Temat interpretacji

Skutki podatkowe sprzedaży lokalu mieszkalnego wykorzystywanego w działalności gospodarczej i ujętego w ewidencji środków trwałych - czy przychód ze sprzedaży będzie uznany jako przychód ze zbycia majątku niepodlegający opodatkowaniu na mocy art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych czy jako przychód z działalności gospodarczej podlegający opodatkowaniu zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy?

Na podstawie art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r., poz. 1325 z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 28 sierpnia 2020 r. o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 28 sierpnia 2020 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca wraz z małżonką uzyskują aktualnie przychód z wynajmu pięciu mieszkań i opodatkowują go zryczałtowanym podatkiem od przychodów ewidencjonowanych. Wnioskodawca opłaca podatek od połowy przychodu z ww. źródła, zaś współmałżonka od pozostałej połowy.

Trzy pierwsze z ww. mieszkań podatnicy nabyli od deweloperów w latach 2015-2020. Pozostałe zaś dwa w 2020 r. zostały przekazane podatnikom przez deweloperów w wykonaniu umów deweloperskich na mocy protokołów odbioru. Dodatkowo podatnicy w 2019 r. zawarli umowę deweloperską dotyczącą szóstego lokalu i oczekują na jego odbiór w 2021 r. Wszystkie wyżej wskazane mieszkania są lokalami mieszkalnymi stanowiącymi odrębne nieruchomości i należą do majątku wspólnego podatnika i jego małżonki na zasadach ustawowej wspólności majątkowej. Aktualnie żadne z ww. mieszkań nie jest wykorzystywane na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej.

Od 1 stycznia 2021 r. Wnioskodawca zamierza rozpocząć działalność gospodarczą, której przedmiotem będzie wynajem mieszkań oraz remonty mieszkań. Z tą datą Wnioskodawca zamierza opodatkowywać dochód z wynajmu ww. mieszkań oraz ewentualnych mieszkań nabytych w przyszłości podatkiem (PIT) liniowym wg stawki 19%.

Z datą 1 stycznia 2021 r. Wnioskodawca planuje wprowadzenie ww. mieszkań do ewidencji środków trwałych. Od tej daty w ramach kosztów uzyskania przychodu Wnioskodawca zamierza rozpoznawać między innymi raty amortyzacyjne od środków trwałych, do których będzie kwalifikował wynajmowane mieszkania.

Po rozpoczęciu działalności gospodarczej, a jednocześnie po upływie 5 lat od końca roku, w których ww. opisane mieszkania zostały nabyte, Wnioskodawca rozważa sprzedaż jednego z mieszkań nabytych w 2015 r. Sprzedaż zostanie dokonana w roku 2021 lub kolejnych przypadających po nim latach. Sprzedaż nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej, a Wnioskodawca zakłada, iż dochód ze sprzedaży przedmiotowego mieszkania nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy dochód uzyskany przez Wnioskodawcę, będącego osobą fizyczną, dokonującą w 2021 r. lub późniejszych latach sprzedaży mieszkania zakupionego w 2015 r. (a więc po upływie 5 lat od końca roku, w którym zostało ono zakupione) podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?

Zdaniem wnioskodawcy, dochód uzyskany przez Wnioskodawcę będącego osobą fizyczną dokonującą w 2021 r. lub późniejszych latach sprzedaży mieszkania zakupionego w 2015 r. (a więc po upływie 5 lat od końca roku, w którym zostało ono zakupione) nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Dla prawidłowej kwalifikacji przychodów z ewentualnej sprzedaży lokali mieszkalnych wykorzystywanych dla potrzeb działalności gospodarczej i zaliczanych w ramach tej działalności do środków trwałych kluczowe znaczenie ma brzmienie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a w związku z treścią art. 10 ust. 3 updof. Stosownie do treści art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a updof odpłatne zbycie 1) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, 2) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, 3) prawa wieczystego użytkowania gruntu, 4) innych rzeczy - stanowi odrębne źródło przychodów, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Jednocześnie dyspozycja art. 10 ust. 3 updof przesądza, że przepisy art. 10 ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Zarazem należy zwrócić także uwagę na brzmienie art. 14 ust. 2c updof, który przewiduje, że do przychodów, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 updof (przychody z działalności gospodarczej wynikające z odpłatnego zbycia wskazanych tą normą składników majątku m.in. środków trwałych), nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Przepis art. 30e updof stosuje się odpowiednio.

Tym samym, kierując się powyższymi regulacjami, należy stwierdzić, że co do zasady zbycie lokalu mieszkalnego związanego z działalnością gospodarczą na gruncie ustawy o updof nie jest traktowane jako przychód z działalności gospodarczej, a tym samym podlega opodatkowaniu na zasadzie wskazanej w treści art. 10 ust. 1 pkt 8 updof, tj. w sytuacji, w której zbycie następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Z powyższych przepisów wynika zatem, że przychód ze sprzedaży nieruchomości o charakterze mieszkalnym, tj. m.in. lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, stanowi przychód określony w ww. art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych niezależnie od tego, czy lokal stanowił, czy też nie środek trwały w prowadzonej przez podatnika pozarolniczej działalności gospodarczej, ani czy był wykorzystywany w tej działalności. Stwierdzić zatem należy, że aby przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości mógł zostać zaliczony do źródła przychodów, określonego wyżej wskazanym przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 cyt. ustawy, spełnione winny zostać co najmniej dwie podstawowe przesłanki: 1) nieruchomość nie może być przedmiotem odpłatnego zbycia w wykonywaniu działalności gospodarczej, 2) nieruchomość nie może być nieruchomością niemieszkalną wykorzystywaną w tej działalności (tak: interpretacja indywidualna nr: 0112-KDIL3-3.4011.82 2017.1.MC oraz nr 0115-KDIT2-3.4011.431.2019.3.JG). Mając na uwadze powyższe wskazać należy, że art. 10 ust. 1 pkt 8 updof nie znajduje zastosowania w sytuacji, gdy podatnik prowadziłby działalność w zakresie obrotu nieruchomościami, a nieruchomość ta stanowiłaby towar handlowy w prowadzonej w tym zakresie działalności gospodarczej, ponieważ jednak Wnioskodawca nie prowadzi takiej działalności, ani nie zamierza jej prowadzić w przyszłości wskazane przez niego stanowisko należy uznać za prawidłowe. W przypadku natomiast odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego, który nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej, nabytego w 2015 r. i wprowadzonego do ewidencji środków trwałych w dniu 1 stycznia 2021 r. ustawowo określony termin pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie ww. nieruchomości upływa w dniu 31 grudnia 2020 r. Jak z powyższego wynika do planowanej sprzedaży ww. lokalu mieszkalnego dojdzie po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie.

W takim stanie rzeczy, przychód uzyskany z tytułu planowanej w 2021 r. lub w późniejszych latach sprzedaży lokalu mieszkalnego zakupionego w 2015 r., z uwagi na upływ ustawowo określonego terminu wskazanego w art. 10 ust. 1 pkt 8 updof w ogóle nie będzie podlegał opodatkowaniu.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2020 r., poz. 1426 z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do treści art. 10 ust. 1 cytowanej ustawy odrębnymi źródłami przychodów są m.in.:

• pozarolnicza działalność gospodarcza (pkt 3),
• odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2 (pkt 8):
  
  
  1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
  2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
  3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
  4. innych rzeczy,

• jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Z kolei w myśl art. 10 ust. 2 pkt 3 ww. ustawy przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

Jednak zgodnie z art. 10 ust. 3 ustawy przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

W myśl art. 14 ust. 1 ustawy za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 1 tej ustawy przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących:

1. środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,
2. składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1500 zł,
3. składnikami majątku, które ze względu na przewidywany okres używania równy lub krótszy niż rok nie zostały zaliczone do środków trwałych albo wartości niematerialnych i prawnych,
4. składnikami majątku stanowiącymi spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub udział w takim prawie, które zgodnie z art. 22n ust. 3 nie podlegają ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych

• wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

Do przychodów, o których mowa w ust. 2 pkt 1, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Przepis art. 30e stosuje się odpowiednio (art. 14 ust. 2c omawianej ustawy).

Z treści powołanych regulacji jednoznacznie wynika, że do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy) nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą m.in. lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość. W takim przypadku odpowiednie zastosowanie znajdzie przepis art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, który określa sposób opodatkowania dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c.

Odnosząc powyższe do niniejszej sprawy stwierdzić należy, że skutki podatkowe tej sprzedaży należy ocenić w kontekście przesłanek z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W konsekwencji, w przypadku sprzedaży nieruchomości o charakterze mieszkalnym przychód ze źródła wskazanego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) powołanej ustawy powstaje wtedy, gdy jej odpłatne zbycie następuje przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym ją nabyto. Zatem sprzedaż mieszkania w 2021 r. lub później nie będzie stanowiła źródła przychodu podatkowego.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej, przepisów art. 14k14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;
2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (), za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. z 2019 r., poz. 2325). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a Prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Stanowisko

prawidłowe

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej