Temat interpretacji

Sprzedaż lokalu mieszkalnego.

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900, z późn. zm.) oraz art. 15zzs ust. 7 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz. U. z 2020 r. poz. 374 z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z dnia 22 stycznia 2020 r. (data wpływu 28 stycznia 2020 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sprzedaży lokalu mieszkalnego - jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 28 stycznia 2020 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sprzedaży lokalu mieszkalnego.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Wnioskodawczyni nabyła w drodze spadku po zmarłej w dniu 1 listopada 2019 r. siostrze 1/2 część mieszkania własnościowego. Pozostałą część nieruchomości w wysokości 1/2 nabyła druga żyjąca siostra.

W dniu 19 grudnia 2019 r. Wnioskodawczyni wraz z siostrą sprzedały ten lokal mieszkalny (swoją 1/2 części).

W sprawie występują 3 różne daty dotyczące nabycia prawa do tego lokalu przez spadkodawcę:

1. umowa z dnia 28 września 2007 r. pomiędzy Spółdzielnią Mieszkaniową a Spadkodawczynią - członkiem spółdzielni o przekształcenie lokatorskiego prawa do lokalu na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Zapis umowy wskazuje, że z chwilą jej zawarcia, wcześniejsze prawo do lokalu (spółdzielcze) przekształca się w nowe prawo (spółdzielcze własnościowe),
2. akt notarialny z dnia 9 lipca 2009 r. o przekształceniu lokatorskiego prawa do lokalu na spółdzielcze własnościowe prawo do tego lokalu,
3. akt notarialny z dnia 17 września 2015 r. o ustanowieniu odrębnej własności tego lokalu mieszkalnego: zmiana ze spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu na prawo własności.

Kolejne zmiany formy dysponowania tym lokalem w latach 2007, 2009 i 2015 nie spowodowały nowego nabycia, ponieważ spadkodawca dysponował tym lokalem mieszkalnym przez ponad 30 lat.

Zdaniem Wnioskodawczyni decydującym dokumentem w tej sprawie jest akt notarialny z dnia 9 lipca 2009 r. Potwierdza on właściwe, zgodnie z wymogami prawa cywilnego nabycie (uzyskanie, otrzymanie czegoś) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

Zgodnie z art. 158 Kodeksu Cywilnego, Dział III Nabycie i utrata własności przeniesienie własności nieruchomości nastąpiło w wymaganej formie aktu notarialnego i umocowało prawnie nabycie tego lokalu.

Wcześniejsza umowa cywilnoprawna ze Spółdzielnią Mieszkaniową z dnia 28 września 2007 r. o przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu, na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nie miała umocowania prawnego z powodu braku wymaganej formy aktu notarialnego.

Natomiast kolejny akt notarialny z dnia 17 września 2015 r. o ustanowieniu odrębnej własności lokalu mieszkalnego, był tylko zmianą formy posiadania lokalu, którego nabycie nastąpiło już wcześniej w dniu 9 lipca 2009 r.

Wobec powyższego, sprzedaż tego lokalu przez spadkobiercę w dniu 19 grudnia 2019 r. (po 10 latach) nie będzie przedmiotem opodatkowania na podstawie art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy w sprawie ma zastosowanie art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

Zdaniem Wnioskodawczyni, zmarła siostra, która zamieszkiwała w tym mieszkaniu ponad 30 lat nabyła do niego prawa w okresie przekraczającym 5 lat, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Słowo nabycie oznacza otrzymanie, uzyskanie czegoś.

Nabycie mieszkania przez zmarłą siostrę wystąpiło już wiele lat wcześniej, bo zamieszkiwała w nim od 1983 r. Zmiany formy dysponowania tym lokalem w kolejnych latach 2007, 2009 i 2015 nie spowodowały nowego nabycia. Jako członek spółdzielni mieszkaniowej nabyła do niego prawa w 1983 r.

Zdaniem Wnioskodawczyni decydujące nabycie prawa do tego lokalu mieszkalnego nastąpiło z chwilą zawarcia aktu notarialnego w dniu 9 lipca 2009 r.

Potwierdza on właściwe, zgodnie z wymogami art. 158 Kodeksu cywilnego nabycie (uzyskanie, otrzymanie) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu i od tej daty należy liczyć okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8.

Natomiast kolejny akt notarialny z dnia 17 września 2015 r. o ustanowieniu odrębnej własności lokalu mieszkalnego, był tylko zmianą formy posiadania lokalu, którego nabycie nastąpiło już w dniu 9 lipca 2009 r.

Wobec powyższego Wnioskodawczyni uważa, że sprzedając lokal mieszkalny jako spadkobierca po zmarłej siostrze, może zastosować art. 10 ust 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, który wyłącza ze źródeł przychodów zbycie nieruchomości po upływie 5 lat od ich nabycia, przez spadkodawcę.

Oznacza to, że sprzedaż tego mieszkania przez Wnioskodawczynię nie podlega opodatkowaniu tym podatkiem.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Stosownie do art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2019 r., poz. 1387, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c tej ustawy, źródłem przychodu jest, z zastrzeżeniem ust. 2, odpłatne zbycie:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W świetle powyższego, jeżeli odpłatne zbycie nie zostaje dokonane w wykonaniu działalności gospodarczej i następuje w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub ww. praw majątkowych przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W tym miejscu należy wskazać, że ustawą z dnia 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2018 r. poz. 2159) do ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dodano art. 10 ust. 5, który stosuje się do dochodów (przychodów) uzyskanych od dnia 1 stycznia 2019 r.

Zgodnie z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w przypadku odpłatnego zbycia, nabytych w drodze spadku, nieruchomości lub praw majątkowych, określonych w ust. 1 pkt 8 lit. a-c, okres, o którym mowa w tym przepisie, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości lub nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę.

Dodany przepis art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że w przypadku zbycia nieruchomości nabytych w drodze spadku, 5-letni okres liczony jest od daty nabycia nieruchomości lub praw majątkowych przez spadkodawcę.

Wobec powyższego w przypadku odpłatnego zbycia nabytej w spadku nieruchomości istotne znaczenie ma ustalenie daty nabycia tej nieruchomości przez spadkodawcę.

Z opisu zdarzenia przedstawionego we wniosku wynika, że Wnioskodawczyni odziedziczyła po siostrze, która zmarła w dniu 1 listopada 2019 r., 1/2 części mieszkania własnościowego.

Do nabycia tego lokalu przez spadkodawczynię doszło w następujący sposób:

1. umowa z dnia 28 września 2007 r. pomiędzy Spółdzielnią Mieszkaniową a Spadkodawczynią - członkiem spółdzielni o przekształcenie lokatorskiego prawa do lokalu na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Zapis umowy wskazuje, że z chwilą jej zawarcia, wcześniejsze prawo do lokalu (spółdzielcze) przekształca się w nowe prawo (spółdzielcze własnościowe),
2. akt notarialny z dnia 9 lipca 2009 r. o przekształceniu lokatorskiego prawa do lokalu na spółdzielcze własnościowe prawo do tego lokalu,
3. akt notarialny z dnia 17 września 2015 r. o ustanowieniu odrębnej własności tego lokalu mieszkalnego: zmiana ze spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu na prawo własności.

Spadkobiercy odziedziczony lokal mieszkalny sprzedali w dniu 13 września 2019 r.

Odnosząc się do przekształcenia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego w prawo własności w trybie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, za datę nabycia lokalu mieszkalnego, w myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy uznać datę nabycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego jest ograniczonym prawem rzeczowym. Jest to prawo zbywalne, przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji. Umożliwia ono korzystanie z lokalu oraz rozporządzanie tym prawem, z pewnymi ograniczeniami, na zasadach zbliżonych do prawa własności. Świadczy o tym chociażby umiejscowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego w Księdze Drugiej Kodeksu cywilnego - Własność i inne prawa rzeczowe.

Natomiast ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego jest tylko inną formą własności, a nie nowym nabyciem. Tym samym przekształcenie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego w odrębną własność w formie aktu notarialnego jest jedynie zmianą formy prawnej dysponowania lokalem mieszkalnym.

W tym miejscu wyjaśnić należy, zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 14 czerwca 2007 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 125, poz. 873), która weszła w życie z dniem 31 lipca 2007 r., spółdzielnia mieszkaniowa nie może ustanawiać spółdzielczych własnościowych praw do lokali, ani praw do miejsc postojowych położonych w budynkach wybudowanych na gruncie, do którego spółdzielni przysługuje prawo własności lub użytkowania wieczystego.

Jednakże stosownie do art. 7 ust. 2 tej ustawy- w brzmieniu obowiązującym do dnia 29 grudnia 2009 r. do dnia 31 grudnia 2010 r. na pisemne żądanie członka spółdzielni, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego położonego w budynku wybudowanym na gruncie, do którego spółdzielni nie przysługuje prawo własności lub użytkowania wieczystego, spółdzielnia jest obowiązana zawrzeć z tym członkiem umowę o przekształcenie przysługującego mu prawa na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu po dokonaniu przez niego:

1. spłaty przypadającej na jego lokal części kosztów budowy będących zobowiązaniami spółdzielni, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 1 ustawy, o której mowa w art. 1, w tym w szczególności odpowiedniej części zadłużenia kredytowego wraz z odsetkami, z zastrzeżeniem pkt 2;
2. spłaty nominalnej kwoty umorzenia kredytu lub dotacji w części przypadającej na budowę jego lokalu, o ile spółdzielnia skorzystała z pomocy podlegającej odprowadzeniu do budżetu państwa uzyskanej ze środków publicznych lub innych środków;
3. spłaty zadłużenia z tytułu opłat, o których mowa w art. 4 ust. 1 ustawy, o której mowa w art. 1.

W sytuacji zatem gdy przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego w spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego nastąpiło na podstawie cytowanego powyżej art. 7 ust. 2 ww. ustawy, to za datę nabycia należy uznać dzień zawarcia ze spółdzielnią mieszkaniową umowy o przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, co na gruncie badanej sprawy miałoby miejsce w dniu 28 września 2007 r.

Wskazać przy tym należy, że stosownie do art. 7 ustawy z dnia 18 grudnia 2009 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. nr 223, poz. 1779) czynności prawne, w wyniku których nastąpiło ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, dokonane po dniu 31 lipca 2007 r. bez zachowania formy aktu notarialnego, są ważne.

Tak więc, na gruncie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, datę nabycia lokalu mieszkalnego należy utożsamiać z chwilą pierwotnego nabycia prawa do tego lokalu, tj. z datą nabycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego.

Wobec powyższego okres pięcioletni przewidziany w art. 10 ust. 1 pkt 8 w związku z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy liczyć od końca roku, w którym spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego nabył spadkodawca. Przy czym niezależnie czy spadkodawca nabył spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego w 2007 r. czy w 2009 r. pięcioletni termin, po którym zbycie przedmiotowej nieruchomości nie stanowi źródła przychodu i tak upłynął.

Reasumując, sprzedaż przez Wnioskodawczynię udziału w przedmiotowym lokalu mieszkalnym nabytym w spadku po zmarłej siostrze nie stanowiła źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 w związku z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i w rezultacie nie spowoduje obowiązku zapłaty podatku z tytułu tej sprzedaży.

Wobec powyższego stanowisko Wnioskodawczyni zgodnie z którym sprzedając lokal mieszkalny jako spadkobierca po zmarłej siostrze, może zastosować art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, który wskazuje, że w przypadku zbycia nieruchomości nabytych w drodze spadku, 5-letni okres liczony jest od daty nabycia nieruchomości przez spadkodawcę i w konsekwencji sprzedaż tego mieszkania nie podlega opodatkowaniu tym podatkiem należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;
2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego xxx, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Bieg powyższego terminu nie rozpoczyna się do dnia zakończenia okresu stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID (art. 15zzs ust. 1 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz. U. poz. 374 z późn. zm.).

Jednocześnie, stosownie do art. 15zzs ust. 7 ustawy z dnia 2 marca 2020 r., czynności dokonane w postępowaniach, o których mowa w ust. 1, w okresie stanu zagrożenia epidemicznego lub stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID są skuteczne. Tym samym, Strona może skutecznie wnieść skargę pomimo ww. wstrzymania biegu terminu.

W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Stanowisko

prawidłowe

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej