Możliwości skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

2 grudnia 2021 r. wpłynął Pani wniosek z 2 grudnia 2021 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 8 marca 2022 r. (wpływ 8 marca 2022 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Aktem notarialnym z dnia 20 grudnia 2018 r. (…), celem realizacji swoich potrzeb mieszkaniowych i do majątku prywatnego, nabyła Pani własność udziału w wysokości 1/2 - lokalu mieszkalnego w stanie deweloperskim położonego w X o łącznej powierzchni użytkowej wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych 54,95 m², - udziału (…) części w nieruchomości wspólnej, za cenę 184 000 zł (sto osiemdziesiąt cztery tysiące złotych) - dalej Lokal oraz udział (…) w nieruchomości niemieszkalnej (Garaż) stanowiącej miejsce postojowe oraz schowek rowerowy za cenę 9500 zł (dziewięć tysięcy pięćset złotych) - dalej Garaż. Analogiczne udziały, w tym samym celu mieszkaniowym i za tą samą cenę nabyła druga Współwłaścicielka. Jest Pani zameldowana w tym lokalu na pobyt stały, nie prowadzi Pani działalności gospodarczej, jak też przedmiotowy lokal nie był wykorzystywany do celów jakiejkolwiek działalności gospodarczej. Łączna wartość całego Lokalu z Garażem w chwili zakupu wyniosła 387 000 zł (trzysta osiemdziesiąt siedem tysięcy złotych). Przedmiotowy zakup został sfinansowany: - z Pani środków własnych w postaci wkładu w wysokości 21 000 zł (dwadzieścia jeden tysięcy złotych) - kredytu hipotecznego z dnia 3 lipca 2018 r. zaciągniętego solidarnie z drugą Współwłaścicielką w banku z siedzibą w X w kwocie łącznej 378 000 zł (trzysta siedemdziesiąt osiem tysięcy złotych), przy czym druga Współwłaścicielka również wniosła swój wkład własny w wysokości 21 000 zł (dwadzieścia jeden tysięcy złotych), co było warunkiem uruchomienia kredytu. Wypłata kredytu na rzecz obu Współwłaścicielek nastąpiła w trzech transzach: - 326 000 zł (trzysta dwadzieścia sześć tysięcy złotych) z tytułu nabycia lokalu mieszkalnego, - 19 000 zł (dziewiętnaście tysięcy złotych) z tytułu nabycia udziału w garażu wielostanowiskowym, - 33 000 zł (trzydzieści trzy tysiące złotych) celem sfinansowania prac wykończeniowych.

Reasumując: - całkowita cena zakupu Lokalu w stanie deweloperskim z Garażem to 387 000 zł (trzysta osiemdziesiąt siedem tysięcy złotych), - przeznaczony kapitał na zakup łącznie wyniósł 420 000 zł, z czego 42 000 zł stanowił wkład własny obu Właścicielek w częściach równych, a 378 000 (trzysta siedemdziesiąt osiem tysięcy złotych) kredyt hipoteczny, - z łącznej kwoty kredytu tj. 378 000 (trzysta siedemdziesiąt osiem tysięcy złotych) kwotę 33 000 zł (trzydzieści trzy tysiące złotych) przeznaczono na prace wykończeniowe, a 345 000 zł na zakup udziałów w Lokalu i Garażu, - kredy zabezpieczono hipoteką łączną w wysokości 567 000 zł (pięćset sześćdziesiąt siedem tysięcy złotych), - udziały obu Współwłaścicielek w Lokalu są równe i wynoszą po 1/2, w Garażu są równe i wynoszą po (…), - kredyt hipoteczny na cele mieszkaniowe został zaciągnięty przez dwóch Kredytobiorców na całą kwotę solidarnie co wynika z § 24 ust. 1 umowy kredytowej z dnia 3 lipca 2018 r. Obecnie Strona, łącznie ze Współwłaścicielką, planują sprzedaż opisanej wyżej nieruchomości w zakresie przypadających im udziałów, co nastąpi w 2022 r. i w ramach jednej transakcji. Przewiduje się, że cena uzyskana ze sprzedaży będzie wyższa niż kwota zakupu, wobec czego powstanie dochód do opodatkowania dla każdej ze Współwłaścicielek, gdyż zbycie następuje przed upływem 5 lat od daty nabycia nieruchomości. Uzyskany przychód zostanie w całości przeznaczony przez obie Współwłaścicielki na równomierną, zupełną spłatę kredytu hipotecznego, a w zakresie pozostałej nadwyżki (przez każdą ze Współwłaścicielek oddzielnie) na własne cele mieszkaniowe.

W piśmie stanowiącym uzupełnienie wniosku wskazała Pani, że tytuł prawny do lokalu w momencie jego nabycia i planowanego zbycia to prawo odrębnej własności lokalu mieszkalnego (udział w wysokości 1/2) i prawo udziału w lokalu niemieszkalnym - garaż (udział w wysokości 1/2). Lokal był i jest wykorzystywany wyłącznie w celach mieszkaniowych, lokal nie był wynajmowany osobom trzecim. Nie zamierza Pani podjąć czynności uatrakcyjnienia lokalu, będzie on zbywany w stanie w jakim jest obecnie. Żadne działania w celu sprzedaży nie są prowadzone, przewiduje Pani zwykłe czynności polegające na publikacji ogłoszenia w popularnych serwisach internetowych. Planowana data zbycia to rok 2022, trudno określić dokładnie miesiąc, gdyż nie ma nawet umowy przedwstępnej zbycia lokalu. Planowane zbycie lokalu nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej, takiej działalności w ogóle Pani nie prowadzi, lokal nigdy nie był składnikiem działalności gospodarczej. Kredyt został zaciągnięty na realizację celu mieszkaniowego. Przewidywana data spłaty kredytu hipotecznego nastąpi po sprzedaży przedmiotowego lokalu mieszkalnego i ze środków uzyskanych z tytułu tego zbycia. Przychód uzyskany ze sprzedaży udziału 1/2 w przedmiotowym lokalu mieszkalnym zostanie wydatkowany, w okresie nie później niż trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło/nastąpi odpłatne zbycie na Pani własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. jak wskazano we wniosku: „na równomierną, zupełną spłatę kredytu hipotecznego, a w zakresie pozostałej nadwyżki (przez każdą ze Współwłaścicielek oddzielnie) na własne cele mieszkaniowe”. Przychód ze sprzedaży zostanie wydatkowany na zakup innego lokalu mieszkalnego lub udziału w takim lokalu, na remont innego lokalu mieszkalnego, wydatki będą dokumentowane fakturami i aktami notarialnymi. Nie jest Pani właścicielką innych nieruchomości niż ta wskazana we wniosku. Nie dokonywała Pani w przeszłości sprzedaży innych nieruchomości.

Pytanie

Czy w przypadku sprzedaży przedmiotowego lokalu mieszkalnego w 2022 r. wydatki na cele mieszkaniowe obejmą także wydatki na spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu, zaciągniętego w związku ze zbywaną nieruchomością lub prawem majątkowym na cele mieszkaniowe, w tym także gdy wydatki te odpowiadają równowartości wydatków uwzględnionych w kosztach uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c PlT, które sfinansowane zostały tym kredytem ?

Pani stanowisko w sprawie

W Pani ocenie, zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 PIT wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Zgodnie z art. 21 ust. 25 ust. 2 PIT za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się: wydatki poniesione na: a) spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na cele określone w pkt 1, b) spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a, c) spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a lub b - w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy PIT źródłami przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2: nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, prawa wieczystego użytkowania gruntów, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

W myśl art. 19 ust. 1 PIT przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8,jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Zgodnie z art. 22 ust. 6c PIT, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d PIT, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania. Z literalnego brzmienia art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a PIT wynika, że tylko spłata kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele mieszkaniowe spełnia przesłanki zwolnienia dochodu ze sprzedaży nieruchomości od podatku dochodowego. Tym samym przepis ten nie łączy prawa do zwolnienia jedynie z ,,przeznaczeniem pożyczki’’ , lecz również z faktem ,,jej zaciągnięcia’’ na cel mieszkaniowy. Zwolnienie w sposób literalny dotyczy więc spłaty pożyczek, z których wynika, że zostały zaciągnięte na cel mieszkaniowy.

W niniejszej sprawie z umowy kredytu z dnia 3 lipca 2018 r. jednoznacznie wynika, że został on przeznaczony na finansowanie budownictwa mieszkaniowego. Ustawodawca dopuścił możliwość uznania za wydatki na cele mieszkaniowe przychodu ze sprzedaży nieruchomości przeznaczonego na spłatę pożyczki udzielonej przez bank jednakże pod warunkiem, że z umowy tej będzie wynikać, że celem na jaki została udzielona jest cel mieszkaniowy. Wobec tego wydatkowanie przychodu ze sprzedaży nieruchomości na spłatę takiego kredytu hipotecznego w części w jakiej został on przeznaczony na zakup Lokalu i jego wykończenie, jest uznane za uprawniające do zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 PIT. Nie stoi temu na przeszkodzie okoliczność, że wydatki te odpowiadają równowartości wydatków uwzględnionych już w kosztach uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia przedmiotowego lokalu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c i które sfinansowane zostały tym kredytem. W tym zakresie dotychczasowe poglądy organów podatkowych i sądów administracyjnych były różne, co uległo zmianie w 2021 roku na korzyść podatników. Ostatecznie stanowisko to znalazło wyraz również w Ustawie z dnia 29 października 2021 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw, gdzie w art. 1 pkt 13f dodano do Ustawy o PIT ust. 30a zgodnie z którym wydatki, o których mowa w ust. 25 pkt 2 PIT, obejmują także wydatki na spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki), zaciągniętego w związku ze zbywaną nieruchomością lub prawem majątkowym na cele określone w ust. 25 pkt 1, w tym także gdy wydatki te odpowiadają równowartości wydatków uwzględnionych w kosztach uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, które sfinansowane zostały tym kredytem (pożyczką). Przepis ten wejdzie w życie z dniem 1 stycznia 2022 r. Jednocześnie należy zauważyć, iż koszt zbycia lokalu (koszt uzyskania przychodu), w części w jakiej jego wykończenie zostało sfinansowane ze środków pochodzących z kredytu hipotecznego w kwocie 33 000 zł (trzydzieści trzy tysiące złotych) będzie uznany za koszt podatkowy łączący się z przychodem z tytułu sprzedaży o ile będzie Pani posiadać faktury VAT dokumentujące poniesienie tych nakładów wykończeniowych. Natomiast spłata całości kredytu hipotecznego, opisanego powyżej i wypłaconego w trzech transzach (w części niespłaconej ratami): - 326 000 zł (trzysta dwadzieścia sześć tysięcy złotych) z tytułu nabycia lokalu mieszkalnego, - 19 000 zł (dziewiętnaście tysięcy złotych) z tytułu nabycia udziału w garażu wielostanowiskowym, - 33 000 zł (trzydzieści trzy tysiące złotych) celem sfinansowania prac wykończeniowych środkami uzyskanymi z odpłatnego zbycia Lokalu i Garażu będzie realizacją własnego celu mieszkaniowego zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 PIT w części która była przeznaczona na finansowanie zakupu Lokalu i jego wykończenie. Natomiast spłata kredytu hipotecznego wydatkowanego na zakup Garażu nie będzie tym celem mieszkaniowym - z uwagi na to, że stanowi on odrębną nieruchomość niemieszkalną.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1128 ze zm.):

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Wobec powyższego, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości i ww. praw majątkowych następuje przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i nie zostaje dokonane w wykonywaniu działalności gospodarczej stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zatem, nabycie przez Panią 20 grudnia 2018 r. udziału 1/2 w prawie odrębnej własności lokalu mieszkalnego (Lokalu) i udziału w nieruchomości wspólnej oraz udziału w prawie do lokalu niemieszkalnego (Garażu), a następnie ich sprzedaż w 2022 r., tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie, będzie stanowiła źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Na podstawie art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

 Art. 30e ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że:

Stosownie do art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby odpłatne zbycie mogło dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Pomiędzy tymi wydatkami, a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy. Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód.

Nie należy ich jednak utożsamiać z kosztami uzyskania przychodu, których zasady ustalania uregulowane zostały w sposób szczególny w art. 22 ust. 6c i 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.

Art. 22 ust. 6c cytowanej ustawy stanowi, że:

Koszt nabycia, co do zasady, określa notarialna umowa sprzedaży, na podstawie której podatnik staje się właścicielem nieruchomości. Kosztem nabycia bez wątpienia jest cena jaką zapłacił nabywca zbywcy za nieruchomość, którą sprzedał, niezależnie od tego czy zakup nieruchomości był sfinansowany kredytem bankowym, czy też środki na jej zakup pochodzą z oszczędności nabywcy.

Ponadto kosztem nabycia mogą być koszty notarialne, czyli wydatki związane ze sporządzeniem aktu notarialnego związanego z nabyciem nieruchomości, w tym również wydatek na zapłatę podatku od czynności cywilnoprawnych.

Kosztem nabycia nie jest w żadnym wypadku kwota zaciągniętego i spłaconego po sprzedaży lokalu mieszkalnego kredytu. Skoro zaciągnięcie kredytu i uzyskanie pieniędzy od banku nie jest w świetle prawa podatkowego traktowane jako osiągnięcie przez podatnika przychodu do opodatkowania, a tym samym od kwoty kredytu nie płaci się w momencie jego uzyskania podatku dochodowego, to oczywistym jest, że wydatki na spłatę kredytu nie mogą być uznawane za koszt uzyskania przychodu.

W świetle art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Na gruncie art. 30e ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Z art. 30e ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że:

Mając na uwadze treść przepisu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (stanowiącego odstępstwo od ogólnej definicji kosztów uzyskania przychodów) stwierdzić należy, że kwota kredytu (należność główna) oraz wydatki związane z kredytem zaciągniętym na zakup przez Panią udziału w przedmiotowej nieruchomości, nie będzie stanowić kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia ww. udziału. Są to bowiem wydatki związane jedynie z pozyskaniem środków pieniężnych na zakup sprzedawanego udziału w ww. nieruchomości, których nie sposób utożsamiać z wydatkami poniesionymi na jego nabycie, a to uniemożliwia zakwalifikowanie tych wydatków do kosztów uzyskania przychodu, o których mowa w art. 22 ust. 6c ww. ustawy. Wydatki te wynikają wyłącznie z faktu nabycia przez Panią ww. udziału w nieruchomości za środki z kredytu bankowego. Nie będą to zatem w żadnym wypadku koszty nabycia tego udziału w nieruchomości, tylko koszty, na jakie podatnik godzi się w momencie zawierania umowy o kredyt, w celu pozyskania środków na jego zakup. Zatem, w analizowanej sprawie kosztem uzyskania przychodu będzie cena nabycia udziału w przedmiotowych nieruchomościach określona na podstawie aktu notarialnego.

Odnosząc zatem przedstawione powyżej uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy stwierdzić należy, że opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od sprzedaży udziału w przedmiotowych nieruchomościach podlegać będzie dochód uzyskany z tej sprzedaży, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia tych udziałów, określonym zgodnie z art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (tj. wartością wyrażoną w cenie określonej w umowie sprzedaży, pomniejszoną o koszty odpłatnego zbycia), a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Tak więc, stosownie do art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, do kosztów uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia udziałów w ww. nieruchomościach należy zakwalifikować wydatki na ich nabycie i to niezależnie od tego, czy kwoty tych wydatków zostały sfinansowane z Pani własnych środków, czy też ze środków pochodzących z udzielonego Pani kredytu.

Dochód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 tej ustawy – może jednak zostać objęty zwolnieniem z opodatkowania przy spełnieniu warunków określonych w tym przepisie.

Art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że:

Katalog wydatków stanowiących własne cele mieszkaniowe podatnika wskazany w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ma charakter zamknięty – jest to wyliczenie enumeratywne. Ustawodawca w sposób jednoznaczny wskazał w nim cele mieszkaniowe, których realizacja pozwala na zwolnienie z opodatkowania dochodu uzyskanego ze zbycia nieruchomości.

Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru:

dochód zwolniony = D × W/P

gdzie:

D – dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa,

W – wydatki poniesione na cele mieszkaniowe,

P – przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa.

Należy wyjaśnić, że powyższe zwolnienie obejmuje więc taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia. W sytuacji, gdy przychód z odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Tym samym, aby dochód z tytułu sprzedaży nieruchomości był w całości zwolniony z podatku dochodowego, cały przychód ze zbytej nieruchomości musi być wydatkowany na własne cele mieszkaniowe, wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Z art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że:

Wedle zaś art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W świetle natomiast art. 25a cytowanej ustawy:

Treść art. 21 ust. 26 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wskazuje, że:

Na mocy art. 21 ust. 27 przywołanej ustawy:

Ponadto art. 21 ust. 28 powołanej ustawy stanowi, że:

W związku z tym, tylko wydatkowanie środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości – w terminie i na cele wskazane w art. 21 ust. 1 pkt 131, a szczegółowo określone w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – pozwala na zastosowanie przedmiotowego zwolnienia.

Na mocy art. 21 ust. 29 powyższej ustawy:

W tym miejscu wskazać należy, że na podstawie art. 1 pkt 13 lit. f) ustawy z dnia 29 października 2021 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2021 r., poz. 2105) dodany został w ustawie o podatku dochodowym przepis art. 21 ust. 30a. Przepis ten ma zastosowanie do dochodów (przychodów) uzyskanych od dnia 1 stycznia 2022 r. – stosownie do art. 70 pkt 1 ww. ustawy. Zgodnie ze wskazanym art. 21 ust. 30a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Ponadto należy zauważyć, że wszelkiego rodzaju ulgi czy zwolnienia są odstępstwem od konstytucyjnej zasady równości i powszechności opodatkowania, w sposób szczegółowy uregulowanymi w przepisach materialnego prawa podatkowego. Są one przywilejami, z których podatnik ma prawo, a nie obowiązek skorzystania. Zatem, oceniając ciążące na nim obowiązki wynikające z zastosowania danej ulgi czy zwolnienia podatkowego należy dokonać ścisłej, literalnej wykładni przepisu regulującego daną ulgę czy zwolnienie. W związku z tym, tylko wydatkowanie środków uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych – w terminie i na cele wskazane w art. 21 ust. 1 pkt 131, a szczegółowo określone w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, pozwala na zastosowanie przedmiotowego zwolnienia.

Podkreślenia wymaga również kwestia, że w przypadku korzystania z ulg i zwolnień podatkowych wynikających z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, obowiązek udowodnienia, że określony wydatek został poniesiony przez podatnika przy spełnieniu wszystkich warunków wynikających z przepisów podatkowych spoczywa na podatniku, który wywodzi z tego określone skutki prawne. Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie przewiduje ściśle określonego sposobu dokumentowania wydatku poniesionego na cele określone w art. 21 ust. 25 ww. ustawy. Niemniej, w świetle ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, skoro zamierza Pani skorzystać ze zwolnienia, powinna liczyć się z koniecznością wykazania faktu wydatkowania środków ze sprzedaży udziałów w przedmiotowych nieruchomościach na cele mieszkaniowe. Organ podatkowy dla celów podatkowych, weryfikując możliwość skorzystania ze zwolnienia podatkowego, uprawniony jest żądać od podatników udokumentowania poniesienia wydatków poprzez przedłożenie rzetelnych i wiarygodnych dowodów, z których w sposób niebudzący żadnych wątpliwości będzie wynikało kto, kiedy i jaki wydatek poniósł, czyli np. czy środki uzyskane ze sprzedaży udziału w ww. nieruchomości faktycznie wydatkowane zostały przez podatnika na własne cele mieszkaniowe.

Ponadto treść art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wskazuje, że oprócz czasu, w którym przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości ma zostać wydatkowany, istotny jest również cel, na który został wydatkowany. Ustawodawca w art. 21 ust. 25 ww. ustawy zawarł katalog wydatków stanowiących „własne cele mieszkaniowe” podatnika, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy. Katalog tych wydatków ma charakter zamknięty – jest to wyliczenie enumeratywne. Ustawodawca formułując zwolnienie przedmiotowe w sposób jednoznaczny wskazał realizację celów mieszkaniowych, które pozwalają na skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania dochodu ze sprzedaży.

Ze zwolnienia tego wypływa daleko idąca konsekwencja zawarta w stwierdzeniu „własne cele mieszkaniowe”. Poprzedzenie wyrażenia „cele mieszkaniowe” przymiotnikiem „własne” świadczy o tym, że ustawodawca przewidując podstawę do zastosowania ww. zwolnienia i dopisując ten przymiotnik podkreślił, że celem nadrzędnym jest zwolnienie tylko takiego przychodu, który wydatkowany zostanie na zaspokojenie „własnych celów mieszkaniowych”, rozumianych jako potrzeba zapewnienia sobie dachu nad głową. Tak więc uregulowane w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, zwolnienie od podatku dochodowego w zamierzeniach ustawodawcy realizować ma cel, jakim jest zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych podatnika, a nie lokata kapitału lub zdobywanie źródła zarobkowania bądź zapewnienie dachu nad głową innym osobom niż podatnik. Wyraz „mieszkaniowe” w wyrażeniu „własne cele mieszkaniowe” należy odnosić podmiotowo do zamiaru zamieszkiwania związanego z różnymi sposobami wydatkowania przychodu, a nie do wydatkowania przychodu w znaczeniu jedynie przedmiotowym. Zamiarem ustawodawcy tworzącego zwolnienie przedmiotowe w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, było zachęcanie podatników do nabywania w miejsce zbywanych praw majątkowych czy nieruchomości, innych nieruchomości lub praw przeznaczonych do zaspokajania ich indywidualnych potrzeb mieszkaniowych. U podstaw omawianego zwolnienia legło założenie, że nie powinny być opodatkowane środki wydane na realizację własnego celu mieszkaniowego. Powyższe wnioski wynikają wprost z brzmienia przepisu normującego powyższe zwolnienie.

Z treści art. 21 ust. 25 pkt 2 ww. ustawy, jasno wynika więc, że kredyt, na którego spłatę zostanie przeznaczony przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości musi być kredytem zaciągniętym na udokumentowane własne cele mieszkaniowe, które zostały wymienione w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Celem ustawodawcy było bowiem premiowanie zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych przez podatnika. Spłacony kredyt (pożyczka) nie ma być jakimkolwiek kredytem (pożyczką), lecz musi spełniać ściśle określone ustawą wymagania. Musi to być bowiem kredyt (pożyczka) – co wynika literalnie z art. 21 ust. 25 pkt 2 ww. ustawy – zaciągnięty przez podatnika na cele określone w pkt 1. Przepis wyraźnie bowiem stanowi, że kredyt (pożyczka) mają być zaciągnięte na cele określone w pkt 1, a więc na cele mieszkaniowe. Ważne jest również, aby spłacany kredyt zaciągnięty był przed dniem uzyskania przychodu ze sprzedaży lokalu mieszkalnego i aby kredyt ten zaciągnięty był przez osobę, która uzyskuje przychód ze sprzedaży.

Biorąc pod uwagę powyższe uregulowania prawne wskazać należy, że ustawodawca uzależnia skorzystanie ze zwolnienia wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych od wydatkowania przez podatnika w ściśle określonym czasie przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) na realizację własnego celu mieszkaniowego.

Jednym z celów, których realizacja uprawnia do zwolnienia jest wskazana w art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, spłata kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na cele określone w pkt 1, w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej. Stosownie do treści art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem.

Powyższe oznacza, że w przypadku odpłatnego zbycia przez Panią udziału w przedmiotowej nieruchomości w 2022 r., kosztem uzyskania przychodu będą udokumentowane wydatki poniesione i związane z nabyciem udziałów w tej nieruchomości 20 grudnia 2018 r., czyli cena zakupu wynikająca z aktu notarialnego.

Biorąc pod uwagę powyższe uregulowania prawne w kontekście zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku stwierdzić należy, że opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych na zasadach określonych w art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych podlegał będzie uzyskany przez Panią dochód z tytułu odpłatnego zbycia udziałów w nieruchomościach nabytych w 2018 r., rozumiany jako różnica pomiędzy przychodem (czyli ceną sprzedaży pomniejszoną o ewentualne koszty odpłatnego zbycia) a kosztami uzyskania przychodu, określonymi na podstawie art. 22 ust. 6c ww. ustawy.

Przeznaczenie przychodu z odpłatnego zbycia udziałów w przedmiotowych nieruchomościach na spłatę kredytu zaciągniętego na zakup ww. udziału w lokalu mieszkalnym wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej, będzie również stanowiło wydatek na własne cele mieszkaniowe w świetle wskazanych przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nawet jeśli kwota pokryta kredytem została już ujęta w kosztach zakupu nieruchomości.

Odnosząc zatem przedstawione powyżej uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy stwierdzić należy, że planowane przez Panią odpłatne zbycie w 2022 r. udziału 1/2 w prawie odrębnej własności lokalu mieszkalnego wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej oraz udziału w prawie do lokalu niemieszkalnego (garażu) nabytych w 2018 r., będzie stanowiło źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych na podstawie art. 30e ww. ustawy, ponieważ zostanie dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Wydatkowanie przychodu uzyskanego przez Panią z ww. odpłatnego zbycia, w okresie nie później niż trzech lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpi odpłatne zbycie, na spłatę kredytu zaciągniętego 3 lipca 2018 r. przez Panią i drugą współwłaścicielkę przedmiotowej nieruchomości, w części przypadającej na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup udziału 1/2 w prawie odrębnej własności lokalu mieszkalnego, którego cena nabycia podlega zaliczeniu do kosztów uzyskania przychodów związanych ze sprzedażą ww. udziału w tym lokalu, oraz sfinansowanie prac wykończeniowych, uprawniało będzie do skorzystania z ulgi podatkowej wynikającej z art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z ust. 30a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Również wydatkowanie przez Panią pozostałej kwoty przychodu uzyskanego ze sprzedaży udziału 1/2 w prawie odrębnej własności lokalu mieszkalnego wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej oraz udziału w prawie do lokalu niemieszkalnego (garażu), jaka pozostanie po spłacie ww. kredytu, na zakup innego lokalu mieszkalnego lub udziału w takim lokalu uprawniało będzie do zwolnienia od podatku dochodu z odpłatnego zbycia ww. udziału w przedmiotowej nieruchomości.

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).