Skutki podatkowe zbycia nieruchomości.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

10 stycznia 2022 r. wpłynął Pana wniosek z 5 stycznia 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych zbycia nieruchomości. Uzupełnił go Pan pismem złożonym 31 marca 2022 r. oraz pismem złożonym 14 kwietnia 2022 r., stanowiącymi odpowiedź na wezwania. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Jest Pan osobą fizyczną i nie prowadzi działalności gospodarczej. 8 grudnia 2017 r. otrzymał Pan na podstawie umowy darowizny nieruchomość (działki zabudowane).

W 2022 r. dotarła do Pana firma prowadząca działalność handlową (sieć sklepów spożywczych) z pytaniem i propozycją nabycia od Pana działek (teren obecnie niezabudowany, rolny) w celu wydzielenia gruntu (z 1,04 ha – działka 30 arów) pod sklep spożywczy wraz z parkingiem na 20 samochodów. Sprzedaż nieruchomości nastąpi po 1 stycznia 2023 r., czyli po upływie 5 lat od otrzymania darowizny. W 2022 r. ma zostać podpisana odpowiednia umowa przedwstępna pozwalająca na uzyskanie przez kupującego (sieci sklepów) stosownych pozwoleń. Z tego tytułu Pan (sprzedający) udziela kupującym Pełnomocnictwa do załatwienia zezwoleń w odpowiednich instytucjach. Obecnie nie są wpłacane żadne pieniądze sprzedającemu, ani też zaliczki, całość zostanie sfinalizowana po 1 stycznia 2023 r., przy spisaniu przeniesienia własności.

Resumując:

-przez 2022 r. firma X będzie załatwiać stosowane zezwolenia do adaptacji terenu,

-teren nie ma planu zagospodarowania,

-będą uzyskiwane warunki zabudowy,

-będzie organizowany zjazd z drogi głównej na przedmiotową nieruchomość (działkę),

-będą wycinane drzewa kolidujące, usytuowane na działce,

-będzie zmieniany charakter działki z rolnej na teren budowlany.

Powyższe wykonuje kupujący działając na podstawie Pana pełnomocnictwa. W skrócie: firma, przedsiębiorstwo działa w Pana imieniu, osoby prywatnej, fizycznej i przygotowuje działkę pod swoje potrzeby.

Na początku 2023 r. ma zostać podpisany akt notarialny przenoszący własność działki o powierzchni 30 arów z osoby fizycznej na firmę (sieć sklepów).

W uzupełnieniu wniosku wskazał Pan, że nieruchomość nabyta w drodze darowizny jest położona: jednostka rejestrowa (…), obręb (…), jednostka ewidencyjna (…) – miasto, powiat (…), województwo (…), działki o numerach: 1 o powierzchni 0,52 ha, 6 o powierzchni 0,27 ha, 7 o powierzchni 0,29 ha, 5 o powierzchni 0,15 ha, 3 o powierzchni 0,75 ha, 5 o powierzchni 0,79 ha, 9 o powierzchni 0,46 ha, 1 o powierzchni 0,16 ha, 4 o powierzchni 1,04 ha. Darowiznę nieruchomości otrzymał Pan od swojej mamy. Na nabytych w drodze darowizny działkach jedynie kosi Pan trawę, by nie zarastały. Dom i zabudowania niszczeją, to pustostan, w zasadzie kwalifikują się do rozbiórki lub za rok same ulegną destrukcji. Obecnie Pana sąsiedzi zaorali działki i zamierzają coś sobie posiać. Nie pobiera Pan z tego tytułu żadnych opłat, udzielił użyczenia działek bezgotówkowego. Dotyczy to tylko kilku działek. Nie dokonywał Pan wcześniej sprzedaży nieruchomości. Nie podejmował Pan żadnych czynności związanych ze sprzedażą zbywanej nieruchomości, np. zamieszczania ogłoszeń. Planowane przez Pana zbycie działki o powierzchni 30 arów nie nastąpi w wykonywaniu działalności gospodarczej, w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Pytania

1.Czy Pan (sprzedający) będzie zmuszony do odprowadzenia podatku VAT po sprzedaży nieruchomości firmie handlowej?

2.Czy Pana (sprzedający) będzie zobligowany do odprowadzenia podatku dochodowego w związku ze sprzedażą?

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytanie nr 2, dotyczące podatku dochodowego od osób fizycznych. W zakresie odpowiedzi na pytanie nr 1, dotyczące podatku od towarów i usług, zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Pana, spełnione zostały warunki (5 lat od umowy darowizny), które gwarantują bezpieczeństwo sprzedającemu i nie musi Pan odprowadzać podatku dochodowego.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r., poz. 1128, ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a)nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d)innych rzeczy,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, jeżeli nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej, rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.

Natomiast, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału  w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób ich nabycia.

Odrębnym źródłem przychodu jest wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolnicza działalność gospodarcza.

W myśl art. 5a pkt 6 ww. ustawy, ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej ‒ oznacza to działalność zarobkową:

a)wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b)polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c)polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych,

‒ prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Użyte w ww. przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:

-zarobkowym celu działalności,

-wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,

-prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz, czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych. Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany” przemawia również definicja słownikowa. Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny Wydawnictwo Naukowe PWN pod redakcją Andrzeja Markowskiego Warszawa 2000, organizować to przygotowywać, zakładać jakieś przedsięwzięcie, bądź w znaczeniu drugim nadawać czemuś reguły, wprowadzać porządek (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu z dnia 7 maja 2008 r., sygn. akt I SA/Op 18/08).

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku. Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Ponadto należy wskazać, że w myśl art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:

1)odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności;

2)są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych przez zlecającego te czynności;

3)wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną działalnością.

W związku z powyższym, istotne jest również dla aktywności zarobkowej podatnika – mieszczącej się w zakresie zdefiniowanym w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – nieistnienie przeszkód określonych w art. 5b ust. 1 ww. ustawy. Aby dana aktywność nie została uznana za działalność gospodarczą, konieczne jest łączne spełnienie tych przesłanek.

Z wniosku wynika, że jest Pan osobą fizyczną i nie prowadzi działalności gospodarczej. 8 grudnia 2017 r. otrzymał Pan na podstawie umowy darowizny od mamy nieruchomość (działki zabudowane). Działki te są położone: jednostka rejestrowa (…), obręb (…), jednostka ewidencyjna (…) – miasto, powiat (…), województwo małopolskie, działki o numerach: 1 o powierzchni 0,52 ha, 6 o powierzchni 0,27 ha, 7 o powierzchni 0,29 ha, 5 o powierzchni 0,15 ha, 3 o powierzchni 0,75 ha, 5 o powierzchni 0,79 ha, 9 o powierzchni 0,46 ha, 1 o powierzchni 0,16 ha, 4 o powierzchni 1,04 ha. Dom i zabudowania znajdujące się na nieruchomości niszczeją, to pustostan, w zasadzie kwalifikują się do rozbiórki lub za rok same ulegną destrukcji. Nie dokonywał Pan wcześniej sprzedaży nieruchomości. Nie podejmował Pan żadnych czynności związanych ze sprzedażą zbywanej nieruchomości, np. zamieszczania ogłoszeń.

W 2022 r. dotarła do Pana firma prowadząca działalność handlową (sieć sklepów spożywczych) z pytaniem i propozycją nabycia od Pana działek (teren obecnie niezabudowany, rolny) w celu wydzielenia gruntu (z 1,04 ha – działka 30 arów) pod sklep spożywczy wraz z parkingiem na 20 samochodów. W 2022 r. ma zostać podpisana odpowiednia umowa przedwstępna pozwalająca na uzyskanie przez kupującego (sieci sklepów) stosownych pozwoleń. Z tego tytułu Pan (sprzedający) udziela kupującym pełnomocnictwa do załatwienia zezwoleń w odpowiednich instytucjach. Obecnie nie są wpłacane żadne pieniądze sprzedającemu, ani też zaliczki, całość zostanie sfinalizowana po 1 stycznia 2023 r., przy spisaniu przeniesienia własności.

Wskazał Pan, że:

-przez 2022 r. firma X będzie załatwiać stosowane zezwolenia do adaptacji terenu,

-teren nie ma planu zagospodarowania,

-będą uzyskiwane warunki zabudowy,

-będzie organizowany zjazd z drogi głównej na przedmiotową nieruchomość (działkę),

-będą wycinane drzewa kolidujące, usytuowane na działce,

-będzie zmieniany charakter działki z rolnej na teren budowlany.

Na początku 2023 r., czyli po upływie 5 lat od otrzymania darowizny, ma zostać podpisany akt notarialny przenoszący własność działki o powierzchni 30 arów z osoby fizycznej na firmę (sieć sklepów). Planowane przez Pana zbycie działki o powierzchni 30 arów nie nastąpi w wykonywaniu działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Nabył Pan nieruchomość, z której ma być wydzielona działka o powierzchni 30 arów 8 grudnia 2017 r. Pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, upłynął 31 grudnia 2022 r.

Zatem planowana sprzedaż wydzielonej działki nie będzie stanowiła źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, z uwagi na upływ pięcioletniego okresu, o którym mowa w tym przepisie. Sprzedaż ta nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych i nie zapłaci Pan z tego tytułu podatku dochodowego od osób fizycznych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Pana i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Pana w złożonym wniosku. Interpretacja indywidualna wydawana jest jedynie w oparciu o przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe. Organ wydający interpretację przepisów prawa podatkowego nie prowadzi postępowania, ani nie podejmuje rozstrzygnięć zastrzeżonych dla innego typu orzekania, w tym kontroli podatkowej, czy postępowania podatkowego prowadzonego w oparciu o konkretną dokumentację i zebrane dowody. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

-Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

-Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

-Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2022 r., poz. 329; dalej jako „PPSA”).  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

-w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

-w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co  do  zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).