Temat interpretacji

Wydatkowanie środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości na nabycie budynku mieszkalnego.

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900 ze zm.), w zw. z art. 15zzs ust. 7 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz. U. z 2020 r., poz. 374 z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 26 lutego 2020 r. (data wpływu 26 lutego 2020 r.), uzupełnionym pismem z dnia 27 kwietnia 2020 r. (data wpływu 28 kwietnia 2020 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 26 lutego 2020 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

W związku z tym, że wniosek nie spełniał wymogów formalnych, o których mowa w art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, pismem z 16 kwietnia 2020 r. nr 0112-KDIL2-1.4011.239.2020.1.MKA na podstawie art. 13 § 2a, art. 169 § 1 w zw. z art. 14h ww. ustawy wezwano Wnioskodawcę do usunięcia braków w terminie 7 dni od dnia otrzymania wezwania. Przy czym, termin ten zgodnie z art. 15zzs ust. 1 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. nie rozpoczyna biegu do czasu odwołania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii, ogłoszonych z powodu COVID-19. Wobec czego, jeżeli doręczenie wezwania nastąpiło w czasie trwania ww. stanów, rozpoczęcie biegu 7-dniowego terminu nastąpi zatem dopiero po dniu odwołania ostatniego z tych stanów.

Jednakże, jak zaznaczono w wysłanym wezwaniu, Wnioskodawca mógł udzielić odpowiedzi na wezwanie pomimo wstrzymania terminu. Umożliwiło to tut. organowi wydanie rozstrzygnięcia bez konieczności oczekiwania na zakończenie tych stanów, zwłaszcza, że wszystkie czynności dokonane w okresie stanu zagrożenia epidemicznego lub stanu epidemii, w przedmiotowym postępowaniu będą skuteczne (art. 15zzs ust. 7 ustawy z dnia 2 marca 2020 r.).

Jednocześnie poinformowano Wnioskodawcę, że zgodnie z art. 139 § 4 w zw. z art. 14d § 1 Ordynacji podatkowej okresu oczekiwania między wezwaniem Wnioskodawcy przez organ do uzupełnienia wniosku, a jego uzupełnieniem, nie wlicza się do terminu przewidzianego na wydanie interpretacji indywidualnej, o którym mowa w art. 14d § 1 Ordynacji podatkowej.

Wezwanie wysłano 16 kwietnia 2020 r., skutecznie doręczono 21 kwietnia 2020 r., natomiast 28 kwietnia 2020 r. do tut. Organu wpłynęła odpowiedź na ww. wezwanie, w której Wnioskodawca uzupełnił wniosek (nadano w polskiej placówce pocztowej 27 kwietnia 2020 r.).

We wniosku przedstawiono następujące stany faktyczne.

Stan faktyczny nr I 2018 r.

Podatnik złożył PIT-39 za 2018 r. w dniu 8 kwietnia 2019 r. Kwota dochodu zwolnionego rubryka 25 19 016 zł. Podatnik sprzedał w 2018 r., przed upływem lat pięciu od dnia nabycia następujące nieruchomości rolne działki gruntu:

1. Numer ewidencyjny 1/6 w (), powierzchnia 2 700 m² siedmiu współwłaścicielom, sporządzając siedem aktów notarialnych. Działka nie została podzielona prawnie ani geodezyjnie. Siedem osób (małżeństw) dokonało kupna udziałów w działce, każdy współwłaściciel ma inny udział w gruncie. Działka była i nadal jest przeznaczona w planie zagospodarowania przestrzennego jako grunt rolny.
2. Udział w gruncie rolnym działce numer ewidencyjny 1/5 w () 246/2600 jednemu współwłaścicielowi (małżeństwo) jednym aktem notarialnym. Działka tak samo jak 1/6 nie została podzielona prawnie ani geodezyjnie oraz była i nadal jest przeznaczona w planie zagospodarowania przestrzennego jako grunt rolny.

Wobec powyższego Wnioskodawca za 2018 r. złożył PIT-39 planując uzyskany dochód przeznaczyć na kupno domu w () (wydatkowanie na cele mieszkaniowe) w ciągu dwóch lat.

Daty transakcji zbycia udziałów w działce rolnej niezabudowanej numer ewidencyjny 1/6: 6 czerwca 2018 r., 29 czerwca 2018 r., 10 lipca 2018 r., 13 lipca 2018 r., 17 lipca 2018 r., 27 lipca 2018 r., 18 września 2018 r. (numery repertorium A: (), (), (), (), (), (), () z 2018 r.), numer ewidencyjny 1/5 dnia 25 czerwca 2018 r. (numer repertorium A ()/2019. Numery ksiąg wieczystych: () oraz ().

Wnioskodawca od 2007 r. jest emerytem, pobiera emeryturę z ZUS, nigdy nie korzystał z ulg, nie prowadzi działalności gospodarczej, nie posiada zorganizowanych urządzeń mobilnych do reklamowania się w celu zbycia gruntów rolnych. Wnioskodawca jest także wędkarzem i to właśnie wędkarze zaproponowali kupno udziałów w działce rolnej, sami do niego przyszli, zrobili sobie i między sobą udziały w gruncie rolnym. Podatnik nie uzbroił gruntu, nie zmienił jego charakteru rolnego, nie dokonał podziału geodezyjnego ani prawnego - położenie gruntu województwo (), powiat (), gmina ().

Stan faktyczny nr II 2019 r.

Wnioskodawca PIT-39 za 2019 r. złoży do 30 kwietnia 2020 r. Kwota dochodu zwolnionego rubryka 25 będzie wyliczona na 26 780 zł. Podatnik sprzedał w 2019 r. przed upływem pięciu lat od dnia nabycia udziały w gruncie rolnym:

1. Udział w działce rolnej 1/6 () jednemu współwłaścicielowi, jeden akt notarialny z 15 kwietnia 2019 r. (numer ()/2019),
2. Udział w działce rolnej 1/5 () jednemu współwłaścicielowi, jeden akt notarialny z 11 czerwca 2019 r. (numer ()/2019).
   Działki pod nr 1 i 2 były i są nadal w planie zagospodarowania przestrzennego gminy () przeznaczone pod tereny rolnicze, działki nie zostały podzielone prawnie ani geodezyjnie. Są to te same dwie działki rolne, których udziały Wnioskodawca sprzedał w 2018 r.

Ponadto Wnioskodawca sprzedał w 2019 r. przed upływem pięciu lat od dnia nabycia mieszkanie własnościowe w () uzyskując dochód 23 384 zł. Przyczyną sprzedaży mieszkania jest postępujący pogarszający się stan zdrowia Wnioskodawcy. Zainteresowany jest w podeszłym wieku, ma 79 lat, choruje przewlekle na wiele chorób (serce, krążenie, nadciśnienie) oraz szczególnie dokuczliwie zaawansowane zmiany zwyrodnieniowe kręgosłupa całkowite zwężenia międzykręgowe w obrębie lędźwi powodują, że z coraz większym trudem Wnioskodawca wchodzi i schodzi ze schodów. Bariera architektoniczna jaką jest chociażby kilka stopni była wyłączną przyczyną sprzedaży mieszkania, gdyż nie tylko liczył się dla Wnioskodawcy moment zbycia, ale w przyszłości mógłby zostać zamknięty w mieszkaniu w okolicznościach, gdyby doszło do daleko posuniętej niepełnosprawności. W celu weryfikacji Wnioskodawca posiada pełną dokumentację medyczną. W mieszkaniu tym w () przy ul. () - Wnioskodawca mieszkał i prowadził jednoosobowe gospodarstwo domowe do dnia sprzedaży.

Stan faktyczny nr III rok 2018 i 2019 razem.

Cały przychód wykazany w PIT-39 (2018) oraz przychód wykazany w PIT-39 (2019) Wnioskodawca wydatkował na własne cele mieszkaniowe i w dniu 2 października 2019 r. (repertorium ()) kupił dom jednorodzinny parterowy w () o powierzchni 99 m² za cenę 400 000 zł. Dom nie ma żadnych barier architektonicznych, żadnych schodów. Wnioskodawca od dnia zakupu mieszka w tym domu i prowadzi jednoosobowe gospodarstwo domowe. Dom spełnia oczekiwania Zainteresowanego co do wymogów zdrowotnych. Jest to jedyny dom podatnika, () ul. (). Pozostałą kwotę potrzebną do zakupu domu w () podatnik uzyskał ze sprzedaży nieruchomości na wsi (dom, budynki gospodarcze, stodoła), którą nabył w latach 2007-2008. Sprzedaż tej nieruchomości nie podlega przepisom ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W tym miejscu podatnik łączy przychody z odpłatnego zbycia nieruchomości w 2018 r. - kwota przychodu 37 500 zł oraz z odpłatnego zbycia nieruchomości w 2019 r. - kwota przychodu 180 000 zł, razem 217 500 zł, który to przychód podatnik w całości przeznaczył na kupno domu na własne cele mieszkaniowe.

Wyjaśnienie podatnika co do przyczyny zbycia działek rolnych nr ewidencyjny 1/6, 1/5 . Działki rolne położone są w obrębie geodezyjnym (), gmina (), powiat (), województwo (). Od 2018 r. tereny te stopniowo stawały się coraz bardziej zagrożone afrykańskim pomorem świń (ASF). Największe zagrożenie trwa od połowy 2018 r. i nadal. Zakaz całkowitego wstępu i wjazdu do lasu, zakazy korzystania z niektórych dróg, ograniczenia w swobodnym dostępie do niektórych gruntów, to przyczyna spadku wartości gruntów w tym rejonie województwa () oraz brak nabywców gruntów zagrożonych ASF. Stan zagrożenia jest prognozowany przez tutejszy Urząd Gminy na około 4 lata. Plany Wnioskodawcy co do użytkowania rolnego działek gruntu zostały całkowicie zniweczone przez ASF. Z tego też względu Wnioskodawca był zmuszony do zbycia gruntu rolnego, tym bardziej, że sto metrów od tych działek znaleziono martwe dziki zarażone ASF.

Nabycie poszczególnych nieruchomości:

1. działkę nr 1/6 KW () Wnioskodawca nabył w dniu 30 kwietnia 2018 r. na podstawie umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego repertorium A nr ()/2018, sporządzonego przed Notariuszem () w (),
2. działka nr 1/5 KW () - udział wynoszący 492/2600 Wnioskodawca nabył w dniu 12 kwietnia 2018 r. na podstawie umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego repertorium A nr ()/2018. sporządzonego przed Notariuszem () w (),
3. mieszkanie własnościowe KW () Wnioskodawca nabył w dniu 19 kwietnia 2018 r. na podstawie umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego repertorium A nr ()/2018, sporządzonego przed Notariuszem () w ().

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

Czy Wnioskodawca, który uzyskał przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości w roku 2018 i 2019 może dokonać jednego rozliczenia w Urzędzie Skarbowym w () w okolicznościach kiedy przychód w całości wydatkował w 2019 r. na własne cele mieszkaniowe (tj. kupno domu w () ul. ())?

Zdaniem Wnioskodawcy

1. Wnioskodawca odpłatnie zbył udziały w działkach rolnych w 2018 r. przed upływem pięciu lat od dnia nabycia:
   1. działka nr 1/6 KW (),
   2. działka nr 1/5 KW ().
2. Wnioskodawca odpłatnie zbył udziały w działkach rolnych w 2019 r. przed upływem pięciu lat od dnia nabycia:
   1. Działka nr 1/6 KW (),
   2. Działka nr 1/5 KW ().
      Udział w tych samych działkach rolnych, których sprzedaż udziałów nastąpiła w 2018 r.
   3. Wnioskodawca odpłatnie zbył mieszkanie własnościowe w 2019 r. przed upływem 5 lat od dnia nabycia KW ().

W ciągu dwóch lat (2018-2019) Wnioskodawca sprzedał trzy nieruchomości przed upływem pięciu lat do dnia nabycia (nr 1, 2, 3). Uzyskany przychód za 2018 r. w kwocie 37 500 zł oraz 2019 r. w kwocie 180 000 zł podatnik w całości wydatkował i przeznaczył na własne cele mieszkaniowe tj. kupno domu nr KW (). Wobec powyższych czynności prawnych oraz odnosząc się do przepisów art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości () jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie 2 lat () przychód uzyskany ze zbycia nieruchomości () został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe. Jeżeli przychód z odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na własne cele mieszkaniowe to dochód w całości będzie korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego. Wnioskodawca w tym konkretnym zindywidualizowanym przypadku wyczerpał normę przepisu o kwocie dochodu zwolnionego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych zarówno za rok 2018 jak i rok 2019.

Wnioskodawca niniejszym oświadcza, że odpłatne zbycie nieruchomości (części nieruchomości, udziału) nie nastąpiło w ramach działalności gospodarczej. Podatnik od 2007 r. jest emerytem, nie prowadził i nie prowadzi żadnej działalności gospodarczej, żadnej działalności zarobkowej, nie posiada żadnych możliwości, które w sposób zorganizowany i ciągły dałyby podstawy do zarzucenia Wnioskodawcy, że prowadzi jakąkolwiek działalność zarobkową (nie korzysta z Internetu, nie posiada kont na portalach społecznościowych itp.). Wnioskodawca nie jest wytwórcą, nie jest budowlańcem ani handlowcem, nie prowadzi żadnych usług. Zbycie nieruchomości było incydentem w życiu podatnika. Sprzedaż dwóch działek rolnych oraz jednego mieszkania własnościowego bez aktywności podatnika w staraniu o ich zbycie, nie wykorzystywania gruntów w żaden komercyjny sposób (nie były dzierżawione, nieuzbrojone, niedzielone geodezyjnie i niepodzielone prawnie na mniejsze działki. Zdaniem podatnika takie postępowanie jest prywatnym zarządzaniem osobistym majątkiem i nie ma charakteru działalności gospodarczej. Celem sprzedającego był wyłącznie zamiar zakupu domu w (), odpowiadającego jego predyspozycjom zdrowotnym. Podatnik nie ponosił żadnych nakładów na sprzedane nieruchomości, nie planował podnosić ich atrakcyjności np. przez uzbrojenie terenu, nie prowadził żadnej akcji marketingowej, reklamowej, itp., z tego też względu, ponieważ działania podatnika nie wykroczyły poza zakres zwykłego zarządzania majątkiem własnym osobistym, nie wykazał zorganizowanej i ciągłej (powtarzalnej) aktywności handlowej.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionych stanów faktycznych jest prawidłowe.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. z 2019 r., poz. 1387 z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 tej ustawy, a przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, co do zasady decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób ich nabycia.

Z analizy przedstawionych we wniosku stanów faktycznych wynika, że Wnioskodawca posiadał nieruchomości nabyte w drodze umowy sprzedaży tj.:

• działkę 1/6 nabytą w dniu 30 kwietnia 2018 r.,
• udział w prawie własności działki 1/5 nabyty w dniu 12 kwietnia 2018 r.
• mieszkanie własnościowe nabyte w dniu 19 kwietnia 2019 r.

W 2018 r. Wnioskodawca sprzedał udział w działce 1/6 oraz udział działce 1/5. W 2019 r. Wnioskodawca sprzedał udział w działce 1/6 oraz udział w działce 1/5 i mieszkanie własnościowe.

Z uwagi na fakt, że sprzedaż powyższych nieruchomości nastąpiła przed upływem 5 lat liczonych od końca roku, w którym nastąpiło ich nabycie, przychód z ich sprzedaży podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Należy w tym miejscu wskazać, że w myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku

Zgodnie z art. 30e ust. 2 ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

W myśl art. 19 ust. 1 ww. ustawy, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

W związku z faktem, że przedmiotowe nieruchomości oraz prawo do udziału w nieruchomości będące przedmiotem sprzedaży Zainteresowany nabył odpłatnie koszty uzyskania przychodów należy ustalić w oparciu o art. 22 ust. 6c cyt. ustawy, zgodnie z którym koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Zgodnie z art. 30e ust. 4 cyt. ustawy po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1. dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2. dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Natomiast zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym w dniu 31 grudnia 2018 r., wolne od podatku dochodowego od osób fizycznych są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Zgodnie zaś z brzmieniem powyższego przepisu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2019 r., wolne od podatku dochodowego od osób fizycznych są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych;

Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania wymienione zostały w art. 21 ust. 25 pkt 1 ww. ustawy. I tak za wydatki poniesione na cele, o których mowa w powołanym wyżej ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na:

1. nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
2. nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
3. nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
4. budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
5. rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego

&‒ położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

Zgodnie z art. 21 ust. 28 cyt. ustawy, za wydatki, o których mowa w ust. 25, nie uważa się wydatków poniesionych na:

1. nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub
2. budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku albo jego części

&‒ przeznaczonych na cele rekreacyjne.

Zatem podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy w stosunku do dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, jest fakt wydatkowania środków wyłącznie na enumeratywnie wskazane w ustawie cele mieszkaniowe. Zawarty w art. 21 ust. 25 ustawy katalog wydatków uprawniających do zwolnienia ma charakter zamknięty i w związku z tym tylko wydatkowanie środków na realizację celów w nim wskazanych pozwala na skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania. Inne wydatki niewymienione w tym katalogu nie będą uprawniały do skorzystania z powyższego zwolnienia.

Ustawodawca uzależnia prawo do skorzystania ze zwolnienia od wydatkowania przez podatnika w ściśle określonym czasie, środków uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) na realizację własnego celu mieszkaniowego.

Z analizy wniosku wynika, że Wnioskodawca środki uzyskane:

• w 2018 r. ze sprzedaży udziału w działce 1/6 oraz udziału w działce 1/5,
• w 2019 r. ze sprzedaży udziału w działce 1/6, udziału w prawie własności działki 1/5 oraz mieszkania własnościowego

wydatkował w 2019 r. na zakup domu, w którym realizuje własne cele mieszkaniowe.

W związku z powyższym Zainteresowany powziął wątpliwość, co do sposobu rozliczenia sprzedaży nieruchomości oraz faktu nabycia domu. Czy zakup domu w 2019 r. ze środków pochodzących ze sprzedaży nieruchomości oraz udziału w prawie własności nieruchomości dokonanych w latach 2018 i 2019 będzie uprawniał Wnioskodawcę do skorzystania ze zwolnienia z zapłaty podatku na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ustawodawca w przepisie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wskazał, że przychód ze sprzedaży ma zostać wydatkowany na własne cele mieszkaniowe. Poprzedzenie wyrażenia cele mieszkaniowe przymiotnikiem własne, świadczy o tym, że ustawodawca przewidując podstawę do zastosowania zwolnienia dopisując ten przymiotnik, przesądził, że celem nadrzędnym jest możliwość uwzględnienia przy obliczaniu dochodu zwolnionego z opodatkowania tylko takich wydatków, które poniesione zostały na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych podatnika.

Należy wyjaśnić, że samo poniesienie wydatku na nabycie domu nie świadczy jeszcze o tym, że została spełniona, określona przez ustawodawcę, przesłanka skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania. Warunkiem zwolnienia podatkowego jest wykazanie przez podatnika, że wydatek poniesiony został na zrealizowanie jego własnych celów mieszkaniowych.

Wydatkowanie przychodu na własne cele mieszkaniowe oznacza, według stanowiska prezentowanego w orzecznictwie i doktrynie, że celem podatnika jest realizacja potrzeby zapewnienia sobie tzw. dachu nad głową. Sądy administracyjne podkreślają, że zwolnienie z opodatkowania dochodów opisanych w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ma charakter mieszany, podmiotowo-przedmiotowy. Wydatkowanie środków na określony przedmiot w połączeniu z funkcją jaką ten przedmiot realizuje na rzecz nabywcy zaspokojenie jego własnych celów mieszkaniowych.

Mając na uwadze powyższe wydatkowanie przez Wnioskodawcę przychodu na nabycie domu, należy uznać za zaspokojenie własnych celów mieszkaniowych Zainteresowanego.

Mając na uwadze opisane przez Wnioskodawcę stany faktyczne oraz powołane wyżej przepisy stwierdzić należy, że przychód uzyskany przez Wnioskodawcę w 2018 r. z tytułu sprzedaży udziału w działce nr 1/6 oraz udziału w działce nr 1/5 podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Podstawę opodatkowania stanowi dochód, stanowiący różnicę między przychodem z odpłatnego zbycia ww. udziałów w nieruchomościach określonym zgodnie z art. 19 ustawy (tj. wartością wyrażoną w cenie określonej w umowie, pomniejszoną o koszty odpłatnego zbycia), a kosztami uzyskania przychodu tj. wydatkami poniesionymi na ich nabycie. Przy czym zaznaczyć należy, że planowane przez Wnioskodawcę wydatkowanie całego przychodu uzyskanego w 2018 r. na własne cele mieszkaniowe nabycie budynku mieszkalnego spowoduje, że cały dochód będzie korzystał ze zwolnienia z opodatkowania.

Zatem Wnioskodawca był zobowiązany do złożenia zeznania podatkowego o wysokości uzyskanego dochodu (poniesionej straty) PIT-39 za 2018 r., w którym należało wykazać przychód uzyskany w 2018 r. ze sprzedaży udziału w działce nr 1/6 oraz udziału w działce nr 1/5, koszty uzyskania przychodu oraz dochód zwolniony z opodatkowania w związku z zamiarem wydatkowania przychodu na własne cele mieszkaniowe tj. nabycie budynku mieszkalnego.

Również przychód uzyskany przez Wnioskodawcę w 2019 r. z tytułu sprzedaży udziału w działce nr 1/6, udziału w działce nr 1/5 oraz mieszkania własnościowego podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Podstawę opodatkowania stanowi dochód, stanowiący różnicę między przychodem z odpłatnego zbycia ww. udziałów w nieruchomościach oraz mieszkania określonym zgodnie z art. 19 ustawy (tj. wartością wyrażoną w cenie określonej w umowie, pomniejszoną o koszty odpłatnego zbycia), a kosztami uzyskania przychodu tj. wydatkami poniesionymi na ich nabycie. Również w przypadku dochodu uzyskanego w 2019 r. planowane przez Wnioskodawcę wydatkowanie całego przychodu uzyskanego w 2019 r. na własne cele mieszkaniowe nabycie budynku mieszkalnego spowoduje, że cały dochód będzie korzystał ze zwolnienia z opodatkowania.

Zatem Wnioskodawca był zobowiązany do złożenia zeznania podatkowego o wysokości uzyskanego dochodu (poniesionej straty) PIT-39 za 2019 r., w którym należało wykazać przychód uzyskany w 2019 r. ze sprzedaży udziału w działce nr 1/6, udziału w działce nr 1/5 oraz mieszkania własnościowego, koszty uzyskania przychodu oraz dochód zwolniony z opodatkowania, w związku z zamiarem wydatkowania przychodu na własne cele mieszkaniowe tj. nabycie budynku mieszkalnego.

Zgodnie z wyżej przytoczonym zapisem art. 21 ust. 1 pkt 131 w sytuacji zadeklarowania przez Wnioskodawcę zamiaru wydatkowania przychodu ze zbycia nieruchomości uzyskanego w 2018 r. i 2019 r. na własne cele mieszkaniowe Wnioskodawca winien wydatkować przychód uzyskany w 2018 r. najpóźniej do końca 2020 r., natomiast przychód uzyskany w 2019 r. najpóźniej do końca 2022 r.

Jak wskazał Wnioskodawca przychód uzyskany w 2018 r. i 2019 r. został w całości wydatkowany na nabycie budynku mieszkalnego 2 października 2019 r. W budynku tym Wnioskodawca realizuje własne cele mieszkaniowe. Wnioskodawca wypełnił warunek do uznania, że dochód zadeklarowany przez Wnioskodawcę w zeznaniach PIT-39 za lata 2018 i 2019 korzysta ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Reasumując, wydatkowanie w 2019 r. przychodu uzyskanego w 2018 r. i 2019 r. ze sprzedaży działki nr 1/6, udziału w działce nr 1/5 oraz mieszkania własnościowego na nabycie domu, który służy realizacji celów mieszkaniowych Zainteresowanego spowodowało, że dochód uzyskany w 2018 r. i 2019 r. ze sprzedaży nieruchomości i udziału w prawie własności nieruchomości korzysta ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przy czym bez znaczenia jest fakt, że przychód uzyskany w dwóch latach podatkowych objęty dwoma zeznaniami podatkowymi został wydatkowany na jeden cel mieszkaniowy tj. nabycie domu. Wnioskodawca dokonując rozliczenia wydatkowania przychodu uzyskanego w 2018 r. i 2019 r. winien wykazać ten jeden wydatek na nabycie domu, czyli dokonać jednego rozliczenia.

Ponadto należy podkreślić, że zakres interpretacji indywidualnej, zdeterminowany jest przede wszystkim przedstawionym przez Wnioskodawcę stanem faktycznym jak i własnym stanowiskiem Wnioskodawcy. Jeżeli przedstawiony we wniosku stan faktyczny będzie się różnił od stanu występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawcy w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego. Należy też zauważyć, że na podatniku spoczywa obowiązek udowodnienia w toku ewentualnego postępowania podatkowego okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Końcowo, zauważyć należy, że przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy Ordynacja podatkowa jest sam przepis prawa. Istotą interpretacji indywidualnej jest rozstrzygnięcie, czy Wnioskodawca prawidłowo postrzega, jakie skutki prawne na gruncie określonych przepisów prawa podatkowego wywołuje przedstawiony przez niego stan faktyczny albo zdarzenie przyszłe. W polskim systemie prawa podatkowego obowiązuje zasada samoobliczenia podatku. Wydanie interpretacji indywidualnej nie zwalnia podatnika z obowiązku obliczenia podstawy opodatkowania oraz zobowiązania podatkowego. Stąd też organ interpretacyjny nie analizował przedstawionych przez Wnioskodawcę kwot.

Interpretacja dotyczy zaistniałych stanów faktycznych przedstawionych przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzeń.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;
2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193, z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w () w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Bieg powyższego terminu nie rozpoczyna się do dnia zakończenia okresu stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID (art. 15zzs ust. 1 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID- 19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz.U. z 2020 r. poz. 374, z późn. zm.).

Jednocześnie, stosownie do art. 15zzs ust. 7 ww. ustawy z dnia 2 marca 2020 r., czynności dokonane w postępowaniach, o których mowa w ust. 1, w okresie stanu zagrożenia epidemicznego lub stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID są skuteczne. Tym samym, Strona może skutecznie wnieść skargę pomimo wstrzymania biegu powyższego terminu.

Skargę wnosi się na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP. W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Stanowisko

prawidłowe

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej