na stworzenie uniwersalnego wzorca zachowań umożliwiającego jednoznaczne oddzielenie tych z nich, które rozpoznawać należy jako sprzedaż związaną z wykonywaniem pozarolniczej działalności gospodarczej, od odpłatnego zbycia osobistego mienia. W każdym przypadku o właściwej kwalifikacji przychodu zadecydować musi całokształt ustaleń faktycznych, w tym dotyczących zjawisk poprzedzających i towarzyszących zbyciu składników majątkowych (nieruchomości). Wnioskodawca wskazuje, że zbliżony pogląd prezentowany jest również w orzecznictwie. Przykładowo, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi w wyroku z 8 kwietnia 2019 r. (sygn. akt I SA/Łd 805/18) wskazał, że: „na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 u.p.d.o.f, może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich przygotowaniu do sprzedaży, wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości”. W orzecznictwie wskazuje się ponadto, że zorganizowany sposób działania w obrocie gospodarczym oznacza prowadzenie działalności w sposób metodyczny, systematyczny i uporządkowany, który wiąże się z planowanym charakterem działań i realizacją poszczególnych zamierzeń w sposób ciągły. Ponadto, w orzecznictwie wskazuje się, że działania te muszą składać się na pewien zespół czynności. Jednocześnie tego rodzaju działania, nie mogą mieć ze swej istoty charakteru przypadkowego, incydentalnego (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z 16 października 2013 r., sygn. akt I SA/Sz 331/13, wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 9 marca 2016 r., sygn. akt II FSK 1423/14, wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z 5 grudnia 2014 r., sygn. akt I SA/Po 778/14). Oznacza to, że sprzedaż - aby mogła być uznana za dokonaną w ramach działalności gospodarczej - musi być dokonywana z pewną regularnością i powtarzalnością, w sposób profesjonalny, aby w odniesieniu do nieruchomości można było użyć określenia towary handlowe. Co więcej, czynności podejmowane przez podatnika muszą być ze sobą powiązane. Nie można bowiem za działalność gospodarczą uznać wprawdzie powtarzających się, ale niepowiązanych ze sobą działań. Wnioskodawca zauważa, że warunek prowadzenia działalności w sposób „zorganizowany” nie może być rozumiany jako instytucjonalne wyodrębnienie (np. rejestracja działalności) i jednocześnie wyposażenie takiej działalności w stosowne instrumenty o charakterze materialnym, jak np. biuro, stała siedziba. O zaliczeniu określonych form aktywności podatnika do pozarolniczej działalności gospodarczej zadecyduje nie tyle dopełnienie przez niego wymogów formalnych, związanych z podjęciem i prowadzeniem działalności gospodarczej, ile okoliczności faktyczne, świadczące o tym, że jego działania miały charakter zorganizowany i ciągły oraz, że były prowadzone w celu zarobkowym we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek (wyrok NSA z 9 kwietnia 2015 r., sygn. akt II FSK 773/13).

W analizowanym przypadku, czynności podejmowane przez Wnioskodawcę wprawdzie, będą podejmowane w pewien zorganizowany sposób, to jednak nie noszą znamion czynności podejmowanych profesjonalnie. Wnioskodawca wskazuje, że każda inwestycja budowlana wymaga podjęcia określonych czynności, które mogą cechować się systematycznością i pewnym uporządkowaniem. Jednakże, konieczność podjęcia tych czynności wynika z odrębnych przepisów (np. ustawy o gospodarce nieruchomościami, czy też prawa budowlanego) i jest wspólna zarówno dla działalności profesjonalnej, jak i dla działań prywatnych. Z kolei, pominięcie pewnych kroków może prowadzić do braku możliwości wybudowania domu. Przykładowo, bez warunków zabudowy inwestorzy nie mogliby podzielić nieruchomości oraz uzyskać pozwolenia na budowę. Dlatego też czynności tych nie można wprost uznać za podejmowanie zorganizowanych działań o charakterze profesjonalnym, o których mowa w art. 5a pkt 6 ww. ustawy. Wnioskodawca podkreśla, że działania podejmowane przez Wnioskodawcę nie noszą znamion ciągłości. Wnioskodawca nie nabywał w przeszłości działek, w celu ich dalszej odsprzedaży (w tym działek rolnych), nie podejmował działań o charakterze inwestycyjnym. Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, również cel jaki przyświeca Wnioskodawcy odbiega od celów jakie stawiają sobie przedsiębiorcy.

Decyzja o sprzedaży części nieruchomości, tj. planowanych do wydzielenia działek gruntu z działki geodezyjnej o numerze 7/7, spowodowana jest bowiem następującymi względami:

a)zamiarem ograniczania działalności sadowniczej Wnioskodawcy z uwagi na wiek, który uniemożliwia i będzie uniemożliwiał w przyszłości, samodzielną pracę w gospodarstwie,

b)pogarszającą się sytuacją w sadownictwie (brak pracowników, niskie ceny sprzedaży produkowanych owoców, złe warunki pogodowe, tj. susze, gradobicia), co powoduje, że staje się ona coraz bardziej nieopłacalna,

c)faktem, iż żadne z trojga dzieci Wnioskodawcy w wieku: 35, 31 i 19 lat, nie ma wykształcenia rolniczego, nigdy nie współprowadziło z rodzicami działalności sadowniczej oraz nie zamierza kontynuować jej po rodzicach w przyszłości,

d)faktem, iż w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego dla całego obszaru działki geodezyjnej o numerze: 7/7, teren ten przewidziany jest jako: „tereny wyłączone spod zabudowy”', co w przyszłości ograniczy możliwość dysponowania przez Wnioskodawcę terenem, np. na cele budowlane,

e)względami rodzinnymi i finansowymi, bowiem środki uzyskane ze sprzedaży działek Wnioskodawca z żoną chcą przeznaczyć na pomoc w zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych swoich dzieci, z których żadne nie ma własnego domu, czy lokalu mieszkalnego oraz na własne oszczędności.

Dokonując analizy zdarzenia przyszłego opisanego w przedmiotowym wniosku, należy pamiętać o tym, że kryteria umożliwiające zakwalifikowanie danych czynności do podejmowanych w ramach działalności gospodarczej, w tym kryterium „ciągłości” nie są spełnione, jeżeli działania podatnika mieszczą się w zwykłych czynnościach związanych z przygotowaniem nieruchomości do sprzedaży, np. polegających na jej uporządkowaniu, uzyskaniu informacji o możliwym zagospodarowaniu, przygotowaniu dokumentacji geodezyjnej, zawarciu umowy z pośrednikiem w obrocie nieruchomościami, wydzieleniu części przeznaczonej do sprzedaży itp. (wyrok NSA z 30 stycznia 2014 r., sygn. akt II FSK 867/12, wyrok NSA z 4 marca 2015 r., sygn. akt II FSK 855/14). Stanowisko to znajduje potwierdzenie również w aktualnym orzecznictwie sądów administracyjnych. Jak bowiem wskazano w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy z 6 sierpnia 2019 r. (sygn. akt I SA/Bd 318/19), normalne jest, że „(...) Na ogół przed sprzedażą nieruchomości właściciel podejmuje pewne działania przygotowawcze, np. występuje o informację o przewidzianych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego możliwościach zabudowy nieruchomości, a w przypadku braku planu, o wydanie decyzji w sprawie warunków zagospodarowania nieruchomości, dokonuje podziału nieruchomości na mniejsze działki budowlane i doprowadza do wydzielenia działki pod drogę, inicjuje postępowanie administracyjne w sprawie zmiany funkcji nieruchomości z rolnej na budowlaną, zamieszcza oferty sprzedaży w różnych publikatorach, w tym w Internecie, podejmuje na nieruchomości pewne działania inwestycyjne, jak związane z uzbrojeniem terenu. Działań z zachowaniem normalnych reguł gospodarności nie należy z gruntu utożsamiać z działalnością gospodarczą (...)”. Ponadto: „Samo tylko wyodrębnienie z jednej nieruchomości działek gruntu, powiązane także z koniecznością uprzedniego uzyskania stosownych decyzji administracyjnych (zatwierdzenie podziału, ustalenie warunków zabudowy - w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego) nie wykracza poza działania mieszczące się w zwykłym zarządzie własnymi sprawami majątkowymi” (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z 18 października 2018 r., sygn. akt I SA/Łd 540/18). Również Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi stwierdził, że: „Oczywistym i naturalnym jest dążenie właściciela prywatnego majątku do zbycia go w taki sposób, aby uzyskać jak największą korzyść. Faktem powszechnie znanym jest, że zwykle podział gruntu o charakterze rolniczym na mniejsze działki, które już rolniczego charakteru nie będą miały, pozwoli na uzyskanie lepszych cen za zbywany grunt. Takie działanie nie wykracza poza zwykłe gospodarowanie mieniem prywatnym przez osoby fizyczne (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z 14 stycznia 2020 r., sygn. akt I SA/Łd 505/19).

Istotne z punktu widzenia oceny przedmiotowej sprawy, są również okoliczności, na które zwrócił uwagę Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu z 29 listopada 2019 r., sygn. akt I SA/Wr 741/19. Sąd wskazał bowiem, że: „Jedyne działania jakie podjął skarżący w zakresie sprzedaży nieruchomości to podział, podjęcie działań zmierzających do przyłączenia do sieci wodno-kanalizacyjnej i sprzedaż bez jakichkolwiek działań marketingowych. Przedmiotowy grunt skarżący nabył ponad dwadzieścia lat wcześniej i wykorzystywał go do prowadzenia działalności rolniczej na własny użytek. Sprzedaż części nieruchomości podyktowana jest realizacją planów życiowych skarżącego polegających na uzyskaniu środków na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych rodziny. Przy czym środki te zostaną uzyskane nie w wyniku działalności handlowej, lecz w wyniku zbycia majątku prywatnego. Aktywność skarżącego nie wykraczała poza zwykły, racjonalny zarząd majątkiem prywatnym i nie nosi cech aktywności wykonywanej zawodowo, w sposób profesjonalny”.

Zdaniem Wnioskodawcy, już podjęte bądź dopiero zamierzone działania Wnioskodawcy, obejmujące czynności przygotowawcze do sprzedaży, a polegające w szczególności na: wystąpieniu z wnioskiem o uzyskanie decyzji o ustaleniu warunków zabudowy, wydzieleniem drogi dojazdowej, podziałem nieruchomości, nie przesądzają o podejmowaniu przez Niego czynności w sposób zorganizowany, charakteryzujący przedsiębiorców prowadzących działalność w zakresie obrotu nieruchomościami lub deweloperów. Tym samym, należy uznać, że sprzedaż nieruchomości (działek powstałych w wyniku planowanego podziału) nastąpi w ramach rozporządzania majątkiem prywatnym, a nie w ramach działalności gospodarczej. Wobec powyższego, należy przejść do analizy postanowień art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy. Jak wskazano powyżej, ustawodawca uzależnił powstanie przychodu z rzeczy oraz niektórych praw majątkowych od upływu określonego terminu. W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości termin ten wynosi pięć lat i biegnie od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Zgodnie ze stanem faktycznym sprzedaż ta nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, jako że Wnioskodawca nabył działkę na mocy umowy darowizny z 18 września 1987 r. Oznacza to, że sprzedaż działek nie będzie stanowiła źródła przychodu dla Wnioskodawcy, w związku z czym, transakcje nie będą podlegać opodatkowaniu.

Powyższe znajduje potwierdzenie m.in. w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 2 stycznia 2018 r., nr 0115-KDIT2-1.4011.321.2017.1.JG, zgodnie z którą „(...) należy stwierdzić, że planowana przez wnioskodawcę sprzedaż ww. lokalu mieszkalnego nabytego w 2010 r. nie będzie stanowić źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. b ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w związku z upływem okresu pięciu lat liczonego od końca roku, w którym nastąpiło jego nabycie”.

Wobec powyższego, w ocenie Wnioskodawcy, czynności sprzedaży rozpatrywanej części nieruchomości (działek geodezyjnych, które zostaną wyodrębnione z działki geodezyjnej numer 72/7), nie będą podlegały opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, z uwagi, po pierwsze na upływ ustawowo określonego okresu od daty nabycia nieruchomości, która ma podlegać sprzedaży, a nadto z uwagi na to, że sprzedaż nie będzie następowała w ramach wykonywania jakiejkolwiek działalności gospodarczej, w tym związanej z obrotem nieruchomościami, a będzie mieściła się w ramach czynności zwykłego zarządu majątkiem, gospodarowaniem mieniem i rozporządzeniem nim, którego nie można sklasyfikować jako pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy. Sprzedający - Wnioskodawca nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych oraz do złożenia zeznania podatkowego.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Odstępuję od uzasadnienia prawnego tej oceny.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Postępowanie w sprawie wydania interpretacji indywidualnej ma na celu wyjaśnienie wątpliwości co do sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego materialnego do określonego stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.) jest sam przepis prawa. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego), stanowi to bowiem domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Organ nie prowadzi postępowania dowodowego, ograniczając się do analizy okoliczności podanych we wniosku. W stosunku do tych okoliczności wyraża swoje stanowisko, które zawsze musi być jednak ustosunkowaniem się do poglądu (stanowiska) prezentowanego w danej sprawie przez wnioskodawcę. Jeżeli w toku ewentualnego postępowania podatkowego organ podatkowy uzna, że zdarzenie przyszłe opisane we wniosku różni się od stanu faktycznego występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie Pana chroniła.

Ponadto wskazać należy, że interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, w związku z czym, niniejsza interpretacja jest wiążąca dla Wnioskodawcy, jako osoby występującej z wnioskiem, nie wywiera natomiast skutku prawnego dla Jego żony.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

-Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

-Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

-Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2022 r. poz. 329; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

-w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

-w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r., poz. 1540, ze zm.).

Podstawą prawną dla odstąpienia od uzasadnienia interpretacji jest art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej.