Temat interpretacji

Sutki sprzedaży nieruchomości w Polsce (nieruchomość nabyta w wyniku działu spadku i zniesienia współwłasności) i zakupu nieruchomości w Wielkiej Brytanii w tzw. okresie przejściowym.

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r., poz. 1325, ze zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 28 lipca 2020 r. (data wpływu 30 lipca 2020 r.) o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków sprzedaży nieruchomości w Polsce i zakupu nieruchomości w Wielkiej Brytanii, uzupełnionym pismem z 13 października 2020 r. jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

30 lipca 2020 r. wpłynął do organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Został on następnie uzupełniony w odpowiedzi na wezwanie organu pismem z 13 października 2020 r.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny i zdarzenie przyszłe.

14 lipca 2020 r. Wnioskodawca dokonał sprzedaży domu jednorodzinnego wraz z działką, który otrzymał w 6/40 z działu spadku i w pozostałej części jako zniesienie współwłasności (w dniu 19 lipca 2019 r.). Dom został sprzedany w okresie krótszym niż 5 lat od daty działu spadku i zniesienia współwłasności. Wnioskodawca chciałby skorzystać z ulgi mieszkaniowej. Chciałby dokonać zakupu nieruchomości ze środków ze sprzedaży na terenie Wielkiej Brytanii.

Spadkodawca mama Wnioskodawcy, Pani R.J. zmarła w 2005. Nie pozostawiła testamentu, dlatego dziedziczenie nastąpiło zgodnie z zapisami Kodeksu cywilnego. Postępowanie spadkowe jednakże zostało przeprowadzone dopiero w lutym 2019. Spadkobiercami byli: ojciec Wnioskodawcy oraz czwórka rodzeństwa.

Pani R.J. jako współwłaściciel z mężem Panem K.J. nabyła nieruchomość przy ul. () w 1990 roku.

Udział 6/40 w nieruchomości odpowiadał udziałowi Wnioskodawcy w spadku. Pozostali spadkobiercy to ojciec Wnioskodawcy, który po swojej żonie odziedziczył &½ majątku, a Wnioskodawca wraz z czwórką rodzeństwa po 3/20 po swojej mamie.

Nabycie spadku było objęte podatkiem od spadków, gdyż zgon spadkodawcy, Pani R.J. nastąpił przed rokiem 2006 (czyli przed zniesieniem podatku od spadków dla spadkobierców w 1-szej linii pokrewieństwa).

Zniesienie współwłasności, które nastąpiło w lipcu 2019 r. było nieodpłatne, tzn. rodzeństwo i tata Wnioskodawcy na podstawie porozumienia zgodzili się na nie bez spłaty wartości swoich udziałów. Tata Wnioskodawcy, który znosił współwłasność zmarł 28 lutego 2020 r.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

1. Czy dokonując zakupu nieruchomości w Wielkiej Brytanii na własne cele mieszkaniowe Wnioskodawca może skorzystać z ulgi mieszkaniowej, jeśli dokona zakupu do końca roku 2020, czyli w okresie, gdy obowiązuje okres przejściowy dla tego kraju w związku z wychodzeniem z UE?
2. Czy do wyliczenia należnego podatku Wnioskodawca może od kwoty opodatkowania odjąć kwotę równą: 6/40 x cena nieruchomości i koszty poniesione na notariusza i podatku, związanych z działem spadku (6/40 to część jaką Wnioskodawca otrzymał po osobie zmarłej, która była właścicielem nieruchomości więcej niż 5 lat przed działem spadku)?
   
   Wnioskodawca wyjaśnił, że:
   
   
   1. Kwota opodatkowania to kwota dochodu ze sprzedaży nieruchomości kwota do opodatkowania.
   2. Drugie pytanie dotyczy tego, czy przy obliczaniu dochodu ze sprzedaży nieruchomości (dochodu do opodatkowania) Wnioskodawca nie powinien brać pod uwagę: 6/40 ceny sprzedaży nieruchomości i kosztów związanych z działem spadku (kosztów notarialnych i kosztów podatku związanych z działem spadku).
   3. Podatkiem związanym z działem spadku Wnioskodawca nazywa podatek od spadków i darowizn.

Zdaniem Wnioskodawcy:

1. Podatnik może skorzystać z ulgi mieszkaniowej, jeśli dom/mieszkanie na terenie Wielkiej Brytanii zostanie zakupione do końca 2020 roku, czyli w okresie przejściowym dla UE.
2. Tak, od kwoty opodatkowania można odjąć iloczyn: część spadku x cena nieruchomości z umowy sprzedaży oraz koszty poniesione na notariusza i podatek za dział spadku.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2020, poz. 1426, z późn. zm.) jednym ze źródeł przychodów podatników tego podatku jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2, nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Odpłatne zbycie nieruchomości (czyli m.in. sprzedaż nieruchomości) jest odrębnym źródłem przychodów, jeżeli:

1. nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (gdyby zbycie nastąpiło w wykonaniu działalności gospodarczej przychody należałoby zaliczyć do źródła działalność gospodarcza, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy) oraz
2. następuje przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Jeśli odpłatne zbycie (które nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej) ma miejsce po upływie wskazanego 5-letniego terminu, nie stanowi źródła przychodów w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Oznacza to, że takie zbycie nie wiąże się z powstaniem obowiązków podatkowych, w tym podatku po stronie zbywającego.

Co istotne, zgodnie z art. 10 ust. 5 ustawy, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub udziału w nieruchomości, które zostały nabyte w drodze spadku, okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości lub nabycie udziału w nieruchomości przez spadkodawcę.

W opisanej sytuacji Wnioskodawca w 2020 r. sprzedał nieruchomość. Okoliczności sprawy wskazują, że sprzedaż nieruchomości nie nastąpiła w ramach wykonywania działalności gospodarczej.

Wnioskodawca uzyskał własność nieruchomości:

1. częściowo w drodze dziedziczenia po zmarłej mamie (udział 6/40); mama Wnioskodawcy kupiła nieruchomość w 1990 r. (nabycie do wspólności majątkowej małżeńskiej);
2. częściowo w wyniku nieodpłatnego zniesienia współwłasności w 2019 roku (pozostały udział we własności nieruchomości).

Skutki podatkowe tej sprzedaży są odrębne dla udziału 6/40 i dla pozostałego udziału w nieruchomości.

Wnioskodawca sprzedał udział 6/40 w nieruchomości po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym jego mama kupiła tę nieruchomość (minęło 5 lat licząc od końca 1990 r.). Oznacza to, że sprzedaż nieruchomości w części obejmującej udział 6/40 nie jest dla Wnioskodawcy źródłem przychodu (art. 10 ust. 1 pkt 8 w zw. z ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych). Wnioskodawca nie ma zatem obowiązku podatkowego w podatku dochodowym od osób fizycznych w związku ze sprzedażą udziału 6/40 w nieruchomości.

Wnioskodawca prawidłowo więc wskazał w stanowisku do pytania drugiego, że przy obliczaniu dochodu ze sprzedaży nieruchomości (dochodu do opodatkowania) nie powinien brać pod uwagę: 6/40 ceny sprzedaży nieruchomości i kosztów związanych z działem spadku (kosztów poniesionych na notariusza i zapłatę podatków związanych z działem spadku).

W odniesieniu do pozostałego udziału w nieruchomości (nabytego w wyniku nieodpłatnego zniesienia współwłasności nieruchomości; dalej nazywany pozostałym udziałem), Wnioskodawca sprzedał go przed upływem 5 lat od końca roku podatkowego, w którym go nabył (przed upływem 5 lat od końca 2019 r.). Sprzedaż nieruchomości w tej części jest źródłem przychodu (art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Dochód ze sprzedaży pozostałego udziału w nieruchomości podlega opodatkowaniu na zasadach określonych w art. 30e ust. 1 ustawy. W myśl tego przepisu, podatek dochodowy od ww. dochodu wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

W analizowanym przypadku podstawą obliczenia podatku jest stosownie do art. 30e ust. 2 ustawy dochód stanowiący różnicę pomiędzy:

1. przychodem z odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości określonym zgodnie z art. 19 ustawy
   Zgodnie z zasadą przyjętą w art. 19, przychodem tym jest wartość zbywanego udziału w nieruchomości wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia (tj. koszty bezpośrednio związane z transakcją odpłatnego zbycia, niezbędne dla dojścia tej transakcji do skutku, np. koszty sporządzenia umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego, koszty wyceny przedmiotu sprzedaży przez rzeczoznawcę, opłaty sądowe i opłata skarbowa ponoszone w związku ze sprzedażą).
2. kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6d ustawy
   Przepis art. 22 ust. 6d określa, że do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości nabytego w sposób nieodpłatny zalicza się:
   
   
   1. udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość udziału w nieruchomości, poczynione w czasie posiadania tego udziału;
   2. kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn dotyczącego nieodpłatnego nabycia udziału w sprzedawanej nieruchomości.

Dochodem Wnioskodawcy ze sprzedaży udziału w nieruchomości będzie więc różnica pomiędzy:

1. ceną sprzedaży nieruchomości, pomniejszoną o koszty odpłatnego zbycia nieruchomości poniesione przez Wnioskodawcę w części dotyczącej pozostałego udziału w nieruchomości (udziału nabytego w drodze zniesienia współwłasności) i
2. kosztami uzyskania tych przychodów ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6d ustawy (w treści wniosku nie wskazano, że Wnioskodawca ponosił koszty nakładów bądź zapłacił podatek od spadków i darowizn dotyczący nieodpłatnego zniesienia współwłasności).

Tak ustalony dochód ze zbycia pozostałego udziału w nieruchomości może podlegać zwolnieniu od podatku dochodowego, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy (tzw. ulga mieszkaniowa).

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych;

Warunkiem objęcia dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, zwolnieniem z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest wydatkowanie przez podatnika przychodu z takiego zbycia na własne cele mieszkaniowe.

Pojęcie wydatków na własne cele mieszkaniowe zostało szczegółowo uregulowane w art. 21 ust. 25-29 ustawy. I tak, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, uważa się m.in. wydatki poniesione na:

• nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem - położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej (art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a ustawy);
• nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie - położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej (art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. b ustawy);

Przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy wprowadza również termin, w jakim należy dokonać wydatkowania przychodu. Termin ten to trzy lata od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie (czyli w sytuacji, gdy do odpłatnego zbycia doszło w 2020 r., wydatkowanie powinno nastąpić do końca 2023 r.).

W analizowanym przypadku, przychód ze sprzedaży pozostałego udziału w nieruchomości (nabytego w drodze zniesienia współwłasności) zostanie wydatkowany przez Wnioskodawcę na nabycie nieruchomości (domu/mieszkania) w Wielkiej Brytanii.

Umowa o wystąpieniu Zjednoczonego Królestwa Wielkiej Brytanii i Irlandii Północnej z Unii Europejskiej i Europejskiej Wspólnoty Energii Atomowej (Dz. Urz. UE C 144 I z 25.04.2019, str. 1) w artykule 126 przewiduje, że od dnia wejścia tej umowy w życie do dnia 31 grudnia 2020 r. obowiązuje tzw. okres przejściowy.

W tym okresie przejściowym ilekroć w polskich przepisach jest mowa o państwie członkowskim Unii Europejskiej lub Europejskiej Wspólnoty Energii Atomowej, rozumie się przez to również Zjednoczone Królestwo Wielkiej Brytanii i Irlandii Północnej. Wynika to z art. 1 ustawy z dnia 19 lipca 2019 r. o okresie przejściowym, o którym mowa w Umowie o wystąpieniu Zjednoczonego Królestwa Wielkiej Brytanii i Irlandii Północnej z Unii Europejskiej i Europejskiej Wspólnoty Energii Atomowej (Dz. U. z 2019, poz. 1516).

Oznacza to, że jeśli Wnioskodawca kupi nieruchomość (dom/mieszkanie) w Wielkiej Brytanii do 31 grudnia 2020 r., to czynność ta będzie traktowana jako zakup nieruchomości położonej w państwie członkowskim Unii Europejskiej. Wnioskodawca spełni więc warunek skorzystania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania pierwszego jest zatem prawidłowe.

Dochód wolny od podatku na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych Wnioskodawca powinien ustalić się jako iloraz:

• iloczynu dochodu z odpłatnego zbycia pozostałego udziału w nieruchomości i wydatków na cele mieszkaniowe oraz
• przychodu z odpłatnego zbycia pozostałego udziału w nieruchomości.

Podstawę opodatkowania (tj. kwotę, od której należny będzie podatek) należy natomiast obliczyć jako różnicę dochodu z odpłatnego zbycia pozostałego udziału w nieruchomości i dochodu wolnego od podatku.

Zgodnie z zasadami, jakie obowiązują w postępowaniu w sprawie wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej, interpretacja została wydana w oparciu o przedstawiony opis stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego. Dokumenty załączone do wniosku nie były analizowane przez organ.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu zaistnienia zdarzenia oraz zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;
2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z dnia 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2018 r., poz. 2193, z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Stanowisko

prawidłowe

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej