Temat interpretacji

Sprzedaż nieruchomości.

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900, z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 9 września 2019 r. (data wpływu 9 września 2019 r.) uzupełnionym pismem z dnia 12 listopada 2019 r. (data nadania 12 listopada 2019 r., data wpływu 13 listopada 2019 r.) stanowiącym odpowiedź na wezwanie z dnia 28 października 2019 r. Nr 0114-KDIP3-1.4011.465.2019.1.PP (data nadania 28 października 2019 r., data doręczenia 6 listopada 2019 r.) oraz uzupełnionym pismem z dnia 4 grudnia 2019 r. (data nadania 4 grudnia 2019 r., data wpływu 4 grudnia 2019 r.) stanowiącym odpowiedź na wezwanie z dnia 22 listopada 2019 r. Nr 0114-KDIP3-2.4011.465.2019.2.JM (data nadania 22 listopada 2019 r., data doręczenia 27 listopada 2019 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 9 września 2019 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

Z uwagi na braki formalne, pismem z dnia 28 października 2019 r. Nr 0114-KDIP3-1.4011.465. 2019.1.PP (data nadania 28 października 2019 r., data doręczenia 6 listopada 2019 r.) oraz pismem z dnia 22 listopada 2019 r. Nr 0114-KDIP3-2.4011.465.2019.2.JM (data nadania 22 listopada 2019 r., data doręczenia 27 listopada 2019 r.) wezwano Wnioskodawczynię do uzupełnienia wniosku poprzez doprecyzowanie zdarzenia przyszłego.

Pismem z dnia 12 listopada 2019 r. (data nadania 12 listopada 2019 r., data wpływu 13 listopada 2019 r.) oraz pismem z dnia 4 grudnia 2019 r. (data nadania 4 grudnia 2019 r., data wpływu 4 grudnia 2019 r.) wniosek uzupełniono w terminie.

We wniosku i uzupełnieniach przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawczyni zawarła związek małżeński przed dniem 1 stycznia 2013 r. W małżeństwie obowiązywał ustrój wspólności ustawowej. W czasie trwania związku małżeńskiego małżonkowie nabyli do majątku objętego wspólnością ustawową kilka nieruchomości, udziałów w nieruchomości, lokali mieszkalnych i udziałów w lokalach niemieszkalnych (garażach), tj.:

• nieruchomości w A nabyto w dniu 15 grudnia 2001 r. na podstawie umowy sprzedaży,

• nieruchomość B nabyto w dniu 5 lipca 2004 r. na podstawie umowy sprzedaży;

• lokal mieszkalny C nabyto w dniu 31 maja 2006 r. na podstawie umowy sprzedaży,

• garaż C nabyto w dniu 22 stycznia 2007 r. na podstawie umowy sprzedaży;

• nieruchomości w D nabyto w dniu 2 października 2007 r. na podstawie umowy sprzedaży,

• lokal mieszkalny E nabyto w dniu 12 listopada 2007 r. na podstawie umowy sprzedaży,

• garaż E nabyto w dniu 29 stycznia 2008 r. na podstawie umowy sprzedaży.

Nieruchomości nabyte do majątku wspólnego to:

• A niezabudowana nieruchomość składająca się z dwóch działek gruntu (własność), udział 1/10 w niezabudowanej nieruchomości stanowiącej działkę gruntu, położone w gminie F miejscowości A,

• B lokal mieszkalny wraz z pomieszczeniem przynależnym garażem, z lokalem związany jest udział w prawie własności nieruchomości i częściach wspólnych budynku,

• C lokal mieszkalny z udziałem w prawie użytkowania wieczystego gruntu i częściach wspólnych budynku,

• C udział 10/300 w lokalu niemieszkalnym garażu wraz z udziałem w prawie użytkowania wieczystego gruntu i częściach wspólnych budynku oraz prawo do wyłącznego korzystania z części tej nieruchomości stanowiącej miejsce postojowe,

• D niezabudowana nieruchomość składająca się z dwóch działek gruntu (własność, w trakcie jest uzyskiwanie pozwolenia na użytkowanie na domek letniskowy), udział 2/23 w niezabudowanej nieruchomości stanowiącej działkę gruntu, położone w D, miejscowości D,

• E lokal mieszkalny z pomieszczeniem przynależnym komórką lokatorską, z lokalem związany jest udział w prawie własności nieruchomości i częściach wspólnych budynku,

• E udział 2/52 w lokalu niemieszkalnym garażu z udziałem w prawie własności nieruchomości i częściach wspólnych budynku oraz prawo korzystania z wyłączeniem pozostałych współwłaścicieli, z dwóch miejsc postojowych.

Przedmiotowe nieruchomości nie zostały nabyte z zamiarem dalszej odsprzedaży. Wnioskodawczyni jest komandytariuszem w kilku spółkach osobowych. Nie prowadzi jednoosobowej działalności gospodarczej. Nieruchomości nie były wykorzystywane w działalności gospodarczej, z wyjątkiem lokalu mieszkalnego w E, który był wykorzystywany w działalności gospodarczej Wnioskodawczyni w 2010 r. Przy czym, lokal ten nie był wprowadzony do ewidencji środków trwałych firmy Wnioskodawczyni bądź Jej męża. Nieruchomości zostały nabyte odpowiednio: A w celu rekreacyjnym, B w celu wynajmu na cele mieszkaniowe, C (lokal mieszkalny) w celu mieszkaniowym, C (garaż) w celu parkowania samochodu, D w celu rekreacyjnym, E (lokal mieszkalny i garaż) w celu mieszkaniowym, E (garaż) w celu parkowania samochodu. Każda z nieruchomości została nabyta w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych, z wyjątkiem A i D, które zostały kupione w celu zaspokojenia potrzeb rekreacyjnych. Małżonkowie wiele razy przeprowadzali się ze względu na miejsce pracy, sprawy osobiste, powiększanie się rodziny. Przez długi czas ze względu na miejsce pracy, mieszkali równocześnie w B i C. Niektóre z lokali mieszkalnych w czasie, gdy nie były wykorzystywane na potrzeby mieszkaniowe, były wynajmowane. Faktycznie nieruchomości były przez Wnioskodawczynię wykorzystywane przez cały okres ich posiadania w następujący sposób: A cele rekreacyjne, B cele mieszkaniowe i wynajem na cele mieszkaniowe, C (lokal mieszkalny) cele mieszkaniowe i wynajem na cele mieszkaniowe, C (garaż) parkowanie samochodu i wynajem, D cele rekreacyjne, E (lokal mieszkalny) cele mieszkaniowe, E (garaż) parkowanie samochodu. Przedmiotem najmu: był i jest lokal mieszkalny B w okresie od 2003 r. z przerwami (pożytki cywilne), był lokal mieszkalny Cw okresie od 2006 r. do stycznia 2019 r. z przerwami (pożytki cywilne), oraz był garaż C w okresie od 2006 r. do stycznia 2019 r. (pożytki cywilne). Przedmiotem najmu nie były nieruchomości w A, D oraz w E (lokal mieszkalny, garaże). W ewidencji gruntów i budynków: działki w A zostały sklasyfikowane jako grunt orny oraz jedna działka jako działka drogowa; działki w D zostały sklasyfikowane jako grunty zadrzewione i zakrzewione oraz jedna działka jako działka drogowa. W odniesieniu do nieruchomości w A brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Z miejscowego planu zagospodarowania wynika, że nieruchomości w D stanowią teren zabudowy jednorodzinnej. Wnioskodawczyni nie wystąpiła, ani nie wystąpi o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanych działek. Nie zostały poczynione jakiekolwiek działania dotyczące zwiększenia wartości nieruchomości, uatrakcyjnienia nieruchomości, z wyjątkiem doprowadzenia do sieci wodociągowej i energetycznej oraz wybudowania domku letniskowego na nieruchomości D (w trakcie jest uzyskiwanie pozwolenia na użytkowanie na domek letniskowy). W stosunku do przedmiotowych działek nie były podejmowane takie działania jak: zmiana przeznaczenia terenu, wystąpienie o decyzję o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, lub jakiekolwiek inne działania. Wnioskodawczyni ani jej mąż nie występowali o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla sprzedawanych działek. Minęło pięć lat (licząc od końca roku) od ostatniego nabycia nieruchomości. Małżonkowie planują dokonać podziału majątku wspólnego. Wnioskodawczyni, kiedy stanie się wyłączną właścicielką wspomnianych nieruchomości planuje ich sprzedaż przed upływem pięciu lat od dnia dokonania podziału majątku. Planowana sprzedaż nieruchomości nie nastąpi w ramach wykonywanej działalności gospodarczej. W celu sprzedaży każdej z nieruchomości to jest już sprzedanych i będących przedmiotem sprzedaży Wnioskodawczyni podejmie współpracę z kilkoma pośrednikami w obrocie nieruchomościami (nie będą to te same osoby odnośnie wszystkich nieruchomości). Wnioskodawczyni będzie podejmowała działania reklamowe, ale nie wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia. W skutek wyżej opisanych działań Wnioskodawczyni pozyska nabywcę nieruchomości. W przeszłości Wnioskodawczyni dokonywała odpłatnego zbycia innych nieruchomości w marcu 2008 r., czerwcu 2008 r. i listopadzie 2012 r. Nieruchomości sprzedane w 2008 r. zostały nabyte na podstawie umowy sprzedaży z maja 2002 r. i z lutego 2008 r. Nieruchomość sprzedana w 2012 r. została nabyta od spółdzielni mieszkaniowej w czerwcu 1996 r. Nieruchomości te zostały nabyte w celach mieszkaniowych. Nieruchomości były lokalami mieszkalnymi i spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu mieszkalnego. Powyższe nieruchomości były wykorzystywane tylko w celach mieszkaniowych, nie były wynajmowane lub sporadycznie wykorzystywane jako alternatywne mieszkanie w drugim mieście ze względu na charakter pracy. Jak wspomniano wyżej Małżonkowie wiele razy przeprowadzali się. W 2008 r. przyczyną sprzedaży nieruchomości było przeprowadzenie się do innej miejscowości oraz zakup większej nieruchomości. W 2012 r. przyczyną sprzedaży była zmiana miejsca pracy. Środki ze sprzedaży zostały przeznaczone w około 80 % na spłatę zobowiązań kredytowych i na bieżące wydatki w pozostałej części. Wnioskodawczyni posiada jeszcze nieruchomość w A nabytą przed zawarciem związku małżeńskiego. Aktualnie nieruchomość nie jest przeznaczona do sprzedaży i nie będzie przeznaczona w ciągu najbliższych kilku lat.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy w przypadku Wnioskodawczyni przychód uzyskany ze zbycia nieruchomości korzysta ze zwolnienia podatkowego?

Zdaniem Wnioskodawczyni, nabycie nieruchomości w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nastąpiło w chwili nabycia do majątku wspólnego, a w związku z tym, że od dnia nabycia do sprzedaży minie więcej niż pięć lat, nie powstaje przychód i nie ma obowiązku zapłaty podatku. Wnioskodawczyni może skorzystać ze zwolnienia. Sprzedaż wspomnianych nieruchomości nie będzie przychodem podlegającym opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Zdaniem Wnioskodawczyni, o nabyciu rzeczy powinna decydować zmiana podmiotowa jak przejście nieruchomości z majątku jednej osoby do drugiej. Z taką sytuacją nie mamy do czynienia w przypadku podziału majątku wspólnego małżonków. Wspólność małżeńska jest szczególnym rodzajem współwłasności. Jest to wspólność bezudziałowa, a w czasie jej trwania małżonkowie nie mogą rozporządzać swoimi prawami do majątku wspólnego jako całości. Artykuł 10 ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że w przypadku odpłatnego zbycia po ustaniu wspólności majątkowej małżeńskiej, nabytych do majątku wspólnego małżonków lub wybudowanych w trakcie trwania wspólności majątkowej małżeńskiej nieruchomości lub nabytych do majątku wspólnego małżonków praw majątkowych, określonych w ust. 1 pkt 8 lit. a) c), okres, o którym mowa w tym przepisie, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie do majątku wspólnego małżonków lub ich wybudowanie w trakcie trwania wspólności majątkowej małżeńskiej.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2019 r., poz. 1387, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do treści art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Zatem, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw następuje po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

1. odpłatne zbycie nieruchomości nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
2. zostanie dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Z kolei w myśl art. 10 ust. 2 pkt 3 ww. ustawy, przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

Jednak zgodnie z art. 10 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Odrębnym źródłem przychodu, określonym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy, jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ww. ustawy ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej oznacza to działalność zarobkową:

1. wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
2. polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3. polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Wskazać należy, że treść definicji zawartej w wyżej cytowanym art. 5a pkt 6 ww. ustawy, daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków:

• po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową,

• po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz,

• po trzecie, w sposób ciągły.

Tak więc, działalność gospodarcza to taka działalność, która:

1. jest prowadzona w celu osiągnięcia dochodu, przy czym nawet ewentualna strata będąca wynikiem tej działalności nie pozbawia jej statusu działalności gospodarczej, bowiem istotny jest sam zamiar osiągnięcia dochodu,
2. wykonywana jest w sposób ciągły. Jednakże przesłanki tej nie należy rozumieć jako konieczność wykonywania działalności bez przerwy. Istotny jest zamiar powtarzalności określonych czynności celem osiągnięcia dochodu np. powtarzalna sprzedaż przedmiotów własności posiadających tożsamy charakter.
3. prowadzona jest w sposób zorganizowany, co oznacza, że podejmowane działania są podporządkowane obowiązującym regułom, normom i służą osiągnięciu celu, mają wpływ na racjonalność gospodarowania posiadanymi środkami, a tym samym uczestnictwa w obrocie gospodarczym.

Zatem, każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki stanowi w rozumieniu przepisów ww. ustawy pozarolniczą działalność gospodarczą niezależnie od tego, czy podatnik dokonał jej rejestracji.

W związku z powyższym, aby określoną działalność uznać za działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, musi ona mieć charakter zarobkowy. Działalność jest zarobkowa wtedy, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby działalność gospodarcza wykonywana była w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Na pojęcie zorganizowanie w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Przez powtarzalność rozumie się ponadto cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, nie powiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

W myśl art. 14 ust. 1 ww. ustawy za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

Art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a) ww. ustawy stanowi natomiast, że przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

Wskazać należy, że regulacją art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych objęty został przychód z odpłatnego zbycia tych składników majątku, które podlegają ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, niezależnie od tego, czy podatnik wprowadził, czy też nie wprowadził te składniki do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, jak również od tego, czy zaliczał do kosztów uzyskania przychodów odpisy amortyzacyjne dokonywane od ich wartości początkowej.

Do przychodów, o których mowa w ust. 2 pkt 1, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Przepis art. 30e stosuje się odpowiednio (art. 14 ust. 2c omawianej ustawy podatkowej).

Z przytoczonych przepisów wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód jednego z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy. Ustalenie, z jakiego źródła pochodzi przychód, ma kluczowe znaczenie dla ustalenia sposobu opodatkowania przychodu.

W celu zakwalifikowania działań podjętych przez Wnioskodawczynię do właściwego źródła przychodu, czyli ustalenia, czy sprzedaż będzie stanowiła dla Niej przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości określony w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czy też stanowić będzie przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej należy mieć na uwadze zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości.

Z treści wniosku wynika, że w trakcie trwania małżeństwa Wnioskodawczyni wraz z mężem nabyli na podstawie umowy sprzedaży do majątku objętego wspólnością ustawową małżeńską kilka nieruchomości, udziałów w nieruchomości, lokali mieszkalnych i udziałów w lokalach niemieszkalnych (garażach) odpowiednio na cele mieszkaniowe, rekreacyjne i parkowania samochodu. Nabycie nastąpiło odpowiednio: nieruchomości rolnej w A w dniu 15 grudnia 2001 r., lokalu mieszkalnego B w dniu 5 lipca 2004 r., lokalu mieszkalnego C w dniu 31 maja 2006 r., miejsca postojowego w C w dniu 22 stycznia 2007 r., nieruchomości w D w dniu 2 października 2007 r., lokal mieszkalny w E, w dniu 12 listopada 2007 r., miejsc postojowych w E, w dniu 29 stycznia 2008 r. Przedmiotowe nieruchomości nie zostały nabyte z zamiarem dalszej odsprzedaży. Wnioskodawczyni jest komandytariuszem w kilku spółkach osobowych. Nie prowadzi jednoosobowej działalności gospodarczej. Nieruchomości nie były wykorzystywane w działalności gospodarczej, z wyjątkiem lokalu mieszkalnego E, który był wykorzystywany w działalności gospodarczej Wnioskodawczyni w 2010 r. Przy czym, lokal ten nie był wprowadzony do ewidencji środków trwałych firmy Wnioskodawczyni bądź Jej męża. Małżonkowie wiele razy przeprowadzali się ze względu na miejsce pracy, sprawy osobiste, powiększanie się rodziny. Przez długi czas ze względu na miejsce pracy, mieszkali równocześnie w B i C. Niektóre z lokali mieszkalnych w czasie, gdy nie były wykorzystywane na potrzeby mieszkaniowe, były wynajmowane i faktycznie nieruchomości były przez Wnioskodawczynię wykorzystywane w ten sposób przez cały okres ich posiadania. Nie zostały poczynione jakiekolwiek działania dotyczące zwiększenia wartości nieruchomości, uatrakcyjnienia nieruchomości, z wyjątkiem doprowadzenia do sieci wodociągowej i energetycznej oraz wybudowania domku letniskowego na nieruchomości D (w trakcie jest uzyskiwanie pozwolenia na użytkowanie na domek letniskowy). W stosunku do przedmiotowych działek nie były podejmowane takie działania jak: zmiana przeznaczenia terenu, wystąpienie o decyzję o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, lub jakiekolwiek inne działania. Wnioskodawczyni ani jej mąż nie występowali o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla sprzedawanych działek. Małżonkowie planują dokonać podziału majątku wspólnego. Wnioskodawczyni, kiedy stanie się wyłączną właścicielką wspomnianych nieruchomości planuje ich sprzedaż przed upływem pięciu lat od dnia dokonania podziału majątku. Planowana sprzedaż nieruchomości nie nastąpi w ramach wykonywanej działalności gospodarczej. W celu sprzedaży każdej z nieruchomości to jest już sprzedanych i będących przedmiotem sprzedaży Wnioskodawczyni podejmie współpracę z kilkoma pośrednikami w obrocie nieruchomościami (nie będą to te same osoby odnośnie wszystkich nieruchomości). Wnioskodawczyni będzie podejmowała działania reklamowe, ale nie wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia. W skutek wyżej opisanych działań Wnioskodawczyni pozyska nabywcę nieruchomości.

Mając niniejsze na uwadze, w okolicznościach przedmiotowej sprawy należy uznać, że przychody ze sprzedaży przedmiotowych nieruchomości nie zostały uzyskane ze źródła jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza określona w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.

Okoliczności przedstawione we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego wskazują, że przedmiotowe nieruchomości nie zostały nabyte z zamiarem dalszej odsprzedaży, ani nie zostały nabyte dla celów prowadzenia działalności gospodarczej i nie były (z wyjątkiem jednego lokalu mieszkalnego) w takiej działalności wykorzystywane. Jak sama Wnioskodawczyni wskazała, nieruchomości zakupione zostały odpowiednio w celach mieszkaniowych, rekreacyjnych oraz parkowania samochodu. Nieruchomości nie były wykorzystywane w działalności gospodarczej, z wyjątkiem lokalu mieszkalnego E. Małżonkowie wiele razy przeprowadzali się ze względu na miejsce pracy, sprawy osobiste, powiększanie się rodziny. Przez długi czas ze względu na miejsce pracy, mieszkali równocześnie w B i C.

W przedmiotowej sprawie, czynności podejmowane przez Wnioskodawczynię wskazują również, że nie mają one charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem. Nie zostały bowiem poczynione jakiekolwiek działania dotyczące zwiększenia wartości nieruchomości, uatrakcyjnienia nieruchomości, z wyjątkiem doprowadzenia do sieci wodociągowej i energetycznej oraz wybudowania domku letniskowego na nieruchomości D (w trakcie jest uzyskiwanie pozwolenia na użytkowanie na domek letniskowy). W celu sprzedaży każdej z nieruchomości to jest już sprzedanych i będących przedmiotem sprzedaży Wnioskodawczyni podejmie współpracę z kilkoma pośrednikami w obrocie nieruchomościami (nie będą to te same osoby odnośnie wszystkich nieruchomości). Wnioskodawczyni będzie podejmowała działania reklamowe, ale nie wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia. W skutek wyżej opisanych działań Wnioskodawczyni pozyska nabywcę nieruchomości.

Zatem, całokształt okoliczności, a w szczególności zakres, stopień zaangażowania, i cel działania Wnioskodawczyni wskazują, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Biorąc pod uwagę powyższe, sprzedaż przedmiotowych nieruchomości nie nastąpiła w wykonaniu działalności gospodarczej, a zatem nie spowodowała powstania przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Ponadto, do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lokalu mieszkalnego.

W konsekwencji, w oparciu o okoliczności przedstawione przez Wnioskodawczynię, skutki podatkowe odpłatnego zbycia ww. nieruchomości należy rozpatrywać w kontekście przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czyli z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, co do zasady decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób ich nabycia.

W tym miejscu należy zwrócić uwagę, że ustawą z dnia 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2018 r., poz. 2159) do ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dodano art. 10 ust. 6, który stosuje się do dochodów (przychodów) uzyskanych od dnia 1 stycznia 2019 r.

Zgodnie z art. 10 ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w przypadku odpłatnego zbycia po ustaniu wspólności majątkowej małżeńskiej, nabytych do majątku wspólnego małżonków lub wybudowanych w trakcie trwania wspólności majątkowej małżeńskiej nieruchomości lub nabytych do majątku wspólnego małżonków praw majątkowych, określonych w ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), okres, o którym mowa w tym przepisie, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie do majątku wspólnego małżonków lub ich wybudowanie w trakcie trwania wspólności majątkowej małżeńskiej.

Z treści zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawczyni nabyła wraz z małżonkiem do majątku objętego wspólnością ustawową nieruchomości odpowiednio: w dniu 15 grudnia 2001 r., w dniu 5 lipca 2004 r., w dniu 31 maja 2006 r., w dniu 22 stycznia 2007 r., w dniu 2 października 2007 r., w dniu 12 listopada 2007 r., w dniu 29 stycznia 2008 r. Małżonkowie zamierzają dokonać podziału majątku wspólnego, w wyniku którego Wnioskodawczyni stanie się wyłącznym właścicielem przedmiotowych nieruchomości. Wnioskodawczyni planuje sprzedaż ww. nieruchomości przed upływem 5 lat od dokonania podziału majątku.

Mając na uwadze treść art. 31 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 2019 r., poz. 2086), z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków. Ustrój wspólności ustawowej obejmujący dorobek obojga małżonków ukształtowany został przez ustawodawcę jako wspólność łączna, bezudziałowa. Wspólność ta charakteryzuje się tym, że w czasie jej trwania małżonkowie nie mają określonych udziałów w majątku wspólnym, nie mogą zatem rozporządzać udziałami, a także nie mogą żądać podziału majątku objętego wspólnością art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego.

Ustawowy ustrój majątkowy między małżonkami może ulec zniesieniu lub ograniczeniu na skutek zawartej między nimi umowy (art. 47 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego), na skutek orzeczenia sądu (art. 52 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego) albo z mocy prawa np. ubezwłasnowolnienia jednego z małżonków (art. 53 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego). Co do zasady, z chwilą ustania wspólności ustawowej, wspólność dotychczas bezudziałowa zostaje zastąpiona przez współwłasność w częściach ułamkowych. Od tej chwili małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym, niezależnie od tego, w jakim stopniu każdy z nich przyczynił się do jego powstania. Stosownie natomiast do art. 501 wspomnianej ustawy, w razie ustania wspólności, udziały małżonków są równe, chyba że umowa majątkowa małżeńska stanowi inaczej.

Z reguły jest to stan przejściowy, który prowadzi do podziału majątku, choć jak wynika z dyspozycji przepisu art. 211 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2019 r., poz. 1145, z późn. zm.) podział ten nie jest obowiązkowy. Zgodnie bowiem z tym przepisem, każdy ze współwłaścicieli może żądać, żeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości.

Zgodnie z art. 1037 Kodeksu cywilnego w związku z art. 46 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, podział majątku wspólnego może nastąpić bądź na mocy umowy między małżonkami, bądź na mocy orzeczenia sądu na żądanie któregokolwiek z małżonków.

Wspólność małżeńska jest szczególnym rodzajem współwłasności tzw. współwłasność łączna. Jest to wspólność bezudziałowa, a w czasie jej trwania małżonkowie nie mogą rozporządzać swoimi prawami do majątku wspólnego jako całości. Wspólność ta jest wspólnością masy majątkowej i obejmuje cały zbiór praw majątkowych, takich jak własność i inne prawa rzeczowe czy wierzytelności. Współwłasność łączna, w tym wypadku wspólność majątkowa, różni się od ułamkowej tym, że nie można w niej określić ilości udziałów każdego współwłaściciela.

W związku z powyższym, zgodnie z art. 10 ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych &− datą nabycia przedmiotowych nieruchomości przez Wnioskodawczynię jest data ich nabycia do majątku wspólnego małżonków. Późniejsze dokonanie podziału majątku małżonków nie zmieni daty nabycia nieruchomości.

Biorąc pod uwagę powołane wcześniej przepisy oraz przedstawione zdarzenie przyszłe, należy stwierdzić, że zbycie wskazanych we wniosku nieruchomości, z uwagi na to, że nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie do majątku wspólnego małżonków, nie będzie skutkowało powstaniem po stronie Wnioskodawczyni przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Reasumując w przedstawionym zdarzeniu przyszłym przychód ze sprzedaży nieruchomości nie będzie stanowić przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Ponadto sprzedaż tych nieruchomości nie będzie również skutkować powstaniem przychodu ze źródła wskazanego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy.

Zatem stanowisko Wnioskodawczyni jest prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Jednocześnie tutejszy Organ wyjaśnia, że rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest badanie i ustalanie, czy sprzedaż nieruchomości przez podatnika wypełnia znamiona prowadzenia działalności gospodarczej. Konieczna jest bowiem analiza całokształtu okoliczności faktycznych konkretnej sprawy, a to stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. Tutejszy Organ nie jest uprawniony do dokonania takich ustaleń w ramach postępowania w przedmiocie wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej. Wydając interpretacje indywidualne Organ opiera swoje rozstrzygnięcie wyłącznie o przedstawiony przez podatnika we wniosku stan faktyczny (zdarzenie przyszłe) i przyjmuje fakty przedstawione przez Wnioskodawczynię bez ich weryfikowania. Zatem skoro Wnioskodawczyni twierdzi, że opisana działalność nie będzie spełniała przesłanek pozwalających uznać ją za działalność gospodarczą, to na etapie wydawania interpretacji indywidualnej nie było podstaw do przyjmowania odmiennego stanu. Nie można jednak wykluczyć, że właściwy organ prowadząc w przyszłości ewentualne postępowanie podatkowe lub kontrolne, po przeanalizowaniu całokształtu zebranego materiału dowodowego, będzie mógł poczynić ustalenia prowadzące do odmiennych wniosków niż zawarte w niniejszej interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji będzie pokrywało się ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Wnioskodawczynię w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;
2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z dnia 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. z 2018 r., poz. 1302, z późn. zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Stanowisko

prawidłowe

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej