Temat interpretacji

Skutki podatkowe odpłatnego zbycia nieruchomości.

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900, z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z dnia 17 października 2019 r. (data wpływu 18 października 2019 r.), uzupełnionym pismem z dnia 27 listopada 2019 r. (data wpływu 28 listopada 2019 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 18 października 2019 r. do tutejszego Organu wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych.

Wniosek ten nie spełniał wymogów, o których mowa m.in. w art. 14b § 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900, z późn. zm.), w związku z czym pismem z dnia 13 listopada 2019 r., nr 0113-KDIPT3.4011.435.2019.1.PPK, na podstawie art. 169 § 1 w zw. z art. 14h wymienionej ustawy, wezwano Wnioskodawczynię do uzupełnienia wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Wezwanie do uzupełnienia ww. wniosku wysłano w dniu 13 listopada 2019 r. (data doręczenia 21 listopada 2019 r.). Wnioskodawczyni uzupełniła ww. wniosek pismem z dnia 27 listopada 2019 r. (data wpływu 28 listopada 2019 r.), nadanym za pośrednictwem placówki pocztowej w dniu 27 listopada 2019 r.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny:

Aktem notarialnym, Rep. A nr z dnia 5 czerwca 2019 r., Wnioskodawczyni zbyła w drodze umowy sprzedaży lokal mieszkalny nr , położony w , ul. , stanowiący odrębną nieruchomość. Przedmiotowy lokal mieszkalny Wnioskodawczyni nabyła w całości na podstawie umowy darowizny z dnia 29 kwietnia 2003 r. Przedmiotowy lokal mieszkalny objęty jest księgą wieczystą nr Sądu Rejonowego w .. Przed sporządzeniem aktu notarialnego, Rep. A nr , zostały podpisane dwa akty notarialne, tj. Rep. A nr z dnia 19 września 2018 r. oraz Rep. A nr z dnia 5 grudnia 2018 r., z których wynika, że strony czynności cywilnoprawnych dotyczących przedmiotowego mieszkania, poprzedzających umowę z dnia 5 czerwca 2019 r., działały składając stosowne oświadczenia pod wpływem błędu, co do statusu przedmiotowego lokalu.

Wnioskodawczyni do wniosku załączyła kserokopie aktów notarialnych: Rep. A nr z dnia 5 czerwca 2019 r., Rep. A nr z dnia 19 września 2018 r. oraz Rep. A nr z dnia 5 grudnia 2018 r.

Niemniej jednak przeniesienie własności zostało dokonane w dniu 29 kwietnia 2003 r., i z tym dniem Wnioskodawczyni objęła pełne władztwo nad tym lokalem.

W uzupełnieniu wniosku z dnia 27 listopada 2019 r. Wnioskodawczyni wskazała, że akt notarialny, Rep. A nr z dnia 19 września 2018 r., Oświadczenie o uchyleniu się od błędu, w którym w:

• § 3 Stawający oświadczyli, że zawierając powyżej wskazane umowy w formie aktów notarialnych, to jest odpowiednio:
  1. umowę sprzedaży z dnia 26 marca 2001 r. (nabycie przez ),
  2. umowę sprzedaży z dnia 4 lutego 2002 r. (nabycie przez , obecnie ),
  3. umowę darowizny z dnia 29 kwietnia 2003 r. (nabycie przez , obecnie ),
  działali pod wpływem błędu, co do treści składanych oświadczeń polegającego na tym, że przedmiotem przeniesienia własności z tychże umów miał być przede wszystkim lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość - zapisany w księdze wieczystej nr wraz z udziałem w nieruchomości gruntowej określonej na .

Stawający oświadczyli, że zawierając powyższe umowy nie mieli wiedzy, że lokal ten stanowi odrębną nieruchomość i prowadzona jest dla niego odrębna księga wieczysta, a działali w przekonaniu, że lokal ten nie jest prawnie wyodrębniony z budynku dwupiętrowego, który znajduje się na nieruchomości opisanej wówczas w księdze wieczystej (obecnie nieruchomość gruntowa zapisana w księdze wieczystej nr ).

Powyższe oświadczenie potwierdza również treść cytowanych umów z dnia 26 marca 2001 r., z dnia 2 lutego 2002 r. i z dnia 29 kwietnia 2003 r.

Stawający oświadczyli, że o nieprawidłowym wpisie w księdze wieczystej nr powzięli informację dopiero na początku 2018 r., wskutek sprawdzenia zapisów w rejestrze gruntów prowadzonym przez Gminę :

• § 4 Stawający oświadczyli, że w związku z wymienionymi okolicznościami uchylają się od oświadczeń złożonych w powyższych umowach, w ten sposób, że prostują przedmiot zbycia z tychże umów i określają go również na lokal mieszkalny (stanowiący już w chwili ich zawierania odrębny przedmiot własności) - zapisany w księdze wieczystej prowadzonej obecnie pod oznaczeniem wraz z udziałem określonym na części w prawie własności nieruchomości gruntowej opisanej w księdze wieczystej pod oznaczeniem i takim samym udziałem w częściach wspólnych.

Akt notarialny Rep. A nr z dnia 5 grudnia 2018 r., Oświadczenie o uchyleniu się od błędu, w którym w:

• § 1 Stawające oświadczyły, że:
  1. w księdze wieczystej prowadzonej pod oznaczeniem przez Sąd Rejonowy w dla lokalu mieszkalnego położonego na terenie województwa , Gminy , obrębu , przy ulicy , a oznaczonego numerem prawo własności wpisane jest na rzecz nieżyjącej już , córki (zmarła dnia 14 czerwca 1997 r.) - na podstawie umowy sprzedaży z dnia 30 kwietnia 1996 r. sporządzonej w tejże dacie w kancelarii notarialnej w przez notariusz , Rep. A nr , (...)
  2. w dziale I księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości gruntowej widnieje również zapis o wyodrębnieniu do księgi wieczystej nr lokalu mieszkalnego, a w dziale II tejże księgi wieczystej ujawniony jest również wpis, że (obecnie ), córka jest współwłaścicielem w udziale wynoszącym części (co po przeliczeniu stanowi części), a tym samym odpowiada udziałowi, który związany jest z własnością lokalu mieszkalnego i zapisany został w dziale I-Sp księgi wieczystej nr .

• § 2 powołanego aktu notarialnego Stawające - okazując wypisy poniżej wymienionych umów - oświadczyły, że:
  1. stan prawny opisany w dziale II księgi wieczystej nr (księga wieczysta prowadzona dla lokalu mieszkalnego) jest niezgodny z rzeczywistym, w związku z poniżej opisanymi okolicznościami (...)

Wnioskodawczyni do wniosku załączyła kserokopie aktów Rep. A nr z dnia 19 września 2018 r. oraz Rep. A nr z dnia 5 grudnia 2018 r.

W ocenie Wnioskodawczyni, nic lepiej nie może wyjaśnić czego dotyczyły ww. akty notarialne niż ich treść, sformułowana przez notariusza.

Ze swojej strony Wnioskodawczyni wskazuje na błąd, powtarzający się w kolejno zawieranych umowach przeniesienia własności lokalu mieszkalnego nr , położonego w przy ulicy , polegający na tym, że kolejno osoby zbywające przedmiotowy lokal, nie opisywały go jako lokal stanowiący odrębną nieruchomość (jak to jest w istocie), a opisywały go jako udziały w nieruchomościach (wyrażone w ułamku), w której znajduje się przedmiotowy lokal nr .

Wnioskodawczyni wskazuje na błędny opis w treści aktu notarialnego Rep. A nr z dnia 29 kwietnia 2003 r. - § 1 pkt 1 lit. a: (...) mieszkanie oznaczone numerem (...), którego kserokopię przesyła w załączeniu. Wnioskodawczyni dodaje, że wszystkie akty notarialne, dotknięte błędem zawarte zostały w tej samej kancelarii notariusza .

W konsekwencji, wskazanych błędów stan prawny opisany w dziale II księgi wieczystej nr (księga wieczysta prowadzona dla lokalu mieszkalnego nr ), był niezgodny z rzeczywistym - do czasu zawarcia Oświadczenia o uchyleniu się od błędu z dnia 19 września 2018 r. i z dnia 5 grudnia 2018 r.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie

, ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku:
Czy zbycie lokalu mieszkalnego nr , które dokumentuje akt notarialny, Rep. A nr z dnia 5 czerwca 2019 r., stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2019 r., poz. 1387, z późn. zm.)?

Zdaniem Wnioskodawczyni, zawarte oświadczenia o uchyleniu się od błędu w dniu 19 września 2018 r. oraz w dniu 5 grudnia 2018 r., nie mają wpływu na nabycie przedmiotu umowy sprzedaży, Rep. A nr . z dnia 5 czerwca 2019 r., zatem, stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychód uzyskany z tego zbycia nie stanowi źródła przychodu, o którym mowa w tym przepisie.

Art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, stanowi, że źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2 nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Zdaniem Wnioskodawczyni, zbycie lokalu mieszkalnego nr , które dokumentuje akt notarialny Rep. A nr z dnia 5 czerwca 2019 r., nie stanowi źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, gdyż zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca 2003 r., w którym nastąpiło nabycie tego lokalu, co dokumentuje akt notarialny Rep. A nr z dnia 29 kwietnia 2003 r. Zatem, czynność ta nie wyczerpuje okoliczności wskazanych w powołanym powyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Stosownie do art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2019 r., poz. 1387, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do treści art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)&˗c) przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 tej ustawy, a przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma forma prawna ich nabycia oraz moment nabycia.

Z przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego wynika, że aktem notarialnym z dnia 5 czerwca 2019 r., Wnioskodawczyni zbyła w drodze umowy sprzedaży lokal mieszkalny, stanowiący odrębną nieruchomość. Przedmiotowy lokal mieszkalny Wnioskodawczyni nabyła w całości na podstawie umowy darowizny z dnia 29 kwietnia 2003 r. Przed sporządzeniem aktu notarialnego sprzedaży lokalu, zostały podpisane dwa akty notarialne z dnia 19 września 2018 r. oraz z dnia 5 grudnia 2018 r., z których wynika, że strony czynności cywilnoprawnych dotyczących przedmiotowego mieszkania, poprzedzających umowę z dnia 5 czerwca 2019 r., działały składając stosowne oświadczenia pod wpływem błędu, co do statusu przedmiotowego lokalu: Stawający oświadczyli, że zawierając powyższe umowy nie mieli wiedzy, że lokal ten stanowi odrębną nieruchomość i prowadzona jest dla niego odrębna księga wieczysta, a działali w przekonaniu, że lokal ten nie jest prawnie wyodrębniony z budynku dwupiętrowego, który znajduje się na nieruchomości opisanej wówczas w księdze wieczystej.

Niemniej jednak przeniesienie własności zostało dokonane w dniu 29 kwietnia 2003 r., i z tym dniem Wnioskodawczyni objęła pełne władztwo nad tym lokalem.

Należy wskazać, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiuje pojęcia nabycia, a tym bardziej nie określa szczególnych sposobów nabycia. Należy, mając przy tym na uwadze jego znaczenie językowe, odwołać się do przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2019 r., poz. 1145), a w szczególności do art. 155 § 1, który stanowi, że umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Przez pojęcie darowizny rozumieć należy typ umowy nazwanej, opisany w ustawie Kodeks cywilny. Zgodnie z art. 888 § 1 tej ustawy, przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku.

Darowizna zgodnie z przepisami ustawy Kodeks cywilny, jest umową, a nie jednostronną czynnością prawną. Istotą jej jest zatem bezpłatne świadczenie, które darczyńca wykonuje ze swego majątku na rzecz innej osoby. Immanentną cechą tak rozumianej darowizny jest więc brak gospodarczego ekwiwalentu. Umowa darowizny prowadzi do przesunięcia określonego dobra majątkowego z majątku darczyńcy do majątku osoby obdarowanej. Samo zaś przesunięcie następuje zawsze pod tytułem darmym i podyktowane jest chęcią wzbogacenia obdarowanego.

Stwierdzić należy, że zawarte oświadczenia o uchyleniu się od błędu w dniu 19 września 2018 r. oraz w dniu 5 grudnia 2018 r., nie mają wpływu na datę nabycia przez Wnioskodawczynię przedmiotowego lokalu mieszkalnego, bowiem dotyczyły one błędnie wskazanej formy prawnej lokalu mieszkalnego, a nie daty nabycia przez Wnioskodawczynię w formie darowizny przedmiotowego lokalu mieszkalnego.

Tak więc, na gruncie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, datę nabycia lokalu mieszkalnego należy utożsamiać z chwilą zawarcia przez Wnioskodawczynię umowy darowizny z dnia 29 kwietnia 2003 r. A zatem, pięcioletni okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, upłynął z dniem 31 grudnia 2008 r.

Mając na uwadze powołane wyżej przepisy prawa oraz przedstawiony opis stanu faktycznego należy stwierdzić, że odpłatne zbycie w 2019 r. ww. lokalu mieszkalnego nie stanowi źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegającego opodatkowaniu na podstawie przepisów ww. ustawy, ponieważ jego odpłatne zbycie nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie.

W konsekwencji, na Wnioskodawczyni nie ciąży obowiązek zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu sprzedaży ww. lokalu mieszkalnego.

W związku z powyższym, stanowisko Wnioskodawczyni należało uznać za prawidłowe.

Nadmienia się, że wydając interpretację w trybie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900, z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej nie przeprowadza postępowania dowodowego, w związku z czym nie jest obowiązany, ani uprawniony do oceny załączonych do wniosku ORD-IN dokumentów, jest związany wyłącznie opisem stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i Jej stanowiskiem.

Końcowo, mając na uwadze treść przepisu art. 14b ustawy Ordynacja podatkowa, zauważyć należy, że w przedmiotowej sprawie organ podatkowy wydając interpretację indywidualną przepisów prawa opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię. Do postępowania w sprawie wydania interpretacji co do zakresu i sposobu stosowania prawa podatkowego nie mają bowiem zastosowania przepisy o postępowaniu podatkowym, a postępowanie dowodowe jest częścią postępowania podatkowego.

Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy Ordynacja podatkowa jest sam przepis prawa. Jeżeli zatem przedstawiony we wniosku stan faktyczny będzie różnił się od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawczyni. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Zgodnie z art. 14na § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;
2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 ustawy Ordynacja podatkowa).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193, z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. z 2019 r., poz. 2325). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Stanowisko

prawidłowe

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej