Dotyczy skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości nabytej w spadku.

Interpretacja indywidualna – stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego jest:

-nieprawidłowe – w zakresie braku powstania przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości,

-prawidłowe – w zakresie zastosowania zwolnienia o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt  131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

12 lipca 2022 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy opodatkowania sprzedaży nieruchomości. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismami z 13 września 2022 r.

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Jest Pani osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej, zamieszkałą pod adresem (…).

Nabyła Pani nieruchomość w drodze dziedziczenia po zmarłym ojcu w dniu 27 września 2012  r. Spadkodawca zgodnie z aktem własności był właścicielem nieruchomości gruntowej składającej się z działek 1, 2 i 3 o łącznym obszarze 6,6188 ha przy ul. (…). Działka ew. 1 oznaczona została w księdze wieczystej jako grunty rolne zabudowane (r-grunty orne).

Zgodnie z aktem poświadczenia dziedziczenia, odziedziczyła Pani udział w znajdującej się przy ul. (…), w części 1/2.

16 listopada 2017 r., dokonała Pani zbycia nieruchomości nabytej w spadku za kwotę 20  073 670,06 PLN.

Następnie, po osiągnięciu pełnoletności, nabyła Pani w imieniu własnym następujące nieruchomości:

-   22 listopada 2019 r. - Lokal mieszkalny nr 18 w budynku przy ulicy (…)  wraz ze związanym z własnością lokalu udziałem w nieruchomości wspólnej za kwotę 1.390.000 zł,

Poniosła Pani następujące koszty: opłata sądowa - 200 zł., wynagrodzenie notariusza - 1400 zł, VAT od wynagrodzenia notariusza - 322 zł.

-    Dnia 23 grudnia 2019 r. - nieruchomość gruntową stanowiącą działkę, której sposób korzystania został określony jako „parcele budowlane” o obszarze 4848,73 m² zabudowaną budynkiem mieszkalnym rezydencyjnym o powierzchni użytkowej 637,10 m² wraz z budynkiem garażowym za kwotę 8.600.000 zł, przy zakupie której poniosła Pani następujące koszty: podatek od czynności cywilnoprawnych (dalej: PCC) - 172.000 zł, opłaty sądowe - 250 zł, wynagrodzenie notariusza - 4800 zł, VAT od wynagrodzenia notariusza -1104 zł, wydanie wypisu - 1zł, VAT od wynagrodzenia notariusza - 0.23 zł.

Uzupełnienie i doprecyzowanie stanu faktycznego

Pani ojciec otrzymał nieruchomość 26 marca 1990 roku w spadku po dziadku na podstawie Zawiadomienia wydanego przez Państwowe Biuro Notarialne w (...)., który Pani dziadek nabył na podstawie Postanowienia Sądu Wojewódzkiego dla miasta (...) Wydział I Nieprocesowy z dnia 7 października 1969 r. Pani ojciec zmarł 13 września 2012 r.

Akt dziedziczenia wskazuje, że spadek po zmarłym ojcu nabyła Pani oraz żona zmarłego. W  zakresie nieruchomości masa spadkowa ujawnia: dwa mieszkania przy ul. (…) i jedno przy ul. (…). Ponadto przedmiotowa działka w miejscowości (...), działka w  (…) i jedno mieszkanie w (…) i nieruchomość w (…). Większość nieruchomości nabywana była i budowana w ramach wspólnego majątku z Pani Mamą. Rodzice wspólnie gospodarowali majątkiem tworzonym przed i w trakcie małżeństwa – Pani tata nie miał rozdzielności majątkowej.

Nieruchomość gruntowa, którą nabyła Pani w spadku po ojcu, nigdy nie była wykorzystywana na działalność gospodarczą. Nieruchomość nigdy nie była przedmiotem najmu, dzierżawy lub innych umów – Pani ani Pani mama nigdy nie czerpała z jej potencjału żadnych korzyści finansowych.

W sprawie nieruchomości skontaktował się pośrednik nieruchomości ze strony nabywcy która wzięła na siebie cały ciężar przygotowań nieruchomości do sprzedaży, w tym również wybrali formę aktu sprzedaży, kancelarię notarialną oraz termin sprzedaży. Do chwili złożenia propozycji nabycia nieruchomości, nieruchomość nigdy nie była przeznaczana do  sprzedaży.

Środki uzyskane ze sprzedaży ww. nieruchomości zostały przeznaczone wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Nieruchomość, która została sprzedana nie była przedmiotem działań planowanych.

Nigdy wcześniej nie dokonywała Pani sprzedaży nieruchomości. W czasie sprzedaży nieruchomości była Pani niepełnoletnia. Pełnoletność osiągnęła Pani w 2019 r.

Lokal mieszkalny nr 18 nabyty został na cele mieszkalne związane z pracą i nauką w  (...). Dzięki lokalizacji lokalu miała Pani przestrzeń wyłącznie na własne cele osobiste.

Nieruchomość gruntowa zabudowana budynkiem mieszkalnym przy ul.(…) nabyta została przez Panią na cele mieszkaniowe - rodzinne. Wykorzystuje Pani tę nieruchomość dla celów zamieszkania.

Obie ww. nieruchomości wykorzystuje Pani w celu zamieszkania. Ww. sposób polega na zamieszkaniu w ww. nieruchomościach.

Wydatkowanie środków uzyskanych ze sprzedaży ww. nieruchomości nastąpiła w okresie dwóch lat licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Ze sprzedaży nieruchomości została wydatkowana część uzyskanych środków, tj.

-22 listopada 2019 r. - Lokal mieszkalny nr 18 w budynku przy ulicy (…) wraz ze związanym z własnością lokalu udziałem w nieruchomości wspólnej za kwotę 1.390.000 zł,

Poniosła Pani następujące koszty: opłata sądowa - 200 zł, wynagrodzenie notariusza - 1400 zł, VAT od wynagrodzenia notariusza - 322 zł.

-Dnia 23 grudnia 2019 r. - nieruchomość gruntową stanowiącą działkę, której sposób korzystania został określony jako „parcele budowlane” o obszarze 4848,73 m² zabudowaną budynkiem mieszkalnym rezydencyjnym o powierzchni użytkowej 637,10 m² wraz z budynkiem garażowym za kwotę 8.600.000 zł, przy zakupie której poniosła Pani następujące koszty: podatek od czynności cywilnoprawnych (dalej: PCC) - 172.000 zł, opłaty sądowe - 250 zł, wynagrodzenie notariusza - 4800 zł, VAT od wynagrodzenia notariusza -1104 zł, wydanie wypisu - 1zł, VAT od wynagrodzenia notariusza - 0.23 zł.

Budynek garażowy jest konstrukcyjnie związany z kupionym budynkiem mieszkalnym (mieści się w jego bryle).

Pytania:

-      Czy prawidłowe jest Pani stanowisko, iż zbycie nieruchomości przedstawionych w  stanie faktycznym nie skutkuje powstaniem przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT?

-    W sytuacji gdyby Organ nie podzielił Pani zdania, czy prawidłowe jest stanowisko, że  przysługuje Pani prawo do skorzystania z ulgi, o której mowa w art. 21 ust.1 pkt  131 ustawy o PIT tzw. „ulga na własne cele mieszkaniowe”?

Pani stanowisko w sprawie      

Ad. 1

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany, z zastrzeżeniem ust. 2.

W konsekwencji, odpłatne zbycie nieruchomości co do zasady skutkuje powstaniem przychodu w PIT dla podatnika, przy czym odpłatne zbycie nieruchomości nie stanowi przychodu w PIT jeżeli zostały łącznie spełnione przesłanki:

-odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej;

-odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Oznacza to, iż zależnie od tego, w którym momencie nastąpiło nabycie nieruchomości poza działalnością gospodarczą przez podatnika powstał przychód w PIT lub podatnik nie osiągnął przychodu w PIT.

W ustawie o PIT nie została zawarta definicja nabycia nieruchomości (zwłaszcza jeżeli zbycie nastąpiło przed dniem 1 stycznia 2019 r. w drodze spadku). Oznacza to, iż w celu dokładnego zrozumienia i odpowiedniego zastosowania pojęcia „nabycie”, należy posłużyć się rozumieniem potocznym.

Należy zatem przyjąć, iż że nabycie nieruchomości następuje z chwilą uzyskania prawa własności do tej nieruchomości, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do nabycia tego prawa własności.

Zgodnie z art. 922 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2019 r. poz.  1145), spadek stanowią prawa i obowiązki majątkowe zmarłego, które z chwilą jego śmierci przechodzą na jedną lub kilka osób, stosownie do przepisów niniejszej ustawy. W  myśl art. 924 i 925 Kodeksu cywilnego, spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku.

Oznacza to, że z chwilą śmierci należące do spadkodawcy prawa i obowiązki stają się spadkiem, który podlega przepisom prawa spadkowego, a data śmierci (chwila śmierci) spadkodawcy ustala, kto staje się spadkobiercą oraz co wchodzi w skład masy spadkowej. Z  kolei akt poświadczenia dziedziczenia potwierdza jedynie prawo spadkobiercy do tego spadku od momentu jego otwarcia (art. 1025 § 1 Kodeksu cywilnego).

Pani zdaniem, zasadne jest powołanie się dodatkowo per analogiam na ustalenie daty nabycia nieruchomości w oparciu o art. 10 ust. 5 ustawy o PIT. Pomimo, iż  przepis ten nie obowiązywał na dzień zbycia nieruchomości, wprowadza on swego rodzaju doprecyzowanie w jaki sposób powinna zostać ustalana data nabycia nieruchomości dla spadkobiercy, a  zmiana ta jest korzystna dla podatnika, tj. nie pogarsza jest sytuacji prawno-podatkowej.

Zgodnie z tym przepisem, „w przypadku odpłatnego zbycia, nabytych w drodze spadku, nieruchomości lub praw majątkowych, określonych w ust. 1 pkt 8 lit. a-c, okres, o którym mowa w tym przepisie, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości lub nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę”.

Oznacza to, iż pod uwagę bierze się datę nabycia nieruchomości przez spadkodawcę, a nie spadkobiercę.

W konsekwencji, gdyby zastosować wprost ww. przepis, nie osiągnęłaby Pani przychodu z  tytułu zbycia przedmiotowych nieruchomości i tym samym nie byłaby zobowiązana do  zapłaty podatku z tytułu przeprowadzonych transakcji."

Pani zdaniem, powyższy przepis nie stanowi nowego prawa, ani nie zmienia wcześniej obowiązujących przepisów, a jedynie stanowi doprecyzowanie kierunku interpretacyjnego, którym kierowały się już w przeszłości sądy administracyjne. Stanowi również reakcję ustawodawcy na sygnały wskazywane przez RPO oraz Trybunał Konstytucyjny.

Jak już Pani wskazywała, przepisy w brzmieniu przed rokiem 2019 w sposób nieprecyzyjny podchodziły do kwestii „nabycia” co skutkowało powstawaniem wielu wątpliwości na  gruncie liczenia 5- letniego terminu. Zatem uzasadnione jest bezpośrednie zastosowanie w niniejszej sprawie kierunku interpretacyjnego per analogiam do art. 10 ust 5 ustawy o PIT. Nie przyjęcie takiej interpretacji przeczyłoby racjonalności działań ustawodawcy i stało by w  sprzeczności z kierunkiem orzeczniczym wyrażanym wcześniej w  judykaturze.

W związku z powyższym, należy wskazać funkcję i cel art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT. Jego wprowadzenie miało przeciwdziałać pozostawieniu poza opodatkowaniem obrotu nieruchomościami odziedziczonymi.

Jednocześnie należy wskazać, iż wprowadzenie do ustawy o PIT przepisu wyrażonego w  art.  10 ust. 5 jest efektem wieloletnich wątpliwości wyrażanych nie tylko w orzecznictwie sądów administracyjnych, ale również wątpliwości wyrażanych przez Rzecznika Praw Obywatelskich. RPO w piśmie z dnia 12 kwietnia 2014 r. skierowanym do Ministra Finansów odnoszącym się do wykładni tego przepisu stosowanej przez organy podatkowe wskazał: „Rzecznik Praw Obywatelskich z niepokojem stwierdza, iż stanowisko obecnie prezentowane przez organy podatkowe może być krzywdzące dla specyficznej kategorii podatników”. Mając na uwadze powyższe, wprowadzenie normatywnego przepisu uznającego, iż datą nabycia nieruchomości przez spadkobiercę jest data nabycia przez spadkodawcę miało w  istocie charakter potwierdzenia nabycia nieruchomości w ww. przypadku.

W konsekwencji, prawidłowe jest rozumienie, iż przedmiotowym stanie faktycznym, do  nabycia przez Panią nieruchomości w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT doszło wraz z nabyciem nieruchomości przez spadkodawcę, tj. Pana T.B. Oznacza to, iż z tytułu zbycia przez Panią przedmiotowych nieruchomości nie doszło do powstania przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT i w związku z tym nie istnieje obowiązek wykazania otrzymanych środków w  deklaracji PIT.

Mając na uwadze powyższe w Pani ocenie zbycie nieruchomości przedstawionych w stanie faktycznym nie skutkuje powstaniem przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT.

Ad. 2

Alternatywnie, jeżeli w ocenie Organu interpretacyjnego, zbycie przez Panią przedmiotowych nieruchomości w 2017 r. stanowiło przychód w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, wówczas ma Pani prawo do skorzystania z ulgi wskazanej w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o  PIT.

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT „Wolne od podatku dochodowego są dochody z  odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w  wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze  zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do  wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych”.

Pani zdaniem, prawidłowe jest jej twierdzenie, iż uzyskany z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości przychód, w całości został przez nią spożytkowany na własne cele mieszkaniowe.

W momencie dokonania odpłatnego zbycia nieruchomości nabytej w drodze dziedziczenia po zmarłym ojcu, była Pani osobą małoletnią, a samego zbycia dokonała Pani matka, działając w imieniu i na rzecz małoletniej córki.

Po ukończeniu 18 lat, a tym samym po uzyskaniu pełnej zdolności do czynności prawnych, zakupiła Pani mieszkanie w (...) przy ul. (…) wraz z przynależnym do mieszkania udziałem w nieruchomości wspólnej, przeznaczając na ten cel uzyskane środki z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości przy ul. (…) w miejscowości (...).Mieszkanie zostało zakupione z myślą o przyszłej wyprowadzce z domu rodzinnego.

Przeprowadzka do (...). pozwoliłaby Pani bowiem na dogodniejszy rozwój zawodowy oraz na kontynuowanie edukacji. Lokal ten został w nabyty przez Panią wyłącznie dla zaspokojenia przyszłych własnych celów mieszkaniowych tj. nie został ani przeznaczany na  wynajem ani na prowadzenie jakiejkolwiek działalności zarobkowej.

W momencie zakupu mieszkała Pani wraz z matką w domu rodzinnym, gdzie pozostaje Pani do dnia dzisiejszego. Pani zdaniem, aby móc skorzystać z ulgi określonej w art. 21 ust. 1 pkt  131, konieczne jest posiadanie tytułu własności nieruchomości oraz faktyczne w niej zamieszkiwanie. Nie jest natomiast konieczna natychmiastowa przeprowadzka do nowo nabytego lokalu. Zgodnie z wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi o  sygn. akt I SA/Ld 1639/11: „Wydatkowanie przychodu na własne cele mieszkaniowe oznacza, że celem podatnika jest realizacja potrzeby zapewnienia sobie tzw. „dachu nad głową”, dążenie, aby w tym nowym lokalu mieszkać. Wyraz „mieszkaniowe” w wyrażeniu „własne cele mieszkaniowe” należy odnosić do zamiaru zamieszkiwania związanego z  różnymi sposobami wydatkowania przychodu, a nie do wydatkowania przychodu na  nabycie mieszkania w znaczeniu przedmiotowym, bo przecież ustawodawca wyraźne przewidział, że cele mieszkaniowe mogą być zrealizowane także poprzez wydatki związane z  innymi przedmiotami (np. dom, grunt).”

Dodatkowo, dnia 23 grudnia 2019 r. zakupiła Pani pozostałe udziały w nieruchomości znajdującej się przy ul. (…), w miejscowości S. (…), przysługujące Pani matce. Również w tym zakresie, Pani zdaniem spełnione zastały warunki do skorzystania przez Panią z ulgi na własne cele mieszkaniowe, bowiem w zakupionym domu zamieszkiwała przez cały czas i mieszka nadal. Przeszkodą dla skorzystania z ulgi na cele mieszkaniowe nie jest również fakt, iż zakupiła dwa różne lokale. Oba bowiem stanowią realizacje Pani celów mieszkaniowych. Zarówno tych momencie zakupu jak i przyszłych.

Zauważyć należy, iż zagadnienie zakupu więcej niż jednego lokalu mieszkalnego było już przedmiotem analizy organów podatkowych oraz sądów administracyjnych, które orzekały, że pod pewnymi warunkami możliwe jest uznanie, iż zakup większej ilaści nieruchomości pozwala na skorzystanie z ulgi na własne cele mieszkaniowe.

Tak też wypowiedział się Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku o sygn. akt III SA/Wa 650/16: „W ocenie Sądu art. 21 ust. 25 u.p.d.o.f. nie stoi na przeszkodzie skorzystania z analizowanej ulgi okoliczność, że podatnik nabywa kilka lokali mieszkalnych, jak i to, że aktualnie posiada inny lokal mieszkalny, w którym zamieszkuje. Niemniej jednak od okoliczności faktycznych konkretnej sprawy będzie zależało, czy rzeczywiście takie zakupy realizują ustawowy warunek uznania własnych celów mieszkaniowych. Jeżeli zatem podatnik dokonuje zakupu co najmniej dwóch lokali mieszkaniowych w dwóch różnych miejscowościach, co wynika stąd, że w jednej miejscowości pracuje, w drugie koncentruje się jego życie rodzinne wówczas można uznać, że własny cel mieszkaniowy jest realizowany w  odniesieniu do obu lokali. Także w sytuacji, gdy dwa położone obok siebie lokale mogą zostać połączone można uznać, że cel mieszkaniowy może być realizowany. Z drugiej jednak strony nie można mówić o realizacji własnych celów mieszkaniowych w sytuacji, gdy podatnik deklaruje, że jedno z zakupionych mieszkań zamierza przeznaczyć dla dzieci. Podatnik nie realizuje wówczas własnego celu mieszkaniowego ale cel mieszkaniowy innej osoby, i nie ma tutaj znaczenia w jakim stosunku pokrewieństwa ta inna osoba pozostaje względem podatnika.”

Dodatkowo, do ulgi na cele mieszkaniowe, prócz ceny zakupu nieruchomości należy zaliczyć wszystkie koszty zawiązane z obsługą transakcji zakupu lokali na własne cele mieszkaniowe. W ww. kwestii zwraca Pani w szczególności uwagę na interpretację podatkową Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 4 lutego 2021 r. nr 0115-KDIT2.4011.792.2020.1.ES, w  której wprost wskazano iż "przeznaczenie na własne cele mieszkaniowe części pieniędzy uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości, tj. na sfinansowanie części ceny nabycia stanowiącej wkład własny przy kredycie hipotecznym na zakup nowego mieszkania, podatek od czynności cywilnoprawnych od umowy sprzedaży i wynagrodzenie pośrednika uczestniczącego w nabyciu lokalu mieszkalnego, uprawnia do ulgi mieszkaniowej”. W  związku z powyższym, powinna Pani zaliczyć do ulgi na cele mieszkaniowe wydatki poniesione na zakup oraz wszystkie wydatki temu towarzyszące, w tym w szczególności podatek PCC.

Pani zdaniem, dokonane przez Panią nabycia, w okresie dwóch lat od daty odpłatnego zbycia nieruchomości nabytej w spadku, spełniają wszystkie przesłanki określone w art. 21 ust. 1 pkt. 131. W konsekwencji czego, Pani zdaniem, prawidłowe jest stanowisko organu podatkowego, wyrażone w indywidualnej interpretacji IPTPB2/415-672/14-4/Akr „Należy wyjaśnić, że powyższe zwolnienie obejmować będzie taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z  odpłatnego zbycia. W sytuacji, gdy przychód z odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w  całości korzysta ze zwolnienia od podatku dochodowego.”

Mając na uwadze powyższe, Pani zdaniem prawidłowe jest wyrażane przez nią alternatywne stanowisko, iż jeżeli środki uzyskane z tytułu zbycia nieruchomości stanowią przychód, ma Pani prawo do skorzystania ze zwolnienia w podatku dochodowym, o którym mowa w  art.  21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest:

-nieprawidłowe – w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat od daty nabycia,

-prawidłowe – w zakresie zastosowania zwolnienia o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt  131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Podstawową zasadą obowiązującą w przepisach ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1128 ze zm.) jest zasada powszechności opodatkowania, która wyrażona została w art. 9 ust. 1 tej ustawy. Zgodnie z jego treścią:

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy:

Wobec powyższego, odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu, jeżeli zbycie to ma miejsce przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Zatem, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od  osób fizycznych ma forma prawna ich nabycia oraz moment nabycia.

Z wniosku wynika, że nabyła Pani nieruchomość w drodze dziedziczenia po zmarłym ojcu w  dniu 13 września 2012 r. Zgodnie z aktem poświadczenia dziedziczenia, odziedziczyła Pani udział w znajdującej się przy ul. (…) w miejscowości (...) nieruchomości w części 1/2. 16 listopada 2017 r., dokonała Pani zbycia nieruchomości nabytej w spadku.

Zgodnie z art. 922 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.)

W myśl art. 924 Kodeksu cywilnego:

Zgodnie z art. 925 Kodeksu cywilnego:

Oznacza to, że dniem nabycia spadku jest data śmierci spadkodawcy.

Natomiast zgodnie z art. 1025 § 1 Kodeksu cywilnego,

Wątpliwość Pani budzi kwestia, czy zbycie nieruchomości przedstawionej w stanie faktycznym nie skutkuje powstaniem przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT.

Pani zdaniem, do nabycia przez Panią nieruchomości, doszło wraz z nabyciem nieruchomości przez spadkodawcę, co oznacza, że z tytułu zbycia tych nieruchomości nie doszło do  powstania przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od  osób fizycznych.

Uważa Pani, że zasadne jest powołanie się dodatkowo per analogiam na ustalenie daty nabycia nieruchomości w oparciu o art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ustawą z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2018 r. poz. 2159) dodano art. 10 ust. 5 i ust. 7, który stosuje się do dochodów (przychodów) uzyskanych od 1 stycznia 2019 r.

Zgodnie z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Dodany przepis art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że w przypadku zbycia nieruchomości nabytych w drodze spadku, 5-letni okres liczony jest od daty nabycia nieruchomości lub praw majątkowych przez spadkodawcę.

Wobec powyższego w przypadku odpłatnego zbycia nabytej w spadku nieruchomości istotne znaczenie ma ustalenie daty nabycia tej nieruchomości przez spadkodawcę.

Stosownie do art. 16 ww. ustawy zmieniającej, przepisy art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu nadanym ustawą zmieniającą, stosuje się do  dochodów (przychodów) uzyskanych od 1 stycznia 2019 r.

Zatem w przedstawionym stanie faktycznym, przepis art. 10 ust. 5 nie ma zastosowania, ponieważ sprzedaż nieruchomości przez Panią nastąpiła w 2017 r.

Wobec powyższego za datę nabycia przez Panią nieruchomości należy uznać moment, w której Pani odziedziczyła spadek po zmarłym ojcu (13 września 2012 r.), a nie datę nabycia ww. nieruchomości przez Pani ojca.

Sprzedaż nieruchomości dokonana przed upływem 5 lat licząc od końca roku, w którym nastąpiło nabycie, stanowi źródło przychodu, o którym, mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Zastosowanie mają przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2018 r.

Na podstawie art. 30e ust. 1 wskazanej ustawy:

Art. 30e ust. 2 cytowanej ustawy stanowi, że:

W świetle art. 19 ust. 1 tej ustawy:

Zgodnie z art. 19 ust. 3 ustawy:

Zgodnie z art. 22 ust. 6d ww. ustawy:

Stosownie do art. 22 ust. 6e ww. ustawy:

Stosownie do art. 30e ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Z art. 30e ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że:

Dochód uzyskany przez Panią ze sprzedaży w 2017 r. nieruchomości podlega opodatkowaniu na zasadach określonych w art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ sprzedaż ta nastąpiła przed upływem pięciu lat licząc od końca roku, w którym nastąpiło nabycie i stanowi źródło przychodu na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy.

W tej części Pani stanowisko jest nieprawidłowe.

Przechodząc natomiast do możliwości zastosowania zwolnienia z opodatkowania wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy wskazać, że stosownie do treści tego przepisu w brzmieniu obowiązującym do dnia 31  grudnia 2018 r.:

Z art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że:

Stosownie do art. 21 ust. 26 ww. ustawy – w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2018 r. – wynika, że:

Podkreślenia wymaga, że zwolnienia podatkowe oraz ulgi są wyjątkiem od zasady powszechności opodatkowania, dlatego do interpretacji przepisów ustanawiających zwolnienia podatkowe, jak również ulgi, należy stosować wykładnię ścisłą, która nie wychodzi poza literalne brzmienie przepisów. Stąd też, prawo do przedmiotowego zwolnienia przysługuje podatnikowi tylko i wyłącznie w sytuacji spełnienia wszystkich przesłanek wskazanych w przepisie prawa. Należy również zastrzec, że w przypadku korzystania z ulg i zwolnień podatkowych, wynikających z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, obowiązek udowodnienia, że określony wydatek został poniesiony przy spełnieniu wszystkich warunków wynikających z przepisów podatkowych spoczywa na podatniku, który wywodzi z tego określone skutki prawne.

Z przywołanego wcześniej przepisu art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy jednoznacznie wynika, że warunkiem skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania dochodu uzyskanego z  odpłatnego zbycia m.in. nieruchomości jest wydatkowanie począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, uzyskanego przychodu na wskazane w ustawie własne cele mieszkaniowe podatnika.

Zawarty w art. 21 ust. 25 ustawy katalog wydatków uprawniających do zwolnienia ma charakter zamknięty i w związku z tym tylko wydatkowanie środków na realizację celów w  nim wskazanych pozwala na skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania. Inne wydatki - niewymienione w tym katalogu - nie uprawniają do skorzystania z powyższego zwolnienia.

Omawiana regulacja art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy wprowadza również termin, w jakim należy dokonać wydatkowania przychodu ze zbycia nieruchomości lub prawa majątkowego, aby uprawniało ono do skorzystania z omawianej ulgi podatkowej.

Warunkiem skorzystania ze zwolnienia jest, aby przychód ten został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych limituje wartość dochodu, jaki podlega zwolnieniu do wysokości, która odpowiada iloczynowi:

-dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz

-udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z tego odpłatnego zbycia.

Podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia określonego w przywołanym wcześniej przepisie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – jest przeznaczenie przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych na własne cele mieszkaniowe wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ww. ustawy począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie środków z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych na wskazane w ustawie „własne cele mieszkaniowe” podatnika.

Katalog wydatków stanowiących „własne cele mieszkaniowe” podatnika wymieniony w art. 21 ust. 25 ustawy ma charakter zamknięty – jest to wyliczenie enumeratywne. Ustawodawca formułując zwolnienie przedmiotowe, w sposób jednoznaczny wskazał realizację celów mieszkaniowych, które pozwalają na skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania dochodu ze sprzedaży.

W ww. przepisie ustawodawca wskazał, że przychód ze sprzedaży ma zostać wydatkowany na „własne cele mieszkaniowe”. Poprzedzenie wyrażenia „cele mieszkaniowe” przymiotnikiem „własne”, świadczy o tym, że ustawodawca przewidując podstawę do  zastosowania zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt 131 i dopisując ten przymiotnik, przesądził, że celem nadrzędnym jest możliwość uwzględnienia przy obliczaniu dochodu zwolnionego z opodatkowania tylko takich wydatków, które poniesione zostały na zaspokojenie „własnych” potrzeb mieszkaniowych podatnika.

Samo poniesienie wydatku na zakup lokalu mieszkalnego, nie świadczy jeszcze o tym, że została spełniona przesłanka uprawniająca do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania.

Warunkiem zwolnienia podatkowego jest wykazanie przez podatnika, że wydatek poniesiony został na zrealizowanie jego własnych celów mieszkaniowych. Wydatkowanie przychodu na własne cele mieszkaniowe oznacza, według stanowiska prezentowanego w orzecznictwie i doktrynie, że celem podatnika jest realizacja potrzeby zapewnienia sobie tzw. „dachu nad głową”.

Sądy administracyjne podkreślają, że zwolnienie z opodatkowania dochodów opisanych w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ma charakter mieszany, podmiotowo-przedmiotowy. Wydatkowanie środków na określony przedmiot w połączeniu z funkcją jaką ten przedmiot realizuje na rzecz nabywcy – zaspokojenie jego niezaspokojonych celów mieszkaniowych.

W świetle takiego wyjaśnienia nie zaspokaja swoich własnych celów mieszkaniowych osoba, która posiadając własne miejsce zamieszkania nabywa kolejne nieruchomości w celach lokaty kapitału, prowadzenia inwestycji w postaci najmu, remontu celem późniejszej ich odsprzedaży z zyskiem lub dla realizacji potrzeb mieszkaniowych innych osób, np. dzieci. Same subiektywne deklaracje podatników o nabyciu budynku lub lokalu w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych nie są wystarczające do uzyskania zwolnienia podatkowego. Nie wystarczy poczynienie wydatków na nabycie, lecz konieczne jest, aby nastąpiło to jednocześnie w celu realizacji własnych potrzeb mieszkaniowych. Organy podatkowe mają prawo do własnej oceny artykułowanych przez podatników subiektywnych motywów zakupu nieruchomości mieszkalnych i późniejszych decyzji co do dalszych losów tych nieruchomości. Weryfikacji takiej dokonuje się poprzez porównanie obiektywnych faktów związanych z zakupem i późniejszym losem nieruchomości do deklarowanych motywów działania podatnika. Przy czym motywy te muszą być potwierdzone obiektywnymi faktami.

Intencją ustawodawcy tworzącego to zwolnienie było zachęcenie podatników do nabywania w miejsce zbywanych nieruchomości czy praw majątkowych, innych nieruchomości lub praw majątkowych przeznaczonych do zaspakajania ich indywidualnych potrzeb mieszkaniowych.

Poprzedzenie wyrażenia „cele mieszkaniowe” przymiotnikiem „własne”, świadczy o tym, że  ustawodawca przewidując podstawę do zastosowania zwolnienia dopisując ten przymiotnik, przesądził, że celem nadrzędnym jest możliwość uwzględnienia przy obliczaniu dochodu zwolnionego z opodatkowania tylko takich wydatków, które poniesione zostały na  zaspokojenie „własnych” potrzeb mieszkaniowych podatnika.

Wydatkowanie przychodu na własne cele mieszkaniowe oznacza, według stanowiska prezentowanego w orzecznictwie i doktrynie, że celem podatnika jest realizacja potrzeby zapewnienia sobie tzw. „dachu nad głową”. Sądy administracyjne podkreślają, że zwolnienie z opodatkowania dochodów opisanych w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ma charakter mieszany, podmiotowo-przedmiotowy. Wydatkowanie środków na określony przedmiot w połączeniu z funkcją jaką ten przedmiot realizuje na rzecz nabywcy – zaspokojenie jego własnych celów mieszkaniowych.

Zwolnieniem tym nie są objęte przychody ze sprzedaży nieruchomości i praw przeznaczone na zakup innych nieruchomości lub praw w sytuacji, gdy czynności te wskazują np.  na  działanie o charakterze zarobkowym, spekulacyjnym, inwestycyjnym lub innym nie wskazującym na działanie ukierunkowane na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych.

W świetle powyższego, skorzystanie ze zwolnienia od podatku dochodowego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych uzależnione jest od  kumulatywnego spełnienia dwóch przesłanek: wydatkowania przychodu na cele mieszkaniowe i dokonania tej czynności przed upływem dwuletniego terminu.

W opisie wniosku wskazała Pani, że 16 listopada 2017 r., dokonała Pani zbycia nieruchomości nabytej w spadku. Następnie, po osiągnięciu pełnoletności, nabyła Pani 22 listopada 2019 r. - lokal mieszkalny nr 18 przy ulicy (…) oraz dnia 23 grudnia 2019 r. nabyła Pani nieruchomość gruntową zabudowaną budynkiem mieszkalnym przy ul. (…). Obie ww. nieruchomości wykorzystuje Pani w celu zamieszkania. Wydatkowanie środków uzyskanych ze sprzedaży ww. nieruchomości nastąpiła w okresie dwóch lat licząc od  końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. Ze sprzedaży nieruchomości została wydatkowana część uzyskanych środków.

Jak wskazano powyżej wydatki, których realizacja uprawnia do zwolnienia określone zostały enumeratywnie w art. 21 ust. 25 ww. ustawy.

Mając na względzie opisany we wniosku stan faktyczny oraz przedstawione powyżej uregulowania prawne należy stwierdzić, że przysługujący Pani przychód ze sprzedaży nieruchomości w związku z tym, iż w okresie dwóch lat licząc od końca roku podatkowego, w  którym nastąpiło odpłatne zbycie został wydatkowany na nabycie dwóch lokali mieszkalnych w celu zamieszkania przez Panią w obu tych nieruchomościach, to osiągnięty dochód w części przeznaczonej na nabycie tych nieruchomości korzystać będzie ze  zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wydatkowanie przez Panią części przychodu uzyskanego ze sprzedaży odziedziczonego udziału w nieruchomości na nabycie dwóch lokali mieszkalnych, w którym realizuje Pani własne potrzeby mieszkaniowe, uprawnia Panią do skorzystania ze zwolnienia określonego w  art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z ust. 25 pkt 1, pkt 2 i ust. 30a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zwolnienie od podatku będzie obejmowało tylko taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na ww. własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia ww. prawa. Pozostała część dochodu uzyskana z odpłatnego zbycia ww.  nieruchomości, przypadająca na przychód, który nie został wydatkowany na Pani własne cele mieszkaniowe w terminie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło ww.  odpłatne zbycie, będzie podlegała opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym na  zasadach określonych w art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W tej części Pani stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

W odniesieniu do powołanej interpretacji indywidualnej oraz wyroku sądu – stwierdzić należy, że dotyczą one tylko konkretnych, indywidualnych spraw podatników, w określonych stanach faktycznych czy zdarzeniach przyszłych i w tych sprawach rozstrzygnięcia w nich zawarte są wiążące.

Natomiast organy podatkowe, pomimo że w ocenie indywidualnych spraw podatników posiłkują się wydanymi rozstrzygnięciami innych organów podatkowych czy też wyrokami sądów, to nie mają możliwości zastosowania ich wprost, z tego powodu, że nie stanowią materialnego prawa podatkowego.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawyz dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia i zastosuje się Pani do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...).

Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako („PPSA”).  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego.

Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).