Pytanie

Czy zaplanowana sprzedaż działek będzie korzystała ze zwolnienia w podatku dochodowym od osób fizycznych i podatku VAT ?

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na część pytania dotyczącą podatku dochodowego od osób fizycznych, natomiast na część pytania dotyczącą podatku od towarów i usług zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pani stanowisko w sprawie

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o pdof źródłem przychodu nie jest odpłatne zbycie nieruchomości jeżeli nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej po upływie 5 lat od jej nabycia. Przychód ze sprzedaży działek będzie korzystał ze zwolnienia w podatku dochodowym od osób fizycznych. Sprzedaż ta następuje z wykorzystaniem majątku prywatnego. Nieruchomość nie została nabyta w celu sprzedaży, a od nabycia minęło 38 lat. Podział działki był związany z działaniami ukierunkowanymi na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych. Zamieszkiwany obecnie budynek praktycznie nie nadaje się do remontu. Jedynym rozwiązaniem jest wybudowanie nowego budynku mieszkalnego, który zostanie posadowiony na jednej z tych działek. Uzbrojenie również wiąże się z zapewnieniem mediów do działki na której będzie Pani budowała dom. Pozostałe działki zostaną uzbrojone tzw. „przy okazji". Sprzedaż działek zostanie dokonana incydentalnie, w trudnym na dzień dzisiejszy do określenia przedziale czasowym. Na pewno jednak nie w jednym roku.

Jak wskazuje Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu z dnia 15 września 2011 r. (C-180/10 i C- 181/10) stwierdził, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie ocenił Trybunał okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów, zdaniem Trybunału może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego. Podobne stanowisko zajął Dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej z 14 sierpnia 2019r-sygn. 0111-KDIB3-1.4012.360.2019.2.IK twierdząc, że na aktywność „handlową" wskazywać musi ciąg, wskazanych w interpretacji okoliczności a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

Sprzedaż działek nie będzie więc wykonywana w ramach działalności gospodarczej więc będzie zwolniona z podatku dochodowego od osób fizycznych oraz podatku VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r., poz. 1128, ze zm.):

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do przepisów tej ustawy – odrębnymi źródłami przychodów są określone w art. 10 ust. 1 pkt 3 i 8:

W świetle powyższego, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości i ww. praw majątkowych następuje przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i nie zostaje dokonane w wykonywaniu działalności gospodarczej stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Odrębnym źródłem przychodu, określonym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ww. ustawy:

Użyte w ww. przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:

‒zarobkowym celu działalności,

‒wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,

‒prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz, czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych. Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany” przemawia również definicja słownikowa. Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny Wydawnictwo Naukowe PWN pod redakcją Andrzeja Markowskiego Warszawa 2000, organizować to przygotowywać, zakładać jakieś przedsięwzięcie, bądź w znaczeniu drugim nadawać czemuś reguły, wprowadzać porządek (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu z dnia 7 maja 2008 r., sygn. akt I SA/Op 18/08).

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku. Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez Panią do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości, o których mowa we wniosku.

Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 omawianej ustawy podatkowej.

Z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że w 1984 r. umową przekazania gospodarstwa rolnego rodzice przekazali Pani (jeszcze jak była Pani w stanie panieńskim) gospodarstwo rolne składające się z działki nr 1 ark.m. 13 o powierzchni 1,5791 ha zabudowanej budynkiem mieszkalnym i budynkami gospodarczymi ( stajnia i szopa). W tym domu mieszka Pani mama, która skończyła 92 lata. Stan techniczny tego domu jest fatalny. Wszystkie zabudowania są jeszcze przedwojenne, o stopniu zużycia oszacowanym przez PZU na 86%. Dlatego też podjęła Pani z mężem decyzję o podziale działki i sprzedaży części wyodrębnionych działek, a uzyskane środki planuje przeznaczyć na budowę nowego domu, celem zaspokojenia Pani potrzeb mieszkaniowych. Działki zostały wydzielone w 2013 r. W 2020 r. zmarł Pani mąż i pozostała Pani sama z mamą w domu o fatalnym stanie technicznym. Nie prowadzi Pani żadnej działalności gospodarczej i nie jest podatnikiem VAT. Pani dochody to wynagrodzenie ze stosunku pracy i nie są one w stanie zapewnić Pani sfinansowanie budowy domu. W wyniku wcześniej dokonanego podziału działki 1,5791 ha powstało 7 działek o pow. 0,07 - 0,10 ha, droga oraz działka o pow. 0,8229 ha (szczegóły przedstawia załączona mapa). Na działce 2 znajduje się budynek mieszkalny i gospodarczy. Działkę nr 3 podarowała Pani w 2013 r. córce, natomiast działka nr 4 została sprzedana Pani siostrzenicy w 2020 r. Działkę nr 5 chcę Pani przeznaczyć na budowę własnego domu. Do sprzedaży przeznaczone są 3 działki. Decyzja o budowie własnego domu spowodowała też konieczność doprowadzenia do działki, na której zostanie on wybudowany, wody i kanalizacji i to było jedyne uzbrojenie przez Panią wykonane. Zleciła Pani wykonanie kanalizacji i przyłącza wody do działki numer 4, ale dla zminimalizowania kosztów sieć została doprowadzona do działki 6. Biorąc pod uwagę koszty uzbrojenia zdecydowała się Pani na poprowadzenie linii mediów wzdłuż drogi do działki 6. Do sprzedaży przeznaczone są działki 6, 7 i 8. Nie mam Pani statusu rolnika ryczałtowego. Wszystkie działki przeznaczone do sprzedaży są niezabudowane. Nie występowała Pani o warunki zabudowy, plan zagospodarowania przestrzennego miasta został uchwalony przez Radę Miejską i jest obowiązujący. Zgodnie z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego przedmiotowe działki zlokalizowane są na terenie oznaczonym symbolami 2MN, 7MN i 8MN i są to tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Pani siostrzenica, która kupiła działkę 4 wystąpiła do (...) o przyłącz gazowy. Został on wykonany na jej zlecenie. (...) sieć gazową wykonało do działki 6. Na Pani zlecenie została wykonana w maju 2022 r. sieć kanalizacyjna i wodna, która biegnie równolegle do działek 6, 7, 4, 5 i 8. Działki przeznaczone na sprzedaż nie były przedmiotem żadnych odpłatnych umów najmu, dzierżawy lub innych o podobnym charakterze. Nie są też udostępniane osobom trzecim. Do momentu sprzedaży działek nie będą podejmowane żadne czynności wymagające zaangażowania własnych środków i zmierzające do podniesienia atrakcyjności działek. Nabywcy działek będą pozyskiwani w drodze standardowych ogłoszeń bez aktywnych działań marketingowych. Nie będą zawierane umowy przedwstępne sprzedaży działek. Przed ostateczną sprzedażą działek nie będą udzielane żadne pełnomocnictwa. Sprzedaż działek będzie realizowana we własnym imieniu w sposób okazjonalny, incydentalny, przypadkowy. Na pewno nie będzie to sprzedaż prowadzona w sposób zorganizowany, profesjonalny. Posiada Pani jeszcze udziały w domu w którym mieszka Pani teściowa. Środki uzyskane ze sprzedaży działek zostaną przeznaczone na budowę domu na działce 5. Nie dokonywała Pani wcześniej sprzedaży nieruchomości. Nie posiada Pani innych nieruchomości, które byłyby przeznaczone do sprzedaży.

W tej sprawie czynności podejmowane przez Panią wskazują, że nie mają one charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem. Zatem, okoliczności opisane we wniosku nie wskazują, że sprzedaż przez Panią działek nastąpi w ramach zorganizowanej i ciągłej działalności, która wyczerpuje znamiona działalności gospodarczej, określonej w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Całokształt okoliczności, a w szczególności zakres, stopień zaangażowania i cel Pani działania wskazuje, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. W związku z tym, kwota uzyskana z planowanej sprzedaży ww. nieruchomości nie będzie stanowić przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej. Skutki podatkowe tych czynności należy więc ocenić w kontekście przesłanek z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma forma prawna ich nabycia oraz moment nabycia.

Wskazała Pani, że nabyła działkę nr. 1 z której wydzielono działki podlegające sprzedaży, na podstawie umowy przekazania własności gospodarstwa rolnego w 1984 r. Zatem sprzedaż tych działek nie będzie stanowić źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w związku z upływem okresu pięciu lat liczonego od końca roku, w którym nastąpiło ich nabycie.

Reasumując – sprzedaż niezabudowanych działek o numerach: 6, 7, 8 nie ma związku z działalnością gospodarczą, zatem uzyskany przychód ze sprzedaży tych działek nie stanowi źródła przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Sprzedaż tych działek nie będzie stanowić również źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a tej ustawy, w związku z upływem okresu pięciu lat liczonego od końca roku, w którym nastąpiło ich nabycie.

Podział działki na mniejsze działki nie stanowi dla Pani nowego nabycia, bowiem na skutek dokonania tej czynności nie nastąpiło przeniesienie prawa własności działek. Wydzielenie działek z nieruchomości gruntowych nie powoduje zmiany ich właściciela.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

‒Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

‒Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

‒Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi –Dz. U. z 2022 r. poz. 329; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

‒w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

‒w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).