Temat interpretacji
Możliwość skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego (zakup działki i budowa domu z dwoma lokalami, która przed zakończeniem budowy zostanie przekazana w darowiźnie synowi).
Interpretacja indywidualna
– stanowisko nieprawidłowe
Szanowny Panie,
stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
22 grudnia 2021 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy możliwości skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 7 marca 2022 r. (wpływ 10 marca 2022 r.). Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
10 czerwca 2021 r. sprzedał Pan mieszkanie będące Pana własnością. Połowę mieszkania otrzymał Pan w spadku po zmarłej żonie (dzień zgonu 3 grudnia 2016 r.) oraz drugą połowę na podstawie umowy o darowiznę od syna AA 29 marca 2018 r.
Mieszkanie to sprzedał Pan, ponieważ wspólnie z drugim synem BB postanowił Pan wybudować dom dwulokalowy. Na swoją część domu przeznaczy Pan środki uzyskane ze sprzedaży mieszkania, a syn BB na swoją część budowy chce uzyskać kredyt hipoteczny.
Po konsultacjach z bankiem okazuje się, że banki nie chcą udzielać kredytu na połowę domu dwulokalowego, udzielą jednak kredytu na budowę całego domu, którego jedynym właścicielem będzie Pana syn.
Pieniądze, które otrzymał Pan ze sprzedaży mieszkania nie wystarczą Panu na pokrycie kosztów związanych z budową osobnego domu. Budowa domu dwulokalowego wychodzi dużo taniej i na stare lata chciałby Pan mieszkać obok syna.
Pana pytanie wynika z wyżej opisanej sytuacji. Chciałby Pan kupić działkę budowlaną i rozpocząć budowę do momentu aż starczy Panu funduszy, a następnie przekazać ją w darowiźnie synowi BB nie płacą podatku od sprzedaży mieszkania. W tej sytuacji Pana syn uzyskałby kredyt hipoteczny na dokończenie budowy.
Ponadto w piśmie, stanowiącym uzupełnienie wniosku, doprecyzował Pan opis sprawy wyjaśniając, że żona otrzymała mieszkanie w darowiźnie od babci CC 21 maja 2008 r. Działka będzie zakupiona na terenie Rzeczypospolitej Polskiej. Środki uzyskane ze sprzedaży mieszkania zostaną wydatkowane na zakup działki budowlanej oraz budowę domu w okresie trzech lat od końca roku, w którym sprzedał Pan mieszkanie, tj. koniec 2024 r.
Pytanie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)
Czy mógłby Pan skorzystać ze zwolnienia przedmiotowego, jeśli wydatkuje Pan środki ze sprzedaży mieszkania na zakup działki i rozpoczęcie budowy domu, który następnie przekaże Pan w darowiźnie synowi?
Pana stanowisko w sprawie
W Pana ocenie, środki uzyskane ze sprzedaży mieszkania, które przeznaczy Pan na zakup działki budowlanej oraz budowę domu, który następnie przekaże Pan w darowiźnie synowi, nie powinny podlegać opodatkowaniu.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1128 ze zm.):
Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy:
Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
a)nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b)spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c)prawa wieczystego użytkowania gruntów
– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.
Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.
W przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma zatem moment jej nabycia.
Natomiast stosownie do art. 10 ust. 5 ww. ustawy:
W przypadku odpłatnego zbycia, nabytych w drodze spadku, nieruchomości lub praw majątkowych, określonych w ust. 1 pkt 8 lit. a-c, okres, o którym mowa w tym przepisie, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości lub nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę.
Do wyliczenia pięcioletniego okresu, od którego uzależnione jest opodatkowanie sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych nabytych w drodze spadku, wliczany jest zatem nie tylko okres posiadania nieruchomości przez spadkobiercę, który dokonuje sprzedaży, ale także okres posiadania nieruchomości przez spadkodawcę. Jeżeli od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości przez spadkodawcę, do momentu odpłatnego zbycia nieruchomości przez spadkobiercę upłynęło pięć lat – to sprzedaż nie podlega opodatkowaniu.
Z analizy przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że w 2021 r. sprzedał Pan mieszkanie, które nabył Pan w połowie w 2016 r. w drodze spadku po zmarłej żonie, która nabyła ww. mieszkanie w 2008 r. Natomiast drugą połowę mieszkania otrzymał Pan w drodze darowizny od syna w 2018 r.
Mając na uwadze powyższe, należy uznać, że sprzedaż mieszkania w części nabytej w drodze spadku nie stanowi źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 w zw. z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegającego opodatkowaniu, ze względu na upływ pięcioletniego terminu, liczonego od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie przez spadkodawczynię. W tej części przychód uzyskany ze sprzedaży nie podlega zatem opodatkowaniu.
Natomiast, uzyskany w 2021 r. przychód ze sprzedaży mieszkania, w części nabytej w 2018 r. w drodze darowizny od syna, podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ sprzedaż ta nastąpiła przed upływem pięciu lat liczonych od końca roku, w którym nastąpiło to nabycie.
W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.
Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy:
Podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw, określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.
Stosownie natomiast do treści art. 30e ust. 4 ww. ustawy:
Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:
1)dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2)dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.
Stosownie do treści art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.
Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania wymienione zostały w art. 21 ust. 25 pkt 1 ww. ustawy. I tak:
Za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na:
a)nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
b)nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
c)nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
d)budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
e)rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego
– położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.
Przy czym, stosownie do art. 21 ust. 26 ww. ustawy:
Przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d i e, rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach. Przez własne budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d i e, rozumie się również niestanowiące własności lub współwłasności podatnika budynek, lokal lub pomieszczenie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, podatnik nabędzie ich własność lub współwłasność albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach, jeżeli uprzednio prawo takie mu nie przysługiwało.
Zatem podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w stosunku do dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości, jest fakt wydatkowania środków wyłącznie na enumeratywnie wskazane w ustawie cele mieszkaniowe. Zawarty w art. 21 ust. 25 ustawy katalog wydatków uprawniających do zwolnienia ma charakter zamknięty i w związku z tym tylko wydatkowanie środków na realizację celów w nim wskazanych pozwala na skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania. Inne wydatki niewymienione w tym katalogu nie będą uprawniały do skorzystania z powyższego zwolnienia.
Z opisu zdarzenia przyszłego wynika, że uzyskane w 2021 r. środki ze sprzedaży mieszkania zamierza przeznaczyć Pan na zakup działki budowlanej oraz rozpoczęcie budowy budynku mieszkalnego dwulokalowego, który następnie zamierza Pan przekazać w darowiźnie synowi, który po uzyskaniu kredytu hipotecznego dokończy budowę. W budynku tym zamierza Pan zamieszkać wraz z synem.
Zgodnie z cytowanym wcześniej art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. c i d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za wydatki poniesione na własne cele mieszkaniowe uważa się wydatki poniesione na nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego oraz budowę własnego budynku mieszkalnego.
Jednakże należy mieć na względzie, że ustawodawca w przepisie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wskazał, że przychód ze sprzedaży ma zostać wydatkowany na „własne cele mieszkaniowe”. Poprzedzenie wyrażenia „cele mieszkaniowe” przymiotnikiem „własne”, świadczy o tym, że ustawodawca przewidując podstawę do zastosowania zwolnienia dopisując ten przymiotnik, przesądził, że celem nadrzędnym jest możliwość uwzględnienia przy obliczaniu dochodu zwolnionego z opodatkowania tylko takich wydatków, które poniesione zostały na zaspokojenie „własnych” potrzeb mieszkaniowych podatnika, rozumianych jako potrzeba zapewnienia sobie dachu nad głową.
Skorzystanie ze zwolnienia odnosi się tylko i wyłącznie do tych nieruchomości, które faktycznie służą zaspokojeniu własnych potrzeb mieszkaniowych. Z punktu widzenia ustawodawcy istotne jest więc, aby wydatkowanie przychodu było ukierunkowane na zrealizowanie własnych potrzeb mieszkaniowych podatnika. Uregulowane w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy zwolnienie od podatku dochodowego od osób fizycznych w zamierzeniach ustawodawcy realizować ma cel, jakim jest zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych podatnika, a nie lokata kapitału lub zdobywanie źródła zarobkowania bądź zapewnienie dachu nad głową innym osobom niż podatnik. Wyraz „mieszkaniowe” w wyrażeniu „własne cele mieszkaniowe” należy odnosić podmiotowo do zamiaru zamieszkiwania związanego z różnymi sposobami wydatkowania przychodu, a nie do wydatkowania przychodu w znaczeniu jedynie przedmiotowym.
Norma prawna statuująca zwolnienie podatkowe, a więc mająca charakter wyjątku, odstępstwa od zasady powszechności opodatkowania, musi być interpretowana ściśle, gdyż niedopuszczalne jest stosowanie przy jej interpretacji wykładni rozszerzającej. Zgodnie z konstrukcją i systematyką ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wszelkie ulgi i zwolnienia podatkowe stanowią wyjątek od generalnej zasady powszechności opodatkowania wyrażonej w art. 9 ust. 1 tej ustawy. Oznacza to, że wszelkie odstępstwa od tej zasady muszą bezwzględnie wynikać z przepisów prawa i być interpretowane ściśle z jego literą. W związku z tym, tylko wydatkowanie środków uzyskanych ze sprzedaży mieszkania – w terminie określonym w ustawie i na własne cele mieszkaniowe wskazane w art. 21 ust. 1 pkt 131, a szczegółowo opisane w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozwala na zastosowanie rozpatrywanego zwolnienia.
Mając na uwadze powyższe wyjaśnienia oraz opisane we wniosku zdarzenie przyszłe należy stwierdzić, że w przypadku gdy środki uzyskane ze sprzedaży mieszkania wydatkowane zostaną na zakup działki budowlanej oraz budowę domu o dwóch lokalach mieszkalnych, w którym tylko w jednym lokalu mieszkalnym będzie Pan zamieszkiwał, a w drugim lokalu będzie mieszkał Pana syn, to nie można uznać, że wydatki poniesione na budowę tych dwóch lokali w budynku mieszkalnym zostały w całości poniesione na realizację Pana własnych celów mieszkaniowych. W tak opisanym zdarzeniu przyszłym warunki ustawowe spełniają jedynie wydatki poniesione na zakup działki budowlanej oraz wydatki, które odpowiadają kosztom budowy części budynku – lokalu mieszkalnego, w którym będzie Pan zamieszkiwał, realizując – jak zastrzega przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – własne cele mieszkaniowe.
Tym samym jako uprawniającą do zwolnienia, może Pan zliczyć wyłącznie kwotę wydatkowaną na ww. cel do wysokości odpowiadającej kosztom budowy tej części budynku – lokalu mieszkalnego, w którym będzie Pan zamieszkiwał. Podkreślić bowiem należy, że jedynie takie wydatki zostaną poniesione na realizację Pana własnych celów mieszkaniowych.
Na uprawnienie do niniejszego zwolnienia nie będzie miało natomiast wpływu rozważane przez Pana zawarcie z synem, w późniejszym terminie, umowy darowizny. Ważne jest jedynie to, że zakup działki budowlanej oraz budowa domu o dwóch lokalach mieszkalnych związane są z realizacją Pana własnego celu mieszkaniowego.
Podsumowując, wydatkowanie do końca 2024 r. przychodu ze sprzedaży mieszkania, przypadającego na część nabytą w drodze darowizny od syna, na zakup działki budowlanej oraz budowę domu z dwoma lokalami mieszkalnymi, w sytuacji gdy w jednym z nich zamieszka Pan, a w drugim Pana syn – uprawnia Pana do skorzystania ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. c i d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wyłącznie w kwocie wydatkowanej na ten cel do wysokości odpowiadającej kosztom budowy części budynku – lokalu mieszkalnego, w którym Pan zamieszka realizując własne cele mieszkaniowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1)z zastosowaniem art. 119a;
2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).