Temat interpretacji

opodatkowanie przychodów z tytułu najmu mieszkań

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900, z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z dnia 16 października 2019 r. (data wpływu 18 października 2019 r.) o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodów z tytułu najmu mieszkań jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 18 października 2019 r. do tutejszego Organu wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny oraz zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawczyni jest osobą fizyczną, współpracującą z osobą prowadzącą działalność gospodarczą (z mężem). Mąż prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą, ponadto jest wspólnikiem spółki komandytowej. Mąż opodatkowuje swoje dochody z działalności gospodarczej podatkiem liniowym. Wnioskodawczyni nie otrzymuje wynagrodzenia z tytułu współpracy. Wnioskodawczyni pozostaje w związku małżeńskim, w którym panuje ustrój wspólnoty majątkowej. Wszystkie nieruchomości zostały nabyte w czasie trwania wspólności majątkowej do majątku wspólnego. Wnioskodawczyni wraz z mężem są właścicielami 5 mieszkań w X, na dzień dzisiejszy 3 z nich są wynajmowane na cele mieszkaniowe bezpośrednio osobom fizycznym nieprowadzącym działalności gospodarczej.

Małżonkowie, zgodnie z art. 8 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, złożyli w dniu 14 września 2015 r. do właściwego urzędu skarbowego oświadczenie, że dochody z najmu mieszkań będzie rozliczać tylko jeden z małżonków - Wnioskodawczyni.

Wnioskodawczyni zalicza dochody z najmu do źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz opodatkowuje je na zasadach ogólnych, wg skali podatkowej. Wszystkie mieszkania wynajmowane są na podstawie pisemnych umów najmu. Są to wyłącznie długoterminowe pisemne umowy najmu, minimum jeden rok.

Zakupu wyżej wymienionych mieszkań Wnioskodawczyni wraz z mężem dokonali w celu zabezpieczenia przyszłych potrzeb mieszkaniowych swoich dzieci oraz lokaty oszczędności na czas przejścia w przyszłości na emeryturę - wyłącznie na cele prywatne i osobiste. Wszystkie z wymienionych mieszkań zostały zakupione ze środków własnych (oszczędności). Żadne z mieszkań nie zostało nabyte w inwestycjach oferujących apartamenty na wynajem typu condohotel, czy aparthotel. Zakup żadnej z nieruchomości nie obligował Wnioskodawczyni oraz Jej męża do podpisania umowy najmu z podmiotem gospodarczym specjalizującym się w najmie.

Powyższe mieszkania nie były nigdy wykorzystywane w działalności gospodarczej. W okresie ich posiadania i wynajmowania Wnioskodawczyni, a także Jej małżonek, nie prowadzili zarejestrowanej pozarolniczej działalności gospodarczej związanej z wynajmem mieszkań. Aktywność Wnioskodawczyni ogranicza się jedynie do zawarcia umów najmu mieszkań. Wszystkie czynsze najemcy wpłacają wyłącznie na wspólne (Wnioskodawczyni oraz męża) bankowe konto osobiste. Zasadniczo czynności Wnioskodawczyni ograniczają się do przygotowania lokalu do wynajmu, poszukiwania ewentualnych najemców lokali oraz ustalenia płatności i sposobu jej realizacji. Wnioskodawczyni zależy na najmie długookresowym (co najmniej rocznym) tak, aby jak najmniej była zaangażowana w poszukiwanie nowych najemców. W ramach zawieranych umów z osobami fizycznymi nie jest możliwe podnajmowanie przez najemców mieszkania osobom trzecim.

Warto wskazać, że opłat związanych z mediami dokonuje sama Wnioskodawczyni, jednocześnie informując najemców o wysokości faktury (faktura do wglądu). Następnie najemcy dokonują zwrotu kwoty zobowiązania, wynikającego z faktury na Jej rachunek. W zakresie uiszczania tych opłat Wnioskodawczyni pełni jedynie rolę pośrednika pomiędzy najemcą a faktycznymi usługodawcami. Stanowisko takie wynika z licznych interpretacji podatkowych wydanych w podobnych stanach faktycznych, w tym m.in. interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 25 kwietnia 2017 r., Nr 2461-IBPB-2-2.4511.87.2017.3.AR.

Wnioskodawczyni dokonała również pewnych nakładów związanych z wykończeniem mieszkań będących przedmiotem najmu i przystosowaniem (przykładowo malowanie, umeblowanie) pod kątem przyszłego najmu.

Dodatkowo Wnioskodawczyni wskazuje, że najem majątku wspólnego stanowi znikome źródło dochodów, a tym samym nie stanowi podstawowego źródła dochodu małżonków.

Wnioskodawczyni przedmiotowych lokali nie wynajmowała na doby, czy okresy krótkoterminowe.

Wnioskodawczyni zamierza podpisać prowizyjną umowę najmu dotyczącą jednego z pozostałych, niewynajmowanych dotychczas lokali, z firmą profesjonalnie zajmującą się podnajmem lokali osobom trzecim w najmie krótkoterminowym (firma). Zgodnie z zapisami tej umowy, czynsz należny Wnioskodawczyni miałby być płatny na podstawie przedstawionego przez firmę zestawienia rezerwacji. Firma w ramach wykonywanej działalności najmu krótkoterminowego, zgodnie z proponowaną umową, zobowiązuje się, że wykona następujące czynności: profesjonalną sesję zdjęciową, przy czym prawa autorskie do zdjęć pozostaną własnością firmy, będzie zamieszczać oferty na portalach rezerwacyjnych, opłaci prowizję na portale rezerwacyjne na własny koszt, zapewni dostęp do kalendarza rezerwacji, dynamicznie zarządzi cenami, zapewni bieliznę hotelową (poszwy, poszewki, prześcieradła, ręczniki), zapewni sprzątanie lokalu po pobycie gości, uzupełni środki czystości i chemii gospodarczej, zapewni pranie bielizny hotelowej, uzupełni kosmetyki hotelowe, obsłuży gości, będzie rozliczać pobyty, będzie sprawdzać stan lokalu po każdym pobycie gości, będzie organizować bieżące naprawy. Firma zgodnie z umową będzie zobowiązana do utrzymania lokalu oraz jego wyposażenia w należytym stanie technicznym, higienicznym i sanitarnym. Ponadto, zobowiązana będzie do napraw wynikających z ewentualnych szkód spowodowanych przez firmę lub osoby trzecie, którym firma umożliwi wejście do lokalu, wymieni uszkodzony sprzęt i rzeczy znajdujące się w lokalu, jeśli szkody powstały na skutek działań firmy lub osób trzecich, którym firma umożliwiła wejście do lokalu. Firma będzie egzekwowała koszty napraw od osób trzecich, którym udostępni lokal w ramach zawartych z nimi umów, w razie spowodowania przez nich szkód lub zniszczeń w lokalu. Dotyczy to również rzeczy ruchomych. Jednocześnie z chwilą przekazania kluczy firma uzyskuje prawo do wyłącznego dysponowania lokalem.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy dochody Wnioskodawczyni, które uzyskuje i które będzie uzyskiwać z najmu mieszkań, po podpisaniu umowy z firmą zajmującą się profesjonalnie najmem krótkoterminowym, będą mogły być w dalszym ciągu zaliczane do źródła przychodów, o którym mowa w przepisie art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, i będą mogły podlegać opodatkowaniu jak najem prywatny, czy będą one stanowiły dochody z tytułu działalności gospodarczej i będą podlegać opodatkowaniu na zasadach przewidzianych dla osób prowadzących działalność gospodarczą?

Zdaniem Wnioskodawczyni, zdarzenie przyszłe, jakim miałoby być podpisanie umowy z firmą zajmującą się profesjonalnie najmem krótkoterminowym, nie wpłynie na rozpoznanie źródła przychodu. Dochody uzyskiwane z najmu mieszkań nadal nie będą dochodami z tytułu działalności gospodarczej i będzie się je zaliczyć do źródła przychodów, o którym mowa w przepisie art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, i w konsekwencji będą podlegały one opodatkowaniu jak najem prywatny.

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do przepisów ww. ustawy, odrębnymi źródłami przychodów są określone w art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

1. pozarolnicza działalność gospodarcza (pkt 3),
2. najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (pkt 6).

Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ww. ustawy. Zgodnie z tym przepisem, za pozarolniczą działalność gospodarczą uważa się działalność zarobkową wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową, polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż, polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

W myśl art. 14 ust. 2 pkt 11 ww. ustawy, przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą. Wyżej wymieniony przepis koreluje z brzmieniem art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dotyczącym źródła przychodu, jakim jest najem, wykluczając z tego katalogu składniki majątku związane z działalnością gospodarczą.

Z cytowanych powyżej przepisów wynika, że najem dla celów podatkowych może być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza lub jako odrębne źródło przychodów, określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 ww. ustawy.

Wskazać należy, że treść definicji zawartej w wyżej cytowanym art. 5a pkt 6 ww. ustawy daje podstawę, by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków: po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową, po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz po trzecie, w sposób ciągły. Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie bowiem działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Zorganizowany sposób działania w obrocie gospodarczym to prowadzenie tej działalności w sposób metodyczny, zaplanowany, systematyczny, uporządkowany, co oznacza, że podejmowane działania są podporządkowane obowiązującym regułom, normom i służą osiągnięciu celu, mają wpływ na racjonalność gospodarowania posiadanymi środkami, a tym samym uczestnictwo w obrocie gospodarczym.

Wykonywanie działalności w sposób ciągły to prowadzenie jej w sposób stały, nieokazjonalny. Ciągłość działania wiąże się z jej planowanym charakterem i realizacją poszczególnych zamierzeń. Przesłanki tej nie należy rozumieć jako konieczności wykonywania działalności bez przerwy, istotny jest zamiar powtarzalności określonych czynności, celem osiągnięcia dochodu, np. powtarzalny najem przedmiotów własności posiadających tożsamy charakter: o ciągłości nie przesądza wynajmowanie danej nieruchomości przez kilka lat, lecz powtarzalność podejmowanych działań oraz ich rozmiar.

Działanie we własnym imieniu oznacza, że podmiot prowadzący działalność gospodarczą występuje jako podmiot niezależny prawnie od innych podmiotów, a podejmowane przez niego czynności rodzą bezpośrednio dla niego określone prawa i obowiązki.

Zatem, każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki stanowi, w rozumieniu przepisów ww. ustawy, pozarolniczą działalność gospodarczą. Należy przy tym podkreślić, że nie ma podstaw w zakresie kwalifikowania do pozarolniczej działalności gospodarczej, w rozumieniu art. 5a pkt 6 powoływanej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podejmowanych przez podatnika czynności, które mieszczą się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mają na celu zwyczajowe gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb osobistych podatnika lub jego rodziny. Działań z zachowaniem normalnych, zwyczajowo przyjętych w takich przypadkach reguł gospodarności nie należy utożsamiać z działalnością gospodarczą.

W efekcie działania podatnika, w stosunku do stanowiących jego własność składników majątkowych (w tym mienia nieruchomego), wykazują cechy zorganizowania i ciągłości, w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy, gdy podejmowane przez niego czynności, związane z zagospodarowaniem tego mienia i jego rozporządzaniem, będą istotnie odbiegały od normalnego wykonywania prawa własności, a nadto podatnik z operacji tych uczyni sobie lub ma zamiar uczynienia stałego (nieokazjonalnego) źródła zarobkowania.

Zdaniem Wnioskodawczyni, nie można utożsamiać zarobkowego charakteru najmu, a więc nastawionego na osiągnięcie zysku, jedynie z faktem otrzymywania czynszu. Utrzymanie lokalu mieszkalnego wiąże się z ponoszeniem stałych kosztów bez względu na sposób jego wykorzystywania. Czynsz pozwala na niepogorszenie substratu wspólnego majątku. Czynsz z najmu lokali mieszkalnych nie stanowi wystarczającej przesłanki do zakwalifikowania go do przychodów z działalności gospodarczej.

Zdaniem Wnioskodawczyni, nie występuje i nie będzie występować tutaj konkretny stopień zorganizowania i zaangażowania osobistego podatnika (czynników niezbędnych przy prowadzeniu firmy). Podobnie wypowiedział się Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji z dnia 18 maja 2018 r., Nr 0113-KDIPT2-1.4011.182.2018.1.MD.

Zdaniem Wnioskodawczyni, najem nie ma i nie będzie miał żadnej zorganizowanej struktury do jego obsługi, a organizacja w przypadku najmu osobom fizycznym polega jedynie, jeśli jest taka potrzeba, na przygotowaniu lokalu do wynajmu, poszukiwaniu ewentualnych najemców lokali oraz ustaleniu płatności i sposobu jej realizacji.

Natomiast w przypadku podjęcia współpracy z firmą zajmującą się profesjonalnie najmem krótkoterminowym, nie będą występowały takie czynności, jak poszukiwanie najemcy oraz ustalenie i realizacja płatności wobec osób faktycznie korzystających z lokalu mieszkalnego. Najem nie będzie również prowadzony w sposób ciągły i nie ma charakteru stałego, gdyż Wnioskodawczyni podpisuje umowy na okresy roczne i trudno w tej chwili przewidzieć, czy po upływie tego okresu mieszkania będą nadal wynajmowane, co jest głównie uzależnione od popytu na nie.

W zakresie lokalu mieszkalnego, który miałby stać się przedmiotem najmu zawartego z firmą zajmującą się profesjonalnie najmem krótkoterminowym, nawiązanie współpracy z tego typu podmiotem gospodarczym ma zapewnić jego długookresowe zaangażowanie, a co za tym idzie ograniczyć zaangażowanie Wnioskodawczyni w najem do minimum. Bez znaczenie, według Wnioskodawczyni, jest status najemcy (osoba fizyczna, czy firma) oraz cel wykorzystywania przez niego danego lokalu mieszkalnego. Istotną kwestią jest natomiast stopień zaangażowania Wnioskodawczyni, którą ogranicza do minimum.

Ponadto, czynności opisane powyżej - najem - stanowią i będą stanowić jedynie rozsądne zarządzanie wspólnym majątkiem Wnioskodawczyni i Jej męża, co wynika z zasad gospodarności. Wnioskodawczyni wraz z mężem lokuje swój kapitał w nieruchomości, które Jej zdaniem, zapewnią wyższą stopę zwrotu, niż inne obecne na rynku instrumenty oszczędnościowe. Zakup nieruchomości finansowany jest środkami własnymi stanowiącymi oszczędności. Wnioskodawczyni nie zaciąga kredytów w celu zwiększenia swojej siły nabywczej, w celu szybkiego powiększenia ilości posiadanych lokali mieszkalnych. Wnioskodawczyni działa z celem niepogorszenia substratu wspólnego majątku oraz uzyskania zadowalającego poziomu dochodu.

Jednocześnie należy wskazać, że przesłanki działalności gospodarczej nie są i nie będą spełnione nawet w sytuacji podpisania umowy z firmą, gdyż Wnioskodawczyni nie planuje podejmować szerszych, profesjonalnych działań marketingowych, mających na celu pozyskanie przyszłych najemców. Zgodnie z przyszłą umową wszelkie profesjonalne działania marketingowe, mające na celu pozyskanie przyszłych klientów, jak również dynamiczne zarządzanie cenami leżą po stronie firmy zajmującej się profesjonalnie najmem krótkoterminowym.

Zdaniem Wnioskodawczyni, nie będzie Ona również działać we własnym imieniu wobec klientów firmy, jak również czynności podejmowane przez firmę nie będą rodziły dla Niej określonych praw i obowiązków wobec klientów firmy.

De facto, Wnioskodawczyni podpisze umowę nie różniąca się znacząco od dotychczas podpisanych umów najmu, bowiem w sytuacji tej będzie ograniczać się jedynie do pasywnego korzystania z nieruchomości. Całość działań Wnioskodawczyni nie będzie wykraczać poza zwykły zarząd majątkiem prywatnym osoby fizycznej.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

W myśl art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2019 r., poz. 1145), przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

W ustawie z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2019 r., poz. 1387, z późn. zm.) wskazane zostały poszczególne źródła przychodów oraz sposoby opodatkowania dochodów z każdego z tych źródeł.

Według przepisów tej ustawy, odrębnymi źródłami przychodów są, określone w art. 10 ust 1:

• pozarolnicza działalność gospodarcza (pkt 3),

• najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (pkt 6).

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych zawiera definicję pojęcia działalności gospodarczej, wyrażoną w art. 5a pkt 6. Zgodnie z brzmieniem tego przepisu, za działalność gospodarczą uważa się działalność zarobkową:

1. wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
2. polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3. polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Zgodnie z art. 5b ust. 1 ww. ustawy, z zakresu przedmiotowego pozarolniczej działalności gospodarczej wykluczone zostały czynności, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:

1. odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności;
2. są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych przez zlecającego te czynności;
3. wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną działalnością.

Z powyższych przepisów wynika, że aby dane przychody zostały zaliczone do źródła, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza, muszą być łącznie spełnione trzy podstawowe warunki:

• zaistniały przesłanki pozytywne, o których mowa w art. 5a pkt 6 powoływanej ustawy pozwalające na stwierdzenie, że mamy do czynienia z działalnością gospodarczą,

• nie wystąpiły przesłanki negatywne, o których mowa w art. 5b ust. 1 ustawy oraz,

• wykluczono, że uzyskane przychody są zaliczane do jednego z pozostałych źródeł przychodów wymienionych w art. 10 ust. 1 ustawy podatku dochodowym od osób fizycznych.

Do grupy przychodów z działalności gospodarczej należą także przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą zgodnie z brzmieniem art. 14 ust. 2 pkt 11 tej ustawy.

Z cytowanych powyżej przepisów wynika, że najem dla celów podatkowych może być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza albo jako odrębne źródło przychodów (tzw. najem prywatny). Jeśli najem faktycznie spełnia obiektywne przesłanki uznania go za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 przywołanej ustawy lub jego przedmiotem są składniki majątku związane z prowadzeniem działalności gospodarczej, to powinien zostać rozliczony na zasadach właściwych dla tej działalności, niezależnie od tego, czy podatnik dokonał jej rejestracji.

Jak wskazano wyżej, aby daną działalność uznać działalność gospodarczą, musi ona być prowadzona we własnym imieniu i łącznie spełniać warunki:

• celu zarobkowego,

• ciągłości,

• zorganizowanego charakteru.

Działalność zarobkowa to działalność, która daje możliwość wygenerowania zysku i ma na celu zapewnienie określonego dochodu. Jednak nawet ewentualna strata będąca wynikiem działalności nastawionej na zysk nie pozbawia jej takiego charakteru, gdyż istotny jest tu sam zamiar osiągnięcia dochodu. Zarobkowego charakteru nie mają natomiast czynności nastawione wyłącznie na zaspokojenie własnych potrzeb osoby, która je podejmuje.

Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Wiąże się z planowym charakterem działań i realizacją w sposób ciągły zamierzeń ukierunkowanych na osiąganie i zwiększanie zysków. Przesłanki ciągłości nie należy rozumieć jako konieczności wykonywania działalności bez przerwy do jej zachowania wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikała intencja powtarzania określonego zespołu konkretnych czynności w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Prowadzenie działalności w sposób zorganizowany oznacza działanie metodyczne, systematyczne, uporządkowane, przebiegające według planu, przy udziale specjalnie dobranych środków, służących uzyskaniu dochodu. Na takie zorganizowanie w odniesieniu do najmu mogą wskazywać (chociaż nie są decydujące) zwłaszcza niektóre okoliczności takie jak dopełnienie obowiązków formalnych w zakresie zarejestrowania przedsiębiorcy, współpraca z podmiotami profesjonalnymi, świadczenie dodatkowych usług, czy znaczna liczba wynajmowanych nieruchomości lub podpisywanych umów.

Należy przy tym podkreślić, że nie ma podstaw, aby kwalifikować do pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 powoływanej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych podejmowanych przez podatnika działań, które mieszczą się w ramach zwykłego wykonywania prawa własności, tzn. mają na celu zwyczajowe gospodarowanie majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb osobistych podatnika lub jego rodziny. Działań z zachowaniem normalnych, zwyczajowo przyjętych w takich przypadkach reguł gospodarności nie należy utożsamiać z działalnością gospodarczą.

Wskazane wyżej przesłanki w każdym przypadku należy rozważyć indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego. Przy tym decydującego znaczenia nie ma tu subiektywne przekonanie podatnika o właściwej, jego zdaniem, kwalifikacji przychodów do danego źródła, ale to, czy w okolicznościach faktycznych danej sprawy omawiane kryteria zostały rzeczywiście spełnione.

Stosownie do treści art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane na zasadach określonych w ustawie, chyba że podatnicy wybiorą opodatkowanie w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.

Z przytoczonego powyżej przepisu wynika zatem, że przychody z najmu można opodatkować ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, ale tylko wtedy, gdy kwalifikują się one do przychodów ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z przedstawionego stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawczyni jest osobą fizyczną, współpracującą z osobą prowadzącą działalność gospodarczą (z mężem). Wnioskodawczyni nie otrzymuje wynagrodzenia z tytułu współpracy. Wszystkie nieruchomości zostały nabyte w czasie trwania wspólności majątkowej do majątku wspólnego. Wnioskodawczyni wraz z mężem są właścicielami 5 mieszkań, na dzień dzisiejszy 3 z nich są wynajmowane bezpośrednio na cele mieszkaniowe osobom fizycznym nieprowadzącym działalności gospodarczej. Wnioskodawczyni zalicza dochody z najmu do źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz opodatkowuje je na zasadach ogólnych, wg skali podatkowej. Wszystkie mieszkania wynajmowane są na podstawie pisemnych umów najmu. Są to wyłącznie długoterminowe, pisemne umowy najmu, minimum jeden rok. Zakupu wyżej wymienionych mieszkań Wnioskodawczyni wraz z mężem dokonali w celu zabezpieczenia przyszłych potrzeb mieszkaniowych swoich dzieci oraz jako ulokowania oszczędności na czas przejścia w przyszłości na emeryturę - wyłącznie na cele prywatne i osobiste. Żadne z mieszkań nie zostało nabyte w inwestycjach oferujących apartamenty na wynajem typu condohotel, czy aparthotel. Powyższe mieszkania nie były nigdy wykorzystywane w działalności gospodarczej. W okresie ich posiadania i wynajmowania Wnioskodawczyni, a także Jej małżonek nie prowadzili zarejestrowanej pozarolniczej działalności gospodarczej związanej z wynajmem mieszkań. Aktywność Wnioskodawczyni ogranicza się jedynie do zawarcia umów najmu mieszkań. Zasadniczo czynności Wnioskodawczyni ograniczają się do przygotowania lokalu do wynajmu, poszukiwania ewentualnych najemców lokali oraz ustaleniu płatności i sposobu jej realizacji. W ramach zawieranych umów z osobami fizycznymi nie jest możliwe podnajmowanie przez najemców mieszkania osobom trzecim. Wnioskodawca przedmiotowych lokali nie wynajmowała na doby, czy okresy krótkoterminowe. Wnioskodawczyni zamierza podpisać prowizyjną umowę najmu dotyczącą jednego z pozostałych, niewynajmowanych dotychczas lokali, z firmą profesjonalnie zajmującą się podnajmem lokali osobom trzecim w najmie krótkoterminowym (firma).

Biorąc pod uwagę powyższe przepisy prawa i opisany we wniosku stan faktyczny oraz zdarzenie przyszłe należy stwierdzić, że skoro najem przedmiotowych mieszkań nie będzie odbywać się w warunkach prowadzenia pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a także opisane mieszkania nie będą składnikami majątku związanymi z działalnością gospodarczą, to Wnioskodawczyni przysługiwać będzie prawo do kwalifikowania przychodów z tytułu najmu tych lokali do odrębnego źródła przychodów, jakim jest najem, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ww. ustawy. Istotny w tym zakresie jest charakter zawartych umów najmu składników majątku niezwiązanych z działalnością gospodarczą oraz sposób wykonywania tego najmu.

Zatem, dochody Wnioskodawczyni, które uzyskuje i które będzie uzyskiwać z najmu mieszkań po podpisaniu umowy z firmą zajmującą się profesjonalnie najmem krótkoterminowym będą mogły być w dalszym ciągu zaliczane do źródła przychodów, o którym mowa w przepisie art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, i będą mogły podlegać opodatkowaniu jako najem prywatny.

Powyższe okoliczności oznaczają, że przychody uzyskiwane z tego tytułu mogą być opodatkowane na zasadach ogólnych według skali podatkowej zgodnie z art. 27 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W związku z powyższym, stanowisko Wnioskodawczyni należało uznać za prawidłowe.

Końcowo należy zaznaczyć, że przy wydawaniu niniejszej interpretacji tutejszy Organ dokonał wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Tym samym, jeżeli przedstawiony we wniosku stan faktyczny/zdarzenie przyszłe będzie się różnić od stanu/zdarzenia, które wystąpią w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawczyni w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego stanu/zdarzenia. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny/zdarzenie przyszłe będzie zgodny ze stanem rzeczywistym. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Dodać należy, że z uwagi na to, że interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika z art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900, z późn. zm.) niniejsza interpretacja dotyczy Wnioskodawczyni. Nie wywołuje skutków prawnych dla męża Wnioskodawczyni.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;
2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n ww. ustawy, nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 ustawy Ordynacja podatkowa).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193, z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. z 2019 r., poz. 2325). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Stanowisko

prawidłowe

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej