Temat interpretacji

skutki podatkowe zbycia nieruchomości

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r., poz. 1325) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z dnia 29 kwietnia 2020 r. (data wpływu 30 kwietnia 2020 r.), uzupełnionym pismem z dnia 22 lipca 2020 r. (data wpływu 27 lipca 2020 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych zbycia nieruchomości jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 30 kwietnia 2020 r. wpłynął do tutejszego Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych zbycia nieruchomości.

Wniosek nie spełniał wymogów określonych w art. 14b § 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900, z późn. zm.), w związku z powyższym pismem z dnia 14 lipca 2020 r., nr 0113-KDIPT2-2.4011.479.2020.1.KK, wezwano Wnioskodawczynię na podstawie art. 169 § 1 w zw. z art. 14h ustawy Ordynacja podatkowa, do jego uzupełnienia w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Wezwanie wysłane zostało za pośrednictwem poczty w dniu 14 lipca 2020 r. (skutecznie doręczone w dniu 20 lipca 2020 r.), zaś w dniu 27 lipca 2020 r. wpłynęło uzupełnienie wniosku z dnia 22 lipca 2020 r. (data nadania 23 lipca 2020 r.).

We wniosku przedstawiono następujące stan faktyczny.

W dniu 10 sierpnia 1990 r., na podstawie umowy przekazania, Wnioskodawczyni stała się właścicielką działki o powierzchni 3,5988 ha (akt notarialny).

W dniu 12 lutego 2017 r., na podstawie umowy darowizny, Wnioskodawczyni przekazała synowi udział wynoszący 1/3 części ww. nieruchomości (akt notarialny).

W dniu 25 września 2017 r. decyzją Sądu Rejonowego została zniesiona współwłasność przedmiotowej niezabudowanej nieruchomości.

W dniu 24 stycznia 2019 r., na podstawie umowy sprzedaży potwierdzonej aktem notarialnym, została sprzedana jedna działka wydzielona z działki nr 6 () (3,5988 ha). Sprzedana działka po podziale otrzymała numer 6/7()

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawczyni wskazała, że w dniu 10 sierpnia 1990 r. nabyła niezabudowaną nieruchomość (działka Nr 6()) na podstawie umowy darowizny.

Przedmiotem zniesienia współwłasności w 2017 r. było przyznanie synowi działek o numerach: 6/1(), 6/8(), 6/3(), 6/4(), 6/2(), 6/0(), 6/9(), 6/5(), 2/6(). Wnioskodawczyni przyznano działki o numerach: 6/A (), 6/B (), 6/C (), 6/D(), 6/F (), 6/G(), 6/H(), 6/I(), 6/J (), 6/K(), 6/L(), 6/Ł(), 6/O(), 6/P(), 6/R(), 6/7(), 6/Z(), 6/S(). Postanowienie Sądu Rejonowego o zniesieniu współwłasności uprawomocniło się w dniu 18 grudnia 2017 r. Wartość rzeczy i praw majątkowych w wyniku zniesienia współwłasności zwiększyła się. Wartość składników majątkowych nabytych w wyniku zniesienia współwłasności nie przekracza wartości rynkowej. Zniesienie współwłasności nastąpiło bez spłat i dopłat.

Wnioskodawczyni w dniu 24 stycznia 2019 r. sprzedała działkę nr 6/7 () i powierzchnia działki wynosiła 0,1126 ha. W rejestrze gruntów ww. działka stanowi łąkę. W chwili sprzedaży działki nr 6/7() Wnioskodawczyni była właścicielem gospodarstwa rolnego i działka ta stanowiła jego część. Powierzchnia tego gospodarstwa wynosiła 3,2131 ha i był płacony podatek rolny. Na moment złożenia wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej, działka ma charakter rolniczy i w umowie sprzedaży nie ma adnotacji o sposobie jej wykorzystania.

Sprzedaż nieruchomości w dniu 24 stycznia 2019 r. nie nastąpiła w ramach wykonywania przez Wnioskodawczynię działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2019 r., poz. 1378, z późn. zm.).

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy w związku ze sprzedażą przez Wnioskodawczynię w dniu 24 stycznia 2019 r. na podstawie aktu notarialnego, działki nr 6/7(), która powstała po zniesieniu współwłasności z synem Wnioskodawczyni, powinna Ona zapłacić podatek od sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat?

Zdaniem Wnioskodawczyni, ze względu na fakt, że jest Ona właścicielem działki od dnia 10 sierpnia 1990 r. nr 6(), nie powinna płacić podatku od sprzedaży nieruchomości przed upływem pięciu lat. Zaistniałe zmiany dotyczyły wyłącznie syna Wnioskodawczyni. Część, którą Wnioskodawczyni sprzedała, posiada dłużej niż pięć lat.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2019 r., poz. 1378, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Tym samym, każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy stanowi źródło przychodów w rozumieniu tego przepisu, jeżeli zostanie dokonana w określonym czasie, tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej. Wobec powyższego, w przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu przychodu ma moment i sposób nabycia tej nieruchomości.

Z treści wniosku wynika, że w dniu 10 sierpnia 1990 r., na podstawie umowy darowizny, Wnioskodawczyni stała się właścicielką działki nr 6() o powierzchni 3,5988 ha (akt notarialny).

W dniu 12 lutego 2017 r., na podstawie umowy darowizny, Wnioskodawczyni przekazała synowi udział wynoszący 1/3 części ww. nieruchomości (akt notarialny).

W dniu 25 września 2017 r. postanowieniem Sądu Rejonowego została zniesiona współwłasność przedmiotowej niezabudowanej nieruchomości i postanowienie to uprawomocniło się w dniu 18 grudnia 2017 r. Przedmiotem zniesienia współwłasności w 2017 r. było przyznanie synowi działek o numerach: 6/1(), 6/8(), 6/3(), 6/4(), 6/2(), 6/0(), 6/9(), 6/5(), 2/6(). Wnioskodawczyni przyznano działki o numerach: 6/A (), 6/B (), 6/C (), 6/D(), 6/F (), 6/G(), 6/H(), 6/I(), 6/J (), 6/K(), 6/L(), 6/Ł(), 6/O(), 6/P(), 6/R(), 6/7(), 6/E(), 6/S(). Wartość rzeczy i praw majątkowych w wyniku zniesienia współwłasności zwiększyła się. Wartość składników majątkowych nabytych w wyniku zniesienia współwłasności nie przekracza wartości rynkowej. Zniesienie współwłasności nastąpiło bez spłat i dopłat.

Wnioskodawczyni w dniu 24 stycznia 2019 r. sprzedała działkę nr 6/7() o powierzchnia 0,1126 ha. W rejestrze gruntów ww. działka stanowi łąkę. W chwili sprzedaży działki nr 6/7() Wnioskodawczyni była właścicielem gospodarstwa rolnego i działka ta stanowiła jego część. Powierzchnia tego gospodarstwa wynosiła 3,2131 ha i był płacony podatek rolny. Na moment złożenia wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej, działka ma charakter rolniczy i w umowie sprzedaży nie ma adnotacji o sposobie wykorzystania działki.

Sprzedaż nieruchomości w dniu 24 stycznia 2019 r. nie nastąpiła w ramach wykonywania przez Wnioskodawczynię działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W celu ustalenia momentu nabycia przez Wnioskodawczynię nieruchomości sprzedanej w dniu 24 stycznia 2019 r. (działki nr 6/7()), należy odwołać się do przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2019 r., poz. 1145, późn. zm.).

Zgodnie z art. 195 Kodeksu cywilnego, współwłasność istnieje wówczas, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Istota współwłasności polega na tym, że współwłaścicielom przysługują części wspólnego prawa własności (tzw. udziały), którymi mogą swobodnie rozporządzać. Dopóki więc istnieje współwłasność można mówić tylko o istnieniu udziałów w tym prawie, o ich nabywaniu i zbywaniu, a nie o prawie do części rzeczy, o jej zbywaniu, bądź nabywaniu w częściach. Współwłaściciele mają swoje udziały w prawie, ale nie w rzeczy. Będąca przedmiotem współwłasności rzecz jest niepodzielna i każdemu ze współwłaścicieli przysługuje prawo do całej rzeczy w trakcie trwania współwłasności, a nie jedynie do jej części określonej wielkością jego udziału. Każdy ze współwłaścicieli ma jednakowe prawo do całej rzeczy, ograniczone jedynie takim samym prawem pozostałych współwłaścicieli, a mianowicie każdy jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli (art. 206 Kodeksu cywilnego). W momencie nabycia udziału w prawie własności, każdy ze współwłaścicieli staje się współwłaścicielem całej nieruchomości będącej przedmiotem współwłasności.

Jednym ze sposobów zniesienia współwłasności jest fizyczny podział rzeczy wspólnej między współwłaścicielami. W rezultacie, w wyniku zniesienia współwłasności dochodzi do nowego ukształtowania prawa własności poprzez odebranie temu prawu cechy wspólności. Następuje to w drodze przyznania każdemu ze współwłaścicieli wyodrębnionej (podzielonej) rzeczy wspólnej. Wartość przyznanych rzeczy powinna odpowiadać wielkości (wartości) udziału we współwłasności.

Zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy, jeżeli mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbyło się bez spłat i dopłat. Za datę nabycia nieruchomości lub prawa w przypadku ich sprzedaży, które przypadły danej osobie w wyniku zniesienia współwłasności, należy zatem przyjąć datę ich pierwotnego nabycia, jeżeli wartość otrzymanej przez daną osobę nieruchomości lub prawa w wyniku zniesienia współwłasności mieści się w udziale, jaki przysługuje tej osobie w majątku objętym współwłasnością oraz zniesienie współwłasności zostało dokonane bez spłat i dopłat. Gdy w wyniku zniesienia współwłasności udział danej osoby ulega powiększeniu, mamy do czynienia z nabyciem, gdyż zwiększa się stan jej majątku osobistego.

Ponadto, należy wyjaśnić, że o tym, czy w wyniku zniesienia współwłasności doszło do nowego nabycia ponad wcześniej posiadany udział, decyduje porównanie wartości tych nieruchomości, a nie ich powierzchni. Może się zdarzyć, że większą wartość będzie miała nieruchomość o mniejszej powierzchni.

Tak więc, co do zasady, zniesienie współwłasności jest formą nowego nabycia tylko wówczas, gdy w wyniku tego zniesienia współwłasności podatnik otrzymuje nieruchomość, której wartość po dokonanym podziale przekracza wartość udziału jaki pierwotnie podatnikowi przysługiwał.

Z przedstawionego opisu stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawczyni w dniu 12 lutego 2017 r., na podstawie umowy darowizny, przekazała synowi udział wynoszący 1/3 części nieruchomości (działka nr 6()). Oznacza to, że Wnioskodawczyni wraz z synem stali się współwłaścicielami tej działki i każdemu z Nich przysługiwało niepodzielne prawo do całości tej działki, a nie do określonego udziału w działce. Wnioskodawczyni nabyła własność całej działki nr 6/7 () w wyniku zniesienia współwłasności w dniu 25 września 2017 r., na skutek jej wydzielenia z działki nr 6().

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawczyni wskazała, że w wyniku zniesienia współwłasności wartość składników majątkowych nabytych przez Nią w wyniku zniesienia współwłasności nie przekracza wartości rynkowej tych składników przed zniesieniem współwłasności. Ponadto, zniesienie współwłasności nastąpiło bez spłat i dopłat. Zatem, przyjąć należy za Wnioskodawczynią, że na skutek zniesienia współwłasności nieruchomości 2017 r., nie uzyskała przysporzenia majątkowego, poprzez nabycie nieruchomości o wartości rynkowej przekraczającej wartość udziału we współwłasności nieruchomości, przysługującego Wnioskodawczyni przed zniesieniem współwłasności. W związku z tym, dokonane w 2017 r. zniesienie współwłasności nieruchomości, w wyniku którego Wnioskodawczyni nabyła m.in. działkę nr 6/7(), nie stanowi nabycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wobec powyższego stwierdzić należy, że Wnioskodawczyni nieruchomość (działkę nr 6/7()), która została sprzedana w dniu 24 stycznia 2019 r., nabyła w 1990 r. w drodze darowizny.

Mając na uwadze obowiązujące przepisy oraz przedstawiony we wniosku opis stanu faktycznego, stwierdzić należy, że odpłatne zbycie nieruchomości (działki 6/7()) w dniu 24 stycznia 2019 r., nabytej przez Wnioskodawczynię w 1990 r. w drodze darowizny, wydzielonej fizycznie z działki nr 6() w ramach zniesienia współwłasności, nie stanowi źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, gdyż zostało dokonane po upływie pięcioletniego okresu wskazanego w tym przepisie. Zatem, z tytułu zbycia przedmiotowej nieruchomości Wnioskodawczyni nie będzie zobowiązana za zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych.

W związku z tym, stanowisko Wnioskodawczyni dotyczące braku obowiązku zapłaty podatku jest prawidłowe.

Ponadto, tutejszy Organ zaznacza, że zgodnie z treścią art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z tytułu sprzedaży całości lub części nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego; zwolnienie nie dotyczy przychodu uzyskanego ze sprzedaży gruntów, które w związku z tą sprzedażą utraciły charakter rolny. Podkreślić należy, że przepis ten ma zastosowanie wyłącznie w odniesieniu do przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości podlegających opodatkowaniu podatkiem dochodowym na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy. W związku z tym, że odpłatne zbycie przez Wnioskodawczynię nieruchomości w dniu 24 stycznia 2019 r. nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, zawarte w opisie stanu faktycznego informacje dotyczące rolnego charakteru działki, stanowiącej łąkę, nie wpływają na dokonaną w niniejszej interpretacji indywidualnej ocenę skutków podatkowych sprzedaży działki.

Jednocześnie Organ zauważa, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku nie prowadzi postępowania dowodowego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r., poz. 1325) jest sam przepis prawa. Jeżeli zatem, przedstawiony we wniosku stan faktyczny będzie różnił się od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawczyni w zakresie rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

Nadmienia się, że wydając interpretację w trybie art. 14b ustawy Ordynacja podatkowa, Organ podatkowy nie przeprowadza postępowania dowodowego, w związku z czym nie jest obowiązany, ani uprawniony do weryfikacji i oceny dokumentów załączonych do wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej, jest związany wyłącznie opisem stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i Jej stanowiskiem w sprawie oceny prawnej tego stanu.

Końcowo Organ zauważa, że interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, w związku z czym niniejsza interpretacja jest wiążąca dla Wnioskodawczyni jako osoby występującej z wnioskiem, nie wywiera natomiast skutku prawnego dla innych właścicieli nieruchomości uczestniczących w zniesieniu współwłasności.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Zgodnie z art. 14na § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;
2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z dnia 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193, z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała, lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Stanowisko

prawidłowe

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej