Skutki podatkowe odpłatnego zbycia nieruchomości.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

15 marca 2022 r. wpłynął Pana wniosek z 10 marca 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 17 czerwca 2022 r. (wpływ 23 czerwca 2022 r.) oraz 18 lipca 2022 r. (wpływ 22 lipca 2022 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą w zakresie hoteli i podobnych obiektów zakwaterowania (PKD 55.10.Z), chowu zwierząt (w tym ryb oraz pozostałych organizmów wodnych – PKD 01.49.Z, 03.21.Z), restauracji i innych stałych placówek gastronomicznych (PKD 56.10.A) oraz w zakresie innych kategorii działalności, niebędących obrotem nieruchomościami. Posiada status czynnego podatnika VAT.

W 2012 r. Wnioskodawca wybudował budynek mieszkalno - usługowy na stanowiącej Jego własność nieruchomości gruntowej. Wnioskodawca w całości odliczył podatek VAT naliczony zawarty w fakturach związanych ze wznoszeniem budynku. Budynek ten został wprowadzony do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych działalności gospodarczej Wnioskodawcy.

8 sierpnia 2012 r. Wnioskodawca rozpoczął użytkowanie części budynku (parteru, bez kawiarni z zapleczem). W skład tej części budynku wchodzi tzw. inny samodzielny lokal (dalej: „lokal użytkowy”) w rozumieniu przepisów ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2021 r. poz. 1048; dalej: „u.w.l.”) oraz pomieszczenia komunikacyjne i techniczne. Na dzień składania wniosku wskazany w zdaniu poprzednim lokal użytkowy nie stanowi odrębnej nieruchomości.

25 stycznia 2016 r. Wnioskodawca rozpoczął użytkowanie pozostałej części budynku, w której skład wchodzą samodzielne lokale mieszkalne oraz drugi lokal użytkowy. Na dzień składania wniosku lokale te nie stanowią odrębnych nieruchomości.

Wszystkie wchodzące w skład budynku samodzielne lokale są od dnia rozpoczęcia ich użytkowania w całości wykorzystywane w działalności gospodarczej Wnioskodawcy.

Wnioskodawca, ani żaden inny podmiot, nie ponosili, od momentu oddania do użytkowania poszczególnych części budynku (odpowiednio: 8 sierpnia 2012 r. i 25 stycznia 2016 r.), wydatków na ulepszenie którejkolwiek z tych części, które wyniosłyby łącznie, co najmniej 30% wartości początkowej części budynku.

Wnioskodawca dokona ustanowienia, w drodze jednostronnej czynności prawnej, odrębnej własności poszczególnych samodzielnych lokali wchodzących w skład budynku i dokona odpłatnego zbycia tych (wyodrębnionych już) lokali.

W uzupełnieniu wniosku z 17 czerwca 2022 r. Wnioskodawca wskazał, że posiada nieograniczony obowiązek podatkowy na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej w świetle art. 3 ust. 1 oraz ust. 1a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą od 1 kwietnia 2007 r. (data wpisu do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej - CEiDG). Wnioskodawca do opodatkowania dochodów uzyskiwanych z tytułu działalności gospodarczej wybrał podatek liniowy. Dla celów podatku dochodowego od osób fizycznych prowadzi dokumentację podatkową w formie podatkowej księgi przychodów i rozchodów. Budynek, w którym znajdują się lokale, został sklasyfikowany w Klasyfikacji Środków Trwałych pod nr KŚT 109. Stawka amortyzacji 2,5%, przy czym jest to amortyzacja okresowa, z uwagi na sezonowość działalności. W dokumentacji działalności gospodarczej Wnioskodawcy obejmującej przedmiotową nieruchomość (budynek, w którym znajdują się lokale), w tym w dokumentacji urzędowej dotyczącej procesu budowlanego związanego z budową przedmiotowego budynku nie znajdują się oznaczenia klasyfikacji PKOB, o której mowa w rozporządzeniu Rady Ministrów z 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) i załączniku do niego (Dz. U. z 1999 r. Nr 112 poz. 1316). Wnioskodawca nie dysponuje wiedzą specjalistyczną w dziedzinie budownictwa, ale, w Jego ocenie, budynek, w którym znajdują się lokale, o których mowa we wniosku, ze względu na obecny sposób korzystania z lokali, powinien zostać sklasyfikowany pod numerem 1211 PKOB (Budynki hoteli).

Wnioskodawca podkreśla przy tym, że zaświadczeniem z 22 marca 2016 r., wydanym na podstawie art. 217 § 2 pkt 1 Kodeksu postępowania administracyjnego w zw. z art. 2 ust. 3 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80 poz. 903 ze zm.), starosta potwierdził, że lokale od nr 3 do nr 25 usytuowane pod wskazanym w zaświadczeniu adresem, na określonych działkach ewidencyjnych gruntu, stanowią samodzielne lokale mieszkalne oraz lokale nr 1, 2, usytuowane pod tym samym adresem i na tych samych działkach ewidencyjnych, stanowią samodzielne lokale o innym przeznaczeniu niż mieszkalne, w rozumieniu przepisów wyżej powołanej ustawy. Ponadto, w decyzjach administracyjnych z 7 sierpnia 2012 r. oraz 25 stycznia 2016 r. w sprawie udzielenia pozwolenia na użytkowanie Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w ... orzekł, że udziela pozwolenia na użytkowanie (w 2012 r. części) budynku mieszkalno - usługowego (kat. XIII obiektu). Nadto, Wnioskodawca wyjaśnia, że procentowy udział sumy powierzchni lokali mieszkalnych w ogólnej powierzchni budynku jest większy, niż procentowy udział sumy powierzchni lokali o innym przeznaczeniu, niż mieszkalne w ogólnej powierzchni budynku. Suma powierzchni użytkowej części wspólnych budynku stanowi ok. 15% ogólnej powierzchni budynku.

Budynek mieszkalno - usługowy został wprowadzony do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych w prowadzonej działalności gospodarczej 8 sierpnia 2012 r. Przedmiotem wniosku są 23 samodzielne lokale mieszkalne oraz 2 samodzielne lokale o innym przeznaczeniu niż mieszkalne (lokale użytkowe). Na przedmiotowych lokalach mieszkalnych oraz lokalach użytkowych, po ich oddaniu do użytkowania nie były wykonywane przez Wnioskodawcę prace budowlane oraz adaptacyjne. Wnioskodawca zaliczy przychody uzyskane z przedmiotowej sprzedaży lokali mieszkalnych do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) w zw. z art. 10 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. 2021 r. poz. 1128 ze zm.; dalej jako: „u.p.d.o.f.”), natomiast przychody ze sprzedaży lokali użytkowych do źródła przychodów wskazanego w art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a) u.p.d.o.f. Wnioskodawca zamierza dokonać sprzedaży po 8 sierpnia 2022 r. Nabywcą nie będzie podmiot powiązany. Przed planowaną sprzedażą nieruchomości opisane we wniosku nie zostaną wykreślone z ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych. Po dokonaniu wyodrębnienia własności samodzielnych lokali wchodzących w skład budynku, część lokali będzie miała charakter użytkowy, a część mieszkalny, przy czym większość będą stanowiły lokale mieszkalne. Przedmiotem odrębnej własności będą lokale wraz z gruntem (udziałem w nieruchomości wspólnej stanowiącej grunt oraz części budynku i urządzeń, które nie służą do wyłącznego użytku właścicieli lokali).

W uzupełnieniu wniosku z 18 lipca 2022 r. Wnioskodawca wskazał, że faktyczny zakres prowadzonej przez Niego działalności gospodarczej to:

-wynajem lokali mieszkalnych w celu krótkotrwałego pobytu dla turystów, świadczenie usług polegających na prezentacji wystawy autorskiej do zwiedzania w lokalu usługowym nr 1 zlokalizowanym na parterze budynku,

-wynajem lokalu usługowego nr 2, zlokalizowanego na parterze budynku.

Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami.

Celem ekonomicznym wyodrębnienia własności poszczególnych lokali wchodzących w skład budynku jest chęć sprzedaży ww. lokali mieszkalnych i usługowych w związku ze zmianą planów życiowych (wiek przedemerytalny) i związaną z tym całkowitą zmianą lokalizacji i profilu działalności gospodarczej (do miejsca zamieszkania Wnioskodawcy, tj. …).

Wnioskodawca będzie prowadził działalność gospodarczą w ww. zakresie do czasu sprzedaży wszystkich lokali mieszkalnych i usługowych (z konieczności uzyskiwania dochodów do przeżycia rodziny).

W dokumentacji działalność gospodarczej obejmującej przedmiotową nieruchomość (budynek, w którym znajdują się lokale) nie znajdują się oznaczenia klasyfikacji PKOB, o której mowa w rozporządzeniu Rady Ministrów z 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) i załączniku do niego (Dz. U 1999 r. Nr 112 poz. 1316). Według wiedzy Wnioskodawcy, po przeanalizowaniu wszystkich dostępnych informacji, budynkowi, w którym znajdują się lokale, o których mowa we wniosku, należy przyporządkować numer 1122 PKOB (Budynki o trzech i więcej mieszkaniach), co odpowiada przeznaczeniu budynku, jego konstrukcji i wyposażeniu. Wnioskodawca wyjaśnia, że podany przez Niego w piśmie z 17 czerwca 2022 r. nr 1211 PKOB (Budynki hoteli) odpowiada aktualnemu sposobowi korzystania z obiektu, nie jest jednak prawidłowy w świetle przesłanek determinujących przyporządkowanie budynku do danej kategorii, wg klasyfikacji PKOB.

Wnioskodawca wskazuje, że zarówno w decyzjach o pozwoleniu na budowę, jak i w decyzji z 7 sierpnia 2012 r. w sprawie udzielenia pozwolenia na użytkowanie część budynku (parteru - lokal nr 1 z częścią wspólną dla obu lokali, czyli osobnym wejściem, korytarzem i toaletami bez kawiarni z zapleczem), decyzji z 25 stycznia 2016 r. zmieniającej decyzję z 7 sierpnia 2012 r. udzielającą pozwolenia na użytkowanie pozostałych lokali w budynku (kawiarni z zapleczem - lokal nr 2 oraz lokali mieszkalnych od nr 3-25 ) i wykonanie garażu budynek, w którym znajdują się lokale mające być przedmiotem sprzedaży, określony jest jako budynek mieszkalno-usługowy – kat. XIII obiektu. Zgodnie z załącznikiem do ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2021 r. poz. 2351 ze zm.), kategoria XIII obiektów budowlanych obejmuje „Pozostałe budynki mieszkalne”.

Procentowy udział sumy powierzchni lokali mieszkalnych w ogólnej powierzchni budynku jest większy, niż procentowy udział sumy powierzchni lokali o innym przeznaczeniu niż mieszkalne w ogólnej powierzchni budynku. Suma powierzchni użytkowej części wspólnych budynku stanowi ok. 15% ogólnej powierzchni budynku. Potwierdza to mieszkalny charakter budynku.

Wyodrębnione lokale będą spełniać definicje lokali mieszkalnych oraz użytkowych, zgodnie z ustawą Prawo budowlane

Wnioskodawca podkreśla przy tym, że zaświadczeniem z 22 marca 2016 r., wydanym na podstawie art. 217 § 2 pkt 1 Kodeksu postępowania administracyjnego w zw. z art. 2 ust. 3 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80 poz. 903 ze zm.), starosta potwierdził, że lokale od nr 3 do nr 25 usytuowane pod wskazanym w zaświadczeniu adresem, na określonych działkach ewidencyjnych gruntu, stanowią samodzielne lokale mieszkalne oraz lokale nr 1, 2, usytuowane pod tym samym adresem i na tych samych działkach ewidencyjnych, stanowią samodzielne lokale o innym przeznaczeniu niż mieszkalne, w rozumieniu przepisów wyżej powołanej ustawy.

Wnioskodawca dodaje, że lokale mieszkalne w budynku składają się zazwyczaj z jednego lub dwóch pokoi, aneksu kuchennego oraz łazienki. Wszystkie lokale mieszkalne są wyposażone we wszelkie instalacje techniczne służące celom mieszkalnym (woda, prąd, ogrzewanie gazowe).

Łączna powierzchnia budynku mieszkalno-usługowego wynosi 1270,90 m², w tym powierzchnia użytkowa lokalu usługowego nr 1 wynosi 368,59 m², lokalu nr 2 = 119,29 m², łącznie 487,87 m². Łączna powierzchnia użytkowa lokali mieszkalnych od nr 3 do nr 25 = 580,48m², powierzchnia części wspólnych budynku = 202,54 m². Garaż o powierzchni 35 m².

Po wyodrębnieniu, poszczególne 23 samodzielne lokale mieszkalne będą miały powierzchnię użytkową od 18,60 m² (najmniejszy) do 109,12 m² (największy). Powierzchnia lokali użytkowych została wskazana powyżej.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2021 r. poz. 1048 ze zm.), odrębną własność lokalu można ustanowić w drodze umowy, a także jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości albo orzeczenia sądu znoszącego współwłasność. W myśl art. 10 tejże ustawy, właściciel nieruchomości może ustanowić odrębną własność lokali dla siebie, na mocy jednostronnej czynności prawnej. W takim wypadku stosuje się odpowiednio przepisy o ustanowieniu odrębnej własności w drodze umowy. Niesporne jest, że właściciel może w ten sposób wyodrębnić wszystkie lokale w budynku, kilka, bądź tylko jeden z nich. Wyodrębnienie może nastąpić jednorazowo albo może być dokonywane sukcesywnie. Wyodrębniony lokal może być następnie zbyty innym podmiotom.

Wnioskodawca we wniosku wskazał, że dokona ustanowienia w drodze umowy. Niesporne jest, że właściciel może w ten sposób wyodrębnić wszystkie lokale w budynku, kilka, bądź tylko jeden z nich. Wyodrębnienie może nastąpić jednorazowo albo może być dokonywane sukcesywnie. Wyodrębniony lokal może być następnie zbyty innym podmiotom. Wnioskodawca pisząc we wniosku, że dokona ustanowienia w drodze jednostronnej czynności prawnej odrębnej własności poszczególnych samodzielnych lokali miał na myśli opisany wyżej tryb ustanowienia odrębnej własności lokali. Przeniesienie własności lokalu na nabywcę nastąpi w formie aktu notarialnego ustanowienia odrębnej własności lokalu oraz jego sprzedaży. Na podstawie takiego aktu notarialnego sąd wieczysto - księgowy zakłada księgę wieczystą dla samodzielnego lokalu.

Działalność gospodarcza prowadzona jest przez Wnioskodawcę w budynku zlokalizowanym w nadmorskiej miejscowości, w której główny ruch turystyczny trwa od czerwca do końca września. W okresie poza sezonem ruch turystyczny mocno spada, a w związku z tym opłacalność ekonomiczna pracy obiektu jest znikoma lub żadna. Konstrukcja budynku i jego wyposażenie (wszystkie wymagane media) umożliwia prowadzenie w nim działalności gospodarczej przez cały rok; również lokale mieszkalne, znajdujące się w budynku są przystosowane na cele mieszkalne do całorocznego zamieszkiwania, jednakże, jak zostało to wyżej wskazane, w miesiącach jesienno-zimowo-wiosennych ruch turystyczny w regionie jest znikomy, są to więc obiektywne okoliczności zewnętrzne. Pandemia miała również ogromny wpływ na słaby lub całkowity brak ruchu turystycznego.

Zgodnie z art. 22h ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, odpisów amortyzacyjnych dokonuje się od używanych środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych w okresie ich wykorzystywania; w tym przypadku wysokość odpisu miesięcznego ustala się przez podzielenie rocznej kwoty odpisów amortyzacyjnych przez liczbę miesięcy w sezonie albo przez 12 miesięcy w roku.

Zważywszy na powyższe, Wnioskodawca w niektórych latach zawieszał pełną (całoroczną) amortyzację środków trwałych. Jednocześnie Wnioskodawca wyjaśnia, że amortyzacja nie została zakończona.

Po ustanowieniu odrębnej własności lokali mieszkalnych/użytkowych lokale te nie zostaną klasyfikowane wg KŚT u Wnioskodawcy, ponieważ Wnioskodawca planuje sprzedaż lokali bezpośrednio po ustanowieniu ich odrębnej własności. Wyodrębnienie i sprzedaż pierwszego lokalu nastąpi w ramach jednego aktu notarialnego. Sprzedaż następnych lokali będzie już dotyczyła wyodrębnionych lokali.

Przedmiotem odrębnej własności będą lokale wraz z gruntem (udziałem w gruncie).

Wnioskodawca nie przeprowadzał remontów/modernizacji ww. lokali. Po wyodrębnieniu własności lokali mieszkalnych i użytkowych Wnioskodawca nie będzie przeprowadzał również w nich remontu/modernizacji.

Pytania

1.Czy dochód uzyskany z odpłatnego zbycia przez Wnioskodawcę lokali mieszkalnych stanowiących odrębne nieruchomości będzie opodatkowany podatkiem dochodowym od osób fizycznych?

2.  Czy dochód uzyskany z odpłatnego zbycia przez Wnioskodawcę lokali użytkowych stanowiących odrębne nieruchomości będzie opodatkowany podatkiem dochodowym od osób fizycznych, jako dochód z działalności gospodarczej?

3.  Czy sprzedaż (dostawa) lokali stanowiących odrębne nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług?

4.  Czy, a jeśli tak, to w jakim zakresie, w przypadku zbycia lokali stanowiących odrębne nieruchomości po 31 lipca 2022 r., Wnioskodawca będzie obowiązany do dokonania korekty, o której mowa w art. 90a ust. 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz.685; dalej: „VAT”), w zakresie podatku naliczonego, odliczonego przy wytworzeniu budynku, w którym znajdują się te lokale?

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytania Nr 1 i Nr 2, dotyczące podatku dochodowego od osób fizycznych, natomiast w zakresie pozostałych pytań, dotyczących podatku od towarów i usług, wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie.

Pana stanowisko w sprawie

Ad. 1.

Zdaniem Wnioskodawcy, dochód z odpłatnego zbycia lokali mieszkalnych nie będzie opodatkowany podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) PIT, źródłem przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości jest tylko takie zbycie, które nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło wybudowanie nieruchomości lub jej części, przy czym wybudowanie należy rozumieć jako zakończenie technicznej części procesu budowlanego i postawienie jej w stan gotowości do użytkowania (zob. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gorzowie Wielkopolskim z 9 lipca 2020 r., sygn. akt I SA/Go 91/20). Natomiast zgodnie z art. 10 ust. 3 PIT, przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 stosuje się do odpłatnego zbycia wykorzystywanego na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lokalu mieszkalnego.

Ponadto, w przedstawionym zdarzeniu przyszłym odpłatne zbycie lokali mieszkalnych nie następuje w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, ponieważ obrót nieruchomościami nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej Wnioskodawcy. Działalność gospodarcza prowadzona przez Wnioskodawcę polega w przeważającej mierze - jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego - na świadczeniu usług zakwaterowania, chowu zwierząt oraz usług restauracyjnych, a pozostałe, pomniejsze usługi świadczone przez Wnioskodawcę, także nie dotyczą obrotu nieruchomościami.

Odpłatne zbycie nastąpi po upływie 5 lat od rozpoczęcia użytkowania ostatniego samodzielnego lokalu wchodzącego w skład budynku. W związku z tym, odpłatne zbycie lokali mieszkalnych nie będzie opodatkowane podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Ad. 2.

Zdaniem Wnioskodawcy, dochód z odpłatnego zbycia lokali użytkowych (stanowiących odrębne nieruchomości) będzie opodatkowany podatkiem dochodowym od osób fizycznych, jako dochód z działalności gospodarczej.

Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a) PIT, za przychód z działalności gospodarczej uważa się przychód z odpłatnego zbycia składników majątku podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, będących środkami trwałymi.

Natomiast zgodnie z art. 23 ust. 1 pkt 1 lit. b) PIT, kosztem uzyskania przychodu w przypadku przychodu z odpłatnego zbycia składnika majątku będącego środkiem trwałym wykorzystywanym w działalności gospodarczej są zaktualizowane o dokonane odpisy amortyzacyjne wydatki, poniesione na wytworzenie we własnym zakresie środków trwałych. W przypadku zbycia lokali użytkowych nie znajdzie zastosowania art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) PIT.

Lokale użytkowe podlegające odpłatnemu zbyciu stanowią środki trwałe wykorzystywane w działalności gospodarczej Wnioskodawcy.

W związku z powyższym, opodatkowaniu będzie podlegać przychód z odpłatnego zbycia lokali użytkowych (ustalony zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a) PIT), pomniejszony o koszty uzyskania tego przychodu (ustalone zgodnie z art. 23 ust. 1 pkt 1 lit. b) PIT).

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1128 ze zm.):

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje więc generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości oraz ww. praw majątkowych przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w podatku dochodowym. Jeżeli natomiast ich odpłatne zbycie następuje po upływie tego okresu, przychód z tego tytułu nie podlega w ogóle opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Jednakże z art. 10 ust. 2 pkt 3 ww. ustawy wynika, że przepisu ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a pomiędzy pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W myśl zaś art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Natomiast zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 1 cyt. ustawy:

Zatem, regulacją art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a) ww. ustawy, objęty został przychód z odpłatnego zbycia tych składników majątku, które spełniają ustawową definicję środka trwałego, podlegającego ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, niezależnie od tego, czy podatnik wprowadził, czy też nie wprowadził te składniki do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, jak również od tego, czy zaliczał do kosztów uzyskania przychodów odpisy amortyzacyjne dokonywane od ich wartości początkowej.

Stosownie do art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Z treści przytoczonych przepisów wynika, że przychodami z działalności gospodarczej są zarówno przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą składników majątku (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych wymienionych w art. 14 ust. 2c ww. ustawy) używanych aktualnie w działalności, jak i przychody uzyskane z odpłatnego zbycia tych składników majątku, które zostały z działalności gospodarczej z różnych względów wycofane. Jeżeli jednak między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia upłynęło 6 lat, to przychód z odpłatnego zbycia tych składników majątku nie stanowi przychodu z działalności gospodarczej.

W celu zakwalifikowania działań podjętych przez Pana do właściwego źródła przychodu, czyli ustalenia, czy sprzedaż lokali mieszkalnych oraz użytkowych będzie stanowiła przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości określony w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czy też stanowić będzie przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej należy mieć na uwadze zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości.

Z literalnej wykładni przywołanych przepisów wynika zatem, że w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości wykorzystywanych w działalności gospodarczej powstanie przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej. Przy kwalifikacji przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości decydujące znaczenie ma bowiem przedmiotowe i funkcjonalne powiązanie danego rodzaju przychodu ze źródłem jego uzyskania.

Jak wynika z opisu sprawy, prowadzi Pan jednoosobową działalność gospodarczą w zakresie hoteli i podobnych obiektów zakwaterowania (PKD 55.10.Z), chowu zwierząt (w tym ryb oraz pozostałych organizmów wodnych – PKD 01.49.Z, 03.21.Z), restauracji i innych stałych placówek gastronomicznych (PKD 56.10.A) oraz w zakresie innych kategorii działalności, niebędących obrotem nieruchomościami. W 2012 r. wybudował Pan budynek mieszkalno - usługowy na stanowiącej Jego własność nieruchomości gruntowej. Budynek ten został wprowadzony do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych działalności gospodarczej. 8 sierpnia 2012 r. rozpoczął Pan użytkowanie części budynku (parteru, bez kawiarni z zapleczem). W skład tej części budynku wchodzi tzw. inny samodzielny lokal oraz pomieszczenia komunikacyjne i techniczne. Na dzień składania wniosku wskazany w zdaniu poprzednim lokal użytkowy nie stanowi odrębnej nieruchomości. 25 stycznia 2016 r. rozpoczął Pan użytkowanie pozostałej części budynku, w której skład wchodzą samodzielne lokale mieszkalne oraz drugi lokal użytkowy. Na dzień składania wniosku lokale te nie stanowią odrębnych nieruchomości. Wszystkie wchodzące w skład budynku samodzielne lokale są od dnia rozpoczęcia ich użytkowania w całości wykorzystywane w działalności gospodarczej Wnioskodawcy. Dokona Pan ustanowienia, w drodze jednostronnej czynności prawnej, odrębnej własności poszczególnych samodzielnych lokali wchodzących w skład budynku i dokona odpłatnego zbycia tych (wyodrębnionych już) lokali. Budynek, w którym znajdują się lokale, został sklasyfikowany w Klasyfikacji Środków Trwałych pod nr KŚT 109. Wg Pana, budynek, w którym znajdują się lokale, o których mowa we wniosku, ze względu na obecny sposób korzystania z lokali, powinien zostać sklasyfikowany pod numerem 1211 PKOB (Budynki hoteli). Procentowy udział sumy powierzchni lokali mieszkalnych w ogólnej powierzchni budynku jest większy, niż procentowy udział sumy powierzchni lokali o innym przeznaczeniu, niż mieszkalne w ogólnej powierzchni budynku. Budynek mieszkalno - usługowy został wprowadzony do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych w prowadzonej działalności gospodarczej 8 sierpnia 2012 r. Przedmiotem wniosku są 23 samodzielne lokale mieszkalne oraz 2 samodzielne lokale o innym przeznaczeniu niż mieszkalne (lokale użytkowe). Przed planowaną sprzedażą nieruchomości opisane we wniosku nie zostaną wykreślone z ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych. Po dokonaniu wyodrębnienia własności samodzielnych lokali wchodzących w skład budynku, część lokali będzie miała charakter użytkowy, a część mieszkalny, przy czym większość będą stanowiły lokale mieszkalne. Przedmiotem odrębnej własności będą lokale wraz z gruntem (udziałem w nieruchomości wspólnej stanowiącej grunt oraz części budynku i urządzeń, które nie służą do wyłącznego użytku właścicieli lokali).

Podkreślić należy, że gdy przedmiotem odpłatnego zbycia jest (m.in.) wykorzystywany na potrzeby związane z działalnością gospodarczą budynek mieszkalny, jego część lub udział w takim budynku lub lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość lub udział w takim lokalu, to wówczas przychody uzyskane z tej umowy sprzedaży nie stanowią przychodu z działalności gospodarczej.

Uwzględniając powyższe należy stwierdzić, że w analizowanej sprawie zbycie lokali mieszkalnych – z uwagi na treść art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie będzie skutkowała powstaniem po Pana stronie przychodu z działalności gospodarczej z uwagi na mieszkalny charakter tych lokali.

Tym samym skutki tej sprzedaży należy rozpatrywać w kontekście art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy. Źródło przychodów powstaje więc wtedy, gdy odpłatne zbycie następuje przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nieruchomość nabyto lub wybudowano. W konsekwencji dla ustalenia skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości wskazanych we wniosku istotne znaczenie ma data ich nabycia.

Natomiast z art. 48 ustawy z 23 kwietnia 1967 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.) wynika, że budynki i inne urządzenia trwale związane z gruntem stanowią, co do zasady, części składowe gruntu i na mocy art. 47 § 1 Kodeksu cywilnego nie mogą być odrębnym przedmiotem własności.

Grunty stanowiące odrębny przedmiot własności są więc z natury swej nieruchomościami, budynki natomiast trwale z gruntem związane są częścią składową nieruchomości zgodnie z zasadą superficies solo cedit, w myśl której własność nieruchomości gruntowej rozciąga się na budynki, które stały się częścią składową nieruchomości. Budynek trwale związany z gruntem, jako część składowa gruntu, nie może być przedmiotem odrębnej własności.

Z powyższego wynika, że w przypadku wybudowania budynku na własnym gruncie, grunt ten wraz z budynkiem stanowi jedną rzecz (nieruchomość). Oznacza to, że skoro budynek nie stanowi odrębnej nieruchomości, to nie może być samodzielnym przedmiotem zbycia bez gruntu, na którym został wzniesiony. Sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i znajdującego się na nim budynku trwale z nim związanego. Dlatego za datę nabycia nieruchomości w takim wypadku uznać należy datę nabycia gruntu, niezależnie od tego, kiedy na gruncie tym wzniesiono budynek.

We własnym stanowisku wskazał Pan, że dochód z odpłatnego zbycia lokali mieszkalnych, stanowiących odrębne nieruchomości, nie będzie opodatkowany podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Z powołanych wyżej przepisów wynika, że w przedmiotowej sprawie odpłatne zbycie ww. lokali mieszkalnych nie będzie opodatkowane podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ sprzedaż wyodrębnionych lokali mieszkalnych nastąpi po upływie pięcioletniego okresu, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do nabycia gruntu. Nie można zatem podzielić Pana stwierdzenia, że sprzedaż tych lokali nie będzie opodatkowana podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ zbycie nastąpi po upływie 5 lat od rozpoczęcia użytkowania ostatniego samodzielnego lokalu wchodzącego w skład budynku.

Reasumując, skoro - jak wynika z opisu sprawy - w 2012 r. wybudował Pan budynek mieszkalno-usługowy na stanowiącej Pana własność nieruchomości gruntowej, w skład którego wchodzą lokale mieszkalne i użytkowe, to uznać należy, że sprzedaż wyodrębnionych lokali mieszkalnych nastąpi po upływie pięcioletniego okresu, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do nabycia gruntu, zatem nie będzie ona stanowić źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc nie wystąpi obowiązek zapłaty podatku dochodowego w związku z taką sprzedażą.

Odnosząc się natomiast do opodatkowania odpłatnego zbycia lokali użytkowych w pierwszej kolejności należy wskazać, że w świetle cytowanych powyżej przepisów, przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących środkami trwałymi w prowadzonej działalności gospodarczej (z zastrzeżeniem zawartym w art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym  od osób fizycznych), stanowią przychód z działalności gospodarczej.

Dochód ze sprzedaży składnika majątku stanowiącego środek trwały w prowadzonej przez podatnika pozarolniczej działalności gospodarczej ustala się na podstawie art. 24 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z którym:

Równocześnie, zgodnie z art. 23 ust. 1 pkt 1 lit. b) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Co do zasady dochód ze sprzedaży oblicza się więc jako różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia a wydatkami na nabycie zbywanych składników majątku, pomniejszonymi o wartość dokonanych odpisów amortyzacyjnych, bez względu na to, czy odpisy zostały zaliczone do kosztów uzyskania przychodów. Inaczej mówiąc, przy sprzedaży środka trwałego kosztem uzyskania przychodu jest różnica między wartością początkową środka trwałego, a sumą dokonanych odpisów amortyzacyjnych. Na sumę odpisów amortyzacyjnych, o której mowa wyżej, składają się zarówno odpisy amortyzacyjne zaliczone do kosztów uzyskania przychodów, jak również odpisy amortyzacyjne niestanowiące kosztów uzyskania przychodów w rozumieniu art. 23 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zatem sprzedaż wyodrębnionych lokali użytkowych, które stanowią środki trwałe wykorzystywane w prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej, będzie stanowiła przychód z odpłatnego zbycia lokali użytkowych, o którym mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przychód ten pomniejszony o koszty uzyskania tego przychodu, zgodnie z art. 23 ust. 1 pkt 1 lit. b) ww. ustawy będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Końcowo zaznaczyć należy, że wydając interpretację w trybie art. 14b ustawy Ordynacja podatkowa jesteśmy związani wyłącznie opisem zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Pana oraz Pana stanowiskiem, tym samym dokonaliśmy wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe będzie zgodne ze stanem rzeczywistym. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego, kontroli podatkowej lub postępowania kontrolnego organu kontroli celno-skarbowej. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku ww. postępowań okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Jeżeli przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe różnić się będzie od zdarzenia występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie Pana chroniła w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego zdarzenia przyszłego.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawyz 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na  adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).