Skutki podatkowe zbycia nieruchomości.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

30 grudnia 2021 r. wpłynął Pana wniosek z 20 grudnia 2021 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych zbycia nieruchomości. Uzupełnił go Pan pismem złożonym 14 kwietnia 2022 r., stanowiącym odpowiedź na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest osobą fizyczną, prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą, w ramach której świadczy usługi prawne wykonując różne usługi. Niezależnie od jednoosobowej działalności gospodarczej, Wnioskodawca jest wspólnikiem spółki z ograniczoną odpowiedzialnością oraz spółki komandytowej zajmujące się usługami w zakresie transportu.

Wnioskodawca dokonał zakupu do majątku prywatnego nieruchomości gruntowej (dalej „Nieruchomość”), nabywając prawo własności do Nieruchomości. Nabycie nieruchomości nastąpiło ponad 5 lat temu. Początkowo celem Wnioskodawcy było wybudowanie inwestycji budowlanej, polegającej na wybudowaniu domu jednorodzinnego (dalej "Inwestycja"). Nieruchomość została nabyta przez Wnioskodawcę z zamiarem zrealizowania na niej Inwestycji (czego rezultatem miało być wybudowanie domu jednorodzinnego i uzyskanie możliwości jego użytkowania), a następnie zamieszkanie w wybudowanym domu jednorodzinnym, który miał służyć celom prywatnym Wnioskodawcy.

Wobec zaistniałych okoliczności faktycznych natury rodzinnej Wnioskodawca został zmuszony do zmiany planów dotyczących zamieszkania w domu jednorodzinnym po ukończeniu Inwestycji, czego konsekwencją jest zmiana decyzji i konieczność sprzedaży nieruchomości. Jako że ciężko jest znaleźć kupca na całą nieruchomość Wnioskodawca zamierza dokonać sprzedaży udziałów w nieruchomości dla poszczególnych właścicieli w wysokości 1/5 całości udziałów w nieruchomości. Wnioskodawca nigdy nie prowadził działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami, jak również nie dokonywał zakupu nieruchomości w celach handlowych.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca wskazał, że przedmiotowa nieruchomość została nabyta w ramach licytacji komorniczej w 2007 r. Nieruchomość w wyniku dokonanego podziału w 2020 r., obejmuje 6 działek od numeru 1/1 do 1/6, z czego działka nr 1/1 stanowi drogę wewnętrzną. Zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego z 2006 r. nieruchomość (działki) przeznaczone są pod funkcję 37.MN.u.P tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, usług i rzemiosła. Obszar całej nieruchomości wynosi 0,4501 ha. Nieruchomość (działki) nie są zabudowane. Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Wnioskodawcę. Początkowo Wnioskodawca zamierzał wybudować dom jednorodzinny, ale ostatecznie plan uległ zmianie z uwagi na zmianę planów życiowych. Nieruchomość objęte zakresem wniosku nie była i nie będzie przez Wnioskodawcę do momentu planowanej sprzedaży, udostępniane osobom trzecim. Wnioskodawca nie dokonywał wcześniej sprzedaży nieruchomości. Wnioskodawca nie podejmował i nie zamierza podejmować żadnych czynności, tj. nie będzie zamieszczał ogłoszenia o sprzedaży działek objętych zakresem wniosku w środkach masowego przekazu, tj. w sieci internetowej, prasie, radiu lub telewizji oraz podejmował innych działań marketingowych, itp.

Wnioskodawca wystąpił o podział nieruchomości na 6 działek. Według Wnioskodawcy, planowane zbycie nieruchomości nie nastąpi w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W celu potwierdzenia Wnioskodawca postawił takowe pytanie we wniosku. Jeśli będzie ktoś zainteresowany zakupem udziału w nieruchomości to Wnioskodawca chce dokonać sprzedaży. Celem Wnioskodawcy jest też wybudowanie własnego domu na części nieruchomości. Jeśli nikt się nie zgłosi to Wnioskodawca nie dokona sprzedaży.

Pytania

1.Czy z tytułu sprzedaży (dostawy) udziału Nieruchomości Wnioskodawca uzyska status podatnika podatku VAT, a w konsekwencji tego, czy sprzedaż (dostawa) będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT?

2.Czy przychód ze sprzedaży udziałów Nieruchomości będzie przychodem z działalności gospodarczej, tj. ze źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2019 r. poz. 1387, z póżn. zm.; dalej „ustawa PIT”) i w konsekwencji będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych na zasadach przewidzianych dla działalności gospodarczej?

3.Czy przychód ze sprzedaży Nieruchomości wobec upływu 5 lat od końca roku kalendarzowego w jakim Wnioskodawca dokonał jej nabycia, nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem PIT?

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytania nr 2 i nr 3, dotyczące podatku dochodowego od osób fizycznych. W zakresie odpowiedzi na pytanie nr 1, dotyczące podatku od towarów usług, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy, w zakresie pytanie nr 2, w opisanym zdarzeniu przyszłym przychód ze sprzedaży udziałów Nieruchomości nie będzie dla Wnioskodawcy przychodem z działalności gospodarczej, tj. ze źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2019 r., poz. 1387, z późn. zm.; dalej „ustawa PIT”) i w konsekwencji nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem PIT na zasadach przewidzianych dla działalności gospodarczej.

Zgodnie z przepisem art. 5a pkt 6 ustawy PIT, ilekroć w ustawie PIT jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową:

a)wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b)polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c)polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Jednocześnie, odpowiednio do przepisu art. 5b ust. 1 ustawy PIT, za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:

1)odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności;

2)są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych przez zlecającego te czynności;

3)wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną działalnością.

Zdaniem Wnioskodawcy, gramatyczna wykładnia art. 5a pkt 6 ustawy PIT prowadzi do wniosku, że przychodami z działalności gospodarczej są wyłącznie te przychody (uzyskane z działalności prowadzonej we własnym imieniu bez względu na rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły), które nie stanowią przychodu z jednego ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9 ustawy PIT. Wykładnia gramatyczna przepisu pozwala stwierdzić, że jeśli podatnik podatku PIT wskaże, że przedmiotem jego działalności gospodarczej jest np. windykacja i sprzedaż wierzytelności, to niezależnie od treści wpisu uzyskane przychody nie będą przychodami z działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3), lecz przychodami z kapitałów pieniężnych i praw majątkowych (art. 10 ust. 1 pkt 7).

Ścisła wykładnia językowa przepisu art. 5a pkt 6 ustawy PIT nie daje żadnych podstaw do przyjęcia innego stanowiska, a mianowicie, że przychody ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9 mogą być zaliczone do przychodów z działalności gospodarczej, jeżeli przychody z tych źródeł podatnik przypisuje do innego źródła. Przesądza o tym, zdaniem Wnioskodawcy, końcowy zapis art. 5a pkt 6 ustawy PIT w brzmieniu: „z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2, i 4-9”.

Zagadnienie prawidłowego ustalenia źródła przychodów na gruncie ustawy PIT w przypadku sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne jest przedmiotem wielu interpretacji indywidualnych. Przykładowo, w interpretacji indywidualnej z dnia 8 lipca 2019 r. (znak: 0115-KDIT2-3.4011.216.2019.4.JS) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej wskazał:

„Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1)nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

2)spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

3)prawa wieczystego użytkowania gruntów,

4)innych rzeczy,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie - jeżeli nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej  - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Odrębnym źródłem przychodów jest wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy, pozarolnicza działalność gospodarcza.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - ilekroć   w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową:

a)wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b)polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c)polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie bowiem działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności. Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych. Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany” przemawia również definicja słownikowa. Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny Wydawnictwo Naukowe PWN pod redakcją Andrzeja Markowskiego, Warszawa 2000, organizować to przygotowywać, zakładać jakieś przedsięwzięcie, bądź w znaczeniu drugim nadawać czemuś reguły, wprowadzać porządek. Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku. Przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej”. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w powołanej interpretacji uznał, że: „Zatem, sprzedaż, nawet wielokrotna, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych”.

Tożsame stanowisko zajął Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z dnia 8 lipca 2019 r. (znak: 0115-KDIT2-3.4011.202.2019.4.PS): „Ze względu na różnorodność form aktywności podatników, jakie występują w obrocie gospodarczym, proste zestawienie unormowań art. 10 ust. 1 pkt 3 i pkt 8 ustawy z regulacją zawartą w art. 5a pkt 6 nie pozwala na stworzenie uniwersalnego wzorca zachowań umożliwiającego jednoznaczne oddzielenie tych z nich, które rozpoznawać należy jako sprzedaż związaną z wykonywaniem pozarolniczej działalności gospodarniej (pkt 3), od odpłatnego zbycia osobistego mienia (pkt 8). W każdym przypadku o właściwej kwalifikacji przychodu zadecydować musi całokształt okoliczności faktycznych, w tym dotyczących zjawisk poprzedzających i towarzyszących zbyciu składników majątkowych (nieruchomości).

Na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstawy, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb rodziny, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wskazać trzeba, że zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem, sprzedaż nawet wielokrotna, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Uwzględniając powyższe, w celu zakwalifikowania - na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - działań podjętych przez Wnioskodawcę do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z nabyciem oraz ze sprzedażą działek, o których mowa we wniosku”.

Podobnie orzekł Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z dnia 4 czerwca 2019 r. (znak: 0112-KDIL3-3.4011.87.2019.4.DS), potwierdzając prawidłowość stanowiska podmiotu występującego o wydanie interpretacji indywidualnej, zgodnie z którym: „(...) działalność gospodarcza powinna cechować się stałością i powtarzalnością jej wykonywania, bowiem jest związana z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą. Dodać należy, iż sprzedaż majątku własnego - zwłaszcza podyktowana w jakiejś mierze okolicznościami losowymi (konieczność zdobycia środków finansowych na terapię) - nie jest działaniem tworzącym przesłanki wskazujące na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy i zorganizowany, polega jedynie na wykorzystaniu posiadanych składników majątku osobistego w sposób pozwalający na korzystne ich upłynnienie”.

Przywołane stanowisko Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej znajduje potwierdzenie w orzecznictwie sądów administracyjnych. Przykładowo Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie orzekł w wyrokach:

·z dnia 3 lipca 2013 r. (sygn. akt II FSK 2110/11) –„(...) w przypadku zbycia nieruchomości na stwierdzenie, czy dana transakcja jest dokonywana w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawa PIT), czy też jest odpłatnym zbyciem, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT, wpływać będzie całokształt okoliczności poprzedzających i towarzyszących zbyciu nieruchomości”;

·z dnia 30 stycznia 2014 r. (sygn. akt II FSK 667/12) - "Proste zestawienie unormowań zawartych w art. 10 ust. 1 pkt 3 oraz pkt 8, z regulacją art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie pozwala na skonkretyzowanie uniwersalnego wzorca zachowań podatnika, pozwalającego na jednoznaczne oddzielenie tych z nich, które rozpoznawać należy jako sprzedaż związaną z wykonywaniem pozarolniczej działalności gospodarczej (pkt 3) od zwykłego odpłatnego zbycia (pkt 8)”;

·z dnia 4 marca 2015 r. (sygn. akt II FSK 855/14) – „(...) brak podstaw kwalifikowania do pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176, z póżn. zm.), podejmowanych przez podatnika czynności mieszczących się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mających na celu prawidłowe gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb rodziny. Działań z zachowaniem - normalnych w takich przypadkach - reguł gospodarności nie należy z gruntu utożsamiać z działalnością gospodarczą. W efekcie działania podatnika, w stosunku do stanowiących jego własność składników majątkowych (w tym mienia nieruchomego), wykazują cechy zorganizowania i ciągłości, w rozumieniu art. 5a pkt 6 u.p.do.f., gdy podejmowane przez niego czynności, związane z zagospodarowaniem tego mienia i jego rozporządzaniem, będą istotnie odbiegały od normalnego wykonywania prawa własności, a nadto podatnik z operacji tych uczyni sobie lub ma zamiar uczynienia stałego (nie okazjonalnego) źródła zarobkowania”.

Podobnie orzekł Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gorzowie Wielkopolskim w wyroku z dnia 7 czerwca 2017 r. (sygn. akt I SA/Go 156/17) - : „(...) o ile zatem w związku z nieruchomością nie były podejmowane przez podatnika czynności o charakterze kwalifikowanym (charakterystyczne np. dla działalności deweloperskiej, czy też z zakresu obrotu nieruchomościami), z pojęciem działalności gospodarczej nie powinny być identyfikowane jedynie transakcje odpłatnego zbycia nieruchomości, w związku z zaniechaniem realizacji celu, dla którego została ona uprzednio nabyta. Istotne znaczenie ma wyłączenie z opodatkowania przewidziane w art. 10 ust. 1 pkt 8 in fine, a związane z upływem 5 lat między nabyciem, a sprzedażą nieruchomości. Wymieniony okres traktować można jako przyjętą przez ustawodawcę klauzulę czasową, której ziszczenie powoduje brak możliwości kwalifikowania dokonanej sprzedaży nieruchomości (co do której oczywiście nie były podejmowane czynności przekraczające zwykły zarząd) do transakcji spekulacyjnych”.

W świetle powołanego powyżej stanowiska Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej oraz stanowiska sądów administracyjnych, stanowisko Wnioskodawcy jest prawidłowe. Jak zostało to przedstawione w opisie zdarzenia przyszłego, Nieruchomość została nabyta przez Wnioskodawcę z zamiarem zrealizowania na niej Inwestycji (czego rezultatem miało być wybudowanie domu jednorodzinnego i uzyskanie możliwości jego użytkowania), a następnie zamieszkanie w wybudowanym domu jednorodzinnym, który miał służyć celom prywatnym Wnioskodawcy. Nieruchomość nie została zatem nabyta w celach komercyjnych. Również przystąpienie do Inwestycji nie było w takim celu. Wnioskodawca nie podejmował czynności o charakterze kwalifikowanym (charakterystycznym dla działalności deweloperskiej). Uwzględniając zarówno datę nabycia Nieruchomości, datę przystąpienia do realizacji Inwestycji oraz datę przyszłej sprzedaży udziałów w Nieruchomości, w ocenie Wnioskodawcy, brak jest przesłanek do uznania, że sprzedaż udziałów w Nieruchomości będzie następowała w wykonaniu działalności gospodarczej. Konsekwentnie przychód ze sprzedaży Nieruchomości nie będzie dla Wnioskodawcy przychodem z działalności gospodarczej, tj. ze źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy PIT. Tym samym, tak uzyskany przychód nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem PIT na zasadach przewidzianych dla działalności gospodarczej. Konsekwentnie, przychód ze sprzedaży udziałów w Nieruchomości nie będzie dla Wnioskodawcy przychodem  z działalności gospodarczej, tj. ze źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy PIT i w konsekwencji nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem PIT na zasadach przewidzianych dla działalności gospodarczej.

Zdaniem Wnioskodawcy, odpowiadając na pytanie nr 3 , w opisanym zdarzeniu przyszłym sprzedaż udziałów w Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem PIT, wobec upływu 5 lat od daty nabycia Nieruchomości. Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy PIT, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem art. 10 ust. 2 powołanej ustawy, nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Odpowiednio do przepisu art. 10 ust. 2 ustawy PIT, przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia:

1)na podstawie umowy przewłaszczenia w celu zabezpieczenia wierzytelności, w tym pożyczki lub kredytu - do czasu ostatecznego przeniesienia własności przedmiotu umowy;

2)w formie wniesienia wkładu niepieniężnego do spółki lub spółdzielni środków obrotowych, środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych;

3)składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

Zdaniem Wnioskodawcy, zbycie udziałów Nieruchomości w drodze umowy sprzedaży nie mieści się w żadnym z przypadków wymienionych w art. 10 ust. 2 ustawy PIT. Konsekwentnie, sprzedaż Nieruchomości przez Wnioskodawcę należy kwalifikować do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy PIT. Zważywszy na fakt, że od końca roku kalendarzowego w jakim Wnioskodawca nabył Nieruchomości upłynęło ponad 5 lat, przychód uzyskany przez Wnioskodawcę z tytułu ceny sprzedaży udziałów w Nieruchomości nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem PIT. W ocenie Wnioskodawcy to, że na Nieruchomości prowadzona jest Inwestycja polegająca na wybudowaniu domu jednorodzinnego, nie może stanowić przesłanki do uznania, że okres 5-ciu lat, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy PIT, należy liczyć od daty zakończenia Inwestycji (wybudowania Domu). Powyższe wynika z faktu, że Dom nie może być przedmiotem odrębnej własności od Nieruchomości wobec tego, że Wnioskodawcy przysługuje prawo własności do Nieruchomości. Prawidłowość stanowiska Wnioskodawcy znajduje potwierdzenie przykładowo w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 4 lipca 2019 r. (znak: 0113-KDIPT3.4011.282.2019.1.SK), zgodnie z którą: „Z powyższego wynika zatem, że w przypadku nieruchomości gruntowej, budynek lub lokal trwale związany z gruntem, jest istotnie jego integralną częścią i nie może być przedmiotem odrębnej własności. Dlatego sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i znajdującego się na nim budynku lub lokalu, trwale z nim zawiązanego. Grunt oraz posadowiony na nim budynek nie może być przedmiotem odrębnej sprzedaży.

Biorąc pod uwagę powyższe należy stwierdzić, że przypadku wybudowania budynku na własnym gruncie, grunt ten wraz z budynkiem stanowi jedną rzecz (nieruchomość). To oznacza, że skoro budynek nie stanowi odrębnej nieruchomości, to nie może być samodzielnym przedmiotem zbycia bez gruntu, na którym został wzniesiony. Sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i znajdującego się na nim budynku, trwale z nim związanego. Dlatego za datę nabycia nieruchomości w takim wypadku uznać należy datę nabycia gruntu, niezależnie od tego, kiedy na gruncie tym wzniesiono budynek”.

Takie samo stanowisko zajął Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach w interpretacji indywidualnej z dnia 28 sierpnia 2015 r. (znak: IBPB-2-2/4511-216/15/MW) – „Grunty stanowiące odrębny przedmiot własności są więc z natury swej nieruchomościami, budynki natomiast trwale z gruntem związane są częścią składową nieruchomości zgodnie z zasadą superficies solo cedit, w myśl której własność nieruchomości gruntowej rozciąga się na budynki, które stały się częścią składową nieruchomości. Budynek trwale związany z gruntem, jako część składowa gruntu, nie może być przedmiotem odrębnej własności. Odrębnym przedmiotem własności budynek będzie wówczas, gdy wzniesiono go na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym i w takim przypadku istotne znaczenie będzie miała data jego wybudowania. Mając na uwadze powyższe przypisy należy stwierdzić, że w przypadku wybudowania budynku na własnym gruncie, grunt ten wraz z budynkiem stanowi jedną rzecz (nieruchomość). To oznacza, że skoro budynek nie stanowi odrębnej nieruchomości, to nie może być samodzielnym przedmiotem zbycia bez gruntu, na którym został wzniesiony. Sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak  znajdującego się na nim budynku, trwale z nim związanego. Dlatego za datę nabycia nieruchomości w takim wypadku uznać należy datę nabycia gruntu, niezależnie od tego, kiedy na gruncie tym wzniesiono budynek”.

Takie samo stanowisko zostało zajęte przykładowo w interpretacjach indywidualnych:

-Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z dnia 24 maja 2011 r. (znak: IPTPB2/415-54/11-2/KK) i z dnia 5 marca 2013 r. (znak: IPTPB2/415-848/12-4/KK);

-Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 27 lutego 2015 r. (znak: IPPB4/415-913/14-4/MS);

-Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 25 marca 2015 r. (znak: IBPBII/2/415-1167/14/JG) i z dnia 1 kwietnia 2015 r. (znak: IBPBII/2/4511-192/15/JG).

W świetle powyższego, za datę nabycia na potrzeby stosowania przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy PIT należy przyjąć datę nabycia Nieruchomości przez Wnioskodawcę.

Reasumując, wobec upływu 5 lat od daty nabycia Nieruchomości, przychód ze sprzedaży Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem PIT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Odstępuję od uzasadnienia prawnego tej oceny.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Pana i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Na dzień wydania niniejszej interpretacji obowiązuje tekst jednolity ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r., poz. 1128, ze zm.).

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Pana w złożonym wniosku. Interpretacja indywidualna wydawana jest jedynie w oparciu o przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe. Organ wydający interpretację przepisów prawa podatkowego nie prowadzi postępowania, ani nie podejmuje rozstrzygnięć zastrzeżonych dla innego typu orzekania, w tym kontroli podatkowej, czy postępowania podatkowego prowadzonego w oparciu o konkretną dokumentację i zebrane dowody. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

-Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

-Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

-Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2022 r., poz. 329; dalej jako „PPSA”).  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

-w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

-w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co  do  zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).

Podstawą prawną dla odstąpienia od uzasadnienia interpretacji jest art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, który stanowi: