Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości-działek

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

8 lipca 2022 r. wpłynął Pani wniosek z 29 czerwca 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 13 września 2022 r. (wpływ 16 września 2022 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

W dniu (…) 1992 r. Wnioskodawczyni nabyła w formie darowizny od rodziców nieruchomość niezabudowaną – działkę rolną oznaczoną numerem X. Działka została nabyta do celów prywatnych, nigdy nie była wykorzystywana do działalności gospodarczej – była jedynie koszona celem utrzymania jej w należytym stanie.

Od 2004 roku – z uwagi na nieobecność Wnioskodawczyni na terytorium RP – koszeniem i utrzymaniem w należytym stanie działki oznaczonej numerem X zajmował się brat Wnioskodawczyni.

Wnioskodawczyni nie ma wiedzy czy pobierał on jakiekolwiek opłaty obszarowe.

W dniu (…) 2012 roku – z inicjatywy Wnioskodawczyni – Wójt Gminy wydał Decyzję nr (…) o warunkach zabudowy dla inwestycji, polegającej na budowie budynków mieszkalnych na działce nr X. Dodatkowo decyzją Wójta Gminy z dnia (…) 2017 r., zatwierdzono projekt podziału nieruchomości, przedstawionego przez geodetę, na podstawie którego działka nr X została podzielona na 23 działki o numerach ewidencyjnych od (…) do (…) (w tym trzy działki – o numerach (…) – wyznaczono jako drogi wewnętrzne).

Na podstawie aktu notarialnego – Umowy Darowizny, (…) 2019 r. Wnioskodawczyni przekazała swojemu siostrzeńcowi cztery działki o numerach ewidencyjnych (…).

Po dokonaniu opisanej powyżej darowizny przez Wnioskodawczynię jej brat aż do dnia (…) 2021 r. zajmował się koszeniem i utrzymaniem w należytym stanie pozostałych działek. Od (…) 2021 roku działki nie są przez Wnioskodawczynię w żaden sposób wykorzystywane.

W dniu (…) 2021 r. Wójt Gminy zatwierdził Decyzją nr (…) kolejny projekt podziału nieruchomości będących własnością Wnioskodawczyni a oznaczonych jako działki o nr (…) o łącznej powierzchni wynoszącej (…) ha, który miał na celu wydzielenie nowego przebiegu dróg wewnętrznych, przy zachowaniu parametrów określonych w decyzji o warunkach zabudowy nr (…) z dnia (…) 2012 r. Wskutek tej decyzji powstały działki o numerach (…).

Od nabycia działek przez Wnioskodawczynię na działkach opisanych powyżej wykonywano wyłącznie prace w zakresie utrzymania gruntu. Wnioskodawczyni nie dokonywała żadnych nakładów zwiększających wartość poszczególnych działek, jak uzbrojenie w energię elektryczną, gaz lub wodę czy też nakładów na zagospodarowanie terenu celem zwiększenia jego atrakcyjności (drogi wewnętrzne nie są utwardzone, zieleń nie jest zagospodarowana, a działki nie są ogrodzone).

Wnioskodawczyni nie prowadziła i nie prowadzi żadnej działalności gospodarczej ani podobnej w celach zarobkowych, nie jest też podatnikiem podatku od towarów i usług. Wnioskodawczyni nigdy wcześniej nie dokonywała sprzedaży nieruchomości i nie posiada też żadnych innych gruntów rolnych.

Wnioskodawczyni utrzymuje się z wyłącznie z emerytury i wobec swojej aktualnej sytuacji życiowej i finansowej oraz wobec braku zamiaru wykorzystywania posiadanych nieruchomości Wnioskodawczyni zdecydowała o wystawieniu na sprzedaż działek o następujących numerach ewidencyjnych: (…).

Transakcji sprzedaży gruntów stanowiących jej majątek prywatny Wnioskodawczyni zamierza dokonać jako osoba fizyczna.

Sprzedaż nie będzie nosiła znamion działalności zawodowej, albowiem Wnioskodawczyni nie zamierza czynić jakichkolwiek nakładów na przedmiotowe nieruchomości celem podniesienia ich wartości i znalezienia nabywców. Z uwagi jednak na zamieszkiwanie na stałe poza granicami RP Wnioskodawczyni zamierza zamieścić ofertę sprzedaży w sieci Internet oraz ewentualnie w lokalnej prasie. Aktualnie Wnioskodawczyni nie zamierza korzystać z usług biura nieruchomości jednak nie wyklucza całkowicie takiej możliwości ze względu na odległe miejsce zamieszkania.

Środki pieniężne uzyskane ze sprzedaży działek zostaną przeznaczone na bieżące wydatki związane z życiem i leczeniem Wnioskodawczyni.

Doprecyzowując przedstawiony opis zdarzenia przyszłego w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych, Wnioskodawczyni wskazuje.

Od 2004 roku Wnioskodawczyni mieszka na stałe w Niemczech, a podatek dochodowy jest rozliczany w Niemczech.

Wnioskodawczyni na stałe mieszka w Niemczech i nie zamierza zmieniać miejsca zamieszkania dlatego też w dacie planowanej przyszłej sprzedaży przedmiotowych działek jej miejscem zamieszkania będzie terytorium Niemiec.

Wnioskodawczyni była wyłącznym właścicielem działki – nabyła ją w drodze darowizny od swoich rodziców do swego majątku osobistego.

Konieczność podziału działki nr (…) na mniejsze działki, która miała miejsce w 2017 roku wynikała z potrzeby dokonania darowizn niektórych działek i poprawy funkcjonalności terenu.

Celem wydzielenia nowego przebiegu dróg wewnętrznych, który został zatwierdzony decyzją Wójta w 2021 roku wskutek czego powstały działki o numerach (…) była konieczność poprawy funkcjonalności terenu i zapewnienia dostępu do drogi publicznej wszystkim wydzielonym działkom.

Wnioskodawczyni na dzień sporządzenia niniejszego pisma nie udzieliła jeszcze żadnego pełnomocnictw w przedmiocie występowania w jej imieniu w sprawach dotyczących sprzedaży przedmiotowych działek ale nie podjęła jeszcze decyzji czy udzieli takiego pełnomocnictwa w przyszłości albowiem nie dostała jeszcze żadnej oferty kupna, a nadto oczekuje na wydanie interpretacji do celów podatkowych i w związku z tym nie wie czy będzie potrzebowała pełnomocnika, czy będzie w stanie poradzić sobie samodzielnie.

Brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru obejmującego przedmiotowe działki, a obowiązuje (…), wobec powyższego brak jest możliwości wskazania przeznaczenia przedmiotowych działek zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

W dniu (…) 2012 roku – z inicjatywy Wnioskodawczyni – Wójt Gminy wydał Decyzję nr (…) Wnioskodawczyni nie występowała odrębnie o wydanie decyzji o warunkach zabudowy.

W stosunku do przedmiotowych działek Wnioskodawczyni nie podejmowała takich działań jak na przykład zmiana przeznaczenia terenu, wystąpienie o decyzję o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej lub jakichkolwiek innych podobnych działań.

Wnioskodawczyni na dzień sporządzenia wniosku nie posiada jakichkolwiek innych nieruchomości, które zamierzałaby sprzedać.

W uzupełnieniu wniosku udzieliła Pani odpowiedzi na następujące pytania:

Czy w odniesieniu do sprzedaży działek udzieli Pani pełnomocnictwa lub jakiekolwiek innego umocowania prawnego do działania w Pani imieniu związanego z nabyciem działek? Jeśli tak, to jakie czynności związane z przygotowaniem działek do sprzedaży wykona pełnomocnik w Pani imieniu?

Wnioskodawczyni nie będzie udzielać żadnych pełnomocnictw w odniesieniu do sprzedaży działek objętych wnioskiem, nie będzie też udzielała innych umocować prawnych do działania w jej imieniu w przedmiocie zbycia działek.

Czy działki będące przedmiotem wniosku były/są/będą do dnia sprzedaży udostępniane przez Panią osobom trzecim, np. na podstawie umów najmu, dzierżawy, użyczenia? Jeżeli tak, to należy wskazać, kiedy działki lub jej części zostały oddane w najem/dzierżawę/użyczenie oraz czy udostępnianie to miało/ma/będzie miało charakter odpłatny, czy nieodpłatny?

Działki będące przedmiotem sprzedaży nie były, nie są i nie będą udostępniane przez Wnioskodawczynię osobom trzecim na podstawie jakichkolwiek umów w tym dzierżawy, najmu, użyczenia i itp.

Czy do dnia planowanej sprzedaży dla działek będących przedmiotem wniosku zostanie wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu? Informacji należy udzielić odrębnie dla każdej działki, która będzie przedmiotem dokonanej sprzedaży.

Do dnia planowej sprzedaży działek objętych wnioskiem (...) nie będą wydawane decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu albowiem Wnioskodawczyni nie będzie o nie występowała.

Czy do dnia planowanej sprzedaży będzie dokonywała Pani jakichkolwiek innych czynności (poniesie Pani nakłady) w celu przygotowania działek do sprzedaży (np.: uzbrojenie terenu, ogrodzenie, wystąpienie o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, wytyczenie dróg dojazdowych do działek, inne działania zmierzające do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności działek)? Jeśli tak, to jakie będą to czynności (nakłady)? Informacji należy udzielić odrębnie dla każdej działki.

Do dnia planowanej sprzedaży Wnioskodawczyni w stosunku do przedmiotowych działek Wnioskodawczyni nie będzie podejmowała żadnych działań mających na celu przygotowanie działek do sprzedaży lub zwiększenia ich wartości bądź atrakcyjności (nic będzie też ponosiła na ten cel żadnych nakładów).

Pytanie

W związku z planowaną sprzedażą działek nr (…) Wnioskodawczyni zwraca się z niniejszym wnioskiem celem ustalenia czy przychody (dochody) ze zbycia wyżej wymienionych działek będą stanowić źródło przychodu (dochodu) w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czy ewentualne przychody (dochody) ze zbycia wyżej wymienionych działek trzeba będzie traktować jako przychody (dochody) z działalności gospodarczej w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i opodatkować na zasadach określonych w art. 24 ust. 2 tejże ustawy?

Pani stanowisko w sprawie

W ocenie Wnioskodawczyni sprzedaż przyszłych wydzielonych działek nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, albowiem od momentu nabycia przez Wnioskodawczynię przedmiotowych nieruchomości upłynęło lat 5 (art. 10 ust. 1 pkt 8 lit a ustawy), a sprzedaż nie jest dokonywana w ramach wykonywania działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy).

Zgodnie z treścią art. 5a pkt 6 ww. ustawy działalność gospodarcza albo pozarolniczą działalność gospodarcza rozumiana jest jako działalność zarobkowa: wytwórcza, budowlana, handlowa, usługowa, polegająca na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż, polegająca na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych – prowadzona we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1. 2 i 4-9 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Celem uznania, że sprzedaż nieruchomości nastąpiła w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych muszą być spełnione łącznie przesłanki ciągłości, zorganizowania i zarobkowego charakteru, a których to przesłanek Wnioskodawczym z całą pewnością nie spełnia.

Zorganizowany charakter może mieć charakter formalny bądź faktyczny i oznacza, że podatnik nie tylko wykorzystuje, ale stwarza sobie okoliczności do zarobku na handlu nieruchomościami. Przez ciągłość działań należy rozumieć z kolei stałość ich wykonywania, powtarzalność, regularność i stabilność. Podkreślenia wymaga iż choć w doktrynie i orzecznictwie pojawiają się wątpliwości czy dla oceny zorganizowanego i ciągłego charakteru działalności istotne są takie czynniki jak zamiar (rozumiany jako świadome nakierowanie na cel) podatnika w zakresie sprzedaży nieruchomości z zyskiem (wyrok NSA z dnia 30 stycznia 2014 r., sygn. akt II FSK 1512/12; uchwała Izby Finansowej NSA z dnia 21 października 2013 r. sygn. akt II FPS 1/13), to nie ulega wątpliwości, że ważnym czynnikiem dla ustalenia czy przychody z odpłatnego zbycia nieruchomości stanowią wynik działań, którym można przypisać cechy działalności gospodarczej w rozumieniu art 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych są okoliczności zbycia, a także okoliczność nabycia danej nieruchomości.

Każda transakcja związana ze sprzedażą nieruchomości powinna być rozpatrywana indywidualnie, z uwzględnieniem całokształtu okoliczności z nią związanych, w tym czynności podjętych przez sprzedającego przed dokonaną sprzedażą. Znaczenie dla oceny zdarzenia mogą mieć również indywidualne cechy przedmiotu transakcji, bądź okoliczności życiowe, w jakich znajdował się podatnik dokonujący transakcji, a które miały wpływ na jego decyzje. Wskutek powyższego przyjąć należy, że wszelkie działania cechujące się fachowością (stałym, nieokazjonalnym, nieamatorskim charakterem), podporządkowaniu regułom opłacalności i zysku lub zasadzie racjonalnego gospodarowania, działaniem na własny rachunek, powtarzalnością działań (np. seryjnością produkcji, stypizowaniem działań, ciągłością współpracy) i uczestnictwem w obrocie gospodarczym, są pozarolniczą działalnością gospodarczą, a uzyskiwane w ich wyniku przychody są przychodami ze źródła wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (wyrok WSA w Bydgoszczy z dnia 21 marca 2014 r., I SA/Bd 409/14).

Niemniej jednak dopiero łączne spełnienie wszystkich wymienionych w tym przepisie przesłanek determinuje możliwość kwalifikacji uzyskanego przez podatnika przychodu do źródła wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy. Przy czym, wszelkie wątpliwości związane z oceną czy podatnik prowadzi działalności gospodarczą i czy zbycie nieruchomości nastąpiło w ramach prowadzonej działalności, zgodnie z wyrażoną w art. 2a ustawy Ordynacja podatkowa zasadą in dublo pro tributario: .niedające się usunąć wątpliwości co do treści przepisów prawa podatkowego rozstrzyga się na korzyść podatnika, należy interpretować na korzyść podatnika.

Dodatkowo wskazuje się również, że nie może być uznane za działalność gospodarczą wygenerowanie zysku w sposób przypadkowy, czy też poprzez wyprzedaż majątku własnego, czy nieruchomości nabytych w drodze spadku.

Mając na uwadze okoliczność, iż Wnioskodawczym jedynie wyprzedaje majątek prywatny, który nie został nabyły z zamiarem jego dalszej od sprzedaży a w jego działaniu brak jest cech koniecznych dla uznania, iż prowadzona jest działalność gospodarcza (ciągłość i zorganizowanie) należy wskazać iż przychód (dochód) ze sprzedaży udziałów w działkach nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy jako przychód z prowadzonej działalności gospodarczej.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Podstawową zasadą obowiązującą w przepisach ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1128 ze zm.) jest zasada powszechności opodatkowania, która wyrażona została w art. 9 ust. 1 tej ustawy.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Zgodnie z jej art. 10 ust. 1 pkt 3:

Art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jako źródła przychodów wymienia natomiast:

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości – dokonane poza działalnością gospodarczą – przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, skutkuje powstaniem przychodu w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie powstaje przychód w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

-odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

-zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, pozarolnicza działalność gospodarcza.

W myśl art. 5a pkt 6 cytowanej ustawy:

Wskazać należy, że treść definicji zawartej w wyżej cytowanym art. 5a pkt 6 ww. ustawy, daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków: po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową, po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz, po trzecie, działalność ta musi być wykonywana w sposób ciągły.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych. Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki, stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.

W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio aktywne czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji) angażując środki podobne do wykorzystywanych przez przedsiębiorców prowadzących działalność gospodarczą. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem aktywnych działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny.

Przy czym każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego.

Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może zatem stanowić przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w cyt. art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy.

Zakwalifikowanie do źródła przychodu ma ogromne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak sposób opodatkowania przychodu, możliwość odliczenia kosztów jego uzyskania, możliwość skorzystania ze zwolnień przedmiotowych itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Przy czym, jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Ponadto nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie nieruchomości, podział nieruchomości, wystąpienie o pozwolenie na budowę, uzbrojenie terenu, itp.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez Panią do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości (działek), o której mowa we wniosku.

Z treści złożonego wniosku wynika, że w 1992 r. nabyła Pani w formie darowizny od rodziców nieruchomość niezabudowaną – działkę rolną. Działka została nabyta do celów prywatnych, nigdy nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej. W 2012 r. – z Pani inicjatywy – Wójt Gminy wydał decyzję o warunkach zabudowy dla inwestycji, polegającej na budowie budynków mieszkalnych. Dodatkowo decyzją wójta w 2017 r., zatwierdzono projekt podziału nieruchomości, przedstawionego przez geodetę, na podstawie którego działka została podzielona na 23 działki o numerach ewidencyjnych od (…) (w tym trzy działki o numerach (…) – wyznaczone jako drogi wewnętrze). Jak Pani wskazała w 2019 r. na podstawie aktu notarialnego, umową darowizny, przekazała Pani swojemu siostrzeńcowi cztery działki o numerach ewidencyjnych (…). W 2021 r. Wójt Gminy zatwierdził kolejny projekt podziału nieruchomości (działek) będących Pani własnością, a oznaczonych jako działki o nr (…) o łącznej powierzchni wynoszącej (…) ha, który miał na celu wydzielenie nowego przebiegu dróg wewnętrznych, przy zachowaniu parametrów określonych w decyzji o warunkach zabudowy z 2012 r. Wskutek tej decyzji powstały działki o numerach (…). Od nabycia działek przez Panią wykonywano na nich wyłącznie prace w zakresie utrzymania gruntu. Nie dokonywała Pani żadnych nakładów zwiększających wartość poszczególnych działek, jak uzbrojenie w energię elektryczną, gaz lub wodę czy też nakładów na zagospodarowanie terenu celem zwiększenia jego atrakcyjności (drogi wewnętrzne nie są utwardzone, zieleń nie jest zagospodarowana, a działki nie są ogrodzone). Jak Pani również podała nie prowadziła i nie prowadzi żadnej działalności gospodarczej ani podobnej w celach zarobkowych, nie jest też podatnikiem podatku od towarów i usług. Nigdy wcześniej nie dokonywała Pani sprzedaży nieruchomości i nie posiada również żadnych innych gruntów rolnych. Nie będzie Pani również udzielać żadnych pełnomocnictw w odniesieniu do sprzedaży działek objętych wnioskiem, nie będzie też udzielała innych umocować prawnych do działania w jej imieniu w przedmiocie zbycia działek. Działki będące przedmiotem sprzedaży nie były, nie są i nie będą udostępniane przez Panię osobom trzecim na podstawie jakichkolwiek umów w tym dzierżawy, najmu, użyczenia i itp. Zdecydowała Pani o wystawieniu na sprzedaż działek o następujących numerach ewidencyjnych: (…). Z uwagi na zamieszkiwanie na stałe poza granicami RP zamierza Pani zamieścić ofertę sprzedaży w sieci Internet oraz ewentualnie w lokalnej prasie. Aktualnie nie zamierza Pani korzystać z usług biura nieruchomości jednak nie wyklucza całkowicie takiej możliwości ze względu na odległe miejsce zamieszkania. Środki pieniężne uzyskane ze sprzedaży działek zostaną przeznaczone na bieżące wydatki związane z życiem i leczeniem.

Wątpliwość Pani budzi kwestia, czy planowana przez nią sprzedaż nieruchomości (działek) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W celu rozwiania powyższej wątpliwości należy rozważyć, czy czynności sprzedaży powyższej nieruchomości, ma znamiona pozarolniczej działalności gospodarczej.

Jak już wcześniej wyjaśniliśmy, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.

Okoliczności przedstawione we wniosku wskazują, że nieruchomość (działki) została nabyta przez Panią w formie darowizny od rodziców do celów prywatnych, nie dla celów prowadzenia działalności gospodarczej i nie była w takiej działalności wykorzystywana. Nieruchomość tę nabyła Pani w 1992 r. i znajdowała się ona przez cały czas posiadania w majątku prywatnym. Sprzedaż nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycia. W tej sprawie, czynności podejmowane przez Panią wskazują, że nie mają one charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem.

Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem sprzedaż, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W przedstawionym zdarzeniu przyszłym nie sposób zatem przyjąć, że sprzedaż nieruchomości (działek) przez Panią wygeneruje przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Całokształt czynności, a w szczególności zakres i cel Pani działania, a zwłaszcza, że sprzedaż nieruchomości (działek) nastąpi po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie, sposób jej wykorzystywania w czasie posiadania, brak zamiaru sprzedaży w przyszłości innych nieruchomości sugerują, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Reasumując – mając na uwadze przywołane przepisy oraz opis sprawy uznajemy, że przychody z planowanej przez Panią sprzedaży nieruchomości (działek), o której mowa we wniosku nie będą uzyskane ze źródła pozarolnicza działalność gospodarcza określonego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W konsekwencji przychód ze sprzedaży tej nieruchomości (działek) nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych z uwagi na upływ pięcioletniego okresu wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła, i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

W zakresie podatku od towarów i usług (pytania oznaczonego we wniosku jako nr 1) wydane zostanie odrębne rozstrzygnięcie.

Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego, Pani ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym jego przedstawieniem. Zatem, wydając przedmiotową interpretację Organ oparł się na wynikającym z treści wniosku i jego uzupełnienia opisie zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Ponadto wskazujemy, że powołane w treści wniosku orzeczenia sądów administracyjnych nie mogą wpłynąć na ocenę prawidłowości niniejszej kwestii. Nie negując tych orzeczeń, jako cennego źródła w zakresie wskazywania kierunków wykładni norm prawa podatkowego, stwierdzamy, że – naszym zdaniem – tezy badanych rozstrzygnięć nie mają zastosowania w tym postępowaniu.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).