Opodatkowanie podatkiem dochodowym od osób fizycznych przychodów ze sprzedaży nieruchomości.

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

10 stycznia 2022 r. wpłynął Pana wniosek z 7 stycznia 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych przychodów ze sprzedaży nieruchomości.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą obejmującą wynajem nieruchomości mieszkalnych na rzecz osób fizycznych (przeważająca działalność: PKD: 68.20.Z - Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi).

W 2017 r. Wnioskodawca nabył prawo własności nieruchomości lokalowej (tzn. mieszkanie w budynku wielolokalowym) oraz części we współwłasności nieruchomości wspólnej - dalej: Nieruchomość. Nieruchomość została nabyta do majątku wspólnego Wnioskodawcy oraz Jego małżonki. Małżonka Wnioskodawcy nigdy nie prowadziła i nie prowadzi żadnej działalności gospodarczej.

W latach 2017-2022 r. nieruchomość była przedmiotem wynajmu na rzecz osób fizycznych, nieprowadzących działalności gospodarczej na ich cele mieszkaniowe.

Dochody z najmu nieruchomości stanowiły dochód z działalności gospodarczej Wnioskodawcy i były rozliczane według stawki liniowej (19%, formularz PIT-36L). Nieruchomość stanowiła środek trwały Wnioskodawcy (tzn. została wpisana do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych) oraz podlegała amortyzacji podatkowej.

W 2022 r. Wnioskodawca rozważa zaprzestanie wynajmu nieruchomości oraz rozpoczęcie pod koniec 2022 r. czynności związanych ze sprzedażą nieruchomości (np. nawiązanie współpracy z pośrednikiem, zamieszczenie ogłoszeń sprzedażowych). W 2023 r. Wnioskodawca zamierza dokonać sprzedaży nieruchomości.

Wnioskodawca nie prowadzi działalności w zakresie obrotu nieruchomościami (tzn. nie nabywa nieruchomości dla celów odsprzedaży oraz nigdy wcześniej nie dokonał sprzedaży żadnej innej nieruchomości)

Pytanie

Czy sprzedaż nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?

Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Pana, w przedstawionym opisie zdarzenia przyszłego, sprzedaż nieruchomości nie jest opodatkowana podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o PIT, opodatkowaniu tym podatkiem podlega m.in. odpłatne zbycie (z zastrzeżeniem ust. 2) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Natomiast na podstawie art. 10 ust. 3 ustawy o PIT, przepisy ust. 1 pkt 8 tego przepisu mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Z powyższych regulacji wynika, że sprzedaż nieruchomości mieszkalnej, wykorzystywanej na potrzeby związane z działalnością gospodarczą stanowi tzw. przychód, określony w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o PIT. Przedmiotowy przychód nie powstaje jednak w przypadku zbycia takiej nieruchomości po upływie 5 lat od końca roku, w którym została ona nabyta lub wybudowana.

Powyższe wnioski są spójne z brzmieniem art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a) w związku z ust. 2c ustawy o PIT. Zgodnie bowiem z art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy o PIT przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych.

Natomiast, zgodnie z ust. 2c tego przepisu do przychodów, o których mowa w ust. 2 pkt 1, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jogo części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość łub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Reasumując, z brzmienia powyższych przepisów jednoznacznie wynika spójny wniosek, że sprzedaż nieruchomości nie generuje przychodu z działalności gospodarczej (na podstawie art. 14 ustawy o PIT). Przedmiotowa transakcja mogłaby prowadzić do powstania przychodu na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, lecz przedmiotowy przychód nie powstanie w przypadku sprzedaży nieruchomości po upływie 5 lat licząc od końca roku od nabycia nieruchomości (tzn. po dniu 31 grudnia 2022 r., w odniesieniu do nieruchomości nabytej w 2017 r.).

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r., poz. 1128, ze zm.),

Stosownie do treści art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

Przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy nie stosuje do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat (art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Przy czym, w myśl art. 10 ust. 3 ww. ustawy,

Stosownie do treści art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,

Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy, przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących:

Jednocześnie, do przychodów, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Przepis art. 30e stosuje się odpowiednio (art. 14 ust. 2c ww. ustawy).

W świetle cytowanych powyżej przepisów, przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących środkami trwałymi w prowadzonej działalności gospodarczej (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych wymienionych w art. 14 ust. 2c ww. ustawy) stanowią przychód z działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 14 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Dotyczy to również sytuacji, w której składniki te przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat. Natomiast przychody ze sprzedaży nieruchomości mieszkalnych nie stanowią przychodu z działalności gospodarczej także w sytuacji, gdy podlegały one wprowadzeniu do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych prowadzonej działalności gospodarczej.

W przedmiotowej sprawie dodać należy, że stosunki majątkowe między małżonkami zostały uregulowane w ustawie z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 2020 r., poz. 1359, ze zm.). Na mocy art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Ustrój wspólności ustawowej obejmujący dorobek obojga małżonków ukształtowany został przez ustawodawcę jako wspólność łączna, bezudziałowa. Wspólność ta charakteryzuje się tym, że w czasie jej trwania małżonkowie nie mają określonych udziałów w majątku wspólnym, nie mogą zatem rozporządzać udziałami, a także nie mogą żądać podziału majątku objętego wspólnością − art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Wspólność ta jest wspólnością masy majątkowej i obejmuje cały zbiór praw majątkowych, takich jak własność i inne prawa rzeczowe czy wierzytelności.

Zauważyć należy, że w przedmiotowej sprawie dokona Pan odpłatnego zbycia nieruchomości lokalowej mieszkalnej, wykorzystywanej na potrzeby związane z działalnością gospodarczą. Z tego też względu, z uwagi na brzmienie art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, który stanowi przepis szczególny, art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a) tej ustawy nie znajdzie zastosowania.

Tym samym, w analizowanej sprawie zbycie przedmiotowej nieruchomości lokalowej (tzn. mieszkania w budynku wielolokalowym) – z uwagi na treść art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – nie będzie skutkowało powstaniem po Pana stronie przychodu z działalności gospodarczej, jak wskazał Pan we własnym stanowisku.

W konsekwencji skutki tej sprzedaży należy rozpatrywać w kontekście art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Źródło przychodów powstaje więc wtedy, gdy odpłatne zbycie następuje przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nieruchomość nabyto. Wobec powyższego, istotne znaczenie ma data nabycia ww. nieruchomości.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że nabycia dokonał Pan w 2017 r., wraz z żoną do majątku wspólnego.

Mając na uwadze powyższe, planowana przez Pana sprzedaż w 2023 r. nieruchomości lokalowej (mieszkalnej), nie będzie stanowić źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a), gdyż odpłatne zbycie nastąpi po upływie 5 lat licząc od końca 2017 r., w którym nastąpiło nabycie ww. nieruchomości do wspólnego majątku małżonków. Zatem, nie powstanie u Pana obowiązek zapłaty podatku dochodowego z tytułu tej sprzedaży.

Wobec powyższego, Pana stanowisko uznano za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Przy wydawaniu niniejszej interpretacji tutejszy organ dokonał wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe będzie zgodne ze stanem rzeczywistym. W ramach postępowania o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego organ nie przeprowadza postępowania dowodowego, lecz opiera się jedynie na opisie zdarzenia przyszłego przedstawionym we wniosku. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Końcowo, nadmienić należy, że interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika z treści art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa. W związku z tym, interpretacje te wywierają skutki prawne jedynie w stosunku do tego podmiotu, do którego są skierowane. Zatem, niniejsza interpretacja indywidualna jest wiążąca dla Pana jako osoby występującej z wnioskiem, natomiast nie wywołuje skutków prawnych dla współmałżonka.

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawyz 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r., poz. 1540, ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r., poz. 329; dalej jako „PPSA”).  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r., poz. 1540, ze zm.).