Możliwość skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego (własne cele mieszkaniowe).

Interpretacja indywidualna

– stanowisko nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

24 października 2022 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 20 października 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy ustalenia możliwości korzystania ze zwolnienia przedmiotowego. Uzupełnili go Państwo pismami z 9, 15 oraz 29 grudnia 2022 r. (wpływ). Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowana będąca stroną postępowania:

Pani A. B.

(...)

2)Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

Pan B. B.

(...)

Opis stanu faktycznego

W sierpniu 2017 r., na zasadzie wspólnoty małżeńskiej, zakupiliście Państwo mieszkanie w miejscowości L. wraz z przynależącym do mieszkania garażem (garaż znajdował się w bryle budynku mieszkalnego).

Część środków za zakup mieszkania pochodziła ze środków własnych, a część była kredytowana - kredytem hipotecznym.

W 2021 r. podpisaliście Państwo umowę deweloperską na zakup domu (bliźniak) w miejscowości B.

W listopadzie 2021 r. zaciągnęliście Państwo kredyt hipoteczny, który obecnie spłacacie (środki z kredytu są transzowane dla spółki deweloperskiej w zależności od postępu prac).

W lutym 2022 r. zdecydowaliście się Państwo na sprzedaż mieszkania zakupionego w 2017 r., aby móc wykończyć zakupiony dom i nadpłacić zaciągnięty kredyt hipoteczny.

Niestety osoby, które zdecydowały się na zakup Państwa mieszkania, nie mogły kupić go wraz z garażem, ponieważ cena za całość była za wysoka. Niestabilna sytuacja geopolityczna, podnoszenie stóp procentowych spowodowało, że zainteresowani zakupem Państwa mieszkania podpisali z Państwem umowę przedwstępną kupna - sprzedaży mieszkania. Zaznaczyli jednak, że nie gwarantują Państwu, że na pewno Państwa mieszkanie kupią, ponieważ nie wiedzą czy za miesiąc bądź dwa, ich zdolność kredytowa, pozostanie na tym samym poziomie i będą mogli wywiązać się z umowy.

Chcąc sprzedać samo mieszkanie, musieli Państwo oddzielić w księgach wieczystych mieszkanie i garaż. Jak się okazało, czynność ta nie była tak prosta, jak przedstawiała to pośredniczka nieruchomości, która pomagała Państwu w sprzedaży mieszkania, bowiem w 2001 r., zmieniły się przepisy dotyczące oddzielania lokali mieszkalnych i garaży i musieli Państwo mieć spłacony w całości kredyt hipoteczny zaciągnięty w 2017 r. na zakup mieszkania.

Staraliście się Państwo o wyrażenie zgody przez bank na rozdzielenie mieszkania i garażu, jednak bank nie wyraził zgody na takie rozwiązanie. W związku z powyższym, nie widząc innego wyjścia, biorąc pod uwagę, że osoby zainteresowane kupnem Państwa mieszkania w każdej chwili mogą się wycofać, podpisaliście Państwo przedwstępną umowę sprzedaży lokalu mieszkalnego z podmiotem gospodarczym (spółką z o.o.), której wspólnicy byli zainteresowani zakupem mieszkania. Otrzymana zaliczka od wspólników spółki oraz własne środki, pozwoliły Państwu na spłatę posiadanego kredytu hipotecznego. Dzięki umowie zawartej z przedstawicielami spółki, mogliście Państwo spłacić kredyt i jednocześnie mieliście nabywcę na mieszkanie, gdyby wcześniejsi zainteresowani z uwagi na okoliczności od nich niezależne, wycofali się.

Po spłaceniu całości kredytu hipotecznego w banku, który opiewał na kwotę około 187.000 zł rozpoczęli Państwo „batalię urzędniczą” o formalne rozłączenie mieszkania i garażu. Po około dwóch miesiącach składania wniosków, próśb, udało się uzyskać dwie odrębne, wolne od zajęć, księgi wieczyste na mieszkanie i garaż oraz postanowienie, że stanowią dwa odrębne lokale.

Osoby pierwotnie zainteresowane kupnem Państwa mieszkania, po otrzymaniu od Państwa informacji o nowej cenie nieruchomości i oddzieleniu mieszkania i garażu, złożyły ponownie wniosek o kredyt hipoteczny. W miesiącu kwietniu otrzymały pozytywną opinię banku i zdecydowały się na kupno Państwa mieszkania.

Sprzedaż mieszkania nastąpiła w kwietniu 2022 r. a środki ze sprzedaży mieszkania w kwocie 365.000 zł zostały przelane na Państwa konto bankowe. Z uzyskanych ze sprzedaży mieszkania pieniędzy oddali Państwo zaliczkę spółce w kwocie 180.000 zł i tym samym rozwiązaliście Państwo umowę przedwstępną ze spółką z o.o.

Garaż jako odrębny lokal sprzedali Państwo w maju 2022 r. za kwotę 65.500 zł.

Środki finansowe, które Państwu pozostały, tj. 185.000 zł i 65.500 zł zostały przeznaczone na zakup materiałów budowlanych, mebli, oświetlenia itp. do zakupionego domu.

Zaznaczacie Państwo, że pozyskaną od spółki zaliczkę na zakup mieszkania w kwocie 180.000 zł wpłaciliście na poczet kredytu hipotecznego, dzięki czemu mogliście formalnie oddzielić lokal mieszkalny od garażu a w konsekwencji sprzedać mieszkanie.

Kredyt jednak spłaciliście przed zawarciem aktu notarialnego sprzedaży mieszkania a to koliduje z przepisami prawa dotyczącymi rozliczenia PIT-39.

Uzupełnienie stanu faktycznego

Pomimo posiadanej wiedzy o konsekwencjach finansowych zerwania podpisanych umów przedwstępnych, podjęliście Państwo decyzję o ich zawarciu, ponieważ pożyczka tak dużej kwoty, tj. 180.000 zł od osób fizycznych czy firm nie była możliwa. Nie mogliście Państwo zagwarantować, że pożyczone środki będziecie mogli oddać. Bez środków uzyskanych ze sprzedaży mieszkania i garażu nie byliście Państwo w stanie kontynuować wykończenia zakupionego domu.

Pytanie

Czy składając PIT-39 w roku podatkowym 2023 [za rok 2022 - dopisek organu] kwotę pozyskaną przed sprzedażą mieszkania można uwzględnić jako przeznaczoną na cele mieszkaniowe i rozliczyć w PIT-39?

Stanowisko Zainteresowanych w sprawie

W Państwa ocenie, kwota 180.000 zł została przeznaczona na cele mieszkaniowe, tj. spłatę zaciągniętego kredytu hipotecznego. Pomimo tego że spłata kredytu nastąpiła przed sprzedażą mieszkania, powinna zostać uwzględniona w rozliczeniu PIT-39.

Ponadto uważacie Państwo, że uzyskane środki ze sprzedaży mieszkania zostały w całości przeznaczone na cele mieszkaniowe.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.):

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przytoczony przepis formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości, przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Z przedstawionego przez Państwa zdarzenia wynika, że w 2017 r. zakupiliście Państwo lokal mieszkalny, który sprzedaliście 2022 r. Wobec tego sprzedaż nastąpiła przed upływem pięcioletniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie. W konsekwencji sprzedaż ta stanowi dla Państwa źródło przychodu podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Artykuł 30e ust. 2 przywołanej ustawy stanowi, że:

W świetle art. 19 ust. 1 tej ustawy:

Zgodnie z art. 19 ust. 3 ustawy:

Natomiast w myśl art. 19 ust. 4 ww. ustawy:

Wobec tego, przychodem z odpłatnego zbycia jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, o ile odpowiada wartości rynkowej, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością), np. koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, opłatę notarialną, opłatę skarbową, opłatę sądową. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć zatem związek przyczynowo-skutkowy.

W myśl art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy:

Stosownie natomiast do art. 30e ust. 4 ww. ustawy:

Stosownie do art. 30e ust. 5 tej ustawy:

Dochód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 tej ustawy – może jednak zostać objęty zwolnieniem z opodatkowania przy spełnieniu warunków określonych w tym przepisie.

Stosownie do treści art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru:

dochód zwolniony = D × W/P

gdzie:

D – dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa,

W – wydatki poniesione na cele mieszkaniowe wymienione w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,

P – przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa.

Należy wyjaśnić, że powyższe zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia. W sytuacji, gdy przychód z odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Cytowany przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym wiąże skutki prawne w postaci zwolnienia od opodatkowania z faktem przeznaczenia – w warunkach określonych w ustawie – uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych dochodu wyłącznie na własne cele mieszkaniowe wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ww. ustawy.

Powyższe zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia.

W sytuacji, gdy przychód z odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Stosownie do art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W świetle natomiast art. 25a cytowanej ustawy:

Zawarte w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wyliczenie wydatków mieszkaniowych ma charakter wyczerpujący. Tylko realizacja w wymaganym terminie celów w nim wymienionych pozwala na zwolnienie z opodatkowania dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości.

Wszelkiego rodzaju ulgi czy zwolnienia są odstępstwem od konstytucyjnej zasady równości i powszechności opodatkowania, w sposób szczegółowy uregulowanymi w przepisach materialnego prawa podatkowego. Są one przywilejami, z których podatnik ma prawo, a nie obowiązek skorzystania. Zatem oceniając ciążące na Państwu obowiązki wynikające z zastosowania danej ulgi czy zwolnienia podatkowego należy dokonać ścisłej, literalnej wykładni przepisu regulującego daną ulgę czy zwolnienie.

Przenosząc powyższe uregulowania na grunt rozpatrywanej sprawy stwierdzić należy, że podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia wynikającego z przywołanego wcześniej art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym jest fakt wydatkowania w wyznaczonym terminie środków z odpłatnego zbycia nieruchomości na wskazane w ustawie „własne cele mieszkaniowe” podatnika. Katalog wydatków stanowiących „własne cele mieszkaniowe” podatnika wymieniony w art. 21 ust. 25 ustawy ma charakter zamknięty – jest to wyliczenie enumeratywne. Ustawodawca formułując zwolnienie przedmiotowe, w sposób jednoznaczny wskazał realizację celów mieszkaniowych, które pozwalają na skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania dochodu ze sprzedaży.

Jednym z tych celów jest spłata kredytu oraz odsetek od tego kredytu zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, m.in. na zakup lokalu mieszkalnego, w którym będzie realizował własne cele mieszkaniowe.

Przy czym, samo poniesienie wydatku nie świadczy jeszcze o tym, że została spełniona przesłanka do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania. Żeby podatnikowi mogło przysługiwać zwolnienie z opodatkowania podatkiem dochodowym istotna jest nie tylko sama spłata kredytu, ale również przeznaczenie na ten cel przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości.

Przychód z odpłatnego zbycia, który nie zostanie wydatkowany na cele mieszkaniowe określone w art. 21 ust. 25 ww. ustawy, lecz wydatkowany będzie na inne cele nie może być uwzględniony przy obliczaniu dochodu zwolnionego z opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ważne jest również, aby środki przeznaczone na ww. cel mieszkaniowy, czyli na spłatę kredytu oraz odsetek od tego kredytu pochodziły ze sprzedaży nieruchomości (lub ich części oraz udziału w nieruchomości) lub praw. Istotne jest także, aby spłacany kredyt zaciągnięty był przed dniem uzyskania przychodu ze sprzedaży oraz, aby kredyt ten zaciągnięty był przez osobę, która uzyskuje przychód ze sprzedaży.

Skoro zatem, jak wskazali Państwo w opisie zdarzenia zaciągnięty przez Państwa kredyt hipoteczny na zakup lokalu mieszkalnego spłacony został częściowo z zaliczki otrzymanej od spółki z o.o., która jednakże nie nabyła od Państwa mieszkania a częściowo ze środków własnych, to należy wskazać, że w odniesieniu do tych środków pieniężnych warunki określone w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 1 i 2 cytowanej ustawy nie zostały spełnione, gdyż nie stanowiły one przychodu uzyskanego ze sprzedaży lokalu mieszkalnego.

Zgodnie z omawianym zwolnieniem na własne cele mieszkaniowe wydatkowane mają zostać środki pochodzące z odpłatnego zbycia nieruchomości a nie jakiekolwiek środki pieniężne. Wydatkowanie ma dotyczyć środków pochodzących ze sprzedaży nieruchomości a nie jakichkolwiek środków pozyskanych przez podatnika z jakichkolwiek innych źródeł. Brak jest prawnej możliwości „zastępowania” tych przychodów środkami pochodzącymi z innych źródeł. Tymczasem w rozpatrywanej sprawie, w momencie dokonywania spłaty kredytu na zakup lokalu mieszkalnego, nie wydatkowaliście Państwo środków ze sprzedaży lokalu mieszkalnego, zgodnie z celem określonym w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Innymi słowy, nie sfinansowaliście Państwo zobowiązania wynikającego z zawartej umowy kredytowej środkami pieniężnymi pochodzącymi ze sprzedaży lokalu, lecz zobowiązanie to sfinansowaliście Państwo środkami pieniężnymi uzyskanymi wcześniej z innych źródeł (tj. środki własne oraz zaliczka od spółki z o.o.). Przeznaczenie na zakup lokalu mieszkalnego środków pieniężnych pochodzących ze środków własnych oraz zaliczki od spółki z o.o., nie skutkuje zatem zrealizowaniem przez Państwa przesłanek przedmiotowego zwolnienia. Istotne jest bowiem faktyczne wydatkowanie środków uzyskanych ze sprzedaży, a takimi środami nie były Pani środki własne ani zaliczka od spółki z o.o. Nie można zatem mówić o wydatkowaniu środków pieniężnych ze sprzedaży.

Mając na uwadze przedstawiony we wniosku opis stanu faktycznego oraz powołane przepisy prawa, stwierdzić należy, że odpłatne zbycie lokalu mieszkalnego w kwietniu 2022 r., nabytego w 2017 r., tj. dokonane przed upływem pięciu lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, stanowi dla Państwa źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a osiągnięty z tego źródła dochód podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym na zasadach określonych w art. 30e cytowanej ustawy. Tym samym jesteście Państwo zobowiązani do wykazania dochodu uzyskanego z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego w zeznaniu podatkowym PIT-39 złożonym po zakończeniu roku podatkowego, w którym sprzedaliście Państwo lokal mieszkalny, stosownie do treści art. 45 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Dokonaliśmy oceny prawnej Państwa stanowiska tylko w zakresie objętym zadanym pytaniem.

Podkreślenia przy tym wymaga, że dokonując interpretacji podatkowej w trybie art. 14b Ordynacji podatkowej, nie rozstrzygamy w kwestiach, które wymagają przeprowadzenia postępowania podatkowego. Wydając interpretację w trybie art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, nie dokonujemy wyliczenia/potwierdzenia kwot przychodów, kosztów czy też odliczeń. W związku z tym nie możemy odnieść się do przedstawionych przez Państwa wartości. Zgodnie bowiem z zasadą samoopodatkowania, obowiązującą w polskim systemie podatkowym, na podatniku spoczywa obowiązek dokonania oceny własnej sytuacji prawnopodatkowej, a po jej dokonaniu zachowania się zgodnie z przepisami prawa podatkowego, bowiem prawidłowość takiego wyliczenia podlega weryfikacji przez organ podatkowy.

Zaznaczyć należy, że wydając interpretację w trybie art. 14b ustawy Ordynacja podatkowa jesteśmy związani wyłącznie opisem stanu faktycznego przedstawionym przez Państwa oraz Państwa stanowiskiem, tym samym dokonaliśmy wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny jest zgodny ze stanem rzeczywistym. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego, kontroli podatkowej lub postępowania kontrolnego organu kontroli celno-skarbowej. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku ww. postępowań okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Jeżeli przedstawiony we wniosku stan faktyczny różnić się będą od stanu występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie Państwa chroniła w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.