Temat interpretacji

Skutki podatkowe zniesienia współwłasności.

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 22 listopada 2019 r. (data wpływu), uzupełnionym pismem z dnia 31 grudnia 2019 r. (data wpływu) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych zniesienia współwłasności nieruchomości - jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 22 listopada 2019 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek, uzupełniony pismem z dnia 31 grudnia 2019 r. o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych zniesienia współwłasności nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca w kwietniu 2018 r. nabył nieruchomość wraz z drugim współwłaścicielem w udziale po 50% posiłkując się kredytem hipotecznym. W sierpniu 2019 r. współwłasność została zniesiona umową zniesienia współwłasności na rzecz drugiego współwłaściciela. Wnioskodawca został zwolniony z długu wobec Banku za zgodą drugiego współwłaściciela, który sam przejął całość zobowiązania wobec Banku na siebie. Wnioskodawca za zniesienie współwłasności otrzymał kwotę przychodu 23 tys. zł. Wnioskodawca na taką samą kwotę wyliczył koszty, które ponosił ze środków własnych, a na które składają się: wkład własny przy zakupie, prowizja biura nieruchomości, notariusz, podatki, remont i zapłacone odsetki od kredytu hipotecznego. Wnioskodawca podkreśla, że nie uzyskał dochodu z tej transakcji.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy w związku z wyżej wymienioną transakcją powstał dochód do opodatkowania?

Zdaniem Wnioskodawcy, koszty, które poniósł były równe kwocie przychodu, który otrzymał od drugiego współwłaściciela, więc nie powstał dochód, który można byłoby opodatkować.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest nieprawidłowe.

Stosownie do art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2019 r., poz. 1387, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c tej ustawy, źródłem przychodu jest, z zastrzeżeniem ust. 2, odpłatne zbycie:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości i praw wymienionych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, powoduje powstanie obowiązku podatkowego w podatku dochodowym.

Zatem w przypadku zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma moment ich nabycia.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawca w kwietniu 2018 r. nabył nieruchomość wraz z drugim współwłaścicielem w udziale po 50% posiłkując się kredytem hipotecznym. W sierpniu 2019 r. współwłasność została zniesiona umową zniesienia współwłasności na rzecz drugiego współwłaściciela. Wnioskodawca został zwolniony z długu wobec Banku za zgodą drugiego współwłaściciela, który sam przejął całość zobowiązania wobec Banku na siebie. Wnioskodawca za zniesienie współwłasności otrzymał kwotę przychodu 23 tys. zł. Wnioskodawca na taką samą kwotę wyliczył koszty, które ponosił ze środków własnych, a na które składają się: wkład własny przy zakupie, prowizja biura nieruchomości, notariusz, podatki, remont i zapłacone odsetki od kredytu hipotecznego. Wnioskodawca podkreśla, że nie uzyskał dochodu z tej transakcji.

W tym miejscu zauważyć należy, że użyty w przepisie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy termin odpłatne zbycie oznacza każde przeniesienie prawa własności lub praw majątkowych w zamian za korzyść majątkową. Termin ten obejmuje zatem szeroki zakres umów i pozostaje bez znaczenia, czy do odpłatnego zbycia dochodzi w drodze zniesienia współwłasności, umowy zamiany lub sprzedaży. Płatność natomiast nie musi mieć charakteru pieniężnego w postaci konkretnego przepływu gotówkowego, może oznaczać także uzyskanie świadczenia wzajemnego w postaci zapłaty w naturze (otrzymanie w zamian innych rzeczy lub praw), działania, zaniechania lub znoszenia. Innymi słowy, pod pojęciem płatności nie należy rozumieć wyłącznie zapłaty w pieniądzu, płatnością może także być zwolnienie z długu, czy potrącenie wzajemnych, wymagalnych wierzytelności (zmniejszenie pasywów zbywcy).

Podkreślenia wymaga zatem, że przeniesienie na rzecz jednego ze współwłaścicieli prawa własności nieruchomości w wyniku zniesienia współwłasności w zamian za przejęcie całkowitej spłaty kredytu wskazuje bezsprzecznie, że czynność taka ma charakter odpłatny.

Przenosząc powyższe rozważania na grunt niniejszej sprawy stwierdzić należy, że Wnioskodawca przenosząc na rzecz drugiego współwłaściciela udział w ww. nieruchomości w zamian za spłatę oraz świadczenie polegające na przejęciu przez tę osobę całości zobowiązań kredytowych ciążących na Wnioskodawcy (co skutkuje brakiem obowiązku spłaty kredytu a więc zmniejszeniem zobowiązań finansowych), dokonał odpłatnego zbycia udziału w przedmiotowej nieruchomości.

W związku z tym, że zniesienie współwłasności zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości wyczerpuje dyspozycję art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a uzyskany dochód podlega opodatkowaniu 19% zryczałtowanym podatkiem dochodowym zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Stosownie do art. 30e ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1. dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2. dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Zgodnie z treścią art. 30e ust. 2 ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

W myśl art. 19 ust. 1 ustawy, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Zgodnie z art. 19 ust. 3 ww. ustawy wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Natomiast jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, organ podatkowy wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający (art. 19 ust. 4 ustawy).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku. Można do takich kosztów zaliczyć m. in. związane ze zbyciem koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, opłatę notarialną, opłatę sądową. Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód.

Stosownie do art. 22 ust. 6c ww. ustawy koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

Koszty nabycia lub koszty wytworzenia, o których mowa w ust. 6c, są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej Monitor Polski (art. 22 ust. 6f).

Definicję kosztów uzyskania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, ustawodawca precyzuje poprzez bezpośrednie wskazanie, iż koszty takie stanowią m.in. udokumentowane koszty ich nabycia oraz udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Przy czym kosztem nabycia będą te wszystkie wydatki, których poniesienie było konieczne aby podatnik został właścicielem (współwłaścicielem) rzeczy lub prawa. Bez znaczenia jest natomiast czy zakup nieruchomości jest sfinansowany kredytem bankowym, czy też środki na jej zakup pochodzą z oszczędności nabywcy.

Biorąc pod uwagę ww. przepisy oraz opisany we wniosku stan faktyczny należy więc stwierdzić, iż kosztem uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia w drodze zniesienia współwłasności ww. nieruchomości bez wątpienia jest zatem kwota jaką zapłacił Wnioskodawca za nieruchomość będącą przedmiotem odpłatnego zbycia, która niewątpliwie obejmuje wkład własny. Do kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia ww. nieruchomości Wnioskodawca może też zaliczyć wydatki poniesione w związku z jej nabyciem tj. prowizję biura nieruchomości przy zakupie, podatki i opłaty obciążające Wnioskodawcę z tytułu czynności nabycia nieruchomości tj. opłacenie usług wykonanych przez notariusza wraz z podatkiem VAT, podatek od czynności cywilnoprawnych w części przypadającej na Wnioskodawcę jako współwłaściciela zbywanej nieruchomości. Są to bowiem wydatki bezpośrednio związane z tym nabyciem.

Jednakże poniesione przez Wnioskodawcę wydatki związane z zaciągnięciem kredytu mieszkaniowego tj. odsetki od kredytu hipotecznego nie stanowią kosztu uzyskania przychodu z jej odpłatnego zbycia. Są to bowiem wydatki związane jedynie z pozyskaniem środków pieniężnych na zakup tej nieruchomości, których nie sposób utożsamiać z wydatkami poniesionymi na jej nabycie, a to uniemożliwia zakwalifikowanie tych wydatków do kosztów uzyskania przychodu, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wydatki te wynikają bowiem wyłącznie z faktu nabycia przez Wnioskodawcę nieruchomości za środki z kredytu bankowego. Nie są to zatem w żadnym wypadku koszty nabycia tej nieruchomości, tylko koszty na jakie podatnik godzi się w momencie zawierania umowy o kredyt, w celu pozyskania środków na jej zakup. Wydatki te nie stanowią również nakładów poczynionych na przedmiotową nieruchomość w trakcie jej posiadania, o których mowa w ww. przepisie. Wydatki te w żaden sposób nie wpłynęły bowiem na podwyższenie wartości tej nieruchomości.

Do kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia w drodze zniesienia współwłasności ww. nieruchomości Wnioskodawca może również zaliczyć udokumentowane fakturami VAT nakłady, związane z jej remontem, zwiększające wartość tej nieruchomości, a które zostały poczynione w czasie jej posiadania.

W konsekwencji w omawianej sprawie dochodem Wnioskodawcy z tytułu odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości, na podstawie umowy o zniesienie współwłasności, jest różnica pomiędzy przychodem określonym na podstawie art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych tj. co do zasady wartością udziału w nieruchomości wyrażoną w cenie określonej w umowie o zniesienie współwłasności (wartością kredytu jaki pozostał do spłaty, który przejęty został przez drugiego współwłaściciela i kwotą otrzymanej spłaty, pod warunkiem, że wyraża wartość rynkową tego udziału), pomniejszoną o koszty odpłatnego zbycia a kosztami uzyskania tego przychodu ustalonymi na podstawie art. 22 ust. 6c ww. ustawy obejmującymi: udokumentowane koszty nabycia nieruchomości: cenę nabycia nieruchomości, prowizję biura nieruchomości przy zakupie nieruchomości, opłaty notarialne dotyczące czynności nabycia nieruchomości, podatki obciążające Wnioskodawcę z tytułu czynności jej nabycia (podatek od czynności cywilnoprawnych); udokumentowane stosownie do art. 22 ust. 6e ustawy nakłady (wydatki na remont nieruchomości) poczynione w okresie jej posiadania, które zwiększyły jej wartość - w części przypadającej na Wnioskodawcę jako współwłaściciela zbywanej nieruchomości i przez Niego poniesionych.

Dochód ten podlega opodatkowaniu według stawki podatku wynoszącej 19%, stosownie do art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Jednocześnie w przedmiotowej sprawie dodać należy, że dokumenty dołączone do wniosku nie podlegały analizie i weryfikacji w ramach wydanej interpretacji. Organ właściwy do wydania interpretacji indywidualnej nie przeprowadza bowiem postępowania dowodowego, nie jest zatem ani obowiązany ani uprawniony do analizy dołączonych do wniosku dokumentów ani do wykorzystania ich treści przy ocenie stanowiska wnioskodawcy. Organ ten jest związany wyłącznie opisem stanu faktycznego przedstawionym przez wnioskodawcę. Tym samym, jeżeli przedstawiony we wniosku stan faktyczny różni się od stanu faktycznego występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła wnioskodawcy w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego

Wobec powyższego stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;
2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego ., za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. z 2018 r., poz. 1302, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Stanowisko

nieprawidłowe

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej