Temat interpretacji

W zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego wykorzystywanego w działalności gospodarczej.

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r., poz. 1325 z późń. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 10 września 2020 r. (data wpływu 21 września 2020 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego wykorzystywanego w działalności gospodarczej jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 21 września 2020 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego wykorzystywanego w działalności gospodarczej.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny oraz zdarzenie przyszłe.

Od dnia 12 września 2007 r. Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą polegającą na działalności prawniczej, która następnie od dnia 21 lipca 2017 r została rozszerzona o działalność w zakresie pozostałego doradztwa w zakresie prowadzenia działalności gospodarczej i zarządzania. Działalność ta została zarejestrowana w Centralnej Ewidencji Działalności Gospodarczej, zaś przychody z niej opodatkowywane są na zasadach przewidzianych w Ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej: Ustawa o p.d.o.f.), tj. art. 9a ust. 1 w zw. z art. 10 ust. 1 pkt 3 w zw. z art. 27 ust. 1 Ustawy o p.d.o.f. (z zastosowaniem stawki liniowej). Wskazana działalność gospodarcza jest ewidencjonowana przy pomocy podatkowej księgi przychodów i rozchodów.

Wnioskodawca planuje dalsze rozszerzenie prowadzonej działalności gospodarczej o wynajem nieruchomości. W tym celu Wnioskodawca planuje nabycie lokalu mieszkalnego, stanowiącego odrębną nieruchomość, zlokalizowanego w budynku wielomieszkaniowym, z wyodrębnioną własnością poszczególnych lokali (dalej: Lokal). Po nabyciu Lokalu Wnioskodawca planuje zaliczyć Lokal do składników majątkowych związanych z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą, wprowadzić Lokal do ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych oraz, w konsekwencji, rozpocząć jego amortyzację oraz zaliczanie do kosztów uzyskania przychodów odpisów amortyzacyjnych.

Wnioskodawca planuje nabyć prawo własności Lokalu na podstawie umowy sprzedaży (zawartej w formie aktu notarialnego), która wskaże wartość rynkową Lokalu (wraz z przynależnym do niego proporcjonalnie gruntem). W konsekwencji, jako wartość początkową lokalu dla potrzeb amortyzacji Wnioskodawca planuje przyjąć, na podstawie art. 22g ust. 1 pkt 1 Ustawy o p.d.o.f., wartość rynkową Lokalu z dnia zawarcia umowy sprzedaży, przy czym na potrzeby ustalenia wartości początkowej Lokalu Wnioskodawca planuje wyłączyć wartość przypisanego do niego gruntu).

Jednocześnie, ponieważ Lokal zlokalizowany jest w budynku wybudowanym w latach 1880-tych, następnie zniszczonym w czasie wojny i odbudowanym i oddanym do używania w latach 1950-tych, zaś przed dokonaniem sprzedaży na rzecz Wnioskodawcy będzie on wykorzystywany (zamieszkiwany) przez okres około 50 lat. Działając na podstawie art. 22j ust. 1 pkt 3 w zw. z art. 22j ust. 3 Ustawy o p.d.o.f. Wnioskodawca planuje podjąć decyzję o zastosowaniu indywidualnej sławki amortyzacji, i dokonywaniu amortyzowania lokalu w okresie 10-cio letnim (jako używanego środka trwałego w rozumieniu ww. przepisów).

Wnioskodawca wskazuje, że w zależności od konkretnych uzgodnień z każdorazowym przyszłym najemcą Lokalu, przychód z tytułu wynajmu lokalu może być (lub nie) niższy od miesięcznego odpisu amortyzacyjnego dokonywanego wg wyżej wskazanych zasad. Ponadto, Lokal może być wynajmowany zarówno osobom fizycznym, dla zaspokojenia ich potrzeb mieszkaniowych, osobom prawnym dla zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych ich pracowników albo na cele dalszego podnajmu, w tym podnajmu krótkoterminowego, jak również - zarówno osobom fizycznym, jak również osobom prawnym dla potrzeb innych niż mieszkaniowe (np. na potrzeby prowadzenia biura). Umowy mogą być zawierane zarówno na czas określony, jak również na czas nieokreślony.

Jednocześnie Wnioskodawca pragnie wskazać, iż niewykluczone jest, że w przyszłości podejmie decyzję o sprzedaży Lokalu.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

Czy Wnioskodawca będzie uprawniony do rozpoczęcia opodatkowywania przychodów z wynajmu Lokalu na takich samych zasadach jak przychodów z prowadzonej działalności gospodarczej polegającej na działalności prawniczej i działalności w zakresie pozostałego doradztwa w zakresie prowadzenia działalności gospodarczej i zarządzania, tj. opodatkowania tych przychodów na przewidzianych w Ustawie o p.d.o.f zasadach ogólnych dla działalności gospodarczej określonych w art. 9a ust. 1 w zw. z art. 10 ust. 1 pkt 3 w zw. z art. 27 ust. 1 tej Ustawy?

Przedmiotem niniejszej interpretacji indywidualnej jest odpowiedź na pytanie oznaczone nr 6. W zakresie pozostałych pytań zostaną wydane odrębne interpretacje indywidualne.

Zdaniem Wnioskodawcy,

Ad. 6

Zdaniem Wnioskodawcy uwzględniając okoliczność, że Lokal stanowi lokal mieszkalny stanowiący oddzielną nieruchomość, jeśli w przyszłości Wnioskodawca podejmie decyzję o sprzedaży lokalu, to przychód z tytułu ww. sprzedaży będzie opodatkowany zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 Ustawy o p.d.o.f., tj. nie wystąpi przychód, jeśli zbycie nastąpi po 5 latach licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie Lokalu (pomimo okoliczności, że Lokal został zaliczony do środków trwałych w prowadzonej działalności gospodarczej).

UZASADNIENIE

Ad. 6

Przepisy Ustawy o p.d.o.f wprowadzają regułę, zgodnie z którą w sytuacji, w której podatnik zdecyduje się włączyć składniki majątku prywatnego do prowadzonej działalności gospodarczej, to zgodnie z art. 10 ust. 2 pkt 3 Ustawy o p.d.o.f. wyłączone zostają preferencyjne reguły opodatkowania zbycia tych składników majątku, określone w art. 10 ust. 1 pkt 8 Ustawy o p.d.o.f.

Oznacza to, że dla składników majątku wprowadzonych do majątku przedsiębiorstwa nie ma zasadniczo zastosowania wyłączenie z opodatkowania, które ma miejsce, w uproszczeniu:

• w odniesieniu do nieruchomości: gdy nieruchomość sprzedawana jest po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości,

• w odniesieniu do innych rzeczy, gdy rzeczy te sprzedawane po upływie pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło ich nabycie.

W takiej sytuacji zastosowanie znajdują natomiast zasady właściwe dla opodatkowania sprzedaży składników majątku przedsiębiorstwa (art. 14 ust. 2 pkt 1 Ustawy o p.d.o.f ). Co więcej, zasady te mają zastosowanie nawet wówczas, gdy składniki majątku zostaną wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynie 6 lat. Innymi słowy, jeżeli podatnik włączy do majątku przedsiębiorstwa prywatne składniki majątku, a następnie wyłączy je z tego majątku, to zbycie tych składników w terminie 6 lat (liczonych zgodnie z Ustawą o p.d.o.f.) opodatkowane będzie tak, jak gdyby nigdy nie zostały one wycofane z działalności gospodarczej. Dla przykładu, podatnik będący właścicielem hali magazynowej wprowadzonej do majątku jego przedsiębiorstwa będzie zobowiązany do rozliczenia podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu sprzedaży tej hali, nawet jeśli sprzedaż nastąpi po upływie pięciu lat od końca roku kalendarzowego w którym nastąpiło jej nabycie - o ile w dacie sprzedaży hala ta nadal będzie pozostawała w majątku przedsiębiorstwa, lub od daty wycofania jej z tego majątku nie upłynie 6 lat (liczonych zgodnie z Ustawą o p.d.o.f ).

Od wyżej opisanych zasad dotyczących opodatkowania sprzedaży składników wprowadzonych do majątku przedsiębiorstwa ustawodawca przewidział jednak wyjątek, określony w art. 10 ust. 3 Ustawy o p.d.o.f. Zgodnie z tym wyjątkiem, przewidziane w art. 10 ust. 1 pkt 8 Ustawy o p.d.o.f. zasady dotyczące sprzedaży nieruchomości mają zastosowanie do składników majątku związanych z działalnością gospodarczą, jeżeli dotyczą zbycia następujących przedmiotów (lub praw majątkowych):

• budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku,

• lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu,

• gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem.

• spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz

• prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Dlatego też w sytuacji, w której w przyszłości Wnioskodawca zdecyduje się dokonać sprzedaży Lokalu, to nawet jeśli będzie on nadal pozostawał składnikiem majątkowym prowadzonego przez niego przedsiębiorstwa, jego sprzedaż nie będzie podlegała opodatkowaniu (przy założeniu, że zostanie dokonana po 5 latach licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie Lokalu).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego w zakresie jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2020 r. poz. 1426, z późn. zm) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do treści art. 10 ust. 1 pkt 3 i pkt 8 cytowanej ustawy odrębnymi źródłami przychodów są m.in.:

• pozarolnicza działalność gospodarcza (pkt 3),

• odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2 (pkt 8):
  
  1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
  2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
  3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
  4. innych rzeczy,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Powołany powyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, skutkuje powstaniem przychodu. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z kolei w myśl art. 10 ust. 2 pkt 3 ww. ustawy przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

Jednak zgodnie z art. 10 ust. 3 ustawy przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

W myśl art. 14 ust. 1 ustawy za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 1 tej ustawy przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących:

1. środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,
2. składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1500 zł,
3. składnikami majątku, które ze względu na przewidywany okres używania równy lub krótszy niż rok nie zostały zaliczone do środków trwałych albo wartości niematerialnych i prawnych,
4. składnikami majątku stanowiącymi spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub udział w takim prawie, które zgodnie z art. 22n ust. 3 nie podlegają ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych

- wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

Do przychodów, o których mowa w ust. 2 pkt 1, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Przepis art. 30e stosuje się odpowiednio (art. 14 ust. 2c omawianej ustawy).

Z treści powołanych regulacji jednoznacznie wynika, że do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy) nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą m.in. lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub budynku mieszkalnego. W takim przypadku odpowiednie zastosowanie znajdzie przepis art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, który określa sposób opodatkowania dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. ac.

Przenosząc powyższe na grunt niniejszej sprawy stwierdzić należy, że w omawianej sprawie
z tytułu odpłatnego zbycia przez Wnioskodawcę lokalu mieszkalnego, nie powstanie przychód z prowadzonej przez niego działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 14 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, z uwagi na wyjątek (dotyczący lokali, budynków mieszkalnych) zawarty we wskazanym wyżej art. 14 ust. 2c ww. ustawy. Skutki podatkowe tej sprzedaży należy ocenić w kontekście przesłanek z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W konsekwencji, odpłatne zbycie przez Wnioskodawcę lokalu mieszkalnego wykorzystywanego w działalności gospodarczej, nie będzie stanowić źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, jeżeli sprzedaż ww. lokalu nastąpi po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie.

A zatem stanowisko Wnioskodawcy jest prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia oraz zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;
2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w () dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Stanowisko

prawidłowe

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej