Skutki podatkowe odpłatnego zbycia nieruchomości.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

29 czerwca 2022 r. wpłynął Pani wniosek z 23 czerwca 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 7 września 2022 r. (wpływ 9 września 2022 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

8 marca 2019 r. na podstawie aktu notarialnego Repertorium A numer …, otrzymała Pani do majątku osobistego drogą darowizny od swojej mamy działkę gruntu oznaczoną nr 1 o obszarze 1,3444 ha oraz udział w części działki gruntu nr 2, stanowiący drogę wewnętrzną.

Działki te powstały z częściowego zniesienia współwłasności działek oznaczonych nr 3 i nr 4 o łącznym obszarze 2,9899 ha, dla których prowadzona była przez Sąd Rejonowy … Ksiąg Wieczystych, księga wieczysta KW Nr …, na podstawie projektu podziału nieruchomości rolnej, wykonanego przez geodetę uprawnionego … 4 października 2018 r.

Pani mama wraz ze swoim bratem nabyli udziały w przedmiotowej nieruchomości częściowo w drodze darowizny w 1996 r., a następnie na skutek wydania Postanowienia Sądu Rejonowego dla … o podział majątku i dział spadku po swoich rodzicach.

Na dzień złożenia wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej jest Pani jedynym właścicielem tychże nieruchomości. Po otrzymaniu w drodze darowizny opisywanej nieruchomości zdecydowała Pani o rozpoczęciu przygotowań działki pod budowę własnego domu. Ponieważ przedmiotowa nieruchomość w całości była gruntem rolnym, koniecznym było wystąpienie o warunki zabudowy, aby sprawdzić, czy i w jakiej lokalizacji na opisywanej działce możliwe będzie wzniesienie budynku mieszkalnego.

21 sierpnia 2019 r. na podstawie decyzji o warunkach zabudowy zostały określone szczegółowe zasady zagospodarowania dotyczące zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej na tymże gruncie rolnym.

Kolejnym podjętym przez Panią krokiem było wystąpienie o podział działki nr 1 13 października 2020 r. na drodze Decyzji Nr …, wydanej przez Prezydenta Miasta …, nastąpił podział nieruchomości nr 1 na 4 działki o numerach: 5, 6, 7 i 8. Decyzja ta spowodowała utratę charakteru rolnego gruntu na podstawie art. 92 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Zasadniczą motywacją chęci podziału działek było ich konkretne przeznaczenie. Na działce nr 6, na podstawie Decyzji Nr …, zatwierdzającej projekt zagospodarowania terenu i projekt architektoniczno-budowlany, rozpoczęła Pani budowę budynku mieszkalnego, przeznaczonego dla swojej rodziny. Działkę nr 5 postanowiła Pani przeznaczyć na cele rekreacyjne dla swojej mamy w ramach wdzięczności za podarowany grunt. Działki nr 7 i nr 8 postanowiła Pani przeznaczyć dla dzieci, jako zabezpieczenie ich przyszłości. Obsługa komunikacyjna nowo wydzielonych działek miała odbywać się przez sąsiednią nieruchomość, tj. działkę nr 2 - jako droga wewnętrzna - której jest Pani współwłaścicielem.

Na przełomie 2021/2022 r. w związku z pojawieniem się firmy zainteresowanej kupnem obszaru, którego jest Pani właścicielem, w związku z powolnym postępem prac budowlanych przy budowie Pani domu, wynikającym ze wzrostu cen materiałów budowlanych i usług oraz ich ograniczonym dostępem spowodowanych pandemią koronawirusa i sytuacją wojny na Ukrainie, z powodu pozyskania dodatkowych finansów na budowę, podjęła Pani decyzję o sprzedaży jednej z wydzielonych działek, tj. działki nr 5 oraz niezbędny udział działki nr 2, jako drogi wewnętrznej obsługującej komunikacyjnie działkę nr 5. Firma ta w pierwszej kolejności zainteresowała się kupnem działki sąsiadującej z Pani działką, chcąc połączyć inwestycje w większą podjęła rozmowy także z Panią. Godnym zaznaczenia jest fakt, że pieniądze pozyskane ze sprzedaży z własnej inicjatywy w całości planuje Pani przeznaczyć na własne cele budowlane, tj. dokończenie budowy domu.

10 maja 2022 r. podpisała Pani umowę przedwstępną z firmą … Sp. z o.o. W umowie tej nie ustanowiła Pani żadnego pełnomocnictwa na rzecz kupującego, natomiast jako strony kupująca i sprzedająca przyjęli Państwo zgodnie za warunek sprzedaży uzyskanie pozwolenia na budowę zespołu budynków jednorodzinnych. Wobec powyższego, we wszystkich sprawach urzędowych wyłącznym przedstawicielem w sprawie jest Pani.

Stan faktyczny na dzień wystąpienia o interpretację podatkową:

-grunt, o którym mowa, został nabyty na drodze darowizny od Pani mamy,

-nigdy nie prowadziła Pani działalności gospodarczej (nie jest Pani podatnikiem VAT), jest Pani zatrudniona na podstawie umowy o pracę,

-nie wykorzystywała Pani gruntu na cele rolnicze (przed darowizną w ten sposób działkę wykorzystywali rodzice i dziadkowie w ograniczeniu na własne potrzeby),

-nigdy nie dokonywała Pani zakupu nieruchomości w celu ich sprzedaży,

-nie udostępniała Pani działek na rzecz osób trzecich na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innych umów,

-nigdy nie zajmowała się Pani zawodowo obrotem nieruchomościami.

W uzupełnieniu wniosku z 7 września 2022 r. wskazał Pani, że posiada nieograniczony obowiązek podatkowy oraz zamieszkuje terytorium Polski, jest Pani rezydentem podatkowym.

Posiada Pani 1/2 udziału, czyli 50%, zgodnie z księgą wieczystą Nr …, drugą połowę posiada Pani wujek, dla którego była wydana podobna interpretacja Nr 0113-KDIPT2-2.4011.501.2022.2.SR.

Przedmiotem sprawy będzie działka nr 5 oraz sprzedaż udziału w działce nr 2 wynoszący 2/3 z 1/2 posiadanych Pani udziałów (udział proporcjonalny co do wielkości sprzedawanej działki nr 5), resztę udziałów zostawia Pani, ponieważ buduje się Pani na tym terenie.

Zgodnie z decyzją z 13 października 2020 r., Nr … Prezydenta Miasta …, … Ośrodek Geodezji …: „w przypadku przenoszenia prawa własności do nowo wydzielanych działek należy ustanowić odpowiednie służebności albo sprzedać odpowiednie udziały w prawie własności do działki o nr 2 w obrębie ... w celu zapewnienia nowo wydzielonym działkom dostępu do drogi publicznej. Wskazany sposób zapewnienia dostępu do drogi publicznej (poprzez ustanowienie służebności, bądź sprzedaż udziałów) dla nowo wydzielonych działek wynika ze stanu prawnego na dzień zatwierdzenia podziału ww. nieruchomości i nie wyklucza zapewnienia dostępu do drogi publicznej w sposób inny niż wskazany w niniejszej decyzji”.

Wybrała Pani sprzedaż udziału, a nie służebność ze względu na późniejsze rozłożenie kosztów w podatkach od nieruchomości oraz kosztów drogi wspólnej przypadających proporcjonalnie do posiadanych udziałów, a ze służebnością jest niestety gorzej z egzekwowaniem i partycypowaniem w kosztach.

Przychody uzyskane z przedmiotowej sprzedaży nieruchomości - działki nr 5 oraz udziału w działce nr 2 - zaliczy Pani do źródła przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości. Stosownie do treści art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. źródłem przychodów jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W Pani przypadku nie minie 5 lat, ale budując dom przeznaczy Pani wszystkie pieniądze z przyszłej sprzedaży na własne cele mieszkaniowe, korzystając w ten sposób z ulgi mieszkaniowej rozliczonej na odpowiednim formularzu PIT-39.

Na przedmiotową nieruchomość, tj. działkę nr 5 oraz udział w działce nr 2, nie dokonywała Pani żadnych nakładów finansowych od chwili przekazania Pani darowizny przez mamę w 2019 r. Działka ta jest zarośnięta przez chwasty i nie zagospodarowana oraz nie podejmowała Pani też czynności mających na celu zwiększenia jej atrakcyjności, czy też zwiększenia wartości sprzedawanej nieruchomości działki nr 5 z udziałem w działce nr 2 stanowiącej dojazd do tej nieruchomości.

Zgodnie z Przedwstępną Umową Sprzedaży, tj. Repertorium A Nr …, umowa przyrzeczona sprzedaży zostanie zawarta najpóźniej do 30 września 2022 r. Nabywcą będzie … Sp. z o.o. z siedzibą w …, a prezesem firmy Pan … uprawniony do samodzielnej reprezentacji Spółki, nabywca nie jest podmiotem powiązanym

Nie zamierza Pani czynić jakichkolwiek działań dotyczących zwiększenia wartości ww. nieruchomości, ani w uzbrojenie terenu, wyposażenie w urządzenia i sieci wodociągowe, kanalizacji sanitarnej oraz energetycznej, co więcej nigdy nie podejmowała Pani też czynności mających na celu zwiększenia jej atrakcyjności, czy też zwiększenia wartości sprzedawanej nieruchomości działki nr 5 z udziałem w działce nr 2. Nie udzielała Pani żadnych pełnomocnictw dla osób trzecich, które w Pani imieniu miałyby załatwiać takie sprawy, gdyż jest Pani nieufna. Nigdy nie podejmowała Pani aktywnych działań promocyjnych, mających na celu jak najszybsze zbycie nieruchomości, nigdy nie wystawiała Pani żadnych ogłoszeń, nie korzystała z usług biur pośrednictwa w obrocie nieruchomości. Kupujący zgłosił się do Pani i zaproponował odkupienie nieruchomości, gdyż zakupił grunt od Pani wujka, dla którego niedawno została wydana interpretacja z podobnym zapytaniem Nr 0113-KDIPT2-2.4011.501.2022.2.SR. Kupujący chciał powiększyć przez to obszar swojej inwestycji, polegającej na budowie domów jednorodzinnych. Powyższe czynności zdecydowanie nie są czynnościami jakie podjąłby handlowiec w celu sprzedaży nieruchomości.

Tak naprawdę czynności jakie podjęła Pani są znikome, gdyż inwestor … kupując od Pani wujka działki: nr 9 o powierzchni 1,2717 ha, działkę nr 4 o powierzchni 0,0732ha oraz właśnie 1/2 udziału w działce nr 2 o powierzchni 0,30061 ha, rozpoczął inwestycję w lutym 2022 r., uzyskując odpowiednie pozwolenia. Sprzedaż Pani działki ma być kontynuacją całej inwestycji powiększając wielkość zabudowy, nie udzielała Pani nikomu pełnomocnictw do uzyskania pozwoleń w części dotyczącej Pani nieruchomości. To Pani składała w urzędzie dokumentację oczywiście z projektami budynków przyszłego osiedla Kupującego, dodatkowo interpretacje wskazujące możliwość zapłaty podatku VAT spowodowały brak udzielenia tychże pełnomocnictw, aby uniknąć niejasności przy wydawaniu właśnie takich interpretacji podatkowych.

Jeśli chodzi o pozwolenie na zabudowę Pani działki to zostało wydane już po złożeniu wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej do Krajowej Informacji Skarbowej, czyli w lipcu 2022 r. (decyzja NR …) z inicjatywy kupującego, który chciał dokonać powiększenia inwestycji o kolejną zabudowę jednorodzinną. Nie udzielając pełnomocnictw przy reprezentowaniu Pani przed administracją wszystkie dokumenty są na Pani osobę i zostaną przeniesione ze wszystkimi decyzjami na stronę kupującą przed notariuszem w chwili przeniesienia własności. W razie braku decyzji o pozwoleniu na budowę kupujący i tak chce odkupić przedmiotową nieruchomość i wydanie tej decyzji nie było warunkiem koniecznym, gdyż budując osiedle na już kupowanych działkach miał pewność o zabudowie jednorodzinnej na przedmiotowej nieruchomości.

Jeśli chodzi o warunki zabudowy wystąpiła Pani do Urzędu Miasta …, Wydziału Urbanistyki i Architektury na działkę nr 5 jeszcze przed chęcią sprzedaży tejże nieruchomości, gdyż w planach miała Pani budowę swojego wymarzonego domu i wystąpiła Pani na wszystkie działki, które powstały z podziału o WZ, aby uzyskać warunki i szczegółowe zasady zabudowy i dostosować je do Pani projektu wykonywanego indywidualnie, a każda z wydanych WZ różniła się znacząco. Na jednej działce mogła Pani wybudować dom o wysokości do 8,5 m, na innej do 9 m, na jeszcze innej zabudowa pozwalała na wysokość okapu do 5,2 m, na jeszcze innej 4,5 m. Razem z projektantem wybrała Pani działkę z jak najlepszymi możliwościami do Pani koncepcji domu (warunki zabudowy dla działki nr 5 - decyzja Nr …).

Jak w każdej umowie sprzedaży nieruchomości występują informacje, które muszą zostać spełnione, aby mogło dojść do wypełnienia umowy przyrzeczonej, jeśli chodzi o jakieś dodatkowe warunki, uważa Pani, że takie nie występują.

W umowie oświadcza Pani, że:

-przedmiotową nieruchomość opisaną w § 1 tego aktu oraz udział w nieruchomości opisanej w § 2 tego aktu nabyła Pani od swojej matki na podstawie umowy darowizny sporządzonej 8 marca 2019 r., rep. A Nr … u notariusza w …, będąc w związku małżeńskim, do majątku osobistego, umów majątkowych małżeńskich rozszerzających wspólność ustawową Pani nie zawierała i prawo to stanowi Pani majątek osobisty,

-przedmiotowe nieruchomości znajdują się na terenie, dla którego nie ma obecnie obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,

-przedmiotowe nieruchomości nie są położone na terenie Specjalnej Strefy Ekonomicznej,

-przedmiotowe nieruchomości nie są położone na obszarze rewitalizacji oraz na obszarze zdegradowanym,

-na przedmiotowych nieruchomościach nie znajdują się śródlądowe wody stojące w rozumieniu ustawy prawo wodne,

-przedmiotowa nieruchomość opisana w § 1 tego aktu posiada prawny i faktyczny dostęp do drogi publicznej, poprzez działkę nr 2,

-przedmiotowa nieruchomość opisana w § 1 tego aktu jest niezabudowana,

-działka nr 2 stanowi drogę wewnętrzną, dojazdową do drogi publicznej ulicy …,

-zobowiązania podatkowe i inne zobowiązania publicznoprawne związane z opisanymi nieruchomościami zostały uregulowane,

-nie została wydana decyzja administracyjna, ani orzeczenie sądu i nie toczy się żadne postępowanie przed jakimkolwiek organem i sądem w tym postępowanie egzekucyjne, upadłościowe lub inne, mogące mieć wpływ na nabycie przedmiotowych nieruchomości,

-nie jest Pani związana z osobami trzecimi żadnymi umowami dotyczącymi zbycia przedmiotowych nieruchomości lub ich obciążenia,

-przedmiotowe nieruchomości nie są wydzierżawione, nie ma przeszkód prawnych w ich zbyciu, nie są obciążone ograniczonymi prawami rzeczowymi, nie są obciążone żadnymi roszczeniami osób trzecich, poza opisanymi powyżej,

-brak jest zaległości podatkowych w szczególności w zapłacie podatku od nieruchomości, ani zaległości w zapłacie innych należności, czy opłat,

-brak jest zaległości n rzecz skarbu Państwa, ZUS oraz jednostek samorządu terytorialnego, w tym obciążeń z tytułu podatku od nieruchomości,

-Nabywca w umowie oświadczył, że za spełnienie warunków umowy przedwstępnej, czyli sprzedaż przedmiotowej nieruchomości zapłaci kwotę wynikającą z treści aktu przelewem bankowym, zaś Pani jako strona sprzedająca zobowiązała się do przedstawieni dokumentów:

·wypisu z rejestru gruntów dla przedmiotowych nieruchomości,

·wypisu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla przedmiotowych nieruchomości lub braku takiego planu,

·zaświadczenia o tym, czy przedmiotowe nieruchomości znajdują się na obszarze lasów,

·zaświadczenia o podatku od nieruchomości,

·zaświadczenia wydanego przez właściwego Naczelnika Urzędu Skarbowego o podatku od spadków i darowizny z tytułu powyższego nabycia przez Stronę Sprzedającą.

Pytania (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)

1.Czy sprzedaż przedmiotowej działki nr 5 oraz niezbędnego udziału w działce nr 2, tj. 2/3 udziału z Pani obecnie posiadanego 1/2 udziału w tejże nieruchomości, na rzecz przyszłego nabywcy będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT?

2.Czy w przedstawionym zdarzeniu przyszłym, przychód ze sprzedaży działki nr 5 oraz niezbędnego udziału w działce nr 2, tj. 2/3 udziału z Pani obecnie posiadanego 1/2 udziału w tejże nieruchomości, jako drogi wewnętrznej, stanowić będzie przychód osiągnięty w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej, określony w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i w związku z tym podlegał będzie opodatkowaniu przewidzianym dla przychodów osiąganych z prowadzonej działalności gospodarczej?

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytanie Nr 2, dotyczące podatku dochodowego od osób fizycznych, natomiast w zakresie pytania Nr 1, dotyczącego podatku od towarów i usług, wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie.

Pani stanowisko w sprawie

Uzyskany przychód ze sprzedaży działki nie będzie dla Pani przychodem z tytułu działalności gospodarczej, tj. ze źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1128 ze zm.) i w konsekwencji nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych na zasadach przewidzianych dla działalności gospodarczej.

Przychód ten zaliczy Pani, zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, do źródła odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości.

Po pierwsze i najważniejsze, działkę dostała Pani w drodze darowizny od mamy. Ponieważ od przekazania gruntu od mamy nie minęło jeszcze 5 lat, przy sprzedaży musiałaby Pani zapłacić podatek dochodowy. Wobec powyższych, otrzymane pieniądze w całości planuje Pani przeznaczyć na własne cele mieszkaniowe - dokończenie budowy domu.

Jednym ze źródeł przychodów w podatku PIT jest wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - pozarolnicza działalność gospodarcza.

Zgodnie art. 5a pkt 6 ww. ustawy, ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową:

a)wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b)polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c)polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych - prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły,

-z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Użyte w ww. przepisie pojęcie „pozarolniczej działalności gospodarczej” opiera się na trzech przesłankach:

1)zarobkowym celu działalności,

2)wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły.

3)prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Zgodnie z przyjętą praktyką interpretacyjną (np. interpretacja indywidualna Nr 0113-KDIPT2-2.4011.425.2019.AKU z 24 września 2019 r., Nr 0114-KD1P3-1.4011.570.2018.2.MJ z 8 stycznia 2019 r.), działalność należy uznać za zarobkową wtedy, gdy może służyć potencjalnemu generowaniu zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie generować. Jednakże brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie bowiem działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Organy interpretacyjne wskazują również, że przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

W odniesieniu do pojęcia „zorganizowania”, zasadnym jest zaczerpnięcie definicji słownikowej. Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny, Wydawnictwo Naukowe PWN pod redakcją Andrzeja Markowskiego, Warszawa 2000, „organizować” to przygotowywać, zakładać jakieś przedsięwzięcie, bądź w znaczeniu drugim, nadawać czemuś reguły, wprowadzać porządek.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności, (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Jednocześnie, zgodnie z brzmieniem art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje się danych czynności, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:

1)odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności;

2)są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych przez zlecającego te czynności;

3)wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną działalnością.

Wobec powyższego, Pani zdaniem, w celu zakwalifikowania - na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - działań podjętych przez Panią w odniesieniu do właściwego źródła przychodu, należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem, o których mowa we wniosku, bowiem sprzedaż, nawet wielokrotna, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, co potwierdzenie znajduje, np. w interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 8 lipca 2019 r., Nr 0115-KDIT2-3.4011.216.2019.4.JS.

Tożsame z powyższym stanowisko zajął Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 8 lipca 2019 r., Nr 0115-KDIT2-3.4011.202.2019.4.PS, w której stwierdza, że: „Ze względu na różnorodność form aktywności podatników, jakie występują w obrocie gospodarczym, proste zestawienie unormowali art. 10 ust. 1 pkt 3 i pkt 8 ustawy z regulacją zawartą w art. 5a pkt 6 nie pozwala na stworzenie uniwersalnego wzorca zachowań umożliwiającego jednoznaczne oddzielenie tych z nich, które rozpoznawać należy jako sprzedaż związaną z wykonywaniem pozarolniczej działalności gospodarniej (pkt 3), od odpłatnego zbycia osobistego mienia (pkt 8). W każdym przypadku o właściwej kwalifikacji przychodu zadecydować musi całokształt okoliczności faktycznych, w tym dotyczących zjawisk poprzedzających i towarzyszących zbyciu składników majątkowych (nieruchomości).

Na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznic polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości.

Brak jest natomiast podstawy, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb rodziny, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Pani zachowanie wskazuje na czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe i racjonalne gospodarowanie tym majątkiem. Nie są to działania o charakterze inwestycyjnym, ukierunkowane na osiągnięcie zysku, które są typowe dla podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą.

Nie ulega wątpliwości, że na Pani działania wpływ mają zaistniałe okoliczności życiowe. W żaden sposób nie wskazują one, aby podjęte przez Panią czynności miały charakter działalności gospodarczej. Zamierza Pani dokonać sprzedaży w związku z faktem dokończenia budowy domu i pokrycia rosnących kosztów tejże budowy, które zmieniły się już kilkakrotnie w stosunku do zaplanowanego na ten cel budżetu przez galopujące ceny surowców do wykończenia. Z racji sytuacji życiowej, zdecydowała się Pani zatem na sprzedaż nieruchomości.

W interpretacji indywidualnej z 4 czerwca 2019 r., Nr 0112-KDIL3-3.4011.87.2019.4.DS, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej potwierdzając prawidłowość stanowiska podmiotu występującego o wydanie interpretacji indywidualnej stwierdza: „(...) działalność gospodarcza powinna cechować się stałością i powtarzalnością jej wykonywania, bowiem jest związana z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą. Dodać należy, że sprzedaż majątku własnego - zwłaszcza podyktowana w jakiejś mierze okolicznościami losowymi (...) - nie jest działaniem tworzącym przesłanki wskazujące na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy i zorganizowany, polega jedynie na wykorzystaniu posiadanych składników majątku osobistego w sposób pozwalający na korzystne ich upłynnienie”.

Sprzedaż nieruchomości jest jednym z praw, jakie przysługują właścicielowi nieruchomości. Podkreślić należy, że planowana sprzedaż ma charakter okazjonalny, nie jest związana z zawodowym obrotem nieruchomościami.

Konsekwentnie, przychód ze sprzedaży nieruchomości nie będzie dla Pani przychodem z działalności gospodarczej, tj. ze źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i w konsekwencji nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych na zasadach przewidzianych dla działalności gospodarczej.

Także w zgodzie z najnowszą praktyką interpretacyjną, przyjąć należy, że nawet sprzedaż kilkunastu działek nie powoduje, aby taką sprzedaż uznać za przejaw działalności gospodarczej.

Potwierdzeniem może być np. interpretacja indywidualna z 5 maja 2020 r., Nr 0115-KD1T3.4011.192.2020.1.AW, gdzie wnioskodawca wskazał, że: „W poprzednich latach nastąpił podział geodezyjny tej nieruchomości. W wyniku podziału, nieruchomość podzielona została na 17 działek. Z wydzielonych działek tylko 8 nadaje się do jakiegokolwiek zagospodarowania przez właściciela, ponieważ pozostałe działki są to tereny zalewowe oraz działki pozostawione do dyspozycji Gminy z przeznaczeniem na drogi dojazdowe”. Organ interpretacyjny, odnosząc się do zamiaru sprzedaży (niektórych) działek wskazał, że: „Zachowanie Wnioskodawczyni w odniesieniu do otrzymanej w darowiźnie nieruchomości wskazuje bowiem na czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe racjonalne gospodarowanie tym majątkiem. Nie są to działania o charakterze inwestycyjnym, ukierunkowane na osiągnięcie zysku, które są typowe dla podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą. Tym samym, w wyniku sprzedaży ww. działek po stronie Wnioskodawczyni nie powstanie przychód, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej”.

Podsumowując, okoliczności opisane we wniosku nie wskazują, że planowana sprzedaż działki nr 5 oraz udział w działce nr 2 nastąpi w ramach zorganizowanej i ciągłej działalności, która wyczerpywałaby znamiona działalności gospodarczej określone w art. 5a pkt 6 tejże ustawy.

W związku z tym, kwota uzyskana z planowanej sprzedaży ww. nieruchomości nie będzie stanowić przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej. Skutki podatkowe tej czynności należy więc ocenić w kontekście przesłanek z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1128 ze zm.):

Stosownie do treści art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie lub wybudowanie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a przychód uzyskany z odpłatnego zbycia w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Wobec powyższego, odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu, jeżeli zbycie to ma miejsce przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

Z kolei, stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy:

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ww. ustawy:

Użyte w ww. przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:

-zarobkowym celu działalności,

-wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,

-prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz, czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych. Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany” przemawia również definicja słownikowa. Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny Wydawnictwo Naukowe PWN pod redakcją Andrzeja Markowskiego Warszawa 2000, organizować to przygotowywać, zakładać jakieś przedsięwzięcie, bądź w znaczeniu drugim nadawać czemuś reguły, wprowadzać porządek (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu z 7 maja 2008 r., sygn. akt I SA/Op 18/08).

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku. Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Ponadto należy wskazać, że w myśl art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W związku z powyższym, istotne jest również dla aktywności zarobkowej podatnika – mieszczącej się w zakresie zdefiniowanym w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – nieistnienie przeszkód określonych w art. 5b ust. 1 ww. ustawy. Aby dana aktywność nie została uznana za działalność gospodarczą, konieczne jest łączne spełnienie tych przesłanek.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez Panią do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości, o których mowa we wniosku.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że 8 marca 2019 r. na podstawie aktu notarialnego otrzymała Pani do majątku osobistego drogą darowizny od swojej mamy działkę gruntu oznaczoną nr 1 o obszarze 1,3444 ha oraz udział w część działki gruntu nr 2 stanowiący drogę wewnętrzną. Posiada Pani 1/2 udziału, czyli 50%, drugą połowę posiada Pani wujek. Działki te powstały z częściowego zniesienia współwłasności działek oznaczonych nr 3 i nr 4 o łącznym obszarze 2,9899 ha. Pani mama wraz ze swoim bratem nabyli udziały w przedmiotowej nieruchomości częściowo w drodze darowizny w 1996 r., a następnie na skutek wydania postanowienia o podział majątku i dział spadku po swoich rodzicach. Jest Pani jedynym właścicielem tychże nieruchomości. Po otrzymaniu w drodze darowizny opisywanej nieruchomości zdecydowała Pani o rozpoczęciu przygotowań działki pod budowę własnego domu. Ponieważ przedmiotowa nieruchomość w całości była gruntem rolnym, było koniecznym wystąpienie o warunki zabudowy. Kolejnym podjętym przez Panią krokiem było wystąpienie o podział działki nr 1 (nastąpił podział nieruchomości nr 1 na 4 działki o numerach: 5, 6, 7 i 8). Decyzja ta spowodowała utratę charakteru rolnego gruntu. Na działce 6 rozpoczęła Pani budowę budynku mieszkalnego, przeznaczonego dla swojej rodziny. Działkę 5 postanowiła Pani przeznaczyć na cele rekreacyjne dla swojej mamy w ramach wdzięczności za podarowany grunt. Działki nr 7 i 8 postanowiła Pani przeznaczyć dla dzieci, jako zabezpieczenie ich przyszłości. Obsługa komunikacyjna nowo wydzielonych działek miała odbywać się przez sąsiednią nieruchomość, tj. działkę nr 2 - jako droga wewnętrzna - której jest Pani współwłaścicielem. Na przełomie 2021/2022 r. w związku z pojawieniem się firmy zainteresowanej kupnem obszaru, którego jest Pani właścicielem, podjęła Pani decyzję o sprzedaży jednej z wydzielonych działek, tj. działki nr 5 oraz niezbędnego udział działki nr 2, jako drogi wewnętrznej obsługującej komunikacyjnie działkę nr 5. 10 maja 2022 r. podpisała Pani umowę przedwstępną.

Stan faktyczny na dzień wystąpienia o interpretację podatkową:

-grunt, o którym mowa, został nabyty na drodze darowizny od Pani mamy,

-nigdy nie prowadziła Pani działalności gospodarczej (nie jest Pani podatnikiem VAT), jest Pani zatrudniona na podstawie umowy o pracę,

-nie wykorzystywała Pani gruntu na cele rolnicze (przed darowizną w ten sposób działkę wykorzystywali rodzice i dziadkowie w ograniczeniu na własne potrzeby),

-nigdy nie dokonywała Pani zakupu nieruchomości w celu ich sprzedaży,

-nie udostępniała Pani działek na rzecz osób trzecich na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innych umów,

-nigdy nie zajmowała się Pani zawodowo obrotem nieruchomościami.

Przedmiotem sprzedaży będzie działka nr 5 oraz sprzedaż udziału w działce nr 2 wynoszący 2/3 z 1/2 posiadanego przez Panią udziału (udział proporcjonalny co do wielkości sprzedawanej działki nr 5), resztę udziału zostawia Pani, ponieważ buduje się Pani na tym terenie. Umowa sprzedaży zostanie podpisana najpóźniej do 30 września 2022 r.

Okoliczności opisane we wniosku nie wskazują, że planowana sprzedaż działki nr 5 oraz udziału w działce nr 2, tj. 2/3 udziału z posiadanego przez Panią 1/2 udziału w tej nieruchomości, nastąpi w ramach zorganizowanej i ciągłej działalności, która wyczerpywałaby znamiona działalności gospodarczej, określone w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W związku z tym, kwota uzyskana z planowanej sprzedaży ww. działek nie będzie stanowić przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej. Skutki podatkowe tej czynności należy więc ocenić w kontekście przesłanek z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Planowana przez Panią sprzedaż działki nr 5 oraz 2/3 udziału w działce nr 2 w 2022 r. nie ma związku z działalnością gospodarczą i nie nastąpi w wykonywaniu działalności gospodarczej. Zatem przychód z ww. sprzedaży nie będzie stanowił źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej.

Planowana przez Panią sprzedaż działki nr 5 oraz 2/3 udziału w działce nr 2 będzie natomiast stanowić źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegające opodatkowaniu, z uwagi na fakt, że od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie przedmiotowych nieruchomości przez Panią, nie upłynął pięcioletni okres, o którym mowa w ww. przepisie.

Zatem, Pani stanowisko należało uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Przy wydawaniu niniejszej interpretacji dokonaliśmy wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe będzie zgodne ze stanem rzeczywistym. W ramach postępowania o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego Organ nie przeprowadza postępowania dowodowego, lecz opiera się jedynie na zdarzeniu przyszłym przedstawionym we wniosku. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Wskazać należy, że interpretacja odnosi się jedynie do kwestii będących przedmiotem Pani zapytania, a dokonując weryfikacji Pani stanowiska, nie odnieśliśmy się do kwestii przeznaczenia środków uzyskanych ze sprzedaży ww. działki oraz udziału w działce na własne cele mieszkaniowe, ponieważ zagadnienie to nie było przedmiotem zapytania.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawyz 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na  adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).