Opodatkowanie przychodów uzyskiwanych z najmu nieruchomości.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

21 października 2022 r. wpłynął Pana wniosek z 20 października 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy opodatkowania przychodów uzyskiwanych z najmu nieruchomości. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 21 grudnia 2022 r. (wpływ 21 grudnia 2022 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wraz z małżonką mieszka Pan w USA od 20 lat, tam Państwo żyją, tam pracują i tam się rozliczają, nie prowadzą tam działalności gospodarczej. Nie posiadają rozdzielności majątkowej. W 2022 r. zakupili Państwo mieszkanie w Polsce, ponieważ po przejściu na emeryturę planują wrócić na stałe do kraju. Mieszkanie zakupione zostało dla celów prywatnych, obecnie oczekuje na Państwa powrót. Kilka razy w roku przyjeżdża Pan z małżonką na krótkie urlopy do Polski, i w tym czasie planują korzystać z mieszkania. Mieszkanie niestety generuje comiesięcznie koszty (czynsz, podatek oraz i inne podstawowe opłaty). Dlatego chcieliby Państwo wynająć to mieszkanie na krótkie okresy, jako osoby prywatne w serwisach, takich jak: ... lub ..., aby przychody z tego typu najmu pokryły podstawowe koszty jego utrzymania, a jednocześnie aby mogło być ono dla Państwa dostępne w każdej chwili, gdy przyjadą Państwo w odwiedziny do kraju. Nie mają Państwo zamiaru oferować gościom żadnych innych dodatkowych usług, tylko nocleg. Nie wiedzą Państwo kiedy mieszkanie będzie im potrzebne, dlatego takie rozwiązanie jest dla Państwa najkorzystniejsze. Celem takiego najmu nie jest cel zarobkowy, a zapobieganie stratom wynikającym z kosztów jego utrzymania, oraz możliwość monitorowania jego stanu na bieżąco. Chcieliby Państwo to mieszkanie wynajmować jako osoby prywatne, bez konieczności zakładania działalności gospodarczej, gdyż działania te nie będą miały charakteru zawodowego, tylko amatorski i okazjonalny. Analizując sytuację na rynku nieruchomości, zakładają Państwo, że będzie to pewnie około kilka noclegów w ciągu miesiąca, więc wynajem ten nie będzie generował dużego oraz stałego miesięcznego dochodu, ale wystarczający na pokrycie podstawowych opłat. Wynajmowana będzie ta jedna nieruchomość, w ograniczonym okresie w ciągu roku.

W uzupełnieniu wniosku wskazał Pan, że na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej posiada ograniczony obowiązek podatkowy. Jeśli jest konieczność, to złoży Pan oświadczenia o wyborze formy opodatkowania przychodów z najmu prywatnego do właściwego Naczelnika Urzędu Skarbowego. W chwili obecnej nie zamierza Pan korzystać z usługi księgowej oraz zarządczej w zakresie wynajmu, ale nie wyklucza takiej ewentualności w przyszłości, gdyby nie był Pan w stanie dokonać prawidłowych obliczeń oraz wypełnić stosownych dokumentów samodzielnie. Podejmując wszystkie czynności związane z wynajmem będzie działał Pan we własnym imieniu. Wszelkie czynności będzie prowadził w sposób niezależny od innych podmiotów. Wszystkie działania podejmowane będą na własny rachunek powodując tym samym powstanie wyłącznie dla Pana określonych praw i obowiązków.

Pytanie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku z 21 grudnia 2022 r.)

Czy osiągane przez Pana przychody z tytułu wynajmu wskazanej nieruchomości kwalifikują się do przychodów ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a co za tym idzie, czy mogą być opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych na podstawie art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne?

Pana stanowisko w sprawie (przedstawione ostatecznie w uzupełnieniu wniosku z 21 grudnia 2022 r.)

Osiągane przez Pana przychody z tytułu wynajmu wskazanej nieruchomości kwalifikują się do przychodów ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej jako: ustawa o PIT), wobec czego mogą być opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych na podstawie art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne; dalej jako: ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy o PIT opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c ustawy oraz dochodów od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa o PIT rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

W myśl przepisów wskazanej ustawy, odrębnymi źródłami przychodów są określone w art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6:

-pozarolnicza działalność gospodarcza,

-najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ustawy o PIT. Zgodnie z tym przepisem za pozarolniczą działalność gospodarczą uważa się działalność zarobkową polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych - prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. pkt 1, 2 i 4-9 ustawy o PIT.

Artykuł 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o PIT wskazuje, że przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Z przytoczonych wyżej przepisów ustawy o PIT, wynika, że wynajem dla celów podatkowych może być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza albo jako odrębne źródło przychodów (tzw. najem prywatny). W sytuacji, gdy wynajem faktycznie wypełnia przesłanki pozwalające na uznanie go za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o PIT lub gdy przedmiot wynajmu związany jest z prowadzoną przez podatnika działalnością gospodarczą, to powinien zostać on rozliczony tak jak przychody z tej działalności.

Jak wskazano wyżej, aby daną działalność uznać za działalność gospodarczą, musi ona być prowadzona we własnym imieniu i łącznie spełniać warunki: celu zarobkowego, ciągłości oraz zorganizowanego charakteru.

Prowadzony przez Pana wynajem nie będzie miał celu zarobkowego, nie będzie stanowił stałego miesięcznego dochodu tylko dodatkowy, przeznaczony na bieżące koszty eksploatacyjne i utrzymania tej nieruchomości. Wynajem nie będzie prowadzony w sposób profesjonalny, ciągły i zorganizowany, gdyż okres wynajmu będzie w ograniczonych okresach w roku. Nie będzie Pan współpracował z podmiotami profesjonalnymi, oraz nie będzie świadczył żadnych dodatkowych usług.

Nieruchomość stanowi składnik majątku prywatnego, wobec czego przychody z niej mogą zostać zakwalifikowane jako przychody osiągane z tzw. najmu prywatnego, tj. przychody ze źródła wskazanego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT.

Podsumowując, osiągane przez Pana przychody z tytułu wynajmu wskazanej nieruchomości, kwalifikują się do przychodów ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT, wobec czego, mogą być opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych na podstawie art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.):

Natomiast art. 3 ust. 2a cytowanej ustawy stanowi, że:

Na podstawie art. 3 ust. 1a ww. ustawy:

Na podstawie art. 4a ustawy:

Jak wskazał Pan we wniosku, wraz z małżonką od 20 lat mieszka i pracuje w USA, a zatem w przedmiotowej sprawie zastosowanie znajduje umowa między Rządem Polskiej Rzeczypospolitej Ludowej a Rządem Stanów Zjednoczonych Ameryki o uniknięciu podwójnego opodatkowania i zapobieżeniu uchylaniu się od opodatkowania w zakresie podatków od dochodu, podpisana w Waszyngtonie 8 października 1974 r. (Dz. U. z 1976 r. Nr 31 poz. 178).

Zgodnie z art. 7 ust. 1 i ust. 2 umowy:

W związku z tym Pana dochody, jako osoby mającej miejsce zamieszkania w USA z majątku nieruchomego położonego w Polsce będą opodatkowane w Polsce, stosownie do przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Na podstawie art. 10 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, odrębnymi źródłami przychodów są określone w pkt 3 i pkt 6 tego przepisu:

Stosownie do art. 11 ust. 1 powołanej ustawy:

Przychodem w myśl ww. regulacji są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Oznacza to, że określenia wysokości przychodu z najmu zaliczanego do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc najmu niestanowiącego pozarolniczej działalności gospodarczej, należy dokonywać na podstawie wyżej powołanego art. 11 tej ustawy.

Natomiast pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z tym przepisem:

Art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wskazuje, że:

Z przytoczonych wyżej przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wynika, że wynajem dla celów podatkowych może być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza albo jako odrębne źródło przychodów (tzw. najem prywatny). W sytuacji, gdy wynajem faktycznie wypełnia przesłanki pozwalające na uznanie go za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych lub gdy przedmiot wynajmu związany jest z prowadzoną przez podatnika działalnością gospodarczą, to powinien zostać on rozliczony tak jak przychody z tej działalności.

Z kolei, zgodnie z art. 659 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.):

Zgodnie z art. 353¹ Kodeksu cywilnego:

Zatem ustawodawca wprowadził na grunt prawa zobowiązań zasadę swobody umów, która obejmuje także swobodę stron w kształtowaniu formy umowy. Wobec tego same strony mogą zdecydować, w jakiej formie umowa pomiędzy nimi zostanie zawarta, z tym jednak zastrzeżeniem, że nie może to powodować naruszenia właściwości (natury) stosunku, ustawy lub zasad współżycia społecznego.

Podstawą generowania przychodów z tytułu najmu jest zawarcie między stronami stosownej umowy. Strony umowy określają w niej wysokość czynszu. Czynsz ten stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Jednak, aby powstał przychód po stronie wynajmującego muszą zaistnieć przesłanki określone w wyżej powołanym art. 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czyli czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego.

W tym miejscu wskazać należy na Uchwałę NSA z 24 maja 2021 r. II FPS 1/21 gdzie wskazano: „To zatem podatnik decyduje o tym czy „powiązać” określone składniki swojego mienia z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy też zachować je w zarządzie majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą i oddać np. w najem. (...)

Przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, chyba że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej.

Zasadą jest zatem kwalifikowanie przychodów do źródła - najem, a wyjątkiem sytuacja, w której podatnik, z uwagi na zakwalifikowanie składników majątku do kategorii „związanych z wykonywaną działalnością gospodarczą” - do przychodów z działalności gospodarczej.”

Mając na uwadze zaprezentowane przepisy prawa podatkowego oraz zdarzenie przyszłe przedstawione we wniosku, stwierdzić należy, że skoro zamierza Pan wynajmować mieszkanie jako osoba fizyczna, nie zarejestruje Pan działalności gospodarczej, nie powiąże Pan mieszkania z działalnością gospodarczą (nie wprowadzi go Pan do ewidencji środków trwałych działalności gospodarczej), to wówczas przedmiotem najmu nie będzie składnik majątku związany z działalnością gospodarczą. Przychody z tytułu zawarcia umowy najmu zaliczone będą do przychodów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W myśl art. 9a ust. 6 ww. ustawy, w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2022 r.:

Z treści art. 1 pkt 2 ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2540 ze zm.) wynika, że:

W świetle art. 2 ust. 1a ww. ustawy:

Zgodnie z art. 6 ust. 1a wskazanej ustawy:

Zatem, zgodnie z obowiązującym od 1 stycznia 2022 r. brzmieniem art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ww. ustawy, są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.

Stosownie do art. 71 ust. 1 ustawy z 23 listopada 2021 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw – Dz. U. poz. 2105 ze zm.:

Oznacza to, że od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 r. podatnicy, którzy osiągają przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze (czyli z tzw. najmu prywatnego), mogą stosować formy opodatkowania obowiązujące na 31 grudnia 2021 r. Zatem zarówno przychody/dochody z najmu prywatnego podatnika, który takie przychody/dochody osiągał do 31 grudnia 2021 r., jak i podatnika, który pierwszy taki przychód/dochód osiągnie od 1 stycznia 2022 r., mogą podlegać opodatkowaniu w 2022 r.: a) na zasadach ogólnych według skali podatkowej albo b) ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

Podatnik nie musi składać jakichkolwiek deklaracji, oświadczeń, jeżeli zdecyduje się, by w 2022 r. opodatkować dochody z najmu prywatnego na ogólnych zasadach, według skali podatkowej.

Na podstawie przepisów przejściowych w 2022 r. będzie można stosować dotychczasowe zasady opodatkowania najmu prywatnego. Dopiero od 2023 r. wejdzie w życie zasada, że przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy mogą być opodatkowane wyłącznie ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, jeżeli będą uzyskiwane poza działalnością gospodarczą.

Biorąc pod uwagę zaprezentowany we wniosku opis sprawy oraz powołane przepisy, skoro – jak Pan wskazał – krótkoterminowy najem mieszkania będzie mieć charakter okazjonalny, czynności z nim związane nie były i nie są podejmowane w sposób zorganizowany i ciągły, a w celu obsługi najemców nie będzie zatrudniał Pan pracowników i nie korzysta z obsługi księgowej i zarządczej, najem tej nieruchomości stanowi źródło przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (tzw. najem prywatny).

Tym samym przychody, jakie Pan uzyska w ze wskazanego źródła podlegać będą opodatkowaniu na zasadach określonych w art. 2 ust. 1a oraz art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Wobec powyższego, Pana stanowisko uznajemy za prawidłowe.

Dodać należy, że jeżeli przedmiot najmu należy do wspólnego majątku małżonków oraz gdy istnieje między nimi wspólność majątkowa, to w takiej sytuacji mogą oni rozliczać po połowie przychody z tytułu najmu. Uzyskane przychody z najmu mieszkania należącego do wspólnego majątku mogą być opodatkowane przez jednego z małżonków, pod warunkiem złożenia oświadczenia, o którym mowa w art. 12 ust. 6 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Zgodnie z art. 12 ust. 5 i 6 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

W myśl art. 12 ust. 7 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne: