Czy przeniesienie przez Zainteresowanych na rzecz Państwa … własności Nieruchomości oznaczonej KW nr …, stanowiącej działki nr … i nr … wraz z wybudowanym na nich domem, zamiast zapłaty kwoty stanowiącej równowartość bezpodstawnego wzbogacenia (tj. na podstawie art. 453 Kodeksu cywilnego) w związku z faktem, iż przeniesienie to będzie miało miejsce po upływie 5 lat od daty nabycia Nieruchomości, nie będzie stanowić dla Państwa … źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

Państwa stanowisko w sprawie

W pierwszej kolejności Zainteresowana wskazuje, że na skutek prawomocnego stwierdzenia przez Sąd nieważności umowy sprzedaży Nieruchomości z dnia 14 marca 2016 r. oraz umowy sprzedaży Nieruchomości z dnia 29 kwietnia 2016 r., skutkuje tym, że w 2016 r. nie doszło do odpłatnego zbycia przez Wnioskodawcę Nieruchomości w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zainteresowani w zamian za przeniesienie na swoich wierzycieli – Państwa … – prawa własności Nieruchomości, otrzymają świadczenie wzajemne, polegające na zwolnieniu ich z ciążącego na nich długu z tytułu bezpodstawnego wzbogacenia. Zatem, planowana czynność zawarcia umowy przeniesienia na wierzyciela własności Nieruchomości w zamian za zwolnienie z długu (art. 453 Kodeksu cywilnego) stanowi odpłatne zbycie tej rzeczy lub prawa.

Korzyścią, jaką osiągną Zainteresowani, będzie wygaśnięcie zobowiązania z tytułu zapłaty kwoty odpowiadającej wartości gruntu i wybudowanego na nim domu. Zwolnienie z długu będzie zatem miało określoną wartość majątkową, gdyż Zainteresowani nie będą już zobowiązani do zapłaty określonej kwoty pieniężnej.

Ponieważ przeniesienie przez Zainteresowanych na rzecz Państwa … własności Nieruchomości, nastąpi po upływie 5 lat od daty nabycia Nieruchomości, tj. końca 1997 r., (przy uwzględnieniu tego, że w 2016 r. zbycie Nieruchomości na Państwa … nie nastąpiło), pomimo że ma charakter odpłatny, nie będzie stanowić dla Zainteresowanych źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, z uwagi na upływ 5 letniego terminu określonego w ww. przepisie.

W tej sytuacji nie powstanie u Zainteresowanych obowiązek zapłaty podatku dochodowego od przychodu z odpłatnego zbycia Nieruchomości.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r., poz. 1128, z późn. zm.),

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy,

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości i praw wymienionych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości i praw nastąpiło po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości i praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zgodnie z art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. z 2022 r., poz. 1360)

Zgodnie z art. 158 ustawy Kodeks cywilny,

Zatem, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ww. praw decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma data i forma prawna jej nabycia.

Z treści wniosku wynika, że Zainteresowani w dniu 15 lipca 1997 r. nabyli prawo własności nieruchomości. W dniu 14 marca 2016 r. Zainteresowani podpisali umowę sprzedaży działki nr …, a następnie w dniu 29 kwietnia 2016 r. umowę sprzedaży działki nr …, za kwotę .... zł. Odpłatne zbycie nieruchomości nie nastąpiło w wykonywaniu działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Czynność została wykonana z naruszeniem ustawy z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, tj. bez uzyskania zezwolenia ministra właściwego do spraw wewnętrznych.

W dniu 26 marca 2021 r. Sąd Okręgowy stwierdził, że nabycie nieruchomości przez obywatela … jest nieważne, z uwagi na niespełnienie ustawowej przesłanki wyrażenia zezwolenia przez ministra właściwego do spraw wewnętrznych. Wyrok uprawomocnił się w dniu 15 lipca 2021 r. Nabywcy w okresie, gdy władali nieruchomością, poczynili nakłady na nieruchomość - wybudowali dom o wartości ..... zł. Wobec stwierdzenia przez Sąd nieważności czynności prawnej- własność nieruchomości na mocy ww. wyroku przeszła zwrotnie na rzecz Zainteresowanych.

Strony planują, zgodnie z art. 453 Kodeksu cywilnego, w miejsce zwrotu od Zainteresowanych na rzecz Nabywców kwoty ..... zł, przenieść zwrotnie własność nieruchomości (jako datio in solutum) wraz z własnością nakładów, tj. wybudowanego domu.

Przez umowę sprzedaży, w rozumieniu art. 535 ustawy Kodeks cywilny,

Tego rodzaju umowa jest umową wzajemną, kształtowaną oświadczeniami woli stron. W ramach swobody umów (art. 353 Kodeksu cywilnego) w stosunkach cywilnoprawnych strony mogą kształtować treść umowy, a więc również umowy o przeniesienie własności, w taki sposób, że wykonanie wzajemnych zobowiązań w celu wykonania postanowień umowy nie zawsze musi następować w dniu jej zawarcia. Strony mogą przyjąć, że zapłata ceny, jak również samo wydanie nastąpi w terminie późniejszym, a także wolą stron może być zaliczenie dokonanych zaliczek lub przedpłat na poczet ceny umowy.

Wskazać tu również należy art. 488 § 1 Kodeksu cywilnego stanowiący, że

Z treści tego przepisu zatem wynika, że od zasady jednoczesnego wykonania wzajemnych świadczeń przez strony umowy dopuszczalne są wyjątki, gdy wynika to między innymi z umowy. W tej sytuacji przy sprzedaży może nastąpić zmiana kolejności świadczeń, to jest najpierw wydanie rzeczy, a potem zapłata ceny lub zapłata całości lub części ceny a potem wydanie rzeczy. Wola stron zatem jest niezbędnym i istotnym składnikiem umowy.

Z treści powyższych przepisów wynika jednoznacznie, że przeniesienie własności nieruchomości następuje z chwilą zawarcia w formie aktu notarialnego umowy sprzedaży nieruchomości.

Interpretacja pojęcia „nabycie” została przedstawiona w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 3 listopada 2009 r., sygn. akt II FSK 1489/08, w którym Sąd stwierdził, że „aby ustalić, jaka czynność prawna wyznacza początek biegu pięcioletniego terminu należy odwołać się do regulacji zawartych w prawie cywilnym. Według ustawy Kodeks cywilny, nabycie jest to uzyskanie prawa własności rzeczy. Zatem aktywa majątkowe ulegają zwiększeniu. Zdaniem Sądu, przez pojęcie „nabycie” użyte w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy rozumieć każde zwiększenie aktywów majątku podatnika.

Na podstawie natomiast art. 58 § 1 Kodeksu cywilnego,

Czynność prawna jest nieważna od momentu swojego powstania (ab initio). Uznanie czynności za nieważną ma wobec tego charakter pierwotny, nie następczy – czynność taka nie wywołuje zamierzonych przez strony skutków prawnych tak, jak gdyby nigdy nie istniała. Co istotne, nieważność czynności prawnej następuje z mocy samego prawa, bez potrzeby zajścia jakichkolwiek dodatkowych zdarzeń. Nie jest wymagane ani oświadczenie woli stron czynności, ani konstytutywne orzeczenie sądu. Powyższy artykuł wymaga, aby sprzeczność zachodziła pomiędzy czynnością prawną, a ustawą.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (Dz. U. z 2015 r., poz. 1433), w brzmieniu obowiązującym w 2016 r.,

Kwestia nieważności zawartej umowy sprzedaży nieruchomości - w kontekście braku wymaganego zezwolenia właściwego organu przy zakupie gruntu przez cudzoziemca była przedmiotem rozstrzygnięcia NSA. W wyroku z dnia 29 listopada 2016 r., sygn. akt II FSK 3228/14, Sąd wskazał, że „(...) Nabycie nieruchomości na podstawie czynności prawnej dokonanej bez wymaganego zezwolenia skutkuje bezwzględną nieważnością czynności prawnej, a zatem orzeczenie Sądu w tym zakresie ma charakter deklaratoryjny. Konkludując stwierdzić należy, że zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości przy braku zezwolenia właściwego organu administracji dotyczącego całości lub jej części powoduje, że takie oświadczenie woli jest bezskuteczne ex tunc. Zatem dla celów podatkowych powinno być uznane za niebyłe.(..)”.

Zatem, biorąc pod uwagę powołane wyżej przepisy prawa stwierdzić należy, że skoro umowa sprzedaży nieruchomości została zawarta z naruszeniem obowiązujących w tym czasie przepisów prawa, tj. ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, tym samym nie doszło do skutecznego przeniesienia własności nieruchomości. Wobec powyższego należy uznać, że w 2016 r. nie doszło do odpłatnego zbycia nieruchomości nr … i nr … w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W odniesieniu do planowanego zawarcia przez Zainteresowanych umowy w myśl art. 453 Kodeksu cywilnego należy wskazać, że

Z powyższego wynika, że w przypadku spełnienia przez dłużnika za zgodą wierzyciela świadczenia, w zamian za co zostaje on zwolniony z długu, czynność ta ma charakter odpłatny, gdyż dłużnik za swoje świadczenie zostaje zwolniony z ciążącego na nim długu. Zatem przeniesienie na wierzyciela własności rzeczy lub prawa w zamian za zwolnienie z długu stanowi odpłatne zbycie tej rzeczy lub prawa, nie następuje bowiem pod tytułem darmym.

W związku z powyższym należy stwierdzić, że w niniejszej sprawie Zainteresowani w zamian za przeniesienie na swoich wierzycieli, tj. Państwa … prawa własności do nieruchomości – działek o nr … i nr … wraz z wybudowanym na nich domem, otrzymają świadczenie wzajemne polegające na zwolnieniu Ich z ciążącego na Nich długu z tytułu wzbogacenia. Korzyścią jaką osiągną Zainteresowani zbywając ww. nieruchomości, będzie wygaśnięcie zobowiązania z tytułu zapłaty kwoty odpowiadającej wartości gruntu i wybudowanego na nim przez Państwa … domu. Zwolnienie z długu będzie miało więc dla Zainteresowanych określoną wartość majątkową, gdyż nie będą już Oni zobowiązani wobec wierzycieli do zapłaty określonej kwoty pieniężnej.

Jednakże wobec przeniesienia przez Zainteresowanych prawa własności ww. nieruchomości na rzecz Państwa … po upływie 5 lat licząc od końca 1997 r., w którym nastąpiło nabycie, z uwagi na fakt stwierdzenia przez Sąd nieważności umowy sprzedaży z dnia 14 marca 2016 r. i z dnia 29 kwietnia 2016 r., zbycie to – mimo, że będzie mieć charakter odpłatny – nie będzie stanowić dla Zainteresowanych źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z uwagi na upływ pięcioletniego terminu określonego w tym przepisie. W przedstawionej sytuacji nie powstanie u Zainteresowanych obowiązek zapłaty podatku dochodowego od przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dniu wydania interpretacji.

Końcowo należy wskazać, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretację opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego podanego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny jest zgodny ze stanem rzeczywistym. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego, kontroli podatkowej lub postępowania kontrolnego organu kontroli celno-skarbowej. 

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r., poz. 1540, ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Pani ... (Zainteresowana będąca stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w ... . Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r., poz. 329; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji