Temat interpretacji
Podatek dochodowy od osób fizycznych w zakresie możliwości skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego.
Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
Szanowna Pani,
stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
3 września 2022 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwania – pismem złożonym 25 października 2022 r. oraz pismem złożonym 8 listopada 2022 r. Treść wniosku jest następująca:
Opis stanu faktycznego
Dnia 1 sierpnia 2019 r. Wnioskodawczyni wraz z małżonkiem zakupiła lokal mieszkalny (Nieruchomość 1), w którym realizowała cele mieszkaniowe, za kwotę 385 500 zł 94 gr.
Dnia 15 stycznia 2021 r. Wnioskodawczyni wraz z małżonkiem dokonała sprzedaży tego lokalu mieszkalnego za kwotę 615 000 zł, a dnia 18 lutego 2021 r. Wnioskodawczyni wraz z małżonkiem nabyła nową nieruchomość - dom mieszkalny (Nieruchomość 2) za kwotę 1 530 000 zł, który obecnie realizuje cele mieszkaniowe małżonków. W tym celu Wnioskodawczyni wraz z małżonkiem zaciągnęła kredyt hipoteczny (umowa kredytowa została podpisana 11 stycznia 2021 r.), przeznaczając część środków ze sprzedaży lokalu mieszkalnego (Nieruchomość 1) na pokrycie wkładu własnego (255 800 zł) Nieruchomości 2.
Dnia 27 lipca 2021 r. Wnioskodawczyni wraz z małżonkiem nabyli prawo użytkowania wieczystego niezabudowanej działki budowlanej (za kwotę 226 000 zł) w celu przyszłościowej rozbudowy domu (Nieruchomość 2). Nowo nabyta działka graniczy z działką, na której znajduje się dom (Nieruchomość 2) realizujący obecne cele mieszkaniowe.
W uzupełnieniu wniosku dodano, że Nieruchomość nr 1 mieści się przy ulicy ..., lokal nr ..w... , przysługujący przed sprzedażą tytuł prawny to prawo własności. Nabycie ww. lokalu (Nieruchomość 1) nastąpiło na podstawie umowy kupna. Nabycie ww. lokalu (Nieruchomość 1) nastąpiło do wspólności majątkowej małżeńskiej.
Sprzedaż ww. lokalu (Nieruchomość 1) podyktowana była chęcią nabycia większej nieruchomości w związku z posiadaną liczbą dzieci/planami powiększenia rodziny oraz chęcią wyprowadzki poza granice miasta. W tym samym roku została dokonana sprzedaż jak i zakup nowej nieruchomości, aby zapewnić odpowiednie warunki mieszkaniowe całej rodzinie.
Nieruchomość 1 została nabyta w stanie deweloperskim. Zostały podjęte czynności podnoszące jej wartość, celem zapewnienia warunków do zamieszkania - wykończenie i wyposażenie w meble.
Odpłatne zbycie ww. lokalu nie nastąpiło w wykonywaniu działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1128 ze zm.).
Umowa kredytowa została zawarta dnia 11 stycznia 2021 r. przez małżonków A. i Ł. K. Wysokość kredytu hipotecznego wynosiła 1 223 300 PLN i została zawarta na nabycie domu jednorodzinnego położonego w ..., działka nr.., nr obręb..., nr KW.... Kredyt został zaciągnięty w walucie: złoty polski.
Umowa o kredyt hipoteczny została zawarta na okres od 11 stycznia 2021 r. do 20 lipca 2051 r.
Z umowy kredytowej wynika, że A.K oraz Ł.K odpowiadają solidarnie za wynikające z niej zadłużenie. Ww. kredyt został zaciągnięty w banku...., mającym siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej. Na pytanie o treści: „Czy spłata ww. kredytu obejmowała będzie poza kwotą kredytu również odsetki od tego kredytu”, Wnioskodawczyni wskazała cyt.: „Nadpłata ww. kredytu obejmowała będzie kwotę kredytu bez odsetek”. W ciągu najbliższych 2 lat planowana jest nadpłata kredytu na kwotę 300 000 PLN. Spłata pozostałej kwoty kredytu zależy od dalszej sytuacji finansowej rodziny.
Przychód uzyskany z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego został w części wydatkowany w okresie nie później niż trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie ww. lokalu na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, na wkład własny. Nabycie prawa użytkowania wieczystego gruntu- działki nr ...jest przedmiotem pytania niniejszego wniosku.
Zakupiona niezabudowana działka nr..., o pow. 0,1190 ha, nr obrębu..., mieści się w....
Powierzchnia użytkowa budynku mieszkalnego, w którym Wnioskodawczyni realizuje własne cele mieszkaniowe wynosi 247,13 m2.
Ww. nieruchomości zostały nabyte przez A.K i Ł.K do wspólności majątkowej małżeńskiej. Do nieruchomości będącej działką zabudowaną budynkiem mieszkalnym nr ...przysługuje prawo własności. Do niezabudowanej działki budowlanej nr ...przysługuje prawo użytkowania wieczystego gruntu. Niezabudowana nieruchomość została otoczona ogrodzeniem tak, że tworzy jedną całość z działką, na której znajduje się dom realizujący obecne cele mieszkaniowe. Pozostaje niezabudowana, z wyrównanym terenem, przygotowanym do rozbudowy.
Od momentu nabycia ww. nieruchomości, tj. od dnia 27 lipca 2021 r. Wnioskodawczyni nie udostępniała ww. działki lub jej części innym osobom na podstawie umowy dzierżawy, najmu lub innej umowy o podobnym charakterze.
Wniosek o wydanie pozwolenia na rozbudowę (przebudowę) domu nie został jeszcze złożony.
Dobudowana część domu będzie spełniała funkcję mieszkalną, w której będą realizowane przyszłe cele mieszkaniowe. Planowane jest dobudowanie przestrzeni, która pozwoli na zaaranżowanie pokoi dla dzieci. Rozbudowa domu jest planowana w przeciągu 2-6 lat. Dobudowany budynek mieszkalny będzie fizycznie połączony z Pani obecnym budynkiem mieszkalnym, w którym realizuje obecne cele mieszkaniowe i będzie tworzył funkcjonalnie jeden budynek mieszkalny o połączonej powierzchni użytkowej. Nieruchomości nabyte w 2021 r. zostaną połączone/scalone.
Wnioskodawczyni prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą (obecnie zawieszona) sklasyfikowaną jako:.... Forma opodatkowania: ryczałt. Rodzaj dokumentacji podatkowej: ryczałt ewidencjonowany. Mąż Ł.K prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą związaną z .., rodzaj dokumentacji podatkowej: księga przychodów i rozchodów. Wnioskodawczyni posiada dodatkowy lokal mieszkalny, ale nie jest on przeznaczony na sprzedaż. Wnioskodawczyni nie dokonywała wcześniej sprzedaży nieruchomości.
Pytania
1.Czy nabycie prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej działki budowlanej graniczącej z domem mieszkalnym (Nieruchomość 2), który realizuje obecne cele mieszkaniowe, w celu rozbudowy domu, stanowi wydatek na przyszłe cele mieszkaniowe, a część kwoty nabytej ze sprzedaży nieruchomości (Nieruchomość 1) -budynku mieszkalnego, będzie mogła korzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?
2. Czy spłata kredytu oraz odsetek od tego kredytu, zaciągniętego w celu zakupu domu (Nieruchomość 2), stanowi wydatek na przyszłe cele mieszkaniowe, a część kwoty nabytej ze sprzedaży nieruchomości (Nieruchomość 1) - budynku mieszkalnego, będzie mogła korzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?
Pani stanowisko w sprawie
Ad 1
Zdaniem Wnioskodawczyni, nabycie prawa użytkowania wieczystego działki w celu rozbudowy domu realizującego obecne cele mieszkaniowe Wnioskodawczyni stanowi wydatek na przyszłe cele mieszkaniowe, a część kwoty nabytej ze sprzedaży nieruchomości (Nieruchomość 1) - budynku mieszkalnego, będzie mogła korzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Ad 2
Zdaniem Wnioskodawczyni, umowa kredytowa została zawarta dnia 11 stycznia 2021 r., a przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości nastąpił później, tj. dnia 15 stycznia 2021 r., to spłata kredytu oraz odsetek od tego kredytu może zostać zaliczona jako wydatek na przyszłe cele mieszkaniowe i będzie mogła korzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r., poz. 1128 ze zm.):
Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
a)nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b)spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c)prawa wieczystego użytkowania gruntów,
d)innych rzeczy,
‒ jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.
Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, jeżeli nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej, skutkuje powstaniem przychodu. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym, kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.
Z treści wniosku wynika, że 1 sierpnia 2019 r., na podstawie umowy sprzedaży nabyła Pani wraz z mężem, prawo własności lokalu mieszkalnego (Nieruchomość 1). Nabycie ww. lokalu mieszkalnego (Nieruchomości 1) nastąpiło do wspólności majątkowej małżeńskiej. W dniu 15 stycznia 2021 r. wraz z małżonkiem dokonała sprzedaży tej nieruchomości za kwotę 615 000 zł. Prowadzi Pani jednoosobową działalność gospodarczą (obecnie zawieszona) sklasyfikowaną jako:.... Forma opodatkowania: ryczałt. Odpłatne zbycie Nieruchomości 1 nie nastąpiło w wykonywaniu działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Wobec powyższego stwierdzić należy, że nabycie przez Panią (do wspólności majątkowej małżeńskiej) Nieruchomości 1 (prawa własności lokalu mieszkalnego) w dniu 1 sierpnia 2019 r. i jej sprzedaż w dniu 15 stycznia 2021 r. stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ została dokonana przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.
W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.
Stosownie do treści art. 30e ust. 2 ww. ustawy:
Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.
Z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, iż:
Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.
Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby odpłatne zbycie mogło dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Pomiędzy tymi wydatkami, a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo – skutkowy. Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód. Nie należy ich jednak utożsamiać z kosztami uzyskania przychodu, których zasady ustalania uregulowane zostały w sposób szczególny w art. 22 ust. 6c i 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.
Jak stanowi art. 22 ust. 6c ww. ustawy:
Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.
Nadto, zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy:
Wysokość nakładów, o których mowa powyżej, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.
Stosownie natomiast do art. 30e ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:
1)dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2)dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.
W myśl art. 30e ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.
Dochód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 tej ustawy, może zostać objęty zwolnieniem z opodatkowania przy spełnieniu warunków określonych w tym przepisie.
Przepis ten stanowi, że:
Wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.
Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru:
dochód zwolniony = D × W/P
gdzie:
D – dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa,
W – wydatki poniesione na cele mieszkaniowe,
P – przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa.
Należy wyjaśnić, że powyższe zwolnienie obejmuje więc taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości (jej części lub udziału lub prawa), jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia. W sytuacji, gdy przychód z odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.
Tym samym, aby dochód z tytułu sprzedaży nieruchomości (jej części lub udziału lub prawa) był w całości zwolniony z podatku dochodowego, cały przychód ze zbytej nieruchomości musi być wydatkowany na własne cele mieszkaniowe, wymienione w art. 21 ust. 25 pkt 1-3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.
Stosownie do treści art. 21 ust. 25 pkt 1-2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się:
1)wydatki poniesione na:
a)nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
b)nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
c)nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
d)budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
e)rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego
‒ położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej;
2)wydatki poniesione na:
a)spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na cele określone w pkt 1,
b)spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a),
c)spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a) lub b)
‒ w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30.
Zgodnie z art. 21 ust. 25a ww. ustawy:
Wydatki, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. a)-c), uznaje się za wydatki poniesione na cele mieszkaniowe, jeżeli przed upływem okresu, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, nastąpiło nabycie własności rzeczy lub praw wymienionych w ust. 25 pkt 1 lit. a)-c), w związku z którymi podatnik ponosił wydatki na nabycie.
W myśl art. 21 ust. 26 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d) i e), rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach. Przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d) i e), rozumie się również niestanowiący własności lub współwłasności podatnika budynek, lokal lub pomieszczenie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, podatnik nabędzie ich własność lub współwłasność albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach, jeżeli uprzednio prawo takie mu nie przysługiwało.
Stosownie do art. 21 ust. 28 ww. ustawy:
Za wydatki, o których mowa w ust. 25, nie uważa się wydatków poniesionych na:
1)nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub
2)budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku albo jego części
- przeznaczonych na cele rekreacyjne.
W myśl art. 21 ust. 29 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
W przypadku gdy kredyt (pożyczka), o którym mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c), stanowi część kredytu (pożyczki) przeznaczonego na spłatę również innych niż wymienione w tych przepisach zobowiązań kredytowych (pożyczkowych) podatnika, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki przypadające na spłatę kredytu (pożyczki) określonego w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c) oraz zapłacone odsetki od tej części kredytu (pożyczki), która proporcjonalnie przypada na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c).
Z kolei jak stanowi art. 21 ust. 30 ww. ustawy:
Przepis ust. 1 pkt 131 nie ma zastosowania do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, które podatnik uwzględnił korzystając z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym oraz do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, którymi sfinansowane zostały wydatki określone w ust. 25 pkt 1, uwzględnione przez podatnika korzystającego z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym.
Należy zauważyć, że wszelkiego rodzaju ulgi czy zwolnienia są odstępstwem od konstytucyjnej zasady równości i powszechności opodatkowania, w sposób szczegółowy uregulowanymi w przepisach materialnego prawa podatkowego. Są one przywilejami, z których podatnik ma prawo, a nie obowiązek skorzystania. Zatem, oceniając ciążące na nim obowiązki wynikające z zastosowania danej ulgi czy zwolnienia podatkowego należy dokonać ścisłej, literalnej wykładni przepisu regulującego daną ulgę czy zwolnienie. W związku z tym, tylko wydatkowanie środków uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych – w terminie i na cele wskazane w art. 21 ust. 1 pkt 131, a szczegółowo określone w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, pozwala na zastosowanie przedmiotowego zwolnienia.
Podkreślenia również wymaga, że w przypadku korzystania z ulg i zwolnień podatkowych wynikających z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, obowiązek udowodnienia, że określony wydatek został poniesiony przez podatnika przy spełnieniu wszystkich warunków wynikających z przepisów podatkowych spoczywa na podatniku, który wywodzi z tego określone skutki prawne.
Treść art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, wskazuje, że oprócz czasu, w którym przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości ma zostać wydatkowany, istotny jest również cel, na który został wydatkowany. Ustawodawca w art. 21 ust. 25 ww. ustawy, zawarł katalog wydatków stanowiących „własne cele mieszkaniowe” podatnika, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy. Ustawodawca formułując zwolnienie przedmiotowe w sposób jednoznaczny wskazał realizację celów mieszkaniowych, które pozwalają na skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania dochodu ze sprzedaży.
Ze zwolnienia tego wypływa daleko idąca konsekwencja zawarta w stwierdzeniu „własne cele mieszkaniowe”. Poprzedzenie wyrażenia „cele mieszkaniowe” przymiotnikiem „własne” świadczy o tym, że ustawodawca przewidując podstawę do zastosowania ww. zwolnienia i dopisując ten przymiotnik podkreślił, że celem nadrzędnym jest zwolnienie tylko takiego przychodu, który wydatkowany zostanie na zaspokojenie „własnych celów mieszkaniowych”, rozumianych jako potrzeba zapewnienia sobie dachu nad głową. Tak więc uregulowane w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, zwolnienie od podatku dochodowego w zamierzeniach ustawodawcy realizować ma cel, jakim jest zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych podatnika, a nie lokata kapitału lub zdobywanie źródła zarobkowania bądź zapewnienie dachu nad głową innym osobom niż podatnik. Wyraz „mieszkaniowe” w wyrażeniu „własne cele mieszkaniowe” należy odnosić podmiotowo do zamiaru zamieszkiwania związanego z różnymi sposobami wydatkowania przychodu, a nie do wydatkowania przychodu w znaczeniu jedynie przedmiotowym. Zamiarem ustawodawcy tworzącego zwolnienie przedmiotowe w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, było zachęcanie podatników do nabywania w miejsce zbywanych praw majątkowych czy nieruchomości, innych nieruchomości lub praw przeznaczonych do zaspokajania ich indywidualnych potrzeb mieszkaniowych. U podstaw omawianego zwolnienia legło założenie, że nie powinny być opodatkowane środki wydane na realizację własnego celu mieszkaniowego. Powyższe wnioski wynikają wprost z brzmienia przepisu normującego powyższe zwolnienie. Biorąc pod uwagę powyższe uregulowania prawne wskazać należy, że ustawodawca uzależnia skorzystanie ze zwolnienia wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych od wydatkowania przez podatnika w ściśle określonym czasie (tj. w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie) przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) na realizację własnego celu mieszkaniowego.
Z opisu sprawy wynika, że w dniu 15 stycznia 2021 r. wraz z małżonkiem dokonała Pani sprzedaży Nieruchomości 1 (lokalu mieszkalnego), za kwotę 615 000 zł. W dniu 18 lutego 2021 r. wraz z małżonkiem nabyła Pani nową nieruchomość za kwotę 1 530 000 zł (Nieruchomość 2), tj. dom mieszkalny w którym obecnie realizuje własne cele mieszkaniowe. W tym celu zaciągnęła Pani wraz z małżonkiem, w banku kredyt hipoteczny przeznaczając część środków ze sprzedaży Nieruchomości 1 na pokrycie wkładu własnego Nieruchomości 2 (255 800 zł). Umowa kredytowa została zawarta dnia 11 stycznia 2021 r. przez Panią i małżonka. Wysokość ww. kredytu hipotecznego wynosiła 1 223 300 PLN i została zawarta na nabycie domu jednorodzinnego, działka nr .... Ponadto, w dniu 27 lipca 2021 r. nabyła Pani wraz z małżonkiem prawo użytkowania wieczystego niezabudowanej działki budowlanej (za kwotę 226 000 zł), w celu przyszłościowej rozbudowy domu (Nieruchomości 2). Ww. nieruchomości zostały nabyte do wspólności majątkowej małżeńskiej. Przychód uzyskany z ww. odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego został w części wydatkowany na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, na wkład własny. Nabycie prawa użytkowania wieczystego gruntu- działki nr ... jest przedmiotem Pani pytania. W ciągu najbliższych 2 lat planowana jest nadpłata kredytu na kwotę 300 000 PLN, będzie obejmowała kwotę kredytu bez odsetek. Do nieruchomości będącej działką zabudowaną budynkiem mieszkalnym nr ..., przysługuje prawo własności. Do niezabudowanej działki budowlanej nr ..., przysługuje prawo użytkowania wieczystego gruntu. Nowo nabyta działka graniczy z działką, na której znajduje się dom (Nieruchomość 2), w którym realizuje obecnie cele mieszkaniowe. Niezabudowana nieruchomość została otoczona ogrodzeniem tak, że tworzy jedną całość z działką, na której znajduje się dom, w którym Pani realizuje obecne cele mieszkaniowe. Pozostaje niezabudowana, z wyrównanym terenem, przygotowanym do rozbudowy. Wniosek o wydanie pozwolenia na rozbudowę (przebudowę) domu nie został jeszcze złożony. Dobudowana część domu będzie spełniała funkcję mieszkalną, w której będą realizowane przyszłe cele mieszkaniowe. Planowane jest dobudowanie przestrzeni, która pozwoli na zaaranżowanie pokoi dla dzieci. Rozbudowa domu jest planowana w przeciągu 2-6 lat. Dobudowany budynek mieszkalny będzie fizycznie połączony z Pani obecnym budynkiem mieszkalnym, w którym realizuje cele mieszkaniowe i będzie tworzył funkcjonalnie jeden budynek mieszkalny o połączonej powierzchni użytkowej. Nieruchomości nabyte w 2021 r. zostaną połączone/scalone.
Z okoliczności przedstawionych we wniosku wynika, że na gruncie nr..., do którego nabyła Pani prawo użytkowania wieczystego, planuje Pani rozbudowę budynku mieszkalnego, w którym to budynku obecnie mieszka oraz w przyszłości będzie realizowała w nim własne potrzeby mieszkaniowe. Wobec powyższego należy uznać, że prawo użytkowania wieczystego gruntu (tj. działki nr...), nabyła Pani w celu realizacji własnych celów mieszkaniowych. Zatem, przedmiotowe nabycie ww. prawa spełnia warunki zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z ust. 25 pkt 1 lit. c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Stosownie do treści art. 21 ust. 25 pkt 2 ww. ustawy, kredyt, na którego spłatę zostanie przeznaczony przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości musi być kredytem zaciągniętym na własne cele mieszkaniowe, które zostały wymienione w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Celem ustawodawcy było bowiem premiowanie zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych przez podatnika. Spłacony kredyt (pożyczka) nie ma być jakimkolwiek kredytem (pożyczką), lecz musi spełniać ściśle określone ustawą wymagania. Musi to być kredyt (pożyczka) – co wynika literalnie z art. 21 ust. 25 pkt 2 ww. ustawy – zaciągnięty przez podatnika na cele określone w pkt 1. Przepis wyraźnie bowiem stanowi, że kredyt (pożyczka) mają być zaciągnięte na cele określone w pkt 1, a więc na cele mieszkaniowe. Ważne jest również, aby spłacany kredyt zaciągnięty był przed dniem uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości i aby kredyt ten zaciągnięty był przez osobę, która uzyskuje przychód ze sprzedaży.
Biorąc pod uwagę powyższe uregulowania prawne wskazać należy, że ustawodawca uzależnia skorzystanie ze zwolnienia wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych od wydatkowania przez podatnika w ściśle określonym czasie (tj. w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie) przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) na realizację własnego celu mieszkaniowego (w Pani stanie faktycznym do dnia 31 grudnia 2024 r.).
Oznacza to, że podatnik, który dokona zbycia nieruchomości i uzyska z tego tytułu dochód może skorzystać ze zwolnienia z podatku dochodowego, przeznaczając uzyskane środki nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym zostało ono dokonane, np. na spłatę kredytu zaciągniętego przed dniem uzyskania przychodu np. na zakup nieruchomości w celu realizacji własnych potrzeb mieszkaniowych. Wydatek taki stanowi jeden z własnych celów mieszkaniowych wymienionych w przepisie art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Mając na uwadze powyższe, uznać należy, że wydatek związany ze spłatą kredytu hipotecznego zaciągniętego w dniu 11 stycznia 2021 r. na zakup Nieruchomości 2, tj. nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym, w którym realizuje Pani własne cele mieszkaniowe, mieści się w kategorii wydatków wymienionych w art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zatem, wydatek na spłatę ww. kredytu oraz odsetek od tego kredytu, które poniosła/poniesie Pani w ciągu trzech lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie Nieruchomości 1 ze środków pieniężnych pochodzących z odpłatnego zbycia tej Nieruchomości 1, uprawnia Panią do skorzystania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Reasumując, mając na uwadze przedstawiony we wniosku stan faktyczny oraz powołane przepisy prawa stwierdzić należy, że nienastępujące w wykonaniu działalności gospodarczej odpłatne zbycie przez Panią w dniu 15 stycznia 2021 r. Nieruchomości 1, zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie (tj. 2019 r.) i stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, które podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym na zasadach określonych w art. 30e ww. ustawy.
Wydatkowanie tego przychodu w części, którą przeznaczyła Pani na nabycie w dniu 27 lipca 2021 r. prawa użytkowania wieczystego gruntu nr ... (tj. niezabudowanej działki budowlanej graniczącej z Pani nieruchomością zabudowaną budynkiem mieszkalnym, w którym obecnie realizuje Pan cele mieszkaniowe, w celu rozbudowy tego budynku mieszkalnego), stanowi wydatek na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i podlega zwolnieniu z opodatkowania na warunkach określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 cyt. ustawy.
Ponadto, wydatkowanie ww. przychodu począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie Nieruchomości 1, w części, którą przeznaczy/przeznaczyła Pani na spłatę kredytu hipotecznego i odsetek od tego kredytu zaciągniętego przez Panią i Pani męża w dniu 11 stycznia 2021 r. na nabycie Nieruchomości 2 (kredyt na nabycie domu jednorodzinnego położonego, działka nr ...), tj. nieruchomości, w której realizuje Pani własne cele mieszkaniowe, uprawnia Panią do skorzystania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. ust. 25 pkt 2 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.
Nadmienić należy, że Organ w niniejszej interpretacji indywidualnej zajmuje stanowisko w kwestiach, które były przedmiotem Pani zapytania. Tym samym, Organ nie odniósł się do innych elementów opisu zdarzenia.
Końcowo należy wskazać, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretację opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego podanego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe jest zgodne ze stanem rzeczywistym. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. Pełna weryfikacja prawidłowości Pani stanowiska może być dokonana jedynie w toku ewentualnego postępowania podatkowego, kontroli podatkowej lub postępowania kontrolnego organu kontroli celno-skarbowej, będącego poza zakresem instytucji interpretacji indywidualnej, do której zastosowanie mają przepisy określone w art. 14h (w zamkniętym katalogu) ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).
Ponadto wskazać należy, że z uwagi na to, że interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa – niniejsza interpretacja dotyczy tylko Pani sytuacji prawnopodatkowej.
Nie wywołuje skutków prawnych dla Pani męża, który chcąc uzyskać interpretację indywidualną w swojej sprawie może indywidualnie wystąpić z odrębnym wnioskiem o jej wydanie, spełniającym wymogi, o których mowa w przepisach Ordynacji podatkowej.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pani do interpretacji.
·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1)z zastosowaniem art. 119a;
2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2022 r., poz. 329 ze zm.; dalej jako : „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).