Opodatkowanie przychodów z najmu.

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

30 grudnia 2021 r. wpłynął Pana wniosek z 30 grudnia 2021 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy opodatkowania przychodów z najmu. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 21 marca 2022 r. (wpływ 21 marca 2022 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Jako właściciel lokalu mieszkalnego zawarł Pan kilka lat temu umowę o najem tego lokalu na cele mieszkalne z osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej. Na dzień złożenia wniosku formą opodatkowania tego wynajmu były zasady ogólne. Na podstawie zawartej umowy najmu najemca zobowiązany jest do płacenia czynszu w kwocie 1 150 zł. Ponadto, w umowie najmu ustalono, że opłaty tytułem czynszu uiszczanego do wspólnoty mieszkaniowej oraz za media ponosi najemca - ich wysokość wynika z uchwały wspólnoty mieszkaniowej o zaliczkach na poczet eksploatacji lokalu mieszkalnego oraz z faktur VAT od dostawców mediów. Wszystkie płatności za czynsz i media wyszczególnia Pan na jednym dokumencie „faktura VAT” a płatność jest realizowana na rachunek bankowy wynajmującego w ciągu 7 dni od wystawienia dokumentu. W przyszłości planuje Pan zmienić formę opodatkowania wynajmu na ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

W celu uniknięcia opodatkowania ryczałtem opłat od przychodów ewidencjonowanych za media, które są w rzeczywistości refakturowane przez wynajmującego planuje Pan wysyłać najemcy dwa oddzielne dokumenty typu „faktura VAT”:

1)jeden z nich będzie zawierał ustaloną umową kwotę czynszu za wynajem i będzie to podstawa do opodatkowania ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych,

2)drugi dokument będzie zawierał kwotę refakturowanych opłat za media i jego kwota nie będzie podstawą do opodatkowania ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

W uzupełnieniu z 21 marca 2022 r. wniosku dodał Pan, że zamierza Pan zmienić formę opodatkowania przychodów z najmu na ryczałt od przychodów ewidencjonowanych w 2023 r. Planuje Pan złożyć Naczelnikowi Urzędu Skarbowego oświadczenie o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych w ustawowym terminie. Przychody uzyskane z najmu lokalu mieszkalnego zalicza Pan zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, do źródła jakim jest najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą. Jest to wynajem prywatnego lokalu na cele mieszkaniowe innej osobie fizycznej, co według Pana nie spełnia przesłanki działalności gospodarczej w myśl art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Przedmiot wniosku stanowią wydatki wskazane w umowie najmu.

W § 2 umowy zawartej z najemcą dotyczącego kosztów najmu zawarta jest poniższa treść :

1.Wysokość czynszu za najem przedmiotu najmu opisanego w §1 strony ustalają na kwotę (kwota czynszu odstępnego) zł za każdy miesiąc najmu.

2.Dodatkowo Najemca jest zobowiązany do uiszczania opłat eksploatacyjnych oraz opłat z tytułu zużycia mediów związanych z używaniem lokalu (czynsz administracyjny, opłaty ogrzewania, opłaty za zużycie wody i ścieków). Opłaty te są zmienne, uzależnione m.in. od sezonu grzewczego, czy zużycia wody przez lokatorów mieszkania. W dacie podpisania niniejszej umowy miesięczna wartość opłat eksploatacyjnych wynosi ok. (kwota opłat eksploatacyjnych i za media) zł. Wynajmujący będzie przekazywał Najemcy otrzymane od Zarządcy budynku rozliczenia i inne otrzymane dokumenty stanowiące podstawę do płatności opłat eksploatacyjnych i opłat za media.

5.Należności z tytułu opłat licznikowych i administracyjnych Najemca będzie wpłacać na konto bankowe Wynajmującego podane zgodnie z otrzymaną fakturą.

6.Najemca zobowiązuje się dokonywać zapłaty na konto bankowe Wynajmującego: (numer konta)

8.Faktury i rachunki, na podstawie których Wynajmujący określa należności dostarczy Najemcy do wglądu pocztą elektroniczną lub w formie papierowej. Wynajmujący nie dodaje żadnej marży do należności za opłaty eksploatacyjno-administracyjne stając się tym samym jedynie pośrednikiem w przekazywaniu płatności do odpowiednich odbiorców.

Według Pana powyższe zapisy w umowie najmu zobowiązują najemcę do ponoszenia wszystkich ww. opłat za media. Płatności za powyższe media najemca uiszcza na Pana konto i Pan realizuje te opłaty na konta dostawców mediów i usług bez naliczania żadnej marży do tych opłat. Oprócz wynajmu lokalu mieszkalnego Pana głównym źródłem dochodu jest prowadzona osobiście pozarolnicza działalność gospodarcza.

Pytanie

Jaka kwota będzie w powyższej sytuacji podstawą do obliczenia zryczałtowanego podatku od przychodów ewidencjonowanych w zakresie najmu prywatnego?

Pana stanowisko w sprawie

Uważa Pan, że przychodem z najmu podlegającym opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych będzie wyłącznie kwota 1 150 zł stanowiąca czynsz za wynajem nieruchomości. Kwota ta stanowi dla Pana jako wynajmującego (właściciela nieruchomości) przysporzenie majątkowe skutkujące powstaniem przychodu podlegającego opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym.

Składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez Pana (właściciela nieruchomości) nie będą natomiast wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu (np. czynsz do wspólnoty mieszkaniowej, opłaty za wodę, ścieki, energię, ogrzewanie, wywóz śmieci), gdyż z umowy wynika, że najemca zobowiązany jest do ich ponoszenia. Opłaty te nie powodują przysporzenia majątkowego po Pana stronie i są refakturowane najemcy.

W uzupełnieniu wniosku dodał Pan, że w nawiązaniu do art. 6. ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne i odwołując się do wymienionego w nim art. 11 ust. 2a pkt 2 ustawy o podatku dochodowym tylko i wyłącznie przychody wnikające z zawartej umowy najmu w § 2 ust. 1 podlegają opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Pozostałe przychody wynikające z bieżących rachunków otrzymanych od dostawców mediów i wspólnoty mieszkaniowej (usługi zakupione - według cen zakupu) stanowią wartość pieniężną innych nieodpłatnych świadczeń i nie podlegają opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r., poz. 1128, z późn. zm.), źródłami przychodów są najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

W myśl art. 11 ust. 1 ww. ustawy, przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9, 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, pkt 11, art. 19, art. 25b, art. 30ca, art. 30da i art. 30f, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Zgodnie z art. 11 ust. 2 ww. ustawy, wartość pieniężną świadczeń w naturze, z zastrzeżeniem art. 12 ust. 2-2c, określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca ich uzyskania.

Stosownie do art. 11 ust. 2a ww. ustawy, wartość pieniężną innych nieodpłatnych świadczeń ustala się:

1)jeżeli przedmiotem świadczenia są usługi wchodzące w zakres działalności gospodarczej dokonującego świadczenia – według cen stosowanych wobec innych odbiorców,

2)jeżeli przedmiotem świadczeń są usługi zakupione – według cen zakupu,

3)jeżeli przedmiotem świadczeń jest udostępnienie lokalu lub budynku – według równowartości czynszu, jaki przysługiwałby w razie zawarcia umowy najmu tego lokalu lub budynku,

4)w pozostałych przypadkach – na podstawie cen rynkowych stosowanych przy świadczeniu usług lub udostępnianiu rzeczy lub praw tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca udostępnienia.

W myśl art. 11 ust. 2b ww. ustawy, jeżeli świadczenia są częściowo odpłatne, przychodem podatnika jest różnica pomiędzy wartością tych świadczeń, ustaloną według zasad określonych w ust. 2 lub 2a, a odpłatnością ponoszoną przez podatnika.

Stosownie do art. 9a ust. 6 ww. ustawy w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2022 r., dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

W myśl art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r., poz. 1740, z późn. zm.) przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Zgodnie z art. 2 ust. 1a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. z 2021 r., poz. 1993, z późn. zm.), osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym, opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Stosownie do przepisu art. 6 ust. 1a ww. ustawy, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tych tytułów stosuje się przepisy art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

W myśl art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a) tej ustawy, ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a, do kwoty 100 000 zł; od nadwyżki ponad tę kwotę ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 12,5% przychodów.

Z przytoczonych powyżej uregulowań prawnych wynika, że podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Jednakże aby powstał przychód po stronie wynajmującego muszą zaistnieć przesłanki określone w wyżej powołanym art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, czyli czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego.

Składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego nie będą natomiast ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu (np. opłaty związane z lokalem takie jak: czynsz uiszczany w spółdzielni lub wspólnocie mieszkaniowej, opłata za wodę, energię elektryczną, gaz), jeżeli z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Dodatkowe opłaty ponoszone przez najemcę w związku z użytkowaniem lokalu mieszkalnego nie mieszczą się bowiem w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jak również nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego.

Uwzględniając powyższe, uznać należy, że podstawą uzyskiwania przychodów z tytułu najmu jest umowa, w której strony określają wysokość czynszu. Czynsz stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym w przypadku otrzymania lub postawienia go do dyspozycji wynajmującego.

W zależności od różnego skonstruowania stosunku prawnego umowy najmu w zakresie pokrywania przez najemcę pewnych płatności (świadczeń) związanych z przedmiotem najmu, różne będą skutki podatkowe. Jeśli strony umowy najmu określiły wysokość wynagrodzenia z tytułu najmu (czynsz), to otrzymana przez wynajmującego kwota jest jego przychodem.

Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że jako właściciel lokalu mieszkalnego zawarł Pan kilka lat temu umowę o najem tego lokalu na cele mieszkalne z osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej. Na podstawie zawartej umowy najmu najemca zobowiązany jest do płacenia czynszu w kwocie 1 150 zł. Ponadto, w umowie najmu ustalono, że opłaty tytułem czynszu uiszczanego do wspólnoty mieszkaniowej oraz za media ponosi najemca. W 2023 r. zamierza Pan zmienić formę opodatkowania przychodów z najmu na ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Przychody uzyskane z najmu lokalu mieszkalnego zalicza Pan do źródła przychodów wskazanego w art. 10 ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Płatności za media najemca uiszcza na Pana konto i Pan realizuje te opłaty na konta dostawców mediów i usług bez naliczania żadnej marży do tych opłat.

Mając na uwadze opis zdarzenia przyszłego oraz powołane przepisy prawa podatkowego stwierdzić należy, że jedynie określona w umowie kwota czynszu będzie stanowić przysporzenie majątkowe dla Pana jako wynajmującego, a tym samym generuje przychód do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Natomiast wymienione przez Pana dodatkowe opłaty (opłaty eksploatacyjne i opłaty za media związane z użytkowaniem lokalu), do których zapłaty zobowiązany jest zgodnie z zawartą umową najmu najemca, nie będą stanowić dla Pana przysporzenia majątkowego. W zakresie uiszczania powyższych opłat pełni Pan jedynie rolę pośrednika pomiędzy najemcą a usługodawcami. W związku z tym, ww. opłaty nie stanowią dla Pana przysporzenia majątkowego, a tym samym nie powodują powstania przychodu podlegającego opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

Dodatkowe informacje

Wydając interpretację w trybie art. 14b ustawy Ordynacja podatkowa, Organ nie przeprowadza postępowania dowodowego, w związku z czym nie jest obowiązany, ani uprawniony do oceny załączonych do wniosku dokumentów, jest związany wyłącznie opisem zdarzenia przyszłego przedstawionym przez Pana i Pana stanowiskiem.

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Przy wydawaniu niniejszej interpretacji dokonaliśmy wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe będzie zgodne ze stanem rzeczywistym. W ramach postępowania o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego Organ nie przeprowadza postępowania dowodowego, lecz opiera się jedynie na zdarzeniu przyszłym przedstawionym we wniosku. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawyz dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r., poz. 1540, ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r., poz. 329; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na  adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r., poz. 1540, ze zm.).