Obowiązki podatkowe dla zarządcy nieruchomości.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

11 lipca 2022 r. wpłynął Pana wniosek z 11 lipca 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie obowiązków podatkowych dla zarządcy nieruchomości. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 17 października 2022 r. (wpływ 17 października 2022 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

W dniu 5 października 2021 r. wziął Pan udział w licytacji wieczystego użytkowania nieruchomości, stanowiącej prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, zabudowanej budynkami transportu i łączności, silosami, zbiornikami oraz budynkami biurowymi, handlowo-usługowymi oraz innymi niemieszkalnymi, działka nr 1/A, obręb ...., powierzchnia gruntu 0,4350 ha, prawo użytkowania do 5 grudnia 2089 r., należącej do X Sp. z o.o. (dalej: „Dłużnik”), położonej w …, dla której Sąd Rejonowy …, Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o nr … (dalej: „Nieruchomość”).

Zaoferował Pan najwyższą cenę za Nieruchomość, w związku z czym Sąd Rejonowy …, II Wydział Cywilny - Sekcja Egzekucyjna (dalej: „SR”) postanowieniem z 12 października 2021 r. udzielił przybicia prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości na Pana rzecz.

Wobec uprawomocnienia się ww. postanowienia o udzieleniu przybicia SR postanowieniem z 7 czerwca 2022 r. przysądził prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości na Pana rzecz oraz stwierdził, że Dłużnik ma obowiązek wydać prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości na Pana rzecz. Postanowienie o przybiciu według stanu aktualnego na dzień złożenia wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej oczekuje na uprawomocnienie się.

Równolegle do powyższego, mając na uwadze prawidłowe sprawowanie zarządu nad Nieruchomością, SR postanowieniem z 6 czerwca 2022 r. w sprawie o nadzór nad egzekucją z Nieruchomości prowadzoną przez Komornika Sądowego przy tym Sądzie z wniosku Miasta .. oraz … Bank . w celu egzekucji należności pieniężnych na skutek wniosku nabywcy licytacyjnego, tj. Pana o odebranie Dłużnikowi zarządu Nieruchomością i ustanowienia nowego zarządcy odjął Dłużnikowi zarząd nad prawem użytkowania wieczystego Nieruchomości oraz ustanowił nad tym prawem zarządcę w Pana osobie. Nie posiada Pan podpisanej umowy na zarządzanie Nieruchomością, a swoją funkcję sprawuje wyłącznie na podstawie ww. postanowienia SR z 6 czerwca 2022 r.

Jak już zaznaczono wyżej, na Nieruchomości położone są budynki transportu i łączności, silosy, zbiorniki oraz budynki biurowe, handlowo-usługowe oraz inne niemieszkalne. Niektóre z tych obiektów są wynajmowane, bądź wydzierżawiane przez Dłużnika podmiotom trzecim. Umowy najmu lub dzierżawy obiektów zawarte przed ustanowieniem Pana zarządcą miały charakter długoterminowy i w wielu przypadkach nadal obowiązują. Nie zamierza Pan wypowiadać tych umów. Jako zarządca Nieruchomości w przyszłości może Pan zawierać nowe umowy najmu lub dzierżawy.

Stosownie do obowiązujących przepisów postępowania cywilnego, Komornik Sądowy przy SR wezwał najemców (dzierżawców) do uiszczania czynszu i opłat wynikających z tych umów do Pana rąk, który ma prawo pobierać je zamiast Dłużnika i prowadzić sprawy, które przy wykonywaniu zarządu okażą się konieczne.

W związku z powyższym, pobiera Pan czynsz najmu lub dzierżawy Nieruchomości i opłaty wynikające z tych umów. Ponadto, w związku z pełnioną funkcją zarządcy Nieruchomości nabywa Pan media oraz inne usługi i towary niezbędne do prowadzenia prawidłowej gospodarki oraz utrzymania Nieruchomości w stanie niepogorszonym, tj. np. energię elektryczną, itp., usługi ochrony, czy np. dokonał wymiany zamków drzwiowych. W takim wypadku otrzymuje Pan faktury VAT z wykazanym podatkiem od towarów i usług.

Czynsz najmu lub dzierżawy Nieruchomości i opłaty wynikające z tych umów odbierane przez Pana wydatkowane są na wydatki ściśle wskazane w art. 940 k.p.c. i w tym zakresie zarządca jest zobowiązany wydatkować te środki wyłącznie w sposób zgodny z przepisami prawa.

Przychód ten nie jest więc przychodem zarządcy sądowego, gdyż nadwyżkę przychodów nad kosztami zobowiązany jest przekazać do depozytu sądowego (art. 941 k.p.c.). Wskazać jednak należy, że zarządca może żądać wynagrodzenia oraz zwrotu wydatków, które w związku z zarządem poniósł z własnych funduszy. Roszczenie o wynagrodzenie za sprawowanie zarządu wygasa w ciągu miesiąca po ustąpieniu z zarządu lub po jego ustaniu (art. 939 § 1 i 4 k.p.c.).

Według stanu na dzień złożenia wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej nie składał Pan wniosku o przyznanie wynagrodzenia za zarząd Nieruchomością i w chwili obecnej takiego wynagrodzenia nie otrzymuje.

Nie jest Pan zarejestrowany jako czynny podatnik podatku VAT, nie prowadzi Pan działalności gospodarczej, a co za tym idzie nie prowadzi także księgowości. Z kolei, Dłużnik według stanu na dzień złożenia wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej, widnieje w wykazie podmiotów zarejestrowanych jako podatnicy VAT, niezarejestrowanych oraz wykreślonych i przywróconych do rejestru VAT (podatki.gov.pl) jako podatnik VAT czynny. Dłużnik jest także podatnikiem podatku dochodowego od osób prawnych.

W piśmie z 17 października 2022 r., stanowiącym uzupełnienie wniosku, wskazał Pan, że posiada na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej nieograniczony obowiązek podatkowy w rozumieniu art. 3 ust. 1 i 1a ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Przedmiotem najmu/dzierżawy jest nieruchomość, dla której Sąd Rejonowy … prowadzi księgę wieczystą nr …,składającą się z działki gruntu o nr ewidencyjnym: 1/A, o sposobie korzystania: tereny przemysłowe oznaczone symbolem „BA” (obszar całej nieruchomości: 0,4350 ha) zabudowana 7 budynkami o łącznej powierzchni najmu/dzierżawy: 1 781,69 m².

Nie jest Pan zarządcą innych nieruchomości poza nieruchomością opisaną w treści wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej.

Nie zamierza Pan w przyszłości brać udziału w licytacjach kolejnych nieruchomości.

Postanowienie Sądu Rejonowego … z 12 października 2021 r., sygn. akt. …, o udzieleniu przybicia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości opisanej w treści wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej uprawomocniło się 20 października 2021 r.

Natomiast, postanowienie Sądu Rejonowego … z 7 czerwca 2022 r., sygn. akt. …, o przysądzeniu prawa użytkowania wieczystego nieruchomości opisanej w treści wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej, jeszcze się nie uprawomocniło.

W stosunku do nieruchomości opisanej w treści wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej nie realizował Pan czynności o charakterze komercyjnym.

Sprawuje Pan funkcję zarządcy na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego …, sygn. akt. …. Został Pan ustanowiony zarządcą nieruchomości opisanej w treści wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej w celu zapewnienia prawidłowego sprawowania zarządu nad nieruchomością wobec jego przymusowego odebrania przez Sąd Dłużnikowi. Uiszczane przez najemców/dzierżawców opłaty nie są Panu należne, lecz są należne wyłącznie Dłużnikowi, tj. ich beneficjentem jest Dłużnik. Opłaty te są jedynie uiszczane do Pana rąk, co wynika z art. 934 k.p.c. Uiszczane do Pana rąk kwoty wydatkowane są na wydatki ściśle wskazane w art. 940 k.p.c. i w tym zakresie zarządca jest zobowiązany wydatkować te środki wyłącznie w sposób zgodny z przepisami prawa.

Natomiast, stosownie do powyższego najemcy/dzierżawcy są zobowiązani uiszczać do Pana rąk jako zarządcy należne kwoty związane z najmem/dzierżawą od 6 czerwca 2022 r.

Nie jest Pan właścicielem budynków i budowli znajdujących się na nieruchomości opisanej w treści wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej.

Umowy z najemcami/dzierżawcami są kontynuowane, albowiem brak jest podstaw prawnych lub faktycznych do zawarcia nowych umów najmu/dzierżawy.

Jednocześnie z art. 934 ustawy z 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. z 2021 r. poz. 1805 z późn. zm., dalej: „k.p.c.”) wprost wynika obowiązek uiszczania pożytków z zajętej nieruchomości do rąk zarządcy. Stosownie do tego przepisu „po ustanowieniu zarządcy komornik wzywa wskazane przez wierzyciela osoby, aby przypadające od nich tak zaległe, jak i przyszłe świadczenia, które stanowią dochód z nieruchomości, uiszczały do rąk zarządcy. W wezwaniu należy uprzedzić, że uiszczenie do rąk dłużnika będzie bezskuteczne w stosunku do wierzyciela”.

Uiszczane przez najemców/dzierżawców opłaty nie są należne Panu, lecz są należne wyłącznie Dłużnikowi.

Należności, o których mowa we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej, dotyczą:

1.czynszu najmu,

2.opłat wynikających z umów najmu, tj. media i usługi ochrony,

3.czynszu dzierżawy.

4.opłat wynikających z umów dzierżawy, tj. media i usługi ochrony.

Pytania (pytania Nr 1, Nr 2, Nr 5, Nr 6, Nr 7, Nr 8 zostały ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)

1.Czy Pan, jako wyznaczony przez Sąd zarządca Nieruchomości, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 i ust. 2 u.p.t.u. w zakresie należności jakie pobiera od najemców lub dzierżawców z tytułu czynszu najmu lub dzierżawy Nieruchomości i opłat wynikających z tych umów, a co za tym idzie nie jest Pan obowiązany do złożenia zgłoszenia rejestracyjnego VAT-R z tego tytułu?

2.Czy Dłużnik jest podatnikiem podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 i ust. 2 u.p.t.u. w zakresie należności jakie pobiera Zarządca od najemców lub dzierżawców z tytułu czynszu najmu lub dzierżawy Nieruchomości i opłat wynikających z tych umów?

3.Czy jest Pan podatnikiem podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu czynszu najmu lub dzierżawy Nieruchomości i opłat wynikających z tych umów, a otrzymywany przez Zarządcę czynsz najmu lub dzierżawy Nieruchomości i opłaty wynikające z tych umów stanowią i będą stanowić Pana przychody ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 u.p.d.o.f.?

4.Czy czynsz najmu lub dzierżawy Nieruchomości i opłaty wynikające z tych umów stanowią i będą stanowić zgodnie z art. 12 ust. 3 i 3a u.p.d.o.p. przychód Dłużnika jako wynajmującego lub dzierżawcy Nieruchomości, w związku z czym Dłużnik jest podatnikiem podatku dochodowego od dochodów z najmu lub dzierżawy, mimo że są oraz będą one pobierane przez Zarządcę?

5.Czy Zarządca powinien wystawiać w imieniu i na rzecz Dłużnika faktury VAT dotyczące najmu lub dzierżawy na podstawie art. 106c lub art. 1 ust. 2 u.p.t.u.?

6.Czy Zarządca powinien wystawiać we własnym imieniu i na własną rzecz rachunki dotyczące najmu lub dzierżawy na podstawie art. 87 § 1 o.p.?

7.Czy Zarządca powinien wystawiać noty obciążeniowe dotyczące najmu lub dzierżawy na podstawie art. 24 ust. 1 u.p.d.o.f. w zw. z art. 21 u.r.?

8.Czy Zarządca najem lub dzierżawę powinien dokumentować w inny sposób, tj. np. za pomocą wezwania Komornika Sądowego ..., tj. na podstawie art. 122 i 180 o.p. w zw. z art. 934 k.p.c.?

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytanie Nr 3 oraz Nr 7, dotyczące podatku dochodowego od osób fizycznych, natomiast w pozostałym zakresie wydane zostaną odrębne rozstrzygnięcia.

Pana stanowisko w sprawie (stanowisko do pytania Nr 7 zostało ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)

Uwagi wprowadzające - pozycja prawna zarządcy nieruchomości.

Przed przystąpieniem do rozważań w zakresie skutków podatkowych ustanowienia zarządcy nieruchomości na gruncie:

a)ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 931 z późn. zm., dalej: „u.p.t.u.”),

b)ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1128 z późn. zm., dalej: „u.p.d.o.f.”), oraz

c)ustawy z 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1800 z późn. zm., dalej: „u.p.d.o.p.”),

należy odnieść się do uregulowania zarządu nieruchomością w przepisach ustawy z 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. z 2021 r. poz. 1805 z późn. zm., dalej: „k.p.c.”).

Zgodnie z art. 931 § 1 i 2 k.p.c., zajętą nieruchomość pozostawia się w zarządzie dłużnika, do którego stosuje się wówczas przepisy o zarządcy. Jeżeli prawidłowe sprawowanie zarządu tego wymaga, sąd odejmie dłużnikowi zarząd i ustanowi innego zarządcę: to samo dotyczy ustanowionego zarządcy.

Zarządca zajętej nieruchomości obowiązany jest wykonywać czynności potrzebne do prowadzenia prawidłowej gospodarki. Ma on prawo pobierać zamiast dłużnika wszelkie pożytki z nieruchomości, spieniężać je w granicach zwykłego zarządu oraz prowadzić sprawy, które przy wykonywaniu takiego zarządu okażą się potrzebne. W sprawach wynikających z zarządu nieruchomością zarządca może pozywać i być pozywany. Zarządcy wolno zaciągać tylko takie zobowiązania, które mogą być zaspokojone z dochodów z nieruchomości i są gospodarczo uzasadnione. Czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu zarządca może wykonywać tylko za zgodą stron, a w jej braku - za zezwoleniem sądu, który przed wydaniem postanowienia wysłucha wierzyciela, dłużnika i zarządcę, chyba że zwłoka groziłaby szkodą (art. 935 § 1-3 k.p.c.).

W doktrynie postępowania cywilnego wskazuje się, że celem ustanowienia zarządu nieruchomością w toku egzekucji jest utrzymanie jej w stanie niepogorszonym. Dlatego też podstawowym zadaniem zarządcy jest dokonywanie wszelkich czynności (prawnych i faktycznych) niezbędnych z punktu widzenia zasad prawidłowej gospodarki, co ocenia się w zależności od okoliczności konkretnego przypadku. Zasadniczo zarządca może dokonywać jedynie czynności w ramach tzw. zwykłego zarządu, ale wyjątkowo - za zgodą stron lub za zezwoleniem sądu - także czynności przekraczających zwykły zarząd. W doktrynie i judykaturze podkreśla się, że w sprawach, których przedmiotem są prawa objęte zajęciem nieruchomości, zarządcy przysługuje legitymacja formalna (jest stroną postępowania, działając w imieniu własnym, lecz na rzecz dłużnika, a w interesie zarówno wierzyciela, jak i dłużnika) (O. Marcewicz [w:] Kodeks postępowania cywilnego. Komentarz aktualizowany. Tom II. Art. 730-1217, red. A. Jakubecki, LEX/el. 2019. art. 935, art. 936).

Zarząd nie ma wpływu na umowy najmu lub dzierżawy obowiązujące w chwili jego ustanowienia. Zarządcy wolno jednak wypowiadać tego rodzaju umowy z zachowaniem obowiązujących przepisów oraz zawierać umowy na czas przyjęty przez zwyczaj miejscowy. Do wydzierżawiania nieruchomości wymagana jest zgoda stron, a w jej braku - zezwolenie sądu (art. 936 k.p.c.).

Zgodnie z art. 934 k.p.c., po ustanowieniu zarządcy komornik wzywa wskazane przez wierzyciela osoby, aby przypadające od nich tak zaległe, jak i przyszłe świadczenia, które stanowią dochód z nieruchomości, uiszczały do rąk zarządcy. W wezwaniu należy uprzedzić, że uiszczenie do rąk dłużnika będzie bezskuteczne w stosunku do wierzyciela. Przepis ten odnosi się do takich świadczeń, które mają charakter dochodu z nieruchomości (np. czynsz najmu, dzierżawy, opłaty z tytułu służebności) (K. Flaga-Gieruszyńska, A. Zieliński. Kodeks postępowania cywilnego. Komentarz. Wyd. 11, Warszawa 2022).

Zgodnie z art. 940 k.p.c., z dochodów z nieruchomości zarządca pokrywa w następującej kolejności:

1)koszty egzekucji wraz ze swoim wynagrodzeniem oraz zwrot własnych wydatków,

2)bieżące należności pracowników zatrudnionych w nieruchomości lub w przedsiębiorstwach znajdujących się na niej i należących do dłużnika,

3)bieżąco przypadające w toku zarządu alimenty przyznane wykonalnym wyrokiem sądowym od dłużnika. Uprawnienie to nie przysługuje członkom rodziny dłużnika pozostającym z nim we wspólnym gospodarstwie domowym w chwili wszczęcia egzekucji,

4)bieżące należności podatkowe z nieruchomości oraz bieżące należności z tytułu ubezpieczenia społecznego pracowników wymienionych w pkt 2,

5)zobowiązania związane z wykonywaniem zarządu,

6)należności z tytułu ubezpieczenia nieruchomości, jej przynależności i pożytków.

Nadwyżkę dochodów po pokryciu wydatków wymienionych w art. 940 k.p.c., za czas do dnia przejścia własności nieruchomości na nabywcę, zarządca składa na rachunek depozytowy Ministra Finansów. Nadwyżkę dołącza się do ceny, która będzie uzyskana za nieruchomości. Jeżeli egzekucja ulega umorzeniu, nadwyżkę tę otrzymuje dłużnik (art. 941 k.p.c.).

Zarządca może żądać wynagrodzenia oraz zwrotu wydatków, które w związku z zarządem poniósł z własnych funduszów.

Wysokość wynagrodzenia sąd określi odpowiednio do nakładu pracy i dochodowości nieruchomości (art. 939 § 1 k.p.c.).

Jednakże zarządca traci roszczenia, jeżeli ich nie zgłosił w ciągu miesiąca po ustąpieniu z zarządu lub po jego ustaniu (art. 939 § 4 zd. 2 k.p.c.).

Przekładając powyższe na realia przedmiotowej sprawy należy wskazać, że swoją funkcję sprawuje Pan na podstawie ww. postanowienia SR z 6 czerwca 2022 r. oraz nie składał Pan wniosku o przyznanie wynagrodzenia za zarząd Nieruchomością i w chwili obecnej takiego wynagrodzenia Pan nie otrzymuje. Jednocześnie, zarządza (administruje) Pan umowami najmu lub dzierżawy zawartymi przez Dłużnika przed ustanowieniem Zarządcy oraz w przyszłości może zawierać nowe umowy. Podstawą uiszczania czynszu najmu i dzierżawy Nieruchomości i opłat wynikających z tych umów do rąk Zarządcy, jest wezwanie Komornika Sądowego ...

Ad. 3.

Zarządca nie jest podatnikiem podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu najmu lub dzierżawy Nieruchomości, a co za tym idzie czynsz najmu lub dzierżawy i opłaty wynikające z tych umów nie stanowią jego przychodów ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 u.p.d.o.f.

Stosownie do art. 3 ust. 1 u.p.d.o.f., osoby fizyczne, jeżeli mają miejsce zamieszkania na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, podlegają obowiązkowi podatkowemu od całości swoich dochodów (przychodów) bez względu na miejsce położenia źródeł przychodów (nieograniczony obowiązek podatkowy).

Za osobę mającą miejsce zamieszkania na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej uważa się osobę fizyczną, która: 1) posiada na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej centrum interesów osobistych lub gospodarczych (ośrodek interesów życiowych) lub 2) przebywa na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej dłużej niż 183 dni w roku podatkowym (art. 3 ust. 1a u.p.d.o.f.).

Natomiast, w myśl art. 3 ust. 2a u.p.d.o.f., osoby fizyczne, jeżeli nie mają na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej miejsca zamieszkania, podlegają obowiązkowi podatkowemu tylko od dochodów (przychodów) osiąganych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej (ograniczony obowiązek podatkowy). Za dochody (przychody) osiągane na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej przez podatników, o których mowa w tym przepisie, uważa się w szczególności dochody (przychody) z położonej na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej nieruchomości lub praw do takiej nieruchomości, w tym ze zbycia jej w całości albo w części lub zbycia jakichkolwiek praw do takiej nieruchomości (art. 3 ust. 2b pkt 4 u.p.d.o.f.).

Stosownie do art. 9 ust. 1 u.p.d.o.f., opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Dochodem ze źródła przychodów, jeżeli przepisy art. 23o, art. 23u, art. 24-24b, art. 24c, art. 24e, art. 30ca, art. 30da oraz art. 30f nie stanowią inaczej, jest nadwyżka sumy przychodów z tego źródła nad kosztami ich uzyskania osiągnięta w roku podatkowym. Jeżeli koszty uzyskania przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą ze źródła przychodów (art. 9 ust. 2 u.p.d.o.f.).

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 u.p.d.o.f., źródłami przychodów są najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Przekładając powyższe na Pana sytuację prawną należy wskazać, że podstawę prawną działalności zarządcy w postępowaniu egzekucyjnym stanowią szczegółowo przeanalizowane już przepisy art. 933-941 k.p.c. Z przepisów tych wynika, że zarządca działa wobec osób trzecich we własnym imieniu, ale na rzecz właściciela nieruchomości, co do której został ustanowiony zarząd. Zarządca więc jedynie pobiera opłaty czynszowe na rachunek właściciela nieruchomości, a zatem kwoty wpłacane przez najemcę lub dzierżawcę tytułem czynszu stanowią wynagrodzenie właściciela nieruchomości. Na skutek ustanowienia zarządu właściciel nieruchomości nie traci bowiem prawa własności swego majątku i prawa pobierania z niego pożytków. Zarządca jedynie zarządza tymi przychodami zgodnie z art. 940 k.p.c., będąc niejako pośrednikiem w świadczeniu usług najmu, które to usługi nadal świadczy właściciel nieruchomości.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych określające źródła przychodów odnoszą się przy bym do przychodów o charakterze definitywnym, a więc powiększających wartość majątku (J. Małecki [w:] A. Gomułowicz, J. Małecki. Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych. Komentarz, wyd. II. Warszawa 2003. art. 10).

Tym samym należy stwierdzić, że otrzymany przez Pana czynsz najmu lub dzierżawy Nieruchomości i opłaty wynikające z tych umów nie stanowią przysporzenia Zarządcy.

Z tego punktu widzenia wskazuje Pan na interpretację indywidualną Dyrektora Izby Skarbowej w Gdańsku z 8 sierpnia 2005 r., Nr BI/005-0121/05, odnoszącą się do istoty analizowanego problemu, w której czytamy, że: „jak wynika z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. źródłem przychodów są najem, podnajem. dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze. Z powyższego zatem wynika, iż zarządca sądowy działa w imieniu i na rzecz właściciela nieruchomości z polecenia sądu. Nie oznacza to jednak, że przejmuje on funkcje podatnika w zakresie czynności wykonywanych na rzecz właściciela. Podatnikiem podatku powstałego wskutek przeprowadzonych przez zarządcę sądowego, w imieniu i na rzecz właściciela transakcji, w dalszym ciągu jest właściciel nieruchomości. Reasumując, zarządca sądowy nie jest podatnikiem podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu najmu/dzierżawy nieruchomości w powołanym zakresie. Zatem obowiązek podatkowy z tytułu usług najmu/dzierżawy spoczywa na właścicielu nieruchomości (...).”

Mając na uwadze powyższe, w Pana ocenie, pomimo że Zarządca działa w imieniu i na rzecz Dłużnika, to nie oznacza to, że przejmuje on funkcje podatnika podatku dochodowego w zakresie najmu lub dzierżawy, w szczególności natomiast odebrany czynsz najmu lub dzierżawy nie stanowi Pana przysporzenia. Co za tym idzie, uważa Pan, że nie jest podatnikiem podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu najmu lub dzierżawy Nieruchomości, a co za tym idzie czynsz najmu lub dzierżawy i opłaty wynikające z tych umów nie stanowią dla Pana przychodów ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 u.p.d.o.f.

Wprowadzenie do stanowiska w odniesieniu do pytań Nr 5-8.

Zarząd Nieruchomością sprawuje Pan na podstawie postanowienia SR z 6 czerwca 2022 r. oraz pobiera (otrzymuje) od najemców lub dzierżawców czynsz najmu lub dzierżawy Nieruchomości i opłaty wynikające z tych umów stosownie do wezwania Komornika Sądowego przy SR. Zarządca działa wobec osób trzecich we własnym imieniu, ale na rzecz Dłużnika.

W Pana ocenie, Zarządca Nieruchomości w zakresie sprawowanego zarządu nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 i ust. 2 u.p.t.u. w zakresie należności z tytułu czynszu najmu lub dzierżawy Nieruchomości i opłat wynikających z tych umów oraz nie jest obowiązany do złożenia zgłoszenia rejestracyjnego VAT-R. Pana zdaniem, podatnikiem podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 ust. 2 u.p.t.u. w zakresie należności z tytułu czynszu najmu lub dzierżawy Nieruchomości i opłat wynikających z tych umów, pomimo że zostały/zostaną one pobrane przez Zarządcą jest Dłużnik.

W związku z powyższym, powziął Pan wątpliwość w zakresie tego w jaki sposób powinien jako Zarządca dokumentować najem lub dzierżawę Nieruchomości. Z tego punktu widzenia identyfikuje Pan cztery potencjalne możliwości dokumentacji opisanych wyżej czynności (pytania Nr 5-8), tj.:

a)wystawienie w imieniu i na rzecz Dłużnika faktury VAT dotyczące najmu lub dzierżawy w rozumieniu art. 106c lub art. 106d ust. 2 u.p.t.u.,

b)wystawienie we własnym w imieniu i na własną rzecz rachunków dotyczących najmu lub dzierżawy w rozumieniu art. 87 o.p.,

c)wystawienie noty obciążeniowej dotyczącej najmu lub dzierżawy na podstawie art. 24 ust. 1 u.p.d.o.f. w zw. z art. 21 u.r.,

d)dokumentowanie w inny sposób, tj. za pomocą wezwania Komornika Sądowego przy SR dla Łodzi-Śródmieścia w Łodzi, tj. na podstawie art. 180 o.p. w zw. z art. 934 k.p.c.

W świetle powyższego, poniżej prezentuje Pan swoje stanowisko w zakresie prawidłowego sposobu dokumentowania najmu lub dzierżawy Nieruchomości.

Ad. 7.

Nie prowadzi Pan ksiąg rachunkowych, jak i nie prowadzi działalności gospodarczej, a co za tym idzie brak jest możliwości wystawienia noty obciążeniowej.

Stosownie do art. 24 ust. 1 u.p.d.o.f., u podatników, którzy prowadzą księgi rachunkowe, za dochód z działalności gospodarczej uważa się dochód wykazany na podstawie prawidłowo prowadzonych ksiąg, zmniejszony o dochody wolne od podatku i zwiększony o wydatki niestanowiące kosztów uzyskania przychodów, zaliczone uprzednio w ciężar kosztów uzyskania przychodów.

Na zasadzie art. 3 pkt 4 o.p., księgami podatkowymi są księgi rachunkowe, podatkowa księga przychodów i rozchodów, ewidencje oraz rejestry, do których prowadzenia, do celów podatkowych, na podstawie odrębnych przepisów, obowiązani są podatnicy, płatnicy lub inkasenci.

Zgodnie z art. 20 ust. 1 ustawy z 29 września 1994 r. o rachunkowości (Dz. U. z 2021 r. poz. 217 z późn. zm.; dalej: „u.r.”), do ksiąg rachunkowych okresu sprawozdawczego należy wprowadzić, w postaci zapisu, każde zdarzenie, które nastąpiło w tym okresie sprawozdawczym.

Z art. 20 ust. 2 u.r. wynika, że każda operacja gospodarcza przeprowadzana między jednostką a jej kontrahentem powinna być udokumentowana dowodem źródłowym stwierdzającym jej dokonanie.

Nota obciążeniowa (księgowa) jest dokumentem źródłowym, który może być dokumentem zewnętrznym obcym (jako otrzymany od kontrahentów) albo zewnętrznym własnym – jako przekazywany w oryginale kontrahentom. Notę wystawia się w sytuacji, gdy nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług. W praktyce można wyróżnić typowe powody wystawiania not obciążeniowych, co wiąże się zwykle z kilkoma grupami sytuacji. Nota obciążeniowa (księgowa) może być m.in. wystawiona: a) w celu obciążenia kontrahenta karą umowną, czy innego rodzaju świadczeniem odszkodowawczym za niewywiązanie się z umowy, b) z tytułu wydania bonów (oprócz tych, które od 2019 r. są opodatkowane, czyli bony jednego przeznaczenia), c) w związku z kaucją gwarancyjną, d) w związku z odsetkami (Ł. Matusiakiewicz, Nota obciążeniowa (księgowa) - przypadki i zasady wystawiania, LEX/el. 2021).

Nota obciążeniowa jako dowód księgowy powinna być rzetelna, a więc zgodna z rzeczywistym przebiegiem operacji gospodarczej, wolna od błędów rachunkowych oraz zawierać co najmniej dane określone w art. 21 ust. 1 u.r., czyli:

1)określenie rodzaju dowodu i jego numeru identyfikacyjnego,

2)określenie stron (nazwy, adresy) dokonujących operacji gospodarczej, rachunkowych (dekretacja), odpowiedzialnej za te wskazania,

3)podpis osoby.

Jednocześnie w myśl art. 21 ust. 1a u.r., można zaniechać zamieszczania na nocie obciążeniowej danych, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 1-3 i 5, jeżeli wynika to z odrębnych przepisów, jak również zaniechać zamieszczania na nocie obciążeniowej danych, o których mowa w pkt 6, jeżeli wynikają, one ze stosowanej w jednostce techniki dokumentowania zapisów księgowych.

Stosownie do art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f., działalność gospodarcza albo pozarolnicza działalność gospodarcza oznacza to działalność zarobkową:

a)wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b)polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c)polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9 u.p.d.o.f.

Mając na uwadze pierwszy i ostatni z przytoczonych przepisów należy stwierdzić, że w Pana ocenie, Pan jako Zarządca nie jest podatnikiem oraz nie prowadzi działalności gospodarczej, jak również nie prowadzi ksiąg rachunkowych, a co za tym idzie brak jest możliwości wystawienia przez Pana noty obciążeniowej.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.), odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny Pana stanowiska.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Przy wydawaniu niniejszej interpretacji dokonaliśmy wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny jest zgodny ze stanem rzeczywistym. W ramach postępowania o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego Organ nie przeprowadza postępowania dowodowego, lecz opiera się jedynie na stanie faktycznym przedstawionym we wniosku. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

W zakresie ustawy od towarów i usług została wydana interpretacja indywidualna.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy  z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na  adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).

Podstawą prawną dla odstąpienia od uzasadnienia interpretacji jest art. 14c § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, który stanowi: