Sprzedaż lokali mieszkalnych - zakwalifikowanie do źródła przychodu i możliwość złożenia korekty zeznania w związku z odstąpieniem od umowy sprzedaży.

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

18 marca 2022 r. wpłynął Pana wniosek z 17 marca 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości złożenia korekty zeznania oraz zakwalifikowania uzyskanego przychodu do odpowiedniego źródła, oraz podatku od towarów i usług.

Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 18 czerwca 2022 r. (wpływ 20 czerwca 2022 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Wnioskodawca w latach 2020 -2021 dokonał zakupu lokali mieszkalnych do majątku prywatnego (3 lokale w 2020 r. i 3 lokale w 2021 r.):

1)lokal mieszkalny w ... o powierzchni 33,59 m², zakup za kwotę 38 132 zł w dniu 14 maja 2020 r. od … – akt notarialny Rep. A nr …,

2)lokal mieszkalny w ... o powierzchni 15,82 m², zakup za kwotę 40 000 zł w dniu 2 lipca 2020 r. od osoby prywatnej - akt notarialny Rep. A nr …,

3)lokal mieszkalny w … o powierzchni 68,50 m², zakup za kwotę 103 000 zł w dniu 31 sierpnia 2020 r. od …, akt notarialny Rep. A nr …,

4)lokal mieszkalny w … o powierzchni 62,80 m², zakup za kwotę 65 850 zł w dniu 7 stycznia 2021 r. z licytacji komorniczej - postanowienie Sądu Rejonowego o przesądzeniu prawa odrębnej własności,

5)lokal mieszkalny w … o powierzchni 28,50 m², zakup za kwotę 95 000 zł w dniu 21 stycznia 2021 r. od osoby prywatnej - akt notarialny Rep. A nr …,

6)lokal mieszkalny w … o powierzchni 28,10 m², zakup za kwotę 90 000 zł w dniu 6 kwietnia 2021 r. z licytacji komorniczej - postanowienie Sądu Rejonowego o przesądzeniu prawa odrębnej własności.

Następnie zakupione lokale zostały sprzedane osobom fizycznym:

1)lokal mieszkalny w … o powierzchni 33,59 m², zakup w dniu 14 maja 2020 r. od …, po remoncie został sprzedany za kwotę 70 000 zł w dniu 16 grudnia 2020 r., akt notarialny Rep. A nr ….

Aktem notarialnym nr … z dnia 25 maja 2021 r. strony odstąpiły od umowy sprzedaży - kwota 70 000 zł została zwrócona osobie, która kupiła mieszkanie.

2)lokal mieszkalny w … o powierzchni 15,82 m², zakup w dniu 2 lipca 2020 r., został sprzedany za kwotę 59 500 zł w dniu 24 września 2020 r.,

3)lokal mieszkalny w … o powierzchni 28,50 m², zakup w dniu 21 stycznia 2021 r., sprzedany za kwotę 115 000 zł w dniu 21 kwietnia 2021 r., akt notarialny Rep. A nr …,

4)lokal mieszkalny w … o powierzchni 68,50 m², zakup w dniu 31 sierpnia 2020 r., sprzedany za kwotę 238 000 zł w dniu 11 maja 2021 r., akt notarialny Rep. A nr …,

5)lokal mieszkalny w … o powierzchni 33,59 m², zakup w dniu 14 maja 2020 r., odstąpienie od umowy sprzedaży z dnia 25 maja 2021 r., akt notarialny Rep. A nr …; ponowna sprzedaż za kwotę 85 000 zł w dniu 30 września 2021 r., akt notarialny Rep. A nr …,

6)lokal mieszkalny w … o powierzchni 28,10 m², zakup w dniu 6 kwietnia 2021 r., sprzedaż 8 listopada 2021 r. za kwotę 220 000 zł, akt notarialny Rep. A nr …,

7)lokal mieszkalny … o powierzchni 62,80 m², zakup w dniu 7 stycznia 2021 r., sprzedaż za kwotę 175 000 zł w dniu 17 stycznia 2022 r., akt notarialny Rep. A nr ….

Wnioskodawca nabył przedmiotowe nieruchomości na rynku wtórnym jako inwestycje dotyczące majątku prywatnego. W tym okresie Wnioskodawca nie prowadził żadnej działalności gospodarczej. W zakupionych lokalach wykonano drobne prace remontowe. Wnioskodawca nie ponosił wydatków na ulepszenie zakupionych lokali w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym. Dostawa przedmiotowych lokali mieszkalnych nie następowała w ramach pierwszego zasiedlenia. Między pierwszym zasiedleniem a dostawą ww. lokali w każdym przypadku minął okres dłuższy niż 2 lata. Wnioskodawca po dokonaniu remontów, zamierzał w ramach dysponowania majątkiem prywatnym część lokali wynajmować osobom fizycznym i odprowadzać od wynajmu prywatnego należny podatek. Jedno mieszkanie w … zamierzał przeznaczyć na własny cel mieszkaniowy. Z uwagi jednak na zaistniałe problemy rodzinne związane z chorobą ojca, separacją rodziców i problemami finansowymi swojej rodziny, Wnioskodawca był zmuszony do zmiany swoich planów i dokonania sprzedaży wcześniej zakupionych lokali mieszkalnych. Sprzedając przedmiotowe lokale Wnioskodawca nie ponosił nakładów na profesjonalnych pośredników i inne środki techniczne umożliwiające powyższe działanie (ogłoszenia, itp.). Wnioskodawca obecnie zamieszkuje z matką w mieszkaniu rodziców w …. W najbliższej przyszłości, tj. w ciągu 3 lat, Wnioskodawca zamierza zakupić działkę budowlaną i wybudować dla siebie i swojej rodziny dom celem zabezpieczenia własnych celów mieszkaniowych.

Wnioskodawca za rok 2020 złożył zeznanie PIT-39 i od uzyskanego dochodu zapłacił należny podatek dochodowy w wysokości 19%. Dnia 25 maja2021 r., akt notarialny Rep. A nr …, sporządzono oświadczenie o odstąpieniu od umowy sprzedaży i umowy przeniesienia prawa własności na skutek odstąpienia od umowy sprzedaży, dotyczącego lokalu mieszkalnego w … o powierzchni 33,59 m² zakupionego w dniu 14 maja 2020  r. od …. Przyczyną odstąpienia od umowy sprzedaży były ukryte wady fizyczne, mające charakter istotny, występujące w nabytym lokalu mieszkalnym, polegające na istnieniu wilgoci, oddziałujących negatywnie na stan zdrowia domowników, a wynikające między innymi ze złej izolacji budynku. W dniu 25 maja 2021 r. na podstawie odstąpienia od umowy sprzedaży, kupująca przeniosła notarialnie na Wnioskodawcę prawo własności lokalu mieszkalnego, a Wnioskodawca zwrócił jej pieniądze za to mieszkanie.

Za rok 2021 Wnioskodawca w dniu 17 marca 2021 r., złożył zeznanie PIT-39, w którym wykazał dochód ze sprzedaży 4 mieszkań i w terminie do 30 kwietnia 2022 r. zamierza zapłacić należny podatek w wysokości 19% od uzyskanego dochodu.

Wnioskodawca w dniu 7 grudnia 2021 r. rozpoczął wykonywanie działalności gospodarczej w zakresie:

-77.32.Z - Wynajem i dzierżawa maszyn i urządzeń budowlanych - przeważająca działalność gospodarcza,

-81.22.Z - Specjalistyczne sprzątanie budynków i obiektów przemysłowych,

-49.41.Z - Transport drogowy towarów,

-43.39.Z - Wykonywanie pozostałych robót budowlanych wykończeniowych,

-42.11.Z - Roboty związane z budową dróg i autostrad,

-41.20.Z - Roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych,

-33.12.Z - Naprawa i konserwacja maszyn,

-25.11.Z - Produkcja konstrukcji metalowych i ich części.

Do końca roku 2021 z tytułu działalności gospodarczej Wnioskodawca nie uzyskał przychodu. Wybrana forma opodatkowania: podatek liniowy. Zwolnienie podmiotowe z podatku od towarów i usług.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca wskazał, że w latach 2020-2021 nie uzyskiwał dochodów ze stosunku pracy, nie miał stałych dochodów. Wnioskodawca we wskazanym okresie studiował i był na utrzymaniu rodziców. Przez cały okres studiów w okresach wakacyjnych Wnioskodawca pracował dorywczo poza granicami Polski. Pracował w gastronomii, u rolników, w branży turystycznej, zarobione pieniądze odkładał.

Zakupu lokali mieszkalnych wskazanych we wniosku, Wnioskodawca dokonał z oszczędności własnych oraz pieniędzy pożyczonych od rodziny.

Stan prawny wskazanych we wniosku lokali:

1)lokal mieszkalny w …, o powierzchni 33,59 m², zakup w dniu 14 maja 2020 r., lokal mieszkalny stanowiący odrębną własność,

2)lokal mieszkalny w …o powierzchni 15,82 m², zakup w dniu 2 lipca 2020 r., lokal mieszkalny stanowiący odrębną własność,

3)lokal mieszkalny w …, o powierzchni 68,50 m², zakup w dniu 31 sierpnia 2020 r., lokal mieszkalny stanowiący odrębną własność,

4)lokal mieszkalny w …, o powierzchni 62,80 m², zakup w dniu 7 stycznia 2021 r., lokal mieszkalny stanowiący odrębną własność,

5)lokal mieszkalny w … o powierzchni 28,50 m², zakup w dniu 21 stycznia 2021 r., lokal mieszkalny stanowiący odrębną własność,

6)lokal mieszkalny w …, o powierzchni 28,10 m², zakup w dniu 6 kwietnia 2021 r., lokal mieszkalny stanowiący odrębną własność.

Poniesione wydatki na remonty i zakres robót w poszczególnych lokalach:

1)lokal mieszkalny w …o powierzchni 33,59 m², zakup w dniu 14 maja 2020 r. - przeprowadzono prace remontowe, w tym: malowanie pomieszczeń, wymiana podłogi, wymiana drzwi, wymiana armatury łazienkowej. Materiały użyte do remontu to: farby, kleje, panele, baterie, syfon, kabina, listwy, płytki ceramiczne, gres, ościeżnice, drzwi;

2)lokal mieszkalny w … o powierzchni 15,82 m² , zakup w dniu 2 lipca 2020 r. - przeprowadzono remont lokalu, w tym: malowanie pomieszczeń, wymiana stolarki. Użyte materiały to; farby, kleje, gips, ościeżnice, drzwi;

3)lokal mieszkalny w … o powierzchni 68,50 m², zakup w dniu 31 sierpnia 2020 r. - przeprowadzono remont lokalu, w tym: malowanie pomieszczeń, wymiana częściowa armatury, wymiana podłogi. Materiały użyte do remontu to: farby, kleje, panele, baterie, syfon, kabina, listwy;

4)lokal mieszkalny w … o powierzchni 62,80 m²,zakup w dniu 7 stycznia 2021 r. - przeprowadzono remont pomieszczeń, w tym: malowanie pomieszczeń, częściowa wymiana podłogi, częściowa wymiana stolarki drzwiowej. Materiały użyte do remontu to: farby, kleje, panele, listwy, skrzydła, ościeżnice;

5)lokal mieszkalny w …, o powierzchni 28,50 m², zakup w dniu 21 stycznia 2021 r.- nie ponoszono wydatków na remont;

6)lokal mieszkalny w …, o powierzchni.28,10 m², zakup w dniu 6 kwietnia 2021 r. - przeprowadzono remont w lokalu, w tym: wymiana armatury (zlew, umywalka, kabina), malowanie pomieszczeń, wymiana podłogi, wymiana drzwi, wymiana baterii łazienkowych.

Wnioskodawca posiada imienne faktury potwierdzające wydatkowanie pieniędzy na remont wskazanych we wniosku lokali mieszkalnych, które zostały poniesione przez Wnioskodawcę.

Prace remontowe w wymienionych we wniosku lokalach mieszkalnych w większości były wykonane samodzielnie, z wykorzystaniem własnych narzędzi i własnej pracy:

1)lokal mieszkalny w … - wykonanie remontu zlecono firmie remontowo-budowlanej. Termin przeprowadzenia remontu od 4 sierpnia 2020 r. do 28 sierpnia 2020 r.;

2)lokal mieszkalny w … o powierzchni 15,82 m² - wykonanie remontu we własnym zakresie. Termin przeprowadzenia remontu 15-30 lipca 2020 r.;

3)lokal mieszkalny w … , o powierzchni 68,50 m², zakup w dniu 31 sierpnia 2020 r., wykonanie remontu we własnym zakresie. Termin przeprowadzenia remontu wrzesień 2020 r.- marzec 2021 r.;

4)lokal mieszkalny w …, o powierzchni 62,80 m², zakup w dniu 7 stycznia 2021 r.- wykonanie remontu we własnym zakresie. Termin przeprowadzenia remontu - grudzień 2021 r.;

5)lokal mieszkalny w …, o powierzchni 28,50 m² - remontu nie przeprowadzano;

6)lokal mieszkalny w …, o powierzchni 28,10 m², zakup w dniu 6 kwietnia 2021 r. - wykonanie remontu we własnym zakresie. Termin przeprowadzenia remontu: maj 2021 r.- sierpień 2021 r.

Wykorzystywanie lokali mieszkalnych przez okres ich posiadania:

1)lokal mieszkalny w … o powierzchni 33,59 m², został wyremontowany i ogłoszony w internecie jako lokal do wynajęcia. Z uwagi na zły stan techniczny budynku (występująca w pomieszczeniach wilgoć i brak izolacji termicznej) nie udało znaleźć się zainteresowanego wynajmem lokatora. Ostatecznie lokal został sprzedany. Jednak z uwagi na powołane przez kupującą wady mieszkania, kupująca odstąpiła od umowy (sytuacja opisana we wniosku o wydanie interpretacji). Po pewnym czasie lokal został ponownie sprzedany. Nabywca stwierdził, że poradzi sobie z problemem tego lokalu.

2)lokal mieszkalny w … o powierzchni 15,82 m², został wyremontowany i ogłoszony w internecie jako lokal do wynajęcia. Z uwagi na zbyt mały metraż i występowanie licznych skosów w mieszkaniu przez co było ono nieustawne nie udało się znaleźć lokatora zainteresowanego wynajmem. Ostatecznie lokal został sprzedany.

3)lokal mieszkalny w … o pow. 68,50 m², został wyremontowany i był zamieszkiwany przez Wnioskodawcę i Jego partnerkę. Mieszkanie ze względu na duży metraż i dobry stan techniczny spełniało oczekiwania Wnioskodawcy jakie miał wobec miejsca zamieszkania dla siebie i swojej rodziny. Po czasie okazało się, że położenie mieszkania w miejscowości oddalonej o ponad 20 km od …, miejsca pracy partnerki oraz miejsca zamieszkania rodziców, stało się uciążliwe. Wnioskodawca postanowił sprzedać mieszkanie i przenieść się do ….

4)lokal mieszkalny w …, o powierzchni 62,80 m², lokal zakupiony pod wynajem. Z uwagi na problemy rodzinne lokal nie został wynajęty, a dokonano jego sprzedaży.

5)lokal mieszkalny w …, o powierzchni 28,50 m² - lokal zakupiony pod wynajem. Z uwagi na brak zainteresowania wynajmem, lokal został sprzedany.

6)lokal mieszkalny w …, o powierzchni 28,10 m² - lokal przeznaczony na mieszkanie dla Wnioskodawcy i Jego partnerki.

Wskazane we wniosku lokale mieszkalne nie były w żaden sposób wykorzystywane w pozarolniczej działalności gospodarczej. Wskazane we wniosku nieruchomości nie były wprowadzone do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych.

Wnioskodawca nigdy wcześniej nie prowadził działalności gospodarczej. Działalność gospodarczą Wnioskodawca prowadzi dopiero od 7 grudnia 2021 r. w zakresie wskazanym we wniosku. Pierwszy przychód z działalności Wnioskodawca uzyskał dopiero w 2022 r.

Wnioskodawca nigdy wcześniej nie dokonywał sprzedaży innych nieruchomości niż wskazanych we wniosku.

Wnioskodawca nie posiada innych nieruchomości niż wskazane we wniosku.

Lokale znajdujące się w … o powierzchni 33,59 m² oraz 15,82 m² zostały zakupione w celu przeznaczenia ich pod wynajem. Lokale zostały zakupione jako inwestycja w przyszłość. Zakup tych mieszkań był okazyjny i stanowił dla Wnioskodawcy dobre transakcje. Jak się jednak później okazało, w pierwszym z mieszkań, pomimo remontu występowała wilgoć, czego powodem był zły stan kamienicy. Drugiego mieszkania nie udało się wynająć ze względu na zbyt mały metraż oraz występowanie licznych skosów, przez co mieszkanie było nieustawne. Ze względu na zaistniałe problemy uniemożliwiające wynajem (brak chętnych i późniejsze przewidywane problemy z najemcami) mieszkania zostały sprzedane.

W momencie, kiedy były podpisane z nabywcami ww. lokali umowy przedwstępne sprzedaży, Wnioskodawca zakupił mieszkanie w … o powierzchni 68,80 m², mieszkanie zakupione na własne cele mieszkaniowe. Po sprzedaży mieszkań w … pieniądze z nich uzyskane Wnioskodawca przeznaczył na zakup lokali w … i … przy …. Mieszkania po remoncie miały być przeznaczone pod wynajem. Mieszkanie w … nie znalazło najemcy ze względu na kosztowne ogrzewanie elektryczne zainstalowane w lokalu. Ostatecznie do czasu sprzedaży, lokal nie był wynajmowany.

Lokal mieszkalny w … został zakupiony na własny cel mieszkaniowy do czasu zakupu działki i budowy planowanego dla Wnioskodawcy i Jego rodziny domu. Po sprzedaży mieszkania w …, Wnioskodawca wraz z partnerką zamieszkiwał w … .

Niestety ze względu na problemy zdrowotne ojca Wnioskodawcy oraz problemy finansowe rodziców z tym związane, Wnioskodawca zmuszony był spieniężyć posiadane nieruchomości i oddać rodzicom pożyczone wcześniej od nich pieniądze. Od momentu sprzedaży mieszkań do chwili obecnej Wnioskodawca zamieszkuje w domu rodziców.

W zakresie przeznaczenia lokali pod wynajem, Wnioskodawca poszukiwał potencjalnych najemców poprzez ogłoszenia w internecie, ogłoszenia na tablicy ogłoszeń danej miejscowości. Przed podjęciem decyzji o sprzedaży lokali Wnioskodawca poszukiwał najemców poprzez zamieszczanie ogłoszeń na portalach internetowych w przypadku obu mieszkań w … oraz poprzez wywieszkę w witrynie okiennej w przypadku mieszkania w … i …. W przypadku pozostałych mieszkaniach nabywcy dowiedzieli się o sprzedaży za pośrednictwem tzw. poczty pantoflowej od sąsiadów, znajomych.

Wydatkowanie przychodu ze sprzedaży lokali mieszkalnych :

1)przychód uzyskany ze sprzedaży lokalu w … został wydatkowany na zakup lokalu przy …,

2)przychód uzyskany ze sprzedaży lokalu w … został wydatkowany na zakup lokalu przy … w … oraz częściowo na zakup mieszkania w …,

3)przychód uzyskany ze sprzedaży lokalu w … został wydatkowany na zakup lokalu przy …,

4)przychód uzyskany ze sprzedaży lokalu w … został wydatkowany na spłatę pożyczki od rodziców oraz częściowo na remont mieszkania przy …,

5)przychód uzyskany ze sprzedaży lokalu w … przy … został wydatkowany na spłatę pożyczki od rodziców.

Wnioskodawca nie planuje w najbliższej przyszłości zakupu i sprzedaży nieruchomości.

Planuje zakup działki w …, na której chce wybudować dom dla siebie i swojej rodziny.

Wnioskodawca od urodzenia do sierpnia 2020 r. zamieszkiwał w domu rodziców, w okresie od sierpnia 2020 r. do kwietnia 2021 r. zamieszkiwał w lokalu w …, a od maja 2021 r. zamieszkiwał w …. Po sprzedaży mieszkań Wnioskodawca zamieszkał ponownie w domu rodziców.

Pytania

1)Czy Wnioskodawca może złożyć korektę PIT-39 za rok 2020 i uwzględnić w korekcie odstąpienie od umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego opisanego we wniosku?

2)Czy uzyskane środki pieniężne z tytułu sprzedaży wykazanych we wniosku lokali mieszkalnych Wnioskodawca prawidłowo zakwalifikował do źródła przychodu określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie zaś do przychodów określonych przepisem art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy, tj. do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej, a tym samym, czy prawidłowo wykazał przychód ze sprzedaży opisanych nieruchomości w deklaracji podatkowej PIT-39?

3)Czy sprzedaż lokali mieszkalnych opisanych we wniosku podlega zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT?

Niniejsza interpretacja indywidualna stanowi odpowiedź na pytania nr 1 i nr 2 dotyczące podatku dochodowego od osób fizycznych, natomiast w zakresie podatku od towarów i usług (pytanie nr 3) zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pana stanowisko w sprawie

Ad. 1

Zdaniem Wnioskodawcy, skutki złożenia przez jedną ze stron oświadczenia o odstąpieniu od umowy polegają na nowym ukształtowaniu stosunku prawnego stron zawiązanego pierwotnie zawartą umową sprzedaży. W wyniku doręczenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy sprzedaży nieruchomości stosunek prawny między stronami wygasa ze skutkiem „ex tunc” (z mocą wsteczną). Oznacza to, jakby umowa sprzedaży nigdy nie została zawarta. Odstąpienie od umowy sprzedaży nieruchomości powoduje ustanie zobowiązania podatkowego, co oznacza, że Wnioskodawca powinien skorygować złożony za 2020 r. zeznania PIT-39 i uwzględnić w korekcie odstąpienie od umowy sprzedaży przedmiotowego lokalu mieszkalnego.

Ad.2

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r., poz. 1128, z późn. zm),  opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d) innych rzeczy,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie.

Odrębnym źródłem przychodów jest wskazana w art 10 ust 1 pkt 3 ww. ustawy, pozarolnicza działalność gospodarcza.

W myśl art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową:

a)wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b)polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c)polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Zgodnie z art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 (pozarolniczej działalności gospodarczej), uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

Zgodnie z przywołaną powyżej definicją działalności gospodarczej, pozarolniczą działalnością gospodarczą jest działalność zarobkowa:

-wytwórcza, budowlana, handlowa, usługowa (…),

-polegająca na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

- prowadzona we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły (…).

Zdaniem Wnioskodawcy, muszą więc wystąpić łącznie przesłanki ciągłości, zorganizowania i zarobkowego charakteru aby mówić o działalności gospodarczej przy dokonywaniu transakcji sprzedaży nieruchomości. Dla oceny zorganizowanego i ciągłego charakteru działalności istotne są takie czynniki jak - zamiar (rozumiany jako świadomie działanie nakierowane na pewien cel).

Niespełnienie powyższych przesłanek z art. 5a ust.6 ustawy o PIT, zdaniem Wnioskodawcy, jest bardzo istotne. Powoduje ono bowiem, że transakcje zbycia nieruchomości nie powinny być kwalifikowane jako pozarolnicza działalność gospodarcza. Zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Celem Wnioskodawcy było zainwestowanie posiadanych oszczędności w zakup nieruchomości, z uwagi na postępującą inflację, a następnie wynajem części zakupionych nieruchomości. Jednak z uwagi na zaistniałą sytuację rodzinną, Wnioskodawca musiał dokonać sprzedaży zakupionych lokali i przeznaczyć część pieniędzy na bieżące cele swojej rodziny. Pozostałą część dochodu Wnioskodawca zamierza przeznaczyć na własne cele mieszkaniowe.

W ocenie Wnioskodawcy, dochód ze sprzedaży lokali mieszkalnych wykazanych we wniosku nie będzie stanowił dla Wnioskodawcy przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej.

Wobec tego sprzedaż tę należy zakwalifikować do źródła przychodu określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2020 r., poz. 1426, ze zm.; Dz. U. z 2021 r., poz. 1128, ze zm.):

W myśl art. 9 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Z kolei, jak stanowi art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy:

Stosownie jednak do treści art. 5a pkt 6 ww. ustawy,

Pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej użyte w art. 5a pkt 6 omawianej ustawy opiera się na trzech przesłankach:

• zarobkowym celu działalności,
• wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,
• prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Zarobkowy cel działalności oznacza, że jest ona prowadzona w celu uzyskania zysku (zarobku)  i jest nakierowana na zaspokajanie cudzych potrzeb. Oczywiście nie zawsze można utożsamiać zarobkowego charakteru działalności gospodarczej z faktycznym osiąganiem dochodów z tej działalności, albowiem działalność gospodarcza często związana jest z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Czym innym jest bowiem motyw zysku, a czym innym efekt osiągnięcia zysku.

Działalność gospodarcza handlowa natomiast - zgodnie z definicją Wielkiego Słownika Języka Polskiego (www.wsjp.pl) - jest to działalność polegająca na kupowaniu towaru od kogoś i sprzedawaniu go następnie z zyskiem komuś innemu. Oznacza to, że działalnością handlową jest sprzedaż tego majątku, który został nabyty w celach odsprzedaży, a nie w celu spożytkowania go na własne potrzeby. Przede wszystkim istotne jest w jakim celu nabywana jest nieruchomość. Jeżeli nabycie gruntu (lokalu) następuje z zamiarem jego późniejszego zbycia i osiągnięcia z tego tytułu zysku, to możemy mieć do czynienia z działalnością gospodarczą w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Ocena jednak, czy dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czyli stałą (powtarzalność czynności i zamiar ich kontynuacji) i wykonywana jest w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Element ciągłości świadczy o względnie stałym zamiarze wykonywania działalności gospodarczej, co nie wyklucza możliwości prowadzenia jej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu. Ustawodawcy chodzi o wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku. Powinna to być działalność stała, planowa (celowa), przy czym obojętne jest, czy plan obejmuje dłuższy czy krótszy okres.

Opisane powyżej zdarzenia pozwalają na ustalenie, że w przypadku Wnioskodawcy spełnione zostały wszystkie przesłanki pozarolniczej działalności gospodarczej, tj. działalność wykonywana była we własnym imieniu i na własny rachunek, w sposób zorganizowany i ciągły oraz w celu zarobkowym.

Należy wskazać, że dla oceny, czy dokonywane czynności spełniają kryteria działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych rozstrzygające znaczenie mają okoliczności, w jakich są one wykonywane. O prowadzeniu działalności gospodarczej przesądzają obiektywne i zewnętrzne jej przejawy, a nie przekonanie podatnika. W tym sensie nie ma i nie może mieć znaczenia, że określony podmiot prowadzący konkretną działalność nie ocenia jej (subiektywnie) jako działalności gospodarczej. Podatnik nie może zatem w sposób dowolny w zależności od stanu swojej świadomości czy przewidywanych korzyści podatkowych dokonywać swobodnej kwalifikacji poszczególnych kategorii przychodów do określonych źródeł przychodów.

Powyższe potwierdza m.in. wyrok NSA z dnia 11 kwietnia 2017 r., sygn. akt II FSK 933/17: „Dla uzyskiwania przychodów z działalności gospodarczej nie jest również konieczne, aby podatnik miał formalnie status przedsiębiorcy, nie jest wymagana rejestracja tej działalności w sposób przewidziany w odrębnych przepisach, dotyczących wymogów formalnych, jakie powinna spełnić osoba prowadząca działalność gospodarczą”.

Z punktu widzenia art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych działalność Wnioskodawcy miała charakter zarobkowy, zorganizowany i ciągły, a także podjęta została we własnym imieniu. Dotychczasowa sprzedaż  nie miała charakteru przypadkowego, incydentalnego.

W przedmiotowej sprawie, nie sposób stwierdzić, że sprzedaż lokali mieszkalnych opisanych we wniosku będzie realizacją prawa do swobodnego rozporządzania własnym majątkiem. Całokształt czynności dokonywanych przez Wnioskodawcę świadczy o celowym działaniu, które ujawnia zamiar zbycia nieruchomości, które zostały nabyte w celach zarobkowych. Nie sposób tutaj mówić o przypadkowym i okazjonalnym charakterze czynności, którym nie można przypisać cech osiągnięcia korzyści finansowej.

Niepodważalny w sprawie jest fakt, że Wnioskodawca nabywał przedmiotowe nieruchomości – lokale mieszkalne w celach i z zamiarem zarobkowym, na co wskazują opisane przez Wnioskodawcę czynności, tj. nabycie kolejno nieruchomości:

·lokalu mieszkalnego w … o powierzchni 33,59 m², zakup w dniu 14 maja 2020 r. od … za kwotę 38 132 zł,

·lokalu mieszkalnego w … o powierzchni 15,82 m², zakup w dniu 2 lipca 2020 r. za kwotę 40 000 zł od osoby prywatnej,

·lokalu mieszkalnego w … o powierzchni 68,50 m², zakup w dniu 31 sierpnia  2020 r. za kwotę 103 000 zł od …,

·lokalu mieszkalnego w … o powierzchni 62,80 m², zakup w dniu 7 stycznia 2021 r. z licytacji komorniczej za kwotę 65 850 zł - postanowienie Sądu Rejonowego o przesądzeniu prawa odrębnej własności,

·lokalu mieszkalnego w … o powierzchni 28,50 m², zakup w dniu 21 stycznia 2021 r. od osoby prywatnej za kwotę 95 000 zł,

·w dniu 16 grudnia 2020 r. lokalu mieszkalnego w … o powierzchni 33,59 m², za kwotę 70 000 zł, przy czym aktem notarialnym z dnia 25 maja 2021 r. strony odstąpiły od umowy sprzedaży a kwota 70 000 zł została zwrócona osobie, która kupiła mieszkanie,·w dniu 24 września 2020 r. lokalu mieszkalnego w … o powierzchni 15,82 m², za kwotę 59 500 zł,

·w dniu 21 kwietnia 2021 r. lokalu mieszkalnego w … o powierzchni 28,50 m², za kwotę 115 000 zł,

·w dniu 11 maja 2021 r. lokalu mieszkalnego w … o powierzchni 68,50 m², za kwotę 238 000 zł,

·w dniu 30 września 2021 r. ponowna sprzedaż lokalu mieszkalnego w … o powierzchni 33,59 m², za kwotę 85 000 zł (po odstąpieniu od umowy sprzedaży z dnia 25 maja 2021 r.),

·w dniu 8 listopada 2021 r. lokalu mieszkalnego w … o powierzchni 28,10 m², za kwotę 220 000 zł,

·w dniu 17 stycznia 2022 r. lokalu mieszkalnego … o powierzchni 62,80 m², za kwotę 175 000 zł.

Opisane powyżej zdarzenia pozwalają na ustalenie, że w przypadku Wnioskodawcy spełnione zostały wszystkie przesłanki pozarolniczej działalności gospodarczej, tj. działalność wykonywana była we własnym imieniu i na własny rachunek, w sposób zorganizowany i ciągły oraz w celu zarobkowym.

Zakup nieruchomości do majątku prywatnego przez Wnioskodawcę, a następnie ich wielokrotna sprzedaż - a tym samym czerpanie korzyści finansowych przez Wnioskodawcę świadczą o zarobkowym charakterze dokonania przedmiotowych transakcji. 

Czynności Wnioskodawcy mają charakter profesjonalny i zorganizowany - wymagają one bowiem podejmowania szeregu zaplanowanych i przemyślanych czynności. Ponadto czynności te nakierowane są na osiągnięcie określonego dochodu. Powyższe czynności nie mieszczą się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, związanym ze zwykłym gospodarowaniem majątkiem osobistym Wnioskodawcy, natomiast noszą znamiona działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Z całokształtu działań wynika więc, że przedmiotowa sprzedaż będzie następować w warunkach wskazujących na jej handlowy i zarobkowy charakter.

Zatem, w przedmiotowej sprawie, Wnioskodawca podejmując ww. czynności, zaangażował środki podobne do tych jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, tj. wykazał aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Tym samym, dochód jaki Wnioskodawca uzyskał ze sprzedaży przedmiotowych lokali mieszkalnych, będzie podlegał opodatkowaniu jako pochodzący z wyodrębnionego źródła przychodu, określonego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy od podatku dochodowym od osób fizycznych. Zatem przychodów z takiej sprzedaży nie można kwalifikować do przychodów ze źródła wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W przypadku Wnioskodawcy nie został spełniony pierwszy warunek określony w tym przepisie, który precyzuje, że odpłatne zbycie nie może następować w wykonaniu działalności gospodarczej.

Zgodnie z art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do treści art. 22 ust. 1 ww. ustawy,

Mając na uwadze powyższe, w okolicznościach faktycznych analizowanej sprawy należy uznać, że przychody ze sprzedaży lokali mieszkalnych były uzyskiwane ze źródła jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza, określona w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Odnosząc się do kwestii możliwości złożenia korekty zeznania PIT-39 należy wskazać, że formularz PIT-39  jest przeznaczony dla podatników, którzy w roku podatkowym uzyskali przychody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych opodatkowane na zasadach określonych w art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nie podlega wykazaniu w zeznaniu PIT-39 przychód uzyskany ze  sprzedaży nieruchomości w ramach działalności gospodarczej.

Stosownie do art. 30e ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

Jak stanowi art. 30e ust. 5 ww. ustawy:

W myśl art. 45 ust. 1 ww. ustawy:

Natomiast zgodnie z art. 45 ust. 1a pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Powyższe zasady opodatkowania dotyczą dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust.1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, i nie mają zastosowania do przychodów uzyskanych ze źródła, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Zgodnie z art. 81 § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r., poz. 1540, z późn. zm.),.

Przepisy ustawy Ordynacja podatkowa nie określają szczególnych terminów, w których przysługuje powyższe uprawnienie. Należy więc powiązać tę możliwość z zobowiązaniem podatkowym, którego deklaracja (zeznanie) dotyczy. Prawo do korekty deklaracji (zeznania) istnieje tak długo, jak długo istnieje zobowiązanie podatkowe, czyli 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym upłynął termin płatności podatku (art. 70 § 1 ustawy Ordynacja podatkowa). Korekta zeznania rocznego może być więc dokonana do czasu przedawnienia zobowiązania podatkowego.

Podsumowując, w odniesieniu do sprzedaży lokali mieszkalnych w 2020 r. nie ma Pan prawa złożenia korekty zeznania PIT-39 w związku z odstąpieniem od umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego, ze względu na niewłaściwą kwalifikację źródła przychodu. Korekty zeznania   PIT-39 mogą dokonywać jedynie podatnicy, którzy uzyskują przychody z tytułu sprzedaży nieruchomości niedokonanej w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. W ocenie Organu nieprawidłowo wykazał Pan przychód ze sprzedaży opisanych nieruchomości w deklaracji podatkowej PIT-39.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Wskazać również należy, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretację opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego podanego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny (zdarzenie przyszłe) jest zgodny ze stanem rzeczywistym. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. Pełna weryfikacja prawidłowości Pana stanowiska może być dokonana jedynie w toku ewentualnego postępowania podatkowego, kontroli podatkowej lub postępowania kontrolnego organu kontroli celno-skarbowej, będącego poza zakresem instytucji interpretacji indywidualnej, do której zastosowanie mają przepisy określone w art. 14h (w zamkniętym katalogu) ustawy Ordynacja podatkowa.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2022 r poz. 329; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co  do  zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r., poz. 1540, ze zm.).