Sposób ustalenia podstawy opodatkowania transakcji odpłatnego zbycia udziałów w nieruchomości.

Interpretacja indywidualna

 – stanowisko nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

8 kwietnia 2022 r. wpłynął Pani wniosek z 4 kwietnia 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy sposobu ustalenia podstawy opodatkowania transakcji odpłatnego zbycia udziałów w nieruchomości. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 28 czerwca 2022 r. (data wpływu 1 lipca 2022 r.) oraz z 14 lipca 2022 r. (wpływ do tutejszego organu 18 lipca 2022 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

W lutym 2022 r. Wnioskodawczyni – jako osoba nieprowadząca działalności gospodarczej – zakupiła nieruchomość. Nieruchomość ta została przez nią zakupiona na współwłasność - z osobą fizyczną również nieprowadzącą działalności gospodarczej, w udziale 50%.

W czerwcu bieżącego roku, tj. przed upływem 5 lat od daty nabycia, Wnioskodawczyni zamierza „odsprzedać” swój udział współwłaścicielowi. W związku z tym, że zbycie nastąpi przed upływem 5 lat od daty nabycia Wnioskodawczyni będzie zobowiązana zapłacić podatek od dochodu „ze sprzedaży” nieruchomości.

Podstawę opodatkowania stanowić będzie przychód „ze sprzedaży” pomniejszony o koszty uzyskania przychodu (koszt nabycia nieruchomości, koszty notarialne, koszty podziału geodezyjnego, opłaty poniesione w związku z zakupem nieruchomości).

Uzupełnienie i doprecyzowanie zdarzenia przyszłego

W lutym 2022 r. Wnioskodawczyni nabyła wraz z mężem i bezpośrednimi sąsiadami dwie działki gruntu, które bezpośrednio graniczą z ich nieruchomością, zabudowaną domem. Przedmiotowe działki były wystawione w przetargu publicznym ogłoszonym przez miasto X. i charakteryzowały się kształtem i wielkością w taki sposób, że granice obu tych działek spotykały się w połowie nieruchomości Wnioskodawczyni i jej męża. Stąd Wnioskodawczyni z mężem podjęli decyzję o zakupie obu tych działek, jednej wspólnie z sąsiadem z prawej strony i drugiej wspólnie z sąsiadem z lewej strony. W każdym z przypadków, w równych częściach po 50% udziałów, w formie współwłasności. Podczas sprzedaży gmina X. nie zgodziła się na ustanowienie innych udziałów, niż po 50%. Następnie po zakupie, wspólnie z sąsiadami, przedmiotowe działki zostały podzielone geodezyjnie zgodnie z obecnymi granicami działek, na których mieszkają Wnioskodawczyni z mężem i ich sąsiedzi. Obecnie Wnioskodawczyni oraz jej mąż chcą znieść współwłasność i tym samym „spłacić się z nierównych już udziałów”. Przez spłatę nierównych udziałów Wnioskodawczyni rozumie „odsprzedanie” w cenie zakupu z miesiąca lutego 2022 r. tych pozostałych udziałów na rzecz każdego z sąsiadów.

Odpowiadając na pytanie: czy Wnioskodawczyni podejmowała jakiekolwiek aktywne działania zmierzające do przygotowania przedmiotowej nieruchomości do sprzedaży (np. podział geodezyjny - wyodrębnienie działek, uzbrojenie terenu, doprowadzenie mediów, ogrodzenie, działania marketingowe) wskazała, że nieruchomości, które będą przedmiotem sprzedaży zostały podzielone geodezyjnie.

W wyniku podziału geodezyjnego działek, które Wnioskodawczyni zakupiła na własność wraz z mężem i sąsiadami w lutym 2022 r. powstały cztery działki, tj. jedna, która przylega do działki sąsiada z lewej strony, dwie mniejsze działki, które przylegają do działki Wnioskodawczyni i jej męża oraz jedna działka przylegająca do działki sąsiada z prawej strony.

W wyniku zniesienia współwłasności działek gruntu nabytych w lutym 2022 r. na własność Wnioskodawczyni i jej męża przypadną dwie mniejsze działki, które przylegają do ich działki, zaś sąsiedzi (zarówno z prawej, jak i z lewej strony) będą zobowiązani do dokonania na rzecz Wnioskodawczyni i jej męża spłaty, w związku z nabyciem przez nich na wyłączną własność ww. działek gruntu.

Nieruchomości, które będą przedmiotem „sprzedaży” nie były wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej, rolniczej. Zostały zakupione na potrzeby własne (mieszkaniowe).

W przeszłości, około 17 lat temu Wnioskodawczyni nabyła w formie współwłasności z mężem mieszkanie.

W przeszłości, około 10 lat temu Wnioskodawczyni zbyła, wspólnie z mężem mieszkanie.

Wnioskodawczyni nie zamierza dokonywać sprzedaży innych, niż wskazane we wniosku nieruchomości i nie posiada innych nieruchomości.

Odpłatne zbycie ww. nieruchomości nie nastąpi w wykonywaniu działalności gospodarczej w rozumieniu przepisu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Koszty podziału geodezyjnego Wnioskodawczyni poniosła wspólnie z sąsiadami w miesiącu czerwcu 2022 r. Podział geodezyjny został przeprowadzony celem przesunięcia granic na zakupionych nieruchomościach aby znieść współwłasność. Na skutek podziału zakupionych (współwłasność) nieruchomości powstały dwie działki, które (przylegają do działki Wnioskodawczyni) i zostaną scalone.

Odpowiadając na pytanie: jakie konkretnie opłaty - oprócz kosztów notarialnych potwierdzających zakup przez Wnioskodawczynię (w lutym 2022 r.) nieruchomości - zostały przez nią poniesione, Wnioskodawczyni wyjaśniła, że w związku z przeprowadzoną transakcją nabycia poniosła koszty zakupu nieruchomości wspólnej w wysokości 50% udziałów, oraz 50% kosztów podziału geodezyjnego.

Pytanie

Czy podstawę opodatkowania transakcji zbycia nieruchomości będzie stanowił przychód pomniejszony o koszty uzyskania przychodu w skład których wchodzą wydatki związane z nabyciem nieruchomości, opłaty notarialne, opłaty związane z podziałem geodezyjnym?

Pani stanowisko w sprawie

W świetle obowiązujących przepisów podatkowych, właściwym jest przyjąć podstawę opodatkowania transakcji zbycia nieruchomości ustaloną w następujący sposób:

Przychód szacunkowy ze zbycia nieruchomości (100 000 zł) pomniejszony o koszty uzyskania przychodu (102 000 zł) = podstawa opodatkowania (-2000 zł strata).

Przy czym kosztem uzyskania przychodu są: koszty nabycia nieruchomości, koszty notarialne, koszty podziału geodezyjnego, opłaty związane z zakupem nieruchomości.

Z uwagi na fakt, że koszty uzyskania przychodu przekraczają przychody z transakcji poniesiono stratę. W związku z powyższym podatek nie występuje.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku, jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tj. Dz. U. z 2021 r., poz. 1128, ze zm.):

opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy:

Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a)nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d)innych rzeczy,

‒jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

 W świetle powyższego, każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy stanowi źródło przychodów w rozumieniu tego przepisu, jeżeli zostanie dokonana w określonym czasie tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

Z informacji przedstawionych w opisie zdarzenia wynika, że w lutym 2022 r. Wnioskodawczyni – jako osoba nieprowadząca działalności gospodarczej – zakupiła nieruchomość. Nieruchomość ta została przez nią zakupiona na współwłasność - z osobą fizyczną również nieprowadzącą działalności gospodarczej, w udziale 50%. Wnioskodawczyni nabyła bowiem ww. nieruchomość – dwie działki wraz z mężem i bezpośrednimi sąsiadami. Działki te bezpośrednio graniczą z nieruchomością Wnioskodawczyni i jej męża, zabudowaną domem.

Przedmiotowe działki były wystawione w przetargu publicznym ogłoszonym przez miasto A. i charakteryzowały się kształtem i wielkością w taki sposób, że granice obu tych działek spotykały się w połowie nieruchomości Wnioskodawczyni i jej męża. Stąd Wnioskodawczyni z mężem podjęli decyzję o zakupie obu tych działek, jednej wspólnie z sąsiadem z prawej strony i drugiej wspólnie z sąsiadem z lewej strony. W każdym z przypadków, w równych częściach po 50% udziałów, w formie współwłasności. Następnie przedmiotowe działki zostały podzielone geodezyjnie zgodnie z obecnymi granicami działek, na których mieszkają Wnioskodawczyni z mężem i ich sąsiedzi.

W wyniku podziału geodezyjnego ww. działek powstały cztery działki, tj. jedna, która przylega do działki sąsiada z lewej strony, dwie mniejsze działki, które przylegają do działki Wnioskodawczyni i jej męża oraz jedna działka przylegająca do działki sąsiada z prawej strony.

Na skutek zniesienia współwłasności działek gruntu nabytych w lutym 2022 r. na własność Wnioskodawczyni i jej męża przypadną dwie mniejsze działki, które przylegają do ich działki, zaś sąsiedzi Wnioskodawczyni (zarówno z prawej, jak i z lewej strony) będą zobowiązani do dokonania na rzecz Wnioskodawczyni i jej męża spłaty, w związku z nabyciem przez nich na wyłączną własność działek gruntu.

Mając na uwadze opisane zdarzenie przyszłe wskazać należy, że stosownie do art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. 2022 r. poz. 1360):

Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

W świetle art. 196 § 1 ww. Kodeksu:

Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy niniejszego działu.

Art. 210 ww. Kodeksu stanowi, że:

Każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Uprawnienie to może być wyłączone przez czynność prawną na czas nie dłuższy niż lat pięć. Jednakże w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest jego przedłużenie na dalsze lat pięć; przedłużenie można ponowić.

W myśl art. 211 Kodeksu cywilnego:

Każdy ze współwłaścicieli może żądać, ażeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości.

Z art. 212 § 2 ww. Kodeksu wynika zaś, że:

Rzecz, która nie daje się podzielić, może być przyznana stosownie do okoliczności jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych albo sprzedana stosownie do przepisów kodeksu postępowania cywilnego.

Z powołanych przepisów wynika zatem, że w sytuacji, gdy na skutek zniesienia współwłasności nieruchomość zostaje przyznana jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych współwłaścicieli mamy do czynienia z odpłatnym zbyciem nieruchomości.

Zatem w przedmiotowej sprawie, skoro odpłatne zbycie udziałów w nieruchomościach (działkach gruntu) zostanie dokonane przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie, to będzie stanowiło źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie natomiast z art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy:

podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

W myśl art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby odpłatne zbycie mogło dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć m.in. związane ze zbyciem koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, koszty podziału geodezyjnego nieruchomości, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, opłatę notarialną, opłatę sądową.

Pomiędzy tymi wydatkami, a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo – skutkowy. Nie należy ich jednak utożsamiać z kosztami uzyskania przychodu, których zasady ustalania uregulowane zostały w sposób szczególny w art. 22 ust. 6c i 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

 Zgodnie z art. 22 ust. 6c ww. ustawy:

Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Koszt nabycia, co do zasady, określa notarialna umowa sprzedaży, na podstawie której podatnik staje się właścicielem nieruchomości. Kosztem nabycia bez wątpienia jest cena, jaką zapłacił nabywca zbywcy za nieruchomość, którą sprzedał. Koszty nabycia nieruchomości obejmują nie tylko cenę zakupu, ale również inne wydatki związane z tym nabyciem, np. wynagrodzenie notariusza, podatek od czynności cywilnoprawnych.

Odnosząc powyższe na grunt rozpatrywanej sprawy stwierdzić należy, że przychodem Wnioskodawczyni będzie kwota, którą uzyska od sąsiadów w związku ze zniesieniem współwłasności dwóch działek gruntu (które przylegają do granic ich działek) i które na skutek tej czynności zostaną przyznane im na wyłączną własność pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia, czyli o wydatki poniesione na podział geodezyjny (w części przypadające na ww. działki). Tak wyliczony przychód Wnioskodawczyni może pomniejszyć o koszty uzyskania przychodu czyli wydatki na zakup (wraz z sąsiadami) dwóch działek gruntu oraz koszty notarialne poniesione w związku z tym zakupem – w części przypadającej na działki, które na skutek zniesienia współwłasności przypadną jej sąsiadom.

W sytuacji zatem, gdy z tytułu zniesienia współwłasności działek gruntu Wnioskodawczyni rzeczywiście nie uzyska dochodu (albowiem na skutek pomniejszenia przychodu uzyskanego z tego tytułu o koszty uzyskania przychodu powstanie strata), wówczas podatek nie wystąpi. Jednak Wnioskodawczyni w związku z dokonaniem tej czynności będzie zobowiązana do złożenia zeznania podatkowego za rok podatkowy, w którym czynność ta zostanie dokonana.

Zgodnie bowiem z art. 30e ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1)dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub

2)dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Z kolei art. 30e ust. 5 cytowanej ustawy stanowi, że:

dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.

Wobec tego, Pani stanowisko należało uznać za nieprawidłowe.

Końcowo zauważyć należy, że w niniejszej interpretacji indywidualnej organ ograniczył się wyłącznie do udzielenia informacji co do zakresu i sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego w okolicznościach podanego przez Panią zdarzenia. W związku z powyższym tut. organ nie analizował, czy podane we własnym stanowisku kwoty: przychodu, kosztów uzyskania przychodów i straty są prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

‒Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

‒Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.FF

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

‒w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

‒w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).