Skutki podatkowe zbycia nieruchomości bądź poszczególnych (wyodrębnionych) lokali w niej się znajdujących.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest:

–nieprawidłowe - w zakresie pytania pierwszego,

–prawidłowe - w zakresie pytania drugiego.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

3 listopada 2022 r. wpłynął Pana wniosek z 3 listopada 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych zbycia nieruchomości opisanej we wniosku bądź poszczególnych (wyodrębnionych) lokali w niej się znajdujących. Uzupełnił go Pan - w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 18 listopada 2022 r. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

6 grudnia 2007 r. zawarł Pan z Panią A.B. umowę spółki cywilnej pod firmą X Spółka Cywilna z siedzibą w A.

1 stycznia 2016 r. do spółki wstąpił Pan C.B. (na dzień śmierci Pani A. udziały wynosiły: Pana - 90%, Pana C. a- 5%, Pani A. - 5%).

W związku ze śmiercią Pani A.B. w dniu 2 sierpnia 2018 r. tytułem spadku, ogół praw i obowiązków w wysokości 5% udziałów nabyła Pani D.B. wchodząc tym samym do spółki.

Wspólnicy w osobie Pana, Pana C.B. oraz Pani D.B., wspólnie podjęli decyzję, że udziały w wysokości 5% należące do Pani D.B., nieodpłatnie zostaną przekazane na rzecz Pana.

Od 8 sierpnia 2018 r. udziały w spółce wynoszą: Pana - 95%, Pana C.B. - 5%.

2 listopada 2011 r. Pani A.B. i Pan - wspólnicy spółki cywilnej pod nazwą X nabyli niezabudowaną nieruchomość stanowiącą działkę gruntu o numerze 1 o obszarze 0,0372 ha położoną w B. (...) za kwotę 130 000 zł od osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej. Spółka w wyniku tej transakcji poniosła dodatkowo koszty notarialne w wysokości 4 680 zł. Działka gruntu o numerze 1 zlokalizowana w B. została przyjęta na środki trwałe w kwocie 134 680 zł i zgodnie z ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych nie jest amortyzowana.

Następnie 25 września 2013 r. spółka zakupiła nieruchomość niezabudowaną o numerze 2 o obszarze 0,0076 ha położoną w B. od Gminy B. odliczając przy tym podatek od towarów i usług. Działka również została wprowadzona do ewidencji środków trwałych w kwocie 33 692 zł 39 gr i nie podlega amortyzacji.

Obydwie działki zostały włączone w Księgę Wieczystą o numerze XXX prowadzoną przez Sąd Rejonowy w C., Wydział Ksiąg Wieczystych.

Do dnia dzisiejszego jako właściciele w dziale II księgi wieczystej występują Pani A.B. i Pan jako wspólność łączna wspólników spółki cywilnej.

W latach 2012 - 2016 spółka na działce o numerze 1 oraz 2 (po dołączeniu) prowadziła inwestycję budowlaną polegającą na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z lokalami usługowymi w kondygnacji podziemnej i w parterze budynku. Według ostatniego projektu budowlanego (zamiennego) powierzchnia użytkowa budynku wynosi 715,67 m².

W skład powierzchni użytkowej wchodzi:

–piwnica o powierzchni użytkowej 242,51m²,

–parter o powierzchni użytkowej 174,60 m²,

–piętro 1 o powierzchni użytkowej 147,32 m²,

–piętro 2 o powierzchni użytkowej 151,24 m².

Piwnica i parter są w całości lokalami usługowymi, natomiast piętro 1 i piętro 2 służą jako lokale mieszkalne.

Spółce od przeprowadzonej inwestycji przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego i z tego prawa korzystała, odliczając podatek VAT naliczony z posiadanych faktur.

Zgodnie z udzielonym pozwoleniem na budowę inwestycja należy do XIII/XVII kategorii obiektów budowlanych i wymaga uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.

17 sierpnia 2016 r. spółka uzyskała pozwolenie na użytkowanie ww. budynku mieszkalnego i w listopadzie 2016 r. przyjęła budynek do środków trwałych w kwocie 2 059 746 zł 52 gr. amortyzowany stawką liniową 2,5%, dokonując odpisów amortyzacyjnych.

Budynek ten jest trwale związany z gruntem i stanowi budynek w rozumieniu przepisów ustawy Prawo Budowlane.

X S.C. prowadzi działalność gospodarczą w zakresie przede wszystkim działalności agentów zajmujących się sprzedażą żywności, napojów i wyrobów tytoniowych (PKD 4617Z).

Spółka dodatkowo najmuje lokale mieszkalne i usługowe w wybudowanym przez siebie budynku mieszkalnym wielorodzinnym z lokalami usługowymi.

Spółka rozpoczęła wynajmowanie lokali mieszkalnych na rzecz osób fizycznych, a tym samym oddała lokal na użytkowanie pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi, ze stawką VAT zw. od miesiąca lutego 2017 r. i najem trwa nadal.

Lokal usługowy został wynajęty od miesiąca października 2019 r. ze stawką VAT 23 % i został zakończony w sierpniu 2021 r. , spółka na chwilę obecną nie najmuje dalej lokalu usługowego.

Z powyższego wynika, że budynek mieszkalny wielorodzinny z lokalami usługowymi nie był wykorzystywany wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług.

Spółka planuje sprzedaż ww. nieruchomości w całości, tj. bez rozdzielania lokali mieszkalnych i usługowych, ale rozważa również (w przypadku nie poszukania nabywcy na całość nieruchomości) rozdzielić lokale i sprzedać je oddzielnie. Zatem przedmiotem dostawy będzie budynek mieszkalny wielorodzinny z lokalami usługowymi, bądź lokale mieszkalne i lokale usługowe osobno.

Spółka nie ponosiła nakładów na ulepszenie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z lokalami usługowymi w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym w wysokości wyższej niż 30% wartości początkowej całego budynku, jak i poszczególnych lokali.

Przychody z najmu lokali mieszkalnych i usługowych zaliczane są do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej w myśl art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Umowy najmu zostały zawarte w imieniu spółki cywilnej reprezentowanej przez jednego ze wspólników.

Spółka zamierza sprzedać budynek mieszkalny wielorodzinny z lokalami usługowymi w tym roku, bądź do połowy przyszłego roku, pod warunkiem znalezienia kupca. Przychody ze sprzedaży budynku zamierza Pan zaliczyć do przychodów wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Dochód z prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej w formie wspólnika spółki cywilnej jest opodatkowany zgodnie z art. 30c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - podatkiem liniowym.

Dodatkowo w uzupełnieniu podał Pan, że:

–pod pojęciem „rozdzielenia” należy rozumieć , że poszczególne lokale znajdujące się w opisanym we wniosku budynku na dzień składania uzupełnienia nie są wyodrębnione. Poszczególne lokale zostaną wyodrębnione w sytuacji, gdy nie znajdzie się nabywca na zakup całej nieruchomości,

–pytanie nr 3 zostaje anulowane,

–Pana stanowisko w zakresie sformułowanego we wniosku pytania nr 1 nie ulega zmianie.

Pytania

1)Czy wspólnik spółki cywilnej E.B. sprzedając budynek mieszkalny wielorodzinny z lokalami usługowymi będący środkiem trwałym w działalności gospodarczej spółki cywilnej ma prawo rozliczyć odpłatne zbycie tego budynku w myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych? (pytanie sformułowane we wniosku)

2)Czy w przypadku odrębnej sprzedaży lokali mieszalnych i lokali użytkowych możliwe będzie skorzystanie ze zwolnienia przychodów wspólnika spółki cywilnej w osobie E.B. uzyskanych ze sprzedaży lokali mieszkalnych i usługowych na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych? (pytanie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)

Pana stanowisko w sprawie

Przedstawiając własne stanowisko:

–w zakresie pytania pierwszego - wskazuje Pan, że do przychodów z działalności gospodarczej nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Źródłem przychodów podlegających opodatkowaniu jest odpłatne zbycie nieruchomości, jeżeli nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. Jeżeli okres ten upłynął, nie wystąpi obowiązek podatkowy z tytułu sprzedaży nieruchomości.

Dla ustalenia skutków podatkowych znaczenie ma określenie daty nabycia nieruchomości. Definicji nieruchomości nie należy szukać jednak na gruncie prawa podatkowego, lecz cywilnego (art. 46, 47 Kodeksu cywilnego).

Z przepisów tych wynika, że w przypadku wybudowania budynku na własnym gruncie, grunt ten wraz z budynkiem stanowi jedną nieruchomość. Sprzedaż budynku oznacza też sprzedaż gruntu, na którym się znajduje i który jest trwale z nim związany. Dlatego za datę nabycia nieruchomości w takim wypadku uznać należy datę nabycia gruntu niezależnie od tego, kiedy na gruncie tym wzniesiono budynek.

Uważa Pan, że podczas sprzedaży budynku mieszkalnego wielorodzinnego z lokalami usługowymi będzie mógł skorzystać ze zwolnienia z podatku dochodowego na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jako że grunt, na którym postawiono budynek został zakupiony w 2011 r. oraz 2013 r., a więc 5 lat temu.

Dodatkowo spełni Pan kryterium zwolnienia w postaci sprzedaży w całości budynku mieszkalnego wielorodzinnego z lokalami usługowymi stanowiącego odrębną nieruchomość. Spełniając obydwa warunki uważa Pan, że będzie mógł skorzystać ze zwolnienia na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. (stanowisko przedstawione we wniosku)

–w zakresie pytania drugiego - uważa Pan, że w przypadku osobnej sprzedaży lokali mieszalnych i lokali usługowych będzie miał możliwość skorzystania ze zwolnienia przychodów uzyskanych ze sprzedaży lokali mieszkalnych na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jako, że sprzedaż następuje po upływie 5 lat od daty nabycia gruntu, na którym wybudowano budynek. Dalej nie będzie Pan miał możliwości skorzystania ze zwolnienia na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w odniesieniu do sprzedaży lokali usługowych. Sprzedaż lokali usługowych będzie podlegała opodatkowaniu na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. (stanowisko przedstawione w uzupełnieniu wniosku)

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest:

–nieprawidłowe - w zakresie pytania pierwszego,

–prawidłowe - w zakresie pytania drugiego.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Spółka cywilna jest umową, stosunkiem zobowiązaniowym zawartym pomiędzy co najmniej dwoma osobami, uregulowanym przepisami ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2022 r. poz. 1360, ze zm.).

Zgodnie z art. 860 § 1 ww. ustawy:

Przez umowę spółki wspólnicy zobowiązują się dążyć do osiągnięcia wspólnego celu gospodarczego przez działanie w sposób oznaczony, w szczególności przez wniesienie wkładów.

Spółka cywilna nie jest zatem odrębnym podmiotem prawa i stanowi wyłącznie stosunek zobowiązaniowy pomiędzy wspólnikami będącymi stronami umowy spółki cywilnej. Wspólnicy zobowiązują się dążyć do osiągnięcia wspólnego celu gospodarczego przez działanie w sposób oznaczony w umowie spółki. Z uwagi na to, że spółka cywilna nie jest podmiotem prawa, nie przysługuje jej w związku z tym również zdolność do czynności prawnych, zdolność sądowa, ani procesowa.

Spółka cywilna nie jest także przedsiębiorcą w rozumieniu art. 4 ust. 1 ustawy z dnia 6 marca 2018 r. Prawo przedsiębiorców (Dz. U. z 2021 r. poz. 162 ), albowiem:

Przedsiębiorcą jest osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną, której odrębna ustawa przyznaje zdolność prawną, wykonująca działalność gospodarczą.

W myśl art. 4 ust. 2 ww. ustawy:

Przedsiębiorcami są także wspólnicy spółki cywilnej w zakresie wykonywanej przez nich działalności gospodarczej.

Z powyższych przepisów wynika, że spółka cywilna jest umową zawartą przez wspólników w celu dążenia do osiągnięcia wspólnego celu gospodarczego. Właścicielami majątku wykorzystywanego w prowadzonej w formie spółki cywilnej pozarolniczej działalności gospodarczej są wspólnicy tej spółki w ramach współwłasności łącznej. Zakup przez wspólników spółki cywilnej nieruchomości do tej spółki skutkuje, tym że wspólnikom tej spółki przysługują równe prawa do tej nieruchomości, czyli współwłasność ta ma charakter bezudziałowy. W spółce cywilnej właścicielami zakupionej nieruchomości są wspólnicy w ramach współwłasności łącznej.

W myśl art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1128, ze zm.):

Przychody z udziału w spółce niebędącej osobą prawną, ze wspólnej własności, wspólnego przedsięwzięcia, wspólnego posiadania lub wspólnego użytkowania rzeczy lub praw majątkowych u każdego podatnika określa się proporcjonalnie do jego prawa do udziału w zysku (udziału) oraz, z zastrzeżeniem ust. 1a, łączy się z pozostałymi przychodami ze źródeł, z których dochód podlega opodatkowaniu według skali, o której mowa w art. 27 ust. 1. W przypadku braku przeciwnego dowodu przyjmuje się, że prawa do udziału w zysku (udziału) są równe.

Jak stanowi art. 8 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy:

Zasady wyrażone w ust. 1 stosuje się odpowiednio do rozliczania kosztów uzyskania przychodów, wydatków niestanowiących kosztów uzyskania przychodów i strat.

W związku z powyższym przychody i koszty związane z działalnością spółki niebędącej osobą prawną wspólnicy będący osobami fizycznymi powinni określać proporcjonalnie do posiadanego udziału w zysku tej spółki.

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do przepisów tej ustawy odrębnymi źródłami przychodów są określone w art. 10 ust. 1:

•pozarolnicza działalność gospodarcza (pkt 3),

•odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a)nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d)innych rzeczy,

–jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany (pkt 8).

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości, która nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej, przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie skutkuje powstaniem przychodu. Tym samym sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości, która nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej, po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości, w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

W myśl art. 10 ust. 3 cytowanej ustawy:

Przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Zgodnie z art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

Na podstawie art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących:

a)środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,

b)składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1 500 zł,

c)składnikami majątku, które ze względu na przewidywany okres używania równy lub krótszy niż rok nie zostały zaliczone do środków trwałych albo wartości niematerialnych i prawnych,

d)składnikami majątku stanowiącymi spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub udział w takim prawie, które zgodnie z art. 22n ust. 3 nie podlegają ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych

–wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

Pamiętać jednakże trzeba, że w myśl art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Do przychodów, o których mowa w ust. 2 pkt 1, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Ponadto zgodnie z art. 22n ust. 2c ww. ustawy:

Nie podlegają objęciu ewidencją:

1)budynki mieszkalne, lokale mieszkalne stanowiące odrębną nieruchomość, grunty lub prawo użytkowania wieczystego gruntu, związane z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego oraz prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej;

2)spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego, którego wartość początkową ustala się zgodnie z art. 22g ust. 10.

Z tego względu, gdy przedmiotem odpłatnego zbycia jest (m.in.) wykorzystywany na potrzeby związane z działalnością gospodarczą budynek mieszkalny, jego część lub udział w takim budynku lub lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość lub udział w takim lokalu, to wówczas przychody uzyskane z tej umowy sprzedaży nie stanowią przychodu z działalności gospodarczej.

Zgodnie z rozporządzeniem Rady Ministrów z 3 października 2016 r. w sprawie Klasyfikacji Środków Trwałych (Dz. U. z 2016 r., poz. 1864): budynki dzielą się na mieszkalne i niemieszkalne. I tak:

–budynki mieszkalne - są to obiekty budowlane, których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych; w przypadkach, gdy mniej niż połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest na cele mieszkalne, budynek taki klasyfikowany jest jako niemieszkalny zgodnie z jego przeznaczeniem,

–budynki niemieszkalne - są to obiekty budowlane wykorzystywane głównie dla potrzeb niemieszkalnych.

Stosownie do dalszej treści przytoczonego rozporządzenia:

–samodzielny lokal mieszkalny jest to wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych,

–lokal użytkowy to część budynku, zawierającą jedno pomieszczenie lub ich zespół, wydzielony stałymi przegrodami budowlanymi, albo cały budynek, niebędący mieszkaniem, pomieszczeniem technicznym, a także gospodarczym.

Z treści wniosku wynika, że w skład powierzchni użytkowej opisanej we wniosku nieruchomości wchodzi:

–piwnica o powierzchni użytkowej 242,51m²,

–parter o powierzchni użytkowej 174,60 m²,

–piętro 1 o powierzchni użytkowej 147,32 m²,

–piętro 2 o powierzchni użytkowej 151,24 m².

Przy czym piwnica i parter o łącznej powierzchni użytkowej 417,11 m² są w całości lokalami usługowymi, natomiast piętro 1 i piętro 2 o łącznej powierzchni użytkowej 298,56 m² służą jako lokale mieszkalne.

Z powyższego wynika zatem, że przeszło połowa powierzchni użytkowej nieruchomości, tj. 58,3% całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów usługowych. Zatem budynku tego nie można traktować jako budynku mieszkalnego. W konsekwencji, przychód uzyskany z planowanej sprzedaży nieruchomości będzie stanowił przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Tym samym stanowisko Pana, w myśl którego w przypadku sprzedaży budynku mieszkalnego wielorodzinnego z lokalami usługowymi będzie mógł skorzystać ze zwolnienia z podatku dochodowego na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych uznać należy za nieprawidłowe. Argument Pana, że grunt na którym budynek został wybudowany zakupiono w 2011 r. oraz 2013 r., a więc 5 lat temu – nie znajduje uzasadnienia. Jak wskazano bowiem powyżej istotne jest, że opisana we wniosku nieruchomość jest wykorzystywana w działalności gospodarczej oraz spełnia definicję budynku niemieszkalnego.

Przechodząc do kwestii skutków podatkowych ewentualnego zbycia poszczególnych lokali mieszkalnych i usługowych - znajdujących się w opisanej we wniosku nieruchomości - po ustanowieniu ich odrębnej własności wskazać należy, że w przypadku ustanowienia przez Pana odrębnej własności lokali mieszkalnych - zdarzenia tego nie należy utożsamiać z nabyciem, od którego należy liczyć pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Mając na uwadze wyżej przytoczone przepisy prawa uznać należy, że ewentualne zbycie lokali mieszkalnych po ustanowieniu ich odrębnej własności z uwagi na treść przytoczonego powyżej art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie będzie skutkowała powstaniem po Pana stronie przychodu z działalności gospodarczej z uwagi na mieszkalny charakter tych lokali. Tym samym skutki tej sprzedaży należy rozpatrywać w kontekście art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ww. ustawy.

Jak wynika z opisu sprawy budynek mieszkalno-usługowy wybudowany został na nieruchomościach gruntowych zakupionych w 2011 r. oraz w 2013 r.

Ponieważ powołana ustawa o podatku dochodowym nie zawiera definicji nieruchomości, sięgnąć należy do definicji nieruchomości zawartej w ustawie z 23 kwietnia 1967 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze. zm.).

W myśl art. 46 § 1 Kodeku cywilnego:

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Stosownie zaś do art. 47 § 1 cytowanej ustawy:

Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

Z powyższego wynika, że w przypadku wybudowania budynku na własnym gruncie, grunt ten wraz z budynkiem stanowi jedną rzecz (nieruchomość). Oznacza to, że skoro budynek nie stanowi odrębnej nieruchomości, to nie może być samodzielnym przedmiotem zbycia bez gruntu, na którym został wzniesiony. Sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i znajdującego się na nim budynku trwale z nim związanego. Dlatego za datę nabycia nieruchomości w takim wypadku uznać należy datę nabycia gruntu, niezależnie od tego, kiedy na gruncie tym wzniesiono budynek.

W konsekwencji, sprzedaż przez Pana lokali mieszkalnych po ustanowieniu ich odrębnej własności nie będzie stanowić źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, z uwagi na upływ pięcioletniego okresu, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do nabycia gruntów, na których został wybudowany opisany we wniosku budynek.

Pana stanowisko w tej części jest więc – co do zasady – prawidłowe.

W stanowisku wskazał Pan jednak, że przychód ze zbycia nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, gdyż będzie zwolniony od podatku dochodowego od osób fizycznych.

Zastrzec trzeba więc, że stwierdzenie to jest błędne, gdyż jak wskazano powyżej przedmiotowa sprzedaż nie będzie stanowić źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z uwagi na upływ terminu, o którym mowa tym przepisie. Tym samym skoro w niniejszej sytuacji nie wystąpi przychód to brak jest podstaw do zastosowania zwolnienia od opodatkowania.

W przypadku natomiast sprzedaży przez Pana lokali usługowych po ustanowieniu ich odrębnej własności zastosowanie znajdzie przytoczony powyżej art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Z tego względu sprzedaż ta podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych zgodnie z wybranym przez Pana sposobem opodatkowania pozarolniczej działalności gospodarczej.

Tym samym stanowisko Pana w tej części należy uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpetacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

•Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

•Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

•w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA) albo

•w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).