Skutki podatkowe zbycia nieruchomości.

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

12 stycznia 2022 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 7 stycznia 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 19 kwietnia 2022 r. (wpływ 19 kwietnia 2022 r.). Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowana będąca stroną postępowania:

2)Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

Opis stanu faktycznego

W 2018 roku Zainteresowani nabyli spadek po siostrze ich ojca, cioci zmarłej xx marca 2018 roku, w udziale po 1/8.

Spadkodawczyni, czyli ciocia Wnioskodawczyni, składniki spadku nabyła:

•dnia 10 stycznia 1995 r. aktem notarialnym od swoich rodziców, a dziadków Wnioskodawczyni – działkę wraz z budynkiem mieszkalnym, udział w działce, działkę,

•działkę – otrzymała w darowiźnie od swojej cioci (siostry ojca), niestety Zainteresowania nie mają informacji kiedy dokładnie (babcia, czyli matka spadkodawczyni, nie jest w stanie określić kiedy to było, a wszelkie dokumenty posiadają pozostali spadkobiorcy i nie zgodzili się na ich udostępnienie). Zainteresowani wiedzą na pewno, iż było to przed 28 kwietnia 1996 roku, kiedy zmarła siostra dziadka, która podarowała cioci tę działkę. Akt poświadczenia dziedziczenia spadku po cioci Zainteresowanych został sporządzony w dniu 15 listopada 2018 roku.

W skład majątku wchodziły:

1)nieruchomość o łącznej powierzchni 0,4092 ha, objęta jedną księgą wieczystą, na którą składają się:

•niezabudowana nieruchomość gruntowa o powierzchni 0,3750 ha, stanowiąca działkę,

•zabudowana budynkiem mieszkalnym nieruchomość gruntowa o powierzchni 0,0342 ha, stanowiąca działkę,

2)niezabudowana nieruchomość o powierzchni 1.3596 ha, składająca się z dwóch działek,

3)udział wynoszący 1/2 w nieruchomości gruntowej o powierzchni 0,0095 ha, stanowiącej działkę o numerze, będącą drogą dojazdową do budynku mieszkalnego, dla nieruchomości tej założona jest odrębna księga wieczysta,

4)samochód osobowy, rok produkcji 2010,

5)środki pieniężne na rachunkach oszczędnościowych.

Wartość nabytej masy spadkowej przez każdego z Zainteresowanych została określona przez urząd skarbowy na sumę (…) zł. Zgodnie z decyzją naczelnika urzędu skarbowego wysokość zobowiązania podatkowego w podatku od spadków i darowizn została określona na kwotę (…) zł (na każdego z Zainteresowanych z osobna). Zobowiązanie to zostało przez Zainteresowanych uregulowane w całości. Z uwagi na okoliczność, że spadkobiercami obok Zainteresowanych byli również inni krewni, doszło do działu spadku. Sprawa o dział spadu prowadzona była przez sąd rejonowy i zakończyła się zawarciem ugody sądowej w dniu 28 maja 2021 roku.

Wartość spadku podlegającego działowi ustalono na sumę (…) zł, a zatem wartość udziału spadkowego każdego z Zainteresowanych wynoszący po 1/8 odpowiadała wartości (…) zł.

Na skutek zawartej ugody sądowej Zainteresowani nabyli własność następujących nieruchomości:

1)prawo własności działki o numerze geodezyjnym o powierzchni 0,1875 ha, która powstała z podziału działki o łącznej wartości (…) zł. Działkę Zainteresowani otrzymali we współwłasności, każdy z nich po 1/2, a wartość udziału każdego z nich określono na (…) zł,

2)udział wynoszący po 2/6 każdego z Zainteresowanych we własności niezabudowanej nieruchomości gruntowej o całkowitej powierzchni 1,3596 ha, o wartości łącznej (…) zł, obejmującej działki (o powierzchni całkowitej 0,4582 ha) i (o powierzchni całkowitej 0,9014 ha);

zatem wartość udziału przypadającego na każdego z Zainteresowanych wynosi (…) zł. Tak więc wartość nabytego przez każdego z Zainteresowanych majątku spadkowego w drodze działu spadku wynosi (…) zł.

Ponadto, tytułem spłaty Zainteresowani otrzymali dopłatę w wysokości (…) zł każdy. Zainteresowani poinformowali, że działka numer została podzielona na mniejsze z inicjatywy sądu rejonowego.

Zainteresowani nie zamierzają dzielić na mniejsze pozostałych działek, w których uzyskali udziały w drodze działu spadku dnia 28 maja 2021 roku – jest to niemożliwe, ponieważ działki nie posiadają dostępu do drogi, a ich przeznaczenie wyklucza podział na wiele mniejszych.

Zainteresowani nie zamierzają sprzedać pozostałych działek uzyskanych w wyniku działu spadku – działki nie mają dostępu do drogi, spadkobiercy nie potrafią się porozumieć w kwestii ustanowienia drogi koniecznej oraz ewentualnej ceny. Sytuacja oczywiście może ulec zmianie, jeśli wystąpią jakieś nagłe, nieoczekiwane okoliczności – np. drastyczne pogorszenie sytuacji finansowej któregoś ze spadkobierców, choroba itp.

Zainteresowani oświadczają, że nie prowadzą działalności gospodarczej, w związku z czym przedmiotowa nieruchomość nie była wykorzystywana przez Zainteresowanych w działalności gospodarczej.

Przedmiotowa nieruchomość jest od lat uprawiana przez zaprzyjaźnionego rolnika, jednak Zainteresowani nie posiadają wiedzy, czy ciocia (spadkodawczyni) posiadała umowę dzierżawy z tymże rolnikiem.

Nieruchomość nie jest przedmiotem najmu, dzierżawy, ponieważ żadne z Zainteresowanych takiej umowy ze wspomnianym rolnikiem nie zawarło. W związku z tym Zainteresowani nie czerpią z tego tytułu pożytku. Żaden ze spadkobierców nie zgłaszał sprzeciwu wobec takiego wykorzystywania działki, ponieważ nie muszą ponosić kosztów jej koszenia, a jedynie koszt podatku od nieruchomości.

Zainteresowani nie wykorzystują tej działki w celach osobistych, ponieważ nie mają takiej potrzeby. Działka jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, wg którego przeznaczona jest na zabudowę jednorodzinną.

Dla przedmiotowej działki nie wydano decyzji o warunkach zabudowy, Zainteresowani nie wystąpili i nie zamierzają wstąpić o jej wydanie.

Powodem, dla którego Zainteresowani sprzedali nieruchomość była potrzeba spłacenia pożyczek wziętych na zapłatę podatku od spadków i darowizn, o którym mowa wcześniej.

Wnioskodawczyni dodatkowo przeznaczyła środki na zakup drzwi wewnętrznych, stałej zabudowy do domu, bieżącą spłatę kredytu hipotecznego, resztę być może na nadpłatę kredytu hipotecznego.

Zainteresowany niebędący stroną postępowania dodatkowo przeznaczył środki ze sprzedaży na spłatę innych zobowiązań finansowych, oraz na zakup paneli fotowoltaicznych, wymianę okien w domu, zakup mebli i sprzętu kuchennego.

Od chwili otrzymania nieruchomości Zainteresowani nie poczynili, ani nie zamierzają poczynić jakichkolwiek działań zwiększających wartość nieruchomości oraz jej uatrakcyjnienia.

W stosunku do sprzedanej nieruchomości Zainteresowani nie podejmowali takich działań, jak np. zmiana przeznaczenia terenu, wystąpienie o decyzję o wyłączenie gruntów z produkcji rolnej, lub jakichkolwiek innych działań.

Aby sprzedać działkę Zainteresowani zamieścili jedynie płatne ogłoszenie w serwisie internetowym - w ten sposób odezwali się do nich nabywcy tej nieruchomości.

Zainteresowani poinformowali, że zawarli z nabywcami sprzedanej nieruchomości umowę przedwstępną, która była gwarancją dla kupujących, że działka nie zostanie sprzedana komuś innemu. Zawierała ogólne warunki sprzedaży – termin do kiedy zostanie zawarta umowa finalna, kwotę za jaką nabywcy ją zakupią, przeznaczenie działki w planie zagospodarowania przestrzennego, informację o dostępie do drogi publicznej oraz mediów (prąd, gaz, kanalizacja sanitarna), sposób płatności w przypadku zawarcia umowy notarialnej.

Po zawarciu umowy przedwstępnej strona kupująca nie dokonywała inwestycji infrastrukturalnych, które zwiększyłyby wartość nieruchomości.

Strona kupująca nie poniosła również żadnych nakładów finansowych związanych z nieruchomością od momentu podpisania umowy przedwstępnej do chwili zawarcia umowy finalnej.

Oprócz sprzedaży działki Zainteresowany niebędący stroną postępowania nie sprzedawał innych nieruchomości, natomiast Wnioskodawczyni sprzedała dwie inne nieruchomości:

•5 października 2015 roku, niezabudowaną nieruchomość otrzymaną w wyniku częściowego działu spadku po ojcu, który zmarł xx sierpnia 2015 roku (akt poświadczenia dziedziczenia sporządzono 4 września 2015 roku, częściowy dział spadku 5 października 2015 roku). Nieruchomość była ujęta w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jako działka pod zabudowę jednorodzinną. Nieruchomość od momentu wzięcia w posiadanie do chwili sprzedaży nie była przez Wnioskodawczynię wykorzystywana (nie zawarła umowy najmu/dzierżawy, nie czerpała z niej pożytku). Nieruchomość została sprzedana ponieważ Wnioskodawczyni potrzebowała środków na rozpoczęcie budowy domu. Środki ze sprzedaży tej nieruchomości zostały przeznaczone w całości na własne cele mieszkaniowe – zakup materiałów budowlanych, robociznę itp. W stosunku do wykorzystania środków ze sprzedaży tej działki Wnioskodawczyni złożyła stosowne oświadczenie w urzędzie skarbowym;

•11 marca 2021 roku niezabudowaną nieruchomość otrzymaną w wyniku częściowego działu spadku (sporządzonego 22 września 2016 roku) po ojcu, który zmarł xx sierpnia 2015 roku (akt poświadczenia dziedziczenia sporządzono 4 września 2015 roku). Nieruchomość była ujęta w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jako działka pod zabudowę jednorodzinną. Nieruchomość od momentu wzięcia w posiadanie do chwili sprzedaży była uprawiana jak wszystkie pozostałe, powstałe po podziale działki (w ostatnim roku Zainteresowani sadzili na części ziemniaki do użytku własnego oraz kukurydzę). Nieruchomość została sprzedana ponieważ Wnioskodawczyni pilnie potrzebowała środków na dokończenie budowy domu (dotychczas mieszkała w domu teściów, którzy postanowili go sprzedać). Środki ze sprzedaży tej nieruchomości zostały przeznaczone w całości na własne cele mieszkaniowe – bieżącą spłatę rat kredytu hipotecznego oraz wykończenie budowanego wraz z mężem domu.

Na chwilę obecną Zainteresowani nie planują sprzedaży pozostałych działek, chyba że w znaczącym stopniu pogorszy się sytuacja finansowa ich rodzin.

Dnia 9 grudnia 2021 roku Zainteresowani sprzedali nabytą w drodze działu spadku nieruchomość gruntową o numerze i powierzchni 0,1875 ha za łączną cenę (…) zł, a więc każdy z Zainteresowanych osiągnął z tego tytułu przychód w wysokości (…) zł. Sprzedaż tej nieruchomości nastąpiła przez upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie (art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Różnica między wartością nabycia nieruchomości według zeznania podatkowego w podatku od spadków i darowizn wynosiła (…) zł ((…) zł u każdego z Zainteresowanych) a wartością zbycia według umowy sprzedaży (…) zł ((…) zł u każdego z Zainteresowanych) wynosi łącznie (…) zł (u każdego z Zainteresowanych (…) zł).

Natomiast przyjmując, iż Zainteresowani nabyli własność przedmiotowej nieruchomości dopiero z chwilą działu spadku to dochód na zbyciu tej nieruchomości stanowiący różnicę między wartością nabycia wg ugody sądowej (…) zł łącznie ((…) zł dla każdego z Zainteresowanych) a wartością zbycia według umowy sprzedaży (…) zł ((…) zł dla każdego z Zainteresowanych) wynosi łącznie (…) zł ((…) zł dla każdego z Zainteresowanych).

Podstawą opodatkowania źródła przychodu jakim jest sprzedaż nieruchomości jest dochód, który stanowi różnicę między przychodem a kosztem jego uzyskania.

Ponieważ przedmiotowa nieruchomość została nabyta w drodze spadku, a następnie działu spadku, kosztami uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości będą udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy lub praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwota podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

W ocenie Zainteresowanych, zbywaną nieruchomość nabyli z datą otwarcia spadku, tj. z dniem 7 marca 2018 roku, a więc okres 5-letni od nabycia przedmiotowej nieruchomości upłynie z dniem 31 grudnia 2023 roku. Zatem w dacie sprzedaży nieruchomości nie upłynął jeszcze 5-letni okres od daty objęcia jej w posiadanie i wobec jej sprzedaży w roku 2021 i biorąc pod uwagę jedynie powyższy fakt Zainteresowani są zobowiązani złożyć zeznanie podatkowe w podatku dochodowym od osób fizycznych uwzględniając uzyskany z tego źródła przychód.

Jednak należy tu zaznaczyć, iż wartość nieruchomości uzyskanych przez Zainteresowanych w wyniku działu spadku dokonanego w 2021 roku mieści się w wartości udziału, który przysługiwał Zainteresowanym w masie spadkowej (art. 10 ust. 7 ustawy o podatku dochodowym).

Ponadto, powołując się na art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym, odpłatne zbycie nieruchomości chyba tutaj nie występuje, ponieważ od końca roku, w którym spadkodawczyni (ciocia) nabyła nieruchomość albo prawo majątkowe, upłynęło 5 lat.

Dział spadku, jaki miał miejsce w 2021 roku nie ma znaczenia dla ustalenia wartości przedmiotu sprzedaży, albowiem w wyniku działu spadku, Zainteresowani nie nabyli nic ponad to, co wynikało ze spadkobrania.

Wzrost wartości przypadającego w drodze działu spadku wynikał wyłącznie z ewentualnego wzrostu wartości składników majątkowych wchodzących w skład masy spadkowej.

Podstawa opodatkowania to różnica między wartością zbycia a wartością nabycia przedmiotowej nieruchomości, co przenosi się na wyrażenie algebraiczne: (…) zł. Przychód ze sprzedaży wynosi (…) zł.

Jako podatnicy Zainteresowani mają prawo obniżyć podstawę opodatkowania o koszty, jakie ponieśli w związku z nabyciem przedmiotowej nieruchomości. W tym przypadku nabycie nastąpiło w drodze spadkobrania oraz działu spadku. Koszty jakie Zainteresowani ponieśli to koszt obsługi prawnej (adwokata, który w imieniu Zainteresowanych reprezentował ich interesy w sądzie) w łącznej kwocie (…) zł ((…) zł na każdego z Zainteresowanych) i koszt jego premii od uzyskanego „sukcesu” w łącznej kwocie (…) zł ((…) zł na każdego z Zainteresowanych) oraz zapłacony przez Zainteresowanych podatek od spadków i darowizn, w wysokości proporcjonalnej do odpowiadającej części nabywanego przedmiotu – tu nieruchomości.

Zainteresowani nie są pewni, czy koszt obsługi prawnej może obniżyć podstawę opodatkowania, dlatego do dalszych wyliczeń Zainteresowani uwzględnili jedynie koszt podatku od spadków i darowizn. Wartość nabywanej nieruchomości w całości masy spadkowej nabytej przez każdego z Zainteresowanych odpowiada (...)%. Zatem jako koszt uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości może zostać zaliczony zapłacony podatek do wysokości (...)% jego wartości, a więc: (...) zł x (...)% = (...) zł. Koszt nabycia przedmiotowej nieruchomości wynosi (...) zł. Tak więc podstawa opodatkowania przedstawia się następująco: (...) zł. Opodatkowaniu podlega dochód w kwocie (...) zł.

Pytania

1)Biorąc pod uwagę wszystkie wymienione we wniosku okoliczności, czy w takim wypadku Zainteresowani są zobowiązani do złożenia zeznania o wysokości osiągniętego dochodu ze sprzedaży nieruchomości oraz uiszczenia podatku dochodowego od sprzedaży tejże nieruchomości?

2)Czy podstawą opodatkowania jest różnica między wartością zbycia a wartością nabycia przedmiotowej nieruchomości, obliczoną przez urząd skarbowy według zeznania podatkowego w podatku od spadków i darowizn, czy obliczoną przez sąd w ramach ugody sądowej o dział spadku?

3)Czy jako podatnicy Zainteresowani mają prawo obniżyć podstawę opodatkowania o koszty, jakie ponieśli w związku z nabyciem przedmiotowej nieruchomości – tj. uwzględnić jako koszt uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości zapłacony podatek do procentowej wysokości jego wartości (...%)?

Stanowisko Zainteresowanych w sprawie

Zdaniem Zainteresowanych, wszystkie otrzymane i opisane powyżej nieruchomości Zainteresowani nabyli w dniu śmierci cioci 7 marca 2018 roku bądź z chwilą sporządzenia aktu poświadczenia dziedziczenia dnia 15 listopada 2018 roku, a nie z dniem zawarcia ugody sądowej.

Powołując się na art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym, odpłatne zbycie nieruchomości tutaj nie występuje, ponieważ od końca roku, w którym spadkodawca (ciocia) nabyła nieruchomość albo prawo majątkowe, upłynęło 5 lat.

Dodatkowo wartość nieruchomości uzyskanych przez Zainteresowanych w wyniku działu spadku dokonanego przez sąd w 2021 roku mieści się w wartości udziału, który im przysługiwał w masie spadkowej (art. 10 ust. 7 ustawy o podatku dochodowym).

Jeśli jednak powyższe przepisy nie mają tu zastosowania i Zainteresowani muszą złożyć zeznanie o osiągniętym dochodzie ze sprzedaży nieruchomości to podstawą opodatkowania jest różnica między wartością zbycia a wartością nabycia przedmiotowej nieruchomości, obliczoną przez urząd skarbowy w zeznaniu dotyczącym podatku od spadków i darowizn (art. 22 ust. 6c oraz art. 22 ust. 6d; (...) zł; przychód ze sprzedaży wynosi (...) zł).

Jako podatnicy Zainteresowani maja prawo obniżyć podstawę opodatkowania o koszty, jakie ponieśli w związku z nabyciem przedmiotowej nieruchomości - tj. uwzględnić jako koszt uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości zapłacony podatek do odpowiadającej mu procentowo wysokości jego wartości - tj. (...)% (art. 19 ust. 1 oraz art. 22 ust 6c i 6d ustawy o PIT; (...) zł.

Czyli koszt nabycia przedmiotowej nieruchomości wynosi (...) zł. Tak więc podstawa opodatkowania przedstawia się następująco: (...) zł. Opodatkowaniu podlega dochód w kwocie (...) zł).

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r., poz. 1128 ze zm.):

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do przepisów tej ustawy odrębnymi źródłami przychodów są określone w art. 10 ust. 1:

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ww. ustawy.

Zgodnie z tym przepisem:

Wskazać należy, że treść definicji zawartej w wyżej cytowanym art. 5a pkt 6 ww. ustawy, daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków: po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową, po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz, po trzecie, działalność ta musi być wykonywana w sposób ciągły.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych. Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki, stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.

W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio aktywne czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji) angażując środki podobne do wykorzystywanych przez przedsiębiorców prowadzących działalność gospodarczą. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem aktywnych działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny.

Przy tym, każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego.

Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może zatem stanowić przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w cyt. art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy.

Zakwalifikowanie do źródła przychodu ma ogromne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak sposób opodatkowania przychodu, możliwość odliczenia kosztów jego uzyskania, możliwość skorzystania ze zwolnień przedmiotowych itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Przy tym, jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Ponadto nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości (działkę) działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie nieruchomości, podział nieruchomości, wystąpienie o pozwolenie na budowę, uzbrojenie terenu, itp.

W celu ustalenia prawidłowego źródła przychodów z tytułu przychodów uzyskanych ze sprzedaży działki należy rozważyć, czy czynność sprzedaży ma znamiona pozarolniczej działalności gospodarczej.

Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.

W tym miejscu wskazać należy, że przedmiotowa nieruchomość (działka) została wydzielona z nieruchomości nabytej przez Zainteresowanych w drodze spadku i następczego działu spadku po cioci. Sprzedaż nieruchomości nie miała cech zorganizowanej i profesjonalnej działalności w zakresie handlu nieruchomościami. Nie podejmowali Państwo w stosunku do sprzedawanej nieruchomości żadnych celowych, uporządkowanych i profesjonalnych działań typowych dla podmiotów prowadzących działalność gospodarczą w zakresie handlu nieruchomościami. Środków uzyskanych ze sprzedaży tej nieruchomości nie przeznaczyli Państwo na cele związane z działalnością gospodarczą.

Mając na uwadze powyższe, stwierdzić należy, że w przedmiotowej sprawie, czynności podejmowane przez Państwa wskazują, że nie miały one charakteru profesjonalnego działania – przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem.

Zarobkowego charakteru nie mają bowiem działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem sprzedaż, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W przedstawionym stanie faktycznym nie sposób zatem przyjąć, że sprzedaż przez Państwo przedmiotowej nieruchomości wygeneruje przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W konsekwencji, należy dokonać analizy czy sprzedaż przedmiotowej nieruchomości (działki) spowodowała, że po Państwa stronie powstał przychów w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z treścią wskazanego już powyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jednym ze źródeł przychodów jest:

Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.

Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a co za tym idzie, kwota uzyskana z tego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Wobec powyższego, w przypadku sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma moment i sposób ich nabycia.

W tym miejscu wskazać należy, że ustawą z dnia 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2018 r., poz. 2159) dodano art. 10 ust. 5 i ust. 7, które stosuje się do dochodów (przychodów) uzyskanych od dnia 1 stycznia 2019 r.

Zgodnie z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W myśl art. 10 ust. 7 cyt. ustawy:

Od dnia 1 stycznia 2019 r. pięcioletni okres, po upływie którego nie powstanie obowiązek uiszczenia podatku dochodowego z tytułu sprzedaży nieruchomości nabytych w drodze spadku liczony jest od końca roku, w którym spadkodawca ją nabył lub wybudował, a nie tak jak w stanie prawnym obowiązującym do dnia 31 grudnia 2018 r. – od końca roku, w którym został otwarty spadek (w którym zmarł spadkodawca). Zmiana obejmuje zatem wszystkich, którzy dokonają zbycia nieruchomości po dniu 31 grudnia 2018 r., bez względu na datę odziedziczenia nieruchomości.

Jak wynika z przedstawionego opisu sprawy, w drodze działu spadku po zmarłej 7 marca 2018 r. cioci nabyli Państwo m.in. działkę, z której wydzieloną przedmiotową działkę sprzedaną przez Państwo w roku 2021. Nieruchomość, z której wydzielono przedmiotową działkę spadkodawczyni nabyła przed 28 kwietnia 1996 r. Wartość nieruchomości uzyskanych przez Państwa w wyniku działu spadku dokonanego w roku 2021 mieści się w wartości udziału, który przysługiwał Państwu w masie spadkowej. W wyniku działu spadku nie nabyli Państwo nic ponad to, co wynikało ze spadkobrania.

Zgodnie z art. 922 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2021 r. poz. 2459 ze zm.):

W myśl art. 924 Kodeksu cywilnego:

Stosownie do art. 925 Kodeksu cywilnego:

Po myśli natomiast art. 1025 § 1 cyt. ustawy:

Z instytucją działu spadku mamy do czynienia w sytuacji, w której spadek przypada kilku spadkobiercom. Wskutek działu spadku poszczególni spadkobiercy stają się podmiotami wyłącznie uprawnionymi względem przyznanych im praw majątkowych, stanowiących do chwili działu przedmiot wspólności. Na skutek działu spadku następuje konkretyzacja składników masy spadkowej przypadających poszczególnym spadkobiercom.

W myśl art. 1035 ustawy – Kodeks cywilny:

Stosownie natomiast do art. 1037 § 1 Kodeksu cywilnego:

Natomiast zgodnie z art. 210 Kodeksu cywilnego:

Stosownie zaś do art. 211 ww. Kodeksu:

W tym miejscu wskazać należy, że nabycie rozumiane jest jako uzyskanie tytułu własności (nabycie własności) lub uzyskanie określonego prawa (nabycie prawa). Nabyć nieruchomość lub prawo majątkowe można odpłatnie lub nieodpłatnie.

Interpretacja pojęcia „nabycie” została także przedstawiona w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 3 listopada 2009 r., sygn. akt II FSK 1489/08, w którym Sąd stwierdził, że aby ustalić, jaka czynność prawna wyznacza początek biegu pięcioletniego terminu należy odwołać się do regulacji zawartych w prawie cywilnym. Według ustawy Kodeks cywilny nabycie jest to uzyskanie prawa własności rzeczy. Zatem aktywa majątkowe ulegają zwiększeniu. Zdaniem Sądu przez pojęcie „nabycie” użyte w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy rozumieć każde zwiększenie aktywów majątku podatnika.

Zatem co do zasady, zniesienie współwłasności lub dział spadku jest formą nowego nabycia tylko wówczas, gdy – w wyniku tego zniesienia/działu spadku – podatnik otrzymuje nieruchomość, której wartość po dokonanym podziale przekracza wartość udziału, jaki pierwotnie mu przysługiwał.

Powyższe potwierdza brzmienie cytowanego już art. 10 ust. 7 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z którym:

Natomiast, gdy w wyniku działu spadku udział danej osoby ulega powiększeniu, mamy do czynienia z nabyciem, gdyż zwiększa się stan jej majątku osobistego.

Z opisu sprawy wynika, że w drodze działu spadku nie uzyskali Państwo przyrostu masy majątkowej ponad udziały przysługujące Państwu w masie dzielonej.

Mając na uwadze powyższe, należy uznać, że pięcioletni okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a w związku z art. 10 ust. 5 i ust. 7 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w Państwa przypadku minął. Jak wynika bowiem z treści wniosku, nieruchomość, z której wydzielono przedmiotową działkę została nabyta przez Państwa spadkodawczynię przed 28 kwietnia 1996 r., a więc od końca roku kalendarzowego, w którym spadkodawczyni nabyła ww. nieruchomość, do sprzedaży przez Państwa w roku 2021 roku przedmiotowej działki upłynęło ponad 5 lat. Zatem sprzedaż przedmiotowej nieruchomości (działki) nie spowodowała po Państwa stronie obowiązku zapłaty podatku dochodowego i złożenia odpowiedniego zeznania.

W konsekwencji, odpowiadanie na kolejne, a przedstawione przez Państwo alternatywnie, wątpliwości nie jest celowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Zainteresowana będąca stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).