Skutki podatkowe sprzedaży praw i roszczeń do nieruchomości oraz własności budynku mieszkalnego.

Interpretacja indywidualna

 – stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

22 kwietnia 2022 r. wpłynął Pana wniosek z 15 kwietnia 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych sprzedaży praw i roszczeń do nieruchomości oraz własności budynku. Uzupełnił go Pan w dniu 21 lipca 2022 r.

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Postanowieniem Sądu Rejonowego dla X. z dnia (…) września 1991 r. o nabyciu spadku po S. T. zmarłym (…) 1966 r. i po B. T. zmarłej (...) 1990 r. stał się Pan jednym z kilku spadkobierców. Przedmiotem spadku była nieruchomość gruntowa (542 m²) położona w X., zabudowana budynkiem mieszkalnym z 21 lokalami mieszkalnymi. Pana udział w spadku stanowił 1/6 części. Wyżej wymienieni spadkodawcy to Pana dziadkowie, którzy w 1933 r. na własnym gruncie wybudowali kamienicę. Na mocy dekretu Bieruta z października 1945 r. grunty (…) przeszły na własność gminy m. X.

Postanowienie Sądu Rejonowego z (…) września 1991 r. było formalnym orzeczeniem o nabyciu spadku po zmarłych właścicielach, nie dawało Panu jednak ani możliwości zamieszkania w tejże kamienicy ani możliwości władania tą nieruchomością zabudowaną. Przez cały czas od 1945 r. nieruchomość ta była administrowana przez Zakład Gospodarowania Nieruchomościami (ZGN) w dzielnicy (…) m. X. Częściowy zwrot praw na rzecz spadkobierców nastąpił dopiero w 2015 r.

Prezydent m. X. w decyzji z (…) marca 2015 r. orzekł o ustanowieniu na 99 lat na rzecz spadkobierców prawa użytkowania wieczystego gruntu położonego w X. wraz z prawem własności posadowionego na nim budynku. W związku z zamieszkiwaniem w tym budynku (na zasadach kwaterunkowych) 21 lokatorów z rodzinami – spadkobiercy nie objęli we władanie tejże nieruchomości zabudowanej. Jako następcy prawni byłych właścicieli, Pan wraz z pozostałymi spadkobiercami czekał na rekompensatę pieniężną za mienie dziadków. Możliwość taka pojawiła się na zasadach określonych w zarządzeniu Prezydenta m. X. z  (…) lutego 2018 r. o nabywaniu przez m. X. praw i roszczeń byłych właścicieli (lub ich następców prawnych) dotyczących nieruchomości (…) przejętych dekretem Bieruta.

Operat szacunkowy określający wartość gruntu i budynku został sporządzony na zlecenie urzędu m. X. w listopadzie 2019 r. Ważność operatu (bez jakichkolwiek zmian w wycenie) została przedłużona w listopadzie 2020 r. na drugi i ostatni okres dwunastu miesięcy. W ostatnim dniu ważności przedłużonego operatu szacunkowego, czyli w dniu 24 listopada 2021 r. został spisany akt notarialny sprzedaży przez spadkobierców m. X. praw i roszczeń do użytkowania wieczystego gruntu w X. oraz własności posadowionego na tym gruncie budynku.

Pytanie

Czy – z uwagi na art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – nie jest Pan zobowiązany uiścić podatek dochodowy od dochodu uzyskanego ze sprzedaży m. X. praw i roszczeń do użytkowania wieczystego gruntu oraz własności posadowionego na nim budynku?

Pana stanowisko w sprawie

Pana zdaniem, dochód uzyskany ze sprzedaży m. X. praw i roszczeń wynikających z decyzji administracyjnej o ustanowienie prawa użytkowania wieczystego gruntu, nieruchomości wywłaszczonej tzw. dekretem Bieruta, nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Stwierdza Pan, że w demokratycznym państwie prawa, brak podstawy prawnej do naliczenia ww. podatku.

Podziela Pan zdanie sądów administracyjnych, że w sytuacji, gdy dochód ze sprzedaży nieruchomości wywłaszczonych dekretem Bieruta uzyskają spadkobiercy ich pierwotnych właścicieli, dochód taki może podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, jeśli sprzedaż takiej nieruchomości przez następców prawnych nastąpi przed upływem pięciu lat od nabycia nieruchomości, przez co rozumie się moment objęcia przez spadkobierców prawa do dochodzenia zwrotu nieruchomości. Datą nabycia nieruchomości przez takich spadkobierców powinna być zatem data nabycia spadku (w Pana przypadku (...) wrzesień 1991 r.), w skład którego wchodziły prawa i roszczenia związane z nieruchomością.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r., poz. 1128, z późn. zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do treści art. 10 ust. 1 cytowanej ustawy, odrębnym źródłem przychodów jest określone w pkt 8 tego przepisu:

Odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a)nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)prawa wieczystego użytkowania gruntów

d)innych rzeczy,

‒jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

W myśl art. 10 ust. 5 ustawy:

W przypadku odpłatnego zbycia, nabytych w drodze spadku, nieruchomości lub praw majątkowych, określonych w ust. 1 pkt 8 lit. a-c, okres, o którym mowa w tym przepisie, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości lub nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę.

Zgodnie z art. 922 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r., poz. 1740, z późn. zm.), spadek stanowią prawa i obowiązki majątkowe zmarłego, które z chwilą jego śmierci przechodzą na jedną lub kilka osób, stosownie do przepisów księgi niniejszej. W myśl art. 924 Kodeksu cywilnego spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku (art. 925 Kodeksu cywilnego).

Natomiast zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 7 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Źródłami przychodów są kapitały pieniężne i prawa majątkowe, w tym odpłatne zbycie praw majątkowych innych niż wymienione w pkt 8 lit. a-c.

Stosownie natomiast do treści art. 11 ust. 1 ww. ustawy:

Przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9 i 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, pkt 11, art. 19, art. 25b, art. 30ca, art. 30da i art. 30f, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

W świetle art. 18 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Za przychód z praw majątkowych uważa się w szczególności przychody z praw autorskich i praw pokrewnych w rozumieniu odrębnych przepisów, praw do projektów wynalazczych, praw do topografii układów scalonych, znaków towarowych i wzorów zdobniczych, w tym również z odpłatnego zbycia tych praw.

Zawarte w powołanym wyżej art. 18 wyliczenie praw majątkowych ma charakter otwarty, o czym świadczy użyte przez ustawodawcę sformułowanie „w szczególności”. Należy zatem przyjąć, że do katalogu praw majątkowych objętych zakresem regulacji art. 18 ww. ustawy można zaliczyć także inne prawa nie wymienione w tym przepisie. Jednocześnie treść tego przepisu wskazuje, że opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlegają zarówno przychody z wykonania (wykorzystania) tych praw jak również z ich sprzedaży lub zamiany.

Przepisy prawa podatkowego oraz prawa cywilnego nie definiują pojęcia prawa majątkowego. Podobnie brak jest również definicji majątku. Przez „prawa” należy rozumieć tutaj prawa podmiotowe. Mogą one występować w trzech postaciach: roszczeń, uprawnień kształtujących i zarzutów.

Dekretem z 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m. X. (Dz. U. z 1945 r. Nr 50, poz. 279 ze zm.) dotychczasowi właściciele zostali pozbawieni prawa własności do gruntu, który przeszedł na własność gminy m. X. Natomiast budynki znajdujące się na gruncie stawały się, stosownie do art. 5 dekretu przedmiotem odrębnej własności dotychczasowego właściciela.

Przepis art. 7 ww. dekretu przewidywał, że:

(1) Dotychczasowy właściciel gruntu, prawni następcy właściciela, będący w posiadaniu gruntu, lub osoby prawa jego reprezentujące, a jeżeli chodzi o grunty oddane na podstawie obowiązujących przepisów w zarząd i użytkowanie - użytkownicy gruntu mogą w ciągu 6 miesięcy od dnia objęcia w posiadanie gruntu przez gminę zgłosić wniosek o przyznanie na tym gruncie jego dotychczasowemu właścicielowi prawa wieczystej dzierżawy z czynszem symbolicznym lub prawa zabudowy za opłatą symboliczną.

(2) Gmina uwzględni wniosek, jeżeli korzystanie z gruntu przez dotychczasowego właściciela da się pogodzić z przeznaczeniem gruntu według planu zabudowania, a jeżeli chodzi o osoby prawne - ponadto, gdy użytkowanie gruntu zgodnie z jego przeznaczeniem w myśl planu zabudowania nie pozostaje w sprzeczności z zadaniami ustawowymi lub statutowymi tej osoby prawnej.

(3) W razie uwzględnienia wniosku gmina ustali, czy przekazanie gruntu nastąpi tytułem wieczystej dzierżawy, czy na prawie zabudowy, oraz określi warunki, pod którymi umowa może być zawarta.

(4) W przypadku nieuwzględnienia wniosku, gmina zaofiaruje uprawnionemu, w miarę posiadania zapasu gruntów - na tych samych warunkach dzierżawę wieczystą gruntu równej wartości użytkowej, bądź prawo zabudowy na takim gruncie.

(5) W razie niezgłoszenia wniosku, przewidzianego w ust. (1), lub nieprzyznania z jakichkolwiek innych przyczyn dotychczasowemu właścicielowi wieczystej dzierżawy albo prawa zabudowy, gmina obowiązana jest uiścić odszkodowanie w myśl art. 9.

Dokonując interpretacji prawa podatkowego, w pierwszej kolejności należy posłużyć się wykładnią gramatyczną. Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymienia odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości. Z kolei w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. c mowa jest o zbyciu konkretnego prawa tj. prawa wieczystego użytkowania gruntów, a nie żadnych innych praw.

Stosownie do art. 4 pkt 3b ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2021 r. poz. 1899):

Przez zbywanie albo nabywanie nieruchomości należy rozumieć dokonywanie czynności prawnych, na podstawie których następuje przeniesienie własności nieruchomości lub przeniesienie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej albo oddanie jej w użytkowanie wieczyste.

W myśl art. 27 ustawy o gospodarce nieruchomościami:

Sprzedaż nieruchomości albo oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej wymaga zawarcia umowy w formie aktu notarialnego. Oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste i przeniesienie tego prawa w drodze umowy wymaga wpisu w księdze wieczystej.

Dopiero zatem wpis do księgi wieczystej (na podstawie zawartej umowy) wywołuje skutek materialno-prawny w postaci powstania prawa użytkowania wieczystego nieruchomości.

Z informacji wskazanych we wniosku wynika, że postanowieniem Sądu Rejonowego z (…) września 1991 r. o nabyciu spadku po S. T. zmarłym (...) 1966 r. i po B. T. zmarłej (...) 1990 r. stał się Pan jednym z kilku spadkobierców. Przedmiotem spadku była nieruchomość gruntowa (542 m²) położona w X., zabudowana budynkiem mieszkalnym z 21 lokalami mieszkalnymi. Pana udział w spadku stanowił 1/6 części. Wyżej wymienieni spadkodawcy to Pana dziadkowie, którzy w 1933 r. na własnym gruncie wybudowali kamienicę. Na mocy dekretu Bieruta z października 1945 r. grunty (…) przeszły na własność gminy m. X..

W dniu (…) listopada 2021 r. został spisany akt notarialny sprzedaży przez spadkobierców m. X. praw i roszczeń do użytkowania wieczystego gruntu w X. oraz własności posadowionego na tym gruncie budynku.

Analizując powyższe, nie ulega wątpliwości, że 24 listopada 2021 r. sprzedał Pan zarówno prawa i roszczenia do nieruchomości gruntowej jak i prawo własności usadowionego na niej budynku. Zatem prawa i roszczenia, które Pan sprzedał, w odróżnieniu od prawa własności budynku, nie są zaliczane do praw wymienionych w przytoczonym przepisie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Dokonał Pan sprzedaży nabytych praw i roszczeń do nieruchomości, z tytułu których uzyskał przychód z praw majątkowych (o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 7 w związku z art. 18 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych). W wyniku powyższego, otrzymane lub postawione do Pana dyspozycji pieniądze, z tytułu sprzedaży praw i roszczeń do nieruchomości, stanowią przychód w rozumieniu art. 18 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wobec powyższego, należy stwierdzić, że kwota będąca ceną za udział we współwłasności budynku nie stanowi podlegającego opodatkowaniu przychodu ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, z uwagi na upływ terminu, o którym mowa w tym przepisie, ustalonego zgodnie z regulacjami zawartymi w art. 10 ust. 5 tej ustawy. Natomiast kwota uzyskana przez Pana z tytułu sprzedaży nabytych w drodze spadku praw i roszczeń do nieruchomości stanowi przychód z tytułu sprzedaży praw majątkowych, który podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Dochód z praw majątkowych podlega kumulacji z innymi dochodami zgodnie z art. 9 ust. 1a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i należało je wykazać w zeznaniu rocznym, składanym w terminie do dnia 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym. W tym samym terminie należało wpłacić z tego tytułu podatek, obliczony zgodnie z art. 27 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dacie zaistnienia zdarzenia.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

‒Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pan do interpretacji.

‒Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

‒w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

‒w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).