Temat interpretacji

Skutki podatkowe zbycia nieruchomości.

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z dnia 7 stycznia 2020 r. (data wpływu 8 stycznia 2020 r.), uzupełnionym w dniu 7 lutego 2020 r. i 13 marca 2020 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych zbycia nieruchomości jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 8 stycznia 2020 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek, uzupełniony w dniu 7 lutego 2020 r. i 13 marca 2020 r. o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych zbycia nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawczyni w lipcu 2006 r. zakupiła od Agencji Oddział w S. nieruchomość o powierzchni 1,0243 ha, położoną w obrębie L. Gmina D., nr działki ., KW . Od nieruchomości tej Wnioskodawczyni płaci podatek rolny na rzecz Gminy D.. Dla działki tej Urząd Gminy D. nie posiadał planu zagospodarowania. Jako właściciel działki Wnioskodawczyni opracowała plan zagospodarowania działki . Burmistrz D. wydał dnia 29 stycznia 2007 r. decyzję nr o warunkach zabudowy. Działka ta nie jest zagospodarowana ani użytkowana, nigdy nie była prowadzona na niej żadna działalność. Na działce były poniesione nakłady na uporządkowanie terenu (wykarczowanie krzewów, wycięcie topoli, które były częściowo zmurszałe), rozebranie stajni i wywiezienie gruzu na działkę , która była w części terenem podmokłym gdzie stała woda (teren bagienny). Dodatkowo poniesiono nakłady na przyłączenie do sieci elektrycznej oraz przyłączenie do sieci wodnej. Nakłady te poniesiono gdyż w momencie zakupu Wnioskodawczyni planowała posadowić budynek mieszkalny. Wnioskodawczyni nie zamierza ogłaszać o sprzedaży w środkach masowego przekazu. Wnioskodawczyni nie sprzedawała w przeszłości nieruchomości o podobnym charakterze i ma zamiar sprzedać wydzieloną część o powierzchni ha. O warunki zabudowy dla wydzielonej części działki wystąpił kupujący (przeznaczenie: budynek handlowo-usługowy). Wydzielona część działki nie jest działką zabudowaną. Wnioskodawczyni pragnie nadmienić, że nieruchomość została nabyta w 2006 r. i minął okres powyżej 5 lat od nabycia (art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawczyni wskazała, że nr ewidencyjny działki po podziale to , o powierzchni . ha. Działka ta posiada dostęp do drogi publicznej. Właściciel działki udzielił pełnomocnictwa przyszłemu nabywcy do:

• wszelkich czynności związanych z uzyskaniem warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz do sieci elektroenergetycznej, do uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, uzyskania prawomocnej, ostatecznej decyzji o pozwolenie na zabudowę nieruchomości na wydzielonej działce, uzyskania decyzji na wycinkę drzew, uzyskania pozwolenia na budowę obiektu handlowego.

Wnioskodawczyni zawarła umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego. Strony oświadczyły, że będą współpracować i udzielać sobie wszelkiej pomocy w zakresie procedur jakie okażą się niezbędne do uzyskania decyzji i przedmiotowych pozwoleń.

Wnioskodawczyni nie posiada innych nieruchomości, które dzisiaj i w przyszłości będą przeznaczone do sprzedaży (z wyjątkiem działki wydzielonej o powierzchni ha).

Wnioskodawczyni posiadała mieszkanie spółdzielcze, które sprzedała w 2019 r. Zostało ono zakupione około 30 lat temu z majątku własnego Wnioskodawczyni i Jej męża. Mieszkanie to zostało nabyte w celu zamieszkania przez rodzinę jaką tworzyli: Wnioskodawczyni, mąż i dwoje dzieci. Mieszkanie służyło do egzystencji rodziny Wnioskodawczyni. Natomiast działka nr położona w L. została nabyta w 2006 r. od Agencji O S. z zamiarem osiedlenia się na niej (jednak plany nie zostały zrealizowane). Z działki tej wydzielono obszar o powierzchni ha o nr . Działka została zakupiona za kredyt bankowy i na działce tej nigdy nie była prowadzona żadna działalność gospodarcza. Mieszkanie spółdzielcze było sprzedane w 2019 r., po wybudowaniu domku. Natomiast działki wydzielonej z działki nr położonej w L. Wnioskodawczyni jeszcze nie sprzedała. Nieruchomość położona w L. nr działki nie jest zabudowana. Środki uzyskane ze sprzedaży mieszkania spółdzielczego zostały przeznaczone na częściową spłatę kredytu zaciągniętego na budowę domku. Nabywca poszukiwał na terenie miejscowości L. miejsca pod budowę obiektu handlowego i sam zgłosił się z zapytaniem czy Wnioskodawczyni może odsprzedać kawałek działki, ponieważ jest położona blisko drogi. Wnioskodawczyni nie prowadzi i nigdy nie prowadziła żadnej działalności gospodarczej. Dla działki tej nie jest prowadzona ewidencja środków trwałych, gdyż Wnioskodawczyni jest osobą fizyczną, która nie prowadzi żadnej działalności gospodarczej i nie ma takiego obowiązku. Ewidencją Wnioskodawczyni jest akt notarialny.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy Wnioskodawczyni będzie musiała zapłacić podatek dochodowy od sprzedaży jeśli minął okres powyżej 5 lat od nabycia nieruchomości?

Zdaniem Wnioskodawczyni, nie będzie musiała zapłacić podatku dochodowego, ponieważ minął okres 5 lat od nabycia nieruchomości (art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2019 r., poz. 1387, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 9 ust. 1a ww. ustawy, jeżeli podatnik uzyskuje dochody z więcej niż jednego źródła, przedmiotem opodatkowania w danym roku podatkowym jest, z zastrzeżeniem art. 25e, art. 29-30cb, art. 30da-30f oraz art. 44 ust. 7e i 7f, suma dochodów z wszystkich źródeł przychodów.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

&‒ jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W świetle powyższego, każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ww. praw majątkowych stanowi źródło przychodów w rozumieniu tego przepisu, jeżeli zostanie dokonana w określonym czasie, tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

Odrębnym źródłem przychodu, określonym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ww. ustawy, ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej &‒ oznacza to działalność zarobkową:

1. wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
2. polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3. polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych,

&‒ prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Użyte w ww. przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:

• zarobkowym celu działalności,
• wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,
• prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie bowiem działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Za takim rozumieniem pojęcia zorganizowany przemawia również definicja słownikowa. Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny Wydawnictwo Naukowe PWN pod redakcją Andrzeja Markowskiego Warszawa 2000, organizować to przygotowywać, zakładać jakieś przedsięwzięcie, bądź w znaczeniu drugim nadawać czemuś reguły, wprowadzać porządek.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza ona jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności, (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, nie powiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez Wnioskodawczynię do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości, o których mowa we wniosku.

Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku i jego uzupełnieniu wynika, że Wnioskodawczyni zamierza zbyć działkę, do której prawo własności nabyła w roku 2006 r. Działka ta nie jest zagospodarowana ani użytkowana, nigdy nie była prowadzona na niej żadna działalność. Na działce były poniesione nakłady na uporządkowanie terenu (wykarczowanie krzewów, wycięcie topoli, które były częściowo zmurszałe), rozebranie stajni i wywiezienie gruzu. Dodatkowo poniesiono nakłady na przyłączenie do sieci elektrycznej oraz przyłączenie do sieci wodnej. Nakłady te poniesiono, gdyż w momencie zakupu Wnioskodawczyni planowała posadowić budynek mieszkalny. Wnioskodawczyni nie zamierza ogłaszać o sprzedaży w środkach masowego przekazu. Wnioskodawczyni nie sprzedawała w przeszłości nieruchomości o podobnym charakterze i ma zamiar sprzedać wydzieloną część o powierzchni . ha. O warunki zabudowy dla wydzielonej części działki wystąpił kupujący. Wydzielona część działki nie jest działką zabudowaną. Działka ta posiada dostęp do drogi publicznej. Wnioskodawczyni nie prowadzi i nigdy nie prowadziła żadnej działalności gospodarczej. Dla działki tej nie jest prowadzona ewidencja środków trwałych.

Okoliczności opisane we wniosku nie wskazują, że planowana sprzedaż nieruchomości, nastąpi w ramach zorganizowanej i ciągłej działalności, która wyczerpywałaby znamiona działalności gospodarczej, określone w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Sprzedaż przez Wnioskodawczynię wskazanej we wniosku nieruchomości nabytej w 2006 r. nie ma związku z działalnością gospodarczą i nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej, zatem przychód z planowanej sprzedaży nieruchomości przez Wnioskodawczynię nie będzie stanowił przychodu kwalifikowanego do źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej. W związku z tym, że kwota uzyskana ze sprzedaży ww. nieruchomości nie będzie stanowiła przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej, skutki podatkowe tej czynności należy ocenić w kontekście przesłanek z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Biorąc pod uwagę, że Wnioskodawczyni przedmiotową nieruchomość nabyła na własność
w 2006 r., to sprzedaż nie będzie stanowiła źródła przychodu z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy, ponieważ zostanie dokonana po upływie pięcioletniego okresu, o którym mowa w tym przepisie.

Tym samym, kwota uzyskana przez Wnioskodawczynię z tego zbycia w ogóle nie będzie opodatkowana podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Końcowo wskazać należy, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretację indywidualną w trybie art. 14b ustawy Ordynacja podatkowa, opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego podanego we wniosku nie prowadzi postępowania dowodowego. Należy wskazać, że przy wydawaniu niniejszej interpretacji tutejszy organ dokonał wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny (zdarzenie przyszłe) jest zgodny ze stanem rzeczywistym. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Jeżeli zatem, przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe będzie się różniło od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawcy w zakresie przedstawionego zdarzenia przyszłego.

W związku z powyższym stanowisko Wnioskodawczyni należy uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji indywidualnej.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Wnioskodawczynię w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;
2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem.

Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w ..., za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Bieg powyższego terminu nie rozpoczyna się do dnia zakończenia okresu stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID (art. 15zzs ust. 1 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz. U. poz. 374 ze zm.) dodany przez art. 1 ustawy z dnia 31 marca 2020 r. o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 568).

Jednocześnie, stosownie do art. 15zzs ust. 7 ustawy z dnia 2 marca 2020 r., czynności dokonane w postępowaniach, o których mowa w ust. 1, w okresie stanu zagrożenia epidemicznego lub stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID są skuteczne. Tym samym, Strona może skutecznie wnieść skargę pomimo ww. wstrzymania biegu terminu.

W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Stanowisko

prawidłowe

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej