Dotyczy skutków podatkowych sprzedaży działki.

Interpretacja indywidualna  – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

14 lutego 2022 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości (działki nr 1). Uzupełnił go Pan  – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 7 kwietnia 2022 r. (wpływ 7 kwietnia 2022 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Zawarł Pan z żoną (Sprzedający) 5 maja 2021 r. zawarli przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości, stanowiącej część niezabudowanej działki o numerze ewidencyjnym 2, o obszarze 1,0400 ha, położonej w miejscowości (...), gmina (...), powiat (...), województwo (...), dla której m.in. Sąd Rejonowy w (...), V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer (…). Zgodnie z ustaleniami z umowy przedwstępnej, uzgodniono, że nastąpi zaplanowany podział działki, w wyniku której wydzielona zostanie działka o pow. 0,2430 ha, którą jest zainteresowany Nabywca. Prawo własności wyżej opisanej nieruchomości nabył Pan wraz z żoną od jednostki samorządu terytorialnego, pozostając w związku małżeńskim, na prawach wspólności ustawowej, ze środków które stanowiły ich majątek wspólny, a nabycie nastąpiło na podstawie umowy sprzedaży z 30 grudnia 2011 roku. Obecnie pozostaje Pan w związku małżeńskim, a powyższa nieruchomość nadal objęta jest ich wspólnością ustawową oraz oświadcza Pan, że do dnia dzisiejszego nie zawierał Pan żadnych umów majątkowych małżeńskich wyłączających wspólność ustawową. Przy nabyciu nieruchomości nie wystawiono faktury VAT. Nabycie nieruchomości gruntowej, będącej przedmiotem planowanej sprzedaży nie nastąpiło w ramach czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT. W związku z tym, nie przysługiwało Panu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu nieruchomości.

Aktualnie prowadzi Pan wspólnie z żoną rodzinne gospodarstwo rolne, wpisane do ewidencji producentów rolnych pod numerem id.: (…). W jego skład wchodzi między innymi działka gruntu o nr ewid. 2. Nie jest Pan rolnikiem ryczałtowym, nie odprowadza Pan składek do KRUS, jest Pan zatrudniony na podstawie umów o pracę poza gospodarstwem i odprowadza Pan z tego tytułu składki do ZUS. Dochód z tytułu umów o pracę jest Pana podstawowym źródłem utrzymania. Uzyskuje Pan z tytułu prowadzenia produkcji rolnej płatności bezpośrednie, w tym z tytułu zagospodarowania upraw na działce 2 w m. (...), a aktualnie z powstałych działek: sprzedawanej 1 oraz nie będącej przedmiotem sprzedaży działki 3.

Działka nie była i nie jest objęta planem zagospodarowania przestrzennego. 4 czerwca 2013 r. wydana została decyzja o warunkach zabudowy dla działki 2, zezwalająca na realizację zabudowy zagrodowej w ramach gospodarstwa rolnego. Pierwotnym zamiarem Pana i Pana żony było umożliwienie dzieciom realizacji w przyszłości ich własnej zabudowy. W późniejszym okresie, wobec wiedzy, że w okolicy ma być procedowane przez Gminę (...) posadowienie farm wiatrowych, wobec możliwych uciążliwości, zrezygnował Pan z realizacji zamiaru przyszłej zabudowy zagrodowej. W kolejnych latach Gmina (...) przyjęła do planu zagospodarowania przestrzennego budowę farm elektrowni wiatrowych, których obszar oddziaływania graniczy z działką 2. Elektrownie wiatrowe zostały wybudowane kilkaset metrów od działki. Z uwagi na ich negatywne oddziaływania, ograniczone zostały możliwości zmiany wydanych wcześniej warunków zabudowy, a nowe warunki, gdyby zabudowa miała służyć zapewnieniu potrzeb mieszkalnych – w obecnym stanie prawnym nie mogłyby być już wydane (ograniczono odległość elektrowni wiatrowej od zabudowy służącej celom mieszkalnym – zgodnie z art. 4 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 20 maja 2016 r. o inwestycjach w zakresie elektrowni wiatrowych). Z uwagi na powyższe, zdecydował Pan wspólnie z żoną się, że z uwagi na potencjalne uciążliwości, że nie będzie Pan chciał realizacji przyszłej zabudowy zagrodowej, działkę będzie uprawiać Pan w ramach gospodarstwa rolnego i w ramach zarządu swoim majątkiem prywatnym godzi się na ewentualną przyszłą sprzedaż działki o numerze 2 lub jej części.

Zamiar sprzedaży w aktualnym stanie faktycznym nie ma związku z wydanymi w przeszłości warunkami zabudowy, które z uwagi na zmianę powierzchni i oznaczenia, straciły moc obowiązującą. Wydane w przeszłości warunki zabudowy miały służyć celom własnym Pana i Pana żony oraz dzieciom. W okresie 2013-2014 wybudował Pan wspólnie z żoną w ramach zabudowy zagrodowej dom jednorodzinny w m. (...), gdzie do dnia dzisiejszego Pan mieszka, stanowi on część gospodarstwa rolnego i służy on do prowadzenia działalności rolnej oraz zaspokaja Pana potrzeby mieszkalne. Budowa nastąpiła na działce gruntu rolnego, którą otrzymał Pan w ramach darowizny od rodziców.

Przed zgłoszeniem się strony zainteresowanej zakupem części działki o numerze 2 nie podejmował Pan aktywnych działań marketingowych. Przedstawicielka strony zainteresowanej poszukiwała działki na lokalizację ewentualnej przyszłej inwestycji – budowę sklepu sieci (...) w okolicy m. (...). Trafiła na działkę sama, poszukując kontaktu do jej właścicieli. W tym celu pozostawiła obecnym obok sąsiadom wizytówkę kontaktową. Odpowiedział Pan na pozostawiony kontakt. Uzyskał Pan informację, że w obszarze zainteresowania spółki (...) są działki w dwóch lokalizacjach w m. (...), w tym część działki o nr 2. W ciągu kilku tygodni spółka (...) skontaktowała się ponownie. Przedstawicielka poinformowała, że spółka jest zdecydowana na zakup części działki 2, o ile oczywiście ich zamiar budowlany będzie mógł tu być zrealizowany. W tym celu dokonano wstępnych ustaleń, co do powierzchni działki będącej w zainteresowaniu Kupującego, tj. ok. 0,2430 ha oraz ustalono termin podpisania notarialnej umowy przedwstępnej.

5 maja 2021 r. zawarł Pan przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości, stanowiącej część niezabudowanej działki o numerze ewidencyjnym 2, o obszarze 1,0400 ha, położonej w miejscowości (...), gmina (...), powiat (...), województwo (...), dla której m.in. Sąd Rejonowy w (...), V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer (…). Zgodnie z umową Sprzedający zobowiązuje się nie podejmować jakichkolwiek czynności lub powstrzymywać od dokonania jakichkolwiek działań mających na celu utrudnienie lub uniemożliwienie dokonania przez Kupującego podziału.

Przyszły Nabywca jest spółką akcyjną będącą również czynnym podatnikiem VAT. Spółka zamierza kupić nieruchomość w celu wybudowania na niej obiektu handlowo-usługowego.

5 maja 2021 r. podpisał Pan przedwstępną warunkową umowę sprzedaży w postaci aktu notarialnego, która uzależnia zawarcie docelowej umowy sprzedaży od łącznego spełnienia warunków określonych w tym akcie, tj.:

1)uzyskania przez Kupującą Spółkę prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nieruchomości opisanej w § 1 niniejszego aktu, składającej się z części działki gruntu o numerze 2 obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującej Spółki, w tym jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż 650,00 m2 (sześćset pięćdziesiąt metrów kwadratowych) wraz z miejscami postojowymi w liczbie minimum 20 (dwadzieścia) miejsc postojowych,

2)uzyskania przez Kupującą Spółkę prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nieruchomości opisanej w § 1 niniejszego aktu, składającej się z części działki gruntu o numerze 2 obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującej Spółki, w tym jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym o powierzchni użytkowej 523,65 m2 w tym salą sprzedaży o pow. 400 m2 wraz z miejscami parkingowymi w liczbie minimum 20 miejsc postojowych,

3)uzyskania przez Kupującą Spółkę prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową nieruchomość lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu według koncepcji Kupującej Spółki na zasadzie prawo i lewoskrętu dla pojazdów o masie powyżej 25t (dwadzieścia pięć ton), bez konieczności przebudowy układu drogowego, wraz z niezbędnymi dokumentami umożliwiającymi obsługę komunikacji, a także uzyskania zapewnienia zarządcy drogi o niewprowadzeniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę komunikacyjną nieruchomości,

4)uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej oraz wykonalnej decyzji na wycinkę drzew kolidujących z zakresem przebudowy pasa drogowego, określonym przez zarządcę drogi obejmującej zgodę na dokonanie przez Kupującego odpowiednich nasadzeń zamiennych,

5)niestwierdzenia przez Kupującą Spółkę ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji,

6)potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych,

7)wydania przez właściwy organ prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o podziale działki nr 2 zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującej Spółki,

8)uzyskania przez Kupującą Spółkę warunków technicznych przyłączy – kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją Kupującej Spółki, pozwalających na realizację planowanej inwestycji w okresie 6 (sześciu) miesięcy od dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży,

9)uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji istniejącej infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowym,

10)uzyskania przez Sprzedającego własnym kosztem i staraniem najpóźniej do dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży indywidualnej interpretacji podatkowej wydanej przez właściwego Dyrektora Krajowe Informacji Skarbowej (KIS) o konieczności naliczania bądź zwolnienia z naliczania podatku VAT.

Oświadczył Pan, iż udziela Kupującemu pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń opisanych w § 3 aktu notarialnego, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości określonej w § 1 niniejszego aktu warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru. Sprzedający oświadczają, że przez cały okres obowiązywania umowy przedwstępnej niniejsze pełnomocnictwo jest nieodwołalne i nie wygasa wskutek śmierci mocodawcy.

W ramach zawartej umowy przedwstępnej wyraził Pan zgodę na dysponowanie przez Kupującego nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w związku z art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskanie zgód, opinii itp. oraz udostępnia Kupującemu nieruchomość będącą przedmiotem niniejszej umowy celem przeprowadzenia badań gruntu oraz wyraził zgodę na usytuowanie przez Kupującego, kosztem i staraniem Spółki, na działkach tymczasowego przyłącza energetycznego, zgodnie z warunkami technicznymi przyłączenia do sieci oraz treścią umowy przyłączeniowej zawartej z operatorem.

Sprzedający zobowiązali się nie podejmować jakichkolwiek czynności oraz powstrzymywać się od dokonywania jakichkolwiek działań zarówno faktycznych jak i prawnych uniemożliwiających lub utrudniających realizację przez Uprawnionego do Kupna na nabywanej nieruchomości planowanej inwestycji budowlanej, w szczególności powodujących opóźnienie procesu inwestycyjnego.

W 5 maja 2021 r. Sprzedający wydzierżawili nieruchomość Kupującemu na okres 3 miesięcy (umowa dzierżawy nr 1/ (...)/2021 wraz z aneksem z 5 maja 2021 r. oznaczonego jako ANEKS NR 1/2021/ (...)). Zgodnie z umową dzierżawy – § 1, została ona zawarta w związku z łączącą strony przedwstępną umową sprzedaży części działki gruntu nr 2. Zgodnie z brzmieniem § 4 umowy Wydzierżawiający wyraził zgodę na dysponowanie przedmiotem umowy Dzierżawcy na cele budowlane w zakresie uzyskania niezbędnych zgód i pozwoleń określonych szczegółowo w treści umowy przedwstępnej. Umowa dzierżawy wygasła 5 sierpnia 2021 r. Dzierżawca nie wykorzystał przedmiotu umowy, gdyż nie miał takiej potrzeby. W czasie jej trwania Dzierżawca zlecił jedynie wykonanie badań (odwiertów) geologicznych w części działki, które zapewniły nabywcę o możliwości realizacji przyszłego zamiaru budowlanego. Przez cały czas dzierżawy właściciele działki – Pan i Pana żona prowadzili i nadal prowadzą produkcję rolną na całej powierzchni działki 2.

Po zawarciu umowy przedwstępnej, w imieniu własnym, dokonał Pan zlecenia uprawnionemu geodecie dokonania planu podziału, następnie po uzyskaniu stosownym zgód i pozwoleń, wydzielenia geodezyjnego działki. Działka o numerze 2 została podzielona. W wyniku podziału powstała działka gruntu o nr 1 o pow. 0,2430 ha, będąca przedmiotem umowy przedwstępnej oraz działka o nr 3 o pow. 0,8399 ha, która nie stanowi przedmiotu sprzedaży i w dalszym ciągu będzie pozostawała własnością Pana i Pana żony. Obydwie działki miały i nadal posiadają bezpośredni dostęp do drogi publicznej, nie wydzielano dróg wewnętrznych.

Pozostałe czynności prawne i faktyczne realizowane były na wniosek i na rzecz strony zainteresowanej zakupem, tj. (...) S.A. Podmiot ten nie realizował żadnych czynności prawnych i faktycznych w imieniu i na rzecz Pana i Pana żony. Ponieważ dla przyszłego Nabywcy niezbędnym warunkiem zakupu nieruchomości było uzyskanie stosownych decyzji administracyjnych, które umożliwią mu realizację planowanej inwestycji, czynności realizował we własnym imieniu i na własny rachunek. Według Pana wiedzy czynności zrealizowane na dzień zapytania osobiście i na rzecz (...) S.A. to:

-uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy,

-uzyskanie decyzji wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu,

-uzyskania warunków technicznych przyłączy – kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją Kupującej Spółki, pozwalających na realizację planowanej inwestycji,

-procedura administracyjna wydania pozwolenia na budowę – w trakcie (sygn. ...).

Umocowanie dla Kupującego zostało udzielone dla jego celów budowlanych i w związku z uzyskiwaniem przez niego decyzji o warunkach zabudowy i pozwolenia na budowę, stanowiąc teoretyczne zapewnienie realizacji przyszłych działań inwestycyjnych. Jest to normalna procedura, stosowana praktycznie w każdym przypadku tego typu transakcji, gdzie Nabywca chce mieć pewność, że jego zamiar inwestycyjny będzie mógł być w przyszłości zrealizowany. W ramach tego procesu wydzielona działka 1 nie zostanie uzbrojona, nie powstanie na niej żadna infrastruktura, zaś podejmowane przez Nabywcę działania pozostają bez wpływu na Pana sferę prawną. Kupująca Spółka nie uzyskiwała w Pana imieniu i na Pana rzecz oraz Pana żony (Sprzedających) decyzji ani pozwoleń. Kupująca Spółka uzyskała własnym nakładem, we własnym imieniu i na swoją rzecz decyzję o warunkach zabudowy oraz inne decyzje i zgody niezbędne do potwierdzenia planowanych zamiarów inwestycyjnych. Stroną postępowania o uzyskanie decyzji w sprawie warunków zabudowy oraz trwającego postępowania w sprawie pozwolenia na budowę była i jest Kupująca Spółka. Pełnomocnictwo notarialne nie było wykorzystane do działania w imieniu i na rzecz Sprzedających (właścicieli) w rozumieniu przepisów kodeksu cywilnego, w szczególności postępowanie w sprawie warunków zabudowy oraz pozwolenia na budowę toczyło się na wniosek zainteresowanego nabywcy. Podjęte działania przez Kupującego nie wywołują bezpośrednich skutków prawnych w Pana sferze prawnej. Podjęte przez strony działania prowadzone są samodzielnie. Strona zainteresowana zakupem podjęła szereg czynności, które mają jedynie zapewnić, że inwestycja będzie możliwa. W tym celu w umowie przedwstępnej Sprzedający udzielili zainteresowanemu, przyszłemu nabywcy pełnomocnictwa do podejmowania niezbędnych czynności zmierzających do uzyskania decyzji administracyjnych, które umożliwią mu realizację planowanej inwestycji. Co jednak istotne, czynności te Kupujący realizuje we własnym imieniu i na własny rachunek (a nie w imieniu Sprzedających). Udzielenie zgody i pełnomocnictw do dysponowania nieruchomością na cele budowlane miało na celu jedynie przyspieszenie ustalenia możliwości realizacji w przyszłości procesu inwestycyjnego realizowanego przez Kupującego.

Czynności, które Pan podjął, zmierzające do zawarcia umowy, nie mają charakteru zorganizowanego ani ciągłego, nie stanowią także z góry zaplanowanego i realizowanego ciągu następujących po sobie działań ukierunkowanych na maksymalizację zysków ze sprzedaży. Wartość działki, która może podlegać sprzedaży została już wstępnie ustalona w umowie przedwstępnej. Przed dokonaniem sprzedaży Kupujący chce jedynie mieć pewność, że jego zamiar inwestycyjny będzie mógł być zrealizowany. Nie podejmował Pan żadnych działań podnoszących wartość lub atrakcyjność działki. W szczególności nie podejmował Pan żadnych profesjonalnych czynności marketingowych, charakterystycznych dla podmiotów zawodowo zajmujących się obrotem nieruchomościami. Zainteresowany Nabywca zgłosił się sam, typując działkę, która odpowiada mu lokalizacją i nawiązał próbę kontaktu z Panem. Sprzedaż ma charakter okazjonalny. Brak jest przesłanek świadczących o aktywności Sprzedawcy w przedmiocie zbycia nieruchomości, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, zbycie nieruchomości mieści się w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Pytania

1.Czy planowana sprzedaż nieruchomości - działki o nr 1 nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (VAT), gdyż Sprzedający nie będzie działał jako podatnik wykonujący działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy o VAT i mieści się w ramach zarządu majątkiem prywatnym w zwykłym wykonywaniu prawa własności ?

2.  Czy w przypadku sprzedaży działki o nr 1, niezależnie od stwierdzenia, czy zostanie uznana jako dokonana jednorazowo w wykonaniu działalności gospodarczej w myśl ustawy o VAT albo prywatnie, prawidłowym jest uznanie, że uzyskana kwota nie będzie stanowić źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w związku z upływem okresu pięciu lat liczonego od końca roku, w którym nastąpiło jego nabycie lub alternatywnie czy w przypadku sprzedaży prawidłowe jest objęcie dochodu ze sprzedaży zwolnieniem przedmiotowym określonym w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - w przypadku wydatkowania kwoty uzyskanej ze sprzedaży na własny cel mieszkalny (spłata kredytu mieszkaniowego)?

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena Pana stanowiska w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych (pyt. Nr 2). Natomiast w zakresie podatku od towarów i usług (pyt. Nr 1) zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pana stanowisko w sprawie

Planowana przez Pana i Pana żonę sprzedaż nieruchomości - działki o nr 1 nie spełnia definicji działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (PIT), w szczególności nie stanowi działalności zarobkowej, zatem uzyskany dochód korzysta ze zwolnienia z podatku dochodowego w związku z upływem okresu pięciu lat liczonego od końca roku, w którym nastąpiło jego nabycie lub alternatywnie w przypadku sprzedaży prawidłowe jest objęcie dochodu ze sprzedaży zwolnieniem przedmiotowym określonym w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - w przypadku wydatkowania kwoty uzyskanej ze sprzedaży na własny cel mieszkalny (spłata kredytu mieszkaniowego). Jest to naturalna konsekwencja uznania sprzedaży jako prywatna, w ramach zwykłego zarządu majątkiem prywatnym albo jednorazowej czynności sprzedaży uznanej za wykonaną w działalności gospodarczej w myśl ustawy o VAT, która jednocześnie nie spełnia definicji działalności gospodarczej określonej w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Brak jest podstaw faktycznych i prawnych do uznania, że Pan i Pana żona będą działali jak przedsiębiorca, a więc w celu osiągnięcia zysku i uzyskają dochód z prowadzonej działalności gospodarczej zdefiniowanej w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wyłącznym celem sprzedaży jest zaspokojenie własnych potrzeb Pana i Pana żony, w szczególności nie służy działalności zarobkowej.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie treścią art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r., poz. 1128, ze zm.)

Na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 powołanej ustawy jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że dokonane poza działalnością gospodarczą odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie skutkuje powstaniem przychodu.

W rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Tak więc, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób ich nabycia. W związku z tym, dla określenia skutków podatkowych tego typu transakcji istotne jest ustalenie daty, od jakiej należy liczyć bieg pięcioletniego terminu, o którym mowa w powołanym wyżej przepisie.

Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

‒odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

‒zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ww. ustawy.

Treść definicji zawartej w wyżej cytowanym art. 5a pkt 6 ww. ustawy, daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków: po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową, po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz, po trzecie, działalność ta musi być wykonywana w sposób ciągły.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych. Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki, stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.

W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio określone czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji) angażując środki wykraczające poza zwykły zarząd majątkiem prywatnym. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny.

Przy czym każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego.

Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może zatem stanowić przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w cyt. art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy. Zakwalifikowanie do źródła przychodu ma ogromne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak sposób opodatkowania przychodu, możliwość odliczenia kosztów jego uzyskania, możliwość skorzystania ze zwolnień przedmiotowych itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Przy czym, jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Ponadto nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości (działki) działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przekracza zwykły zarząd majątkiem prywatnym czego przejawem jest np. nabycie nieruchomości, podział nieruchomości, uzbrojenie terenu, itp.

W celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez Pana do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem działki o której mowa we wniosku.

Z opisu sprawy wynika, że 5 maja 2021 r. zawarł Pan przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości, stanowiącej część niezabudowanej działki o numerze ewidencyjnym 2, o obszarze 1,0400 ha, położonej w miejscowości (...). Zgodnie z ustaleniami umowy przedwstępnej, uzgodniono, że nastąpi zaplanowany podział działki, w wyniku której wydzielona zostanie działka o pow. 0,2430 ha, którą jest zainteresowany Nabywca.

Prawo własności wyżej opisanej nieruchomości nabył Pan wraz z żoną od jednostki samorządu terytorialnego, pozostając w związku małżeńskim, na prawach wspólności ustawowej, ze środków które stanowiły majątek wspólny, a nabycie nastąpiło na podstawie umowy sprzedaży z 30 grudnia 2011 roku.