Skutków podatkowych zbycia lokali.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

Dnia 8 lipca 2022 r. wpłynął Pana wniosek z 5 lipca 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 9 września 2022 r. (wpływ 12 września 2022 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego

Podatnik prowadzi działalność gospodarczą, w ramach prowadzonej działalności zakupił w 09/2021 (umowa zamiany wraz z dopłatą) udział w budynku mieszkalnym 76% (nabył 9 lokali mieszkalnych i 2 lokale użytkowe), gdzie transakcja była zwolniona z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług .

Podatnik od dnia nabycia do czasu sprzedaży nie poniósł (i nie poniesie) większych nakładów na nieruchomość niż 29% ich wartości początkowej.

Budynek mieszkalny został wybudowany ponad 20 lat temu i oddany do użytkowania.

Obecnie podatnik sprzedał zarówno lokale mieszkalne (w ilości 8 sztuk) oraz lokale użytkowe (2 sztuki).

Za sprzedane lokale użytkowe podatnik uiścił podatek dochodowy.

Przychód otrzymany ze sprzedaży lokali mieszkalnych i użytkowych podatnik w całości przeznaczy na własne cele mieszkaniowe (tj. zakup domu lub mieszkania) zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 ustawy o PIT.

Powyższe lokale nie były środkiem trwałym w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

W uzupełnieniu wniosku wskazał Pan, że:

Przedmiotem Pana działalności gospodarczej jest zarządzanie nieruchomościami, wynajem oraz ich obrót.

Forma Pana działalności gospodarczej to jednoosobowa działalność gospodarcza.

Lokale wskazane w opisie sprawy nabył Pan w celu sprzedaży (jako towar handlowy).

Ww. lokale stanowiły towar handlowy w prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej.

Przychód ze sprzedaży lokali mieszkalnych i użytkowych przeznaczył Pan na zakup budynku mieszkalnego (domu jednorodzinnego do remontu) w dniu 10.02.2022.

Nabył Pan udział w nieruchomości mieszkalnej składającej się z ww. lokali.

Sprzedaże wymienionych lokali nastąpiły w dniach 14.12.2021, 22.12.2021, 28.12.2021.

W nieruchomości, którą Pan kupił – dom jednorodzinny będzie realizował Pan własne cele mieszkaniowe i będzie w nim Pan mieszkał po jego wyremontowaniu.

Nieruchomość, którą Pan kupił, znajduje się na terytorium Polski.

Biorąc pod uwagę dzisiejsze ceny materiałów i usług budowlano-remontowych, przewiduje Pan, że wskazany przychód w całości zostanie wydatkowany na Pana cel mieszkaniowy, chyba że ceny materiałów i usług znacząco się obniżą, to wtedy raczej nie.

Pytanie

Czy powyższa sprzedaż lokali mieszkalnych i użytkowych korzysta z zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w związku z wydatkowaniem całego przychodu uzyskanego ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe?

Pana stanowisko w sprawie

Odpłatne zbycie nieruchomości wykorzystywanej na potrzeby związane z działalnością gospodarczą, która nie była środkiem trwałym i nie podlegała ujęciu w ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych, nie stanowi przychodu z działalności gospodarczej. Taka interpretacje przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (PIT) została zaprezentowana w uchwale Naczelnego Sądu Administracyjnego (podjętej w składzie siedmiu sędziów) z 17 lutego 2014 r. (sygn. akt II FPS 8/13). Tak samo uważają organy podatkowe, w tym Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej.

Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy o PIT przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych. Zdaniem NSA wyrażonym w ww. uchwale, ustawodawca w art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy o PIT w sposób jasny (jednoznaczny) wskazuje, że niezbędne jest spełnienie łącznie dwóch przesłanek do uznania przychodu ze sprzedaży za przychód z działalności gospodarczej:

1)sprzedaż musi dotyczyć środka trwałego (przesłanka pierwsza),

2)ujętego w ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych (przesłanka druga).

Dlatego zdaniem NSA nawet gdy nieruchomość była faktycznie wykorzystywana w działalności gospodarczej, a nie była wpisana (jako środek trwały) do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych – to jej odpłatne zbycie nie generuje przychodu z działalności gospodarczej.

Zatem jest to wtedy przychód ze zbycia nieruchomości określony w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT.

Teza uchwały NSA (podjętej w składzie siedmiu sędziów) z 17 lutego 2014 r. (sygn. akt II FPS 8/13): (...) w stanie prawnym obowiązującym od dnia 1 stycznia 2004 r. nie stanowi przychodu z działalności gospodarczej w rozumieniu art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. „a” ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części lub udziału w nieruchomości, wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą, które nie były ujęte w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, oraz które nie stanowią składników majątku wskazanych w art. 14 ust. 2c tej ustawy. Ta uchwała NSA jest nadal aktualna (nie zmienił się stan prawny). Przykładem stosowania jej przez KIS jest interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 14 września 2021 r. (sygn. 0113-KDIPT2-1.4011.442.2021.3.KO).

W związku z powyższym uważa Pan, iż sprzedaż lokali mieszkalnych i użytkowych (nie ujętych w ewidencji środków trwałych) nie stanowi przychodu z działalności gospodarczej, natomiast w związku z faktem , iż cały przychód będzie wydatkowany na Pana własne cele mieszkalne (w okresie wskazanym w ustawie), będzie korzystał z zwolnienia z podatku dochodowego od osób fizycznych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku, jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1128 ze zm.):

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Z treści art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy wynika, że źródłem przychodu podatnika jest m.in. odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie.

Zatem przychód z tego źródła nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

·odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

·zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

W konsekwencji, jeżeli sprzedaż nieruchomości następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej, to wówczas przychód z tytułu tej sprzedaży jest opodatkowany jako przychód z działalności gospodarczej, natomiast wyłącznie jeżeli sprzedaż nieruchomości nie następuje w wykonywaniu tej działalności, to należy ją rozpatrywać pod kątem możliwości powstania przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ww. ustawy. Zgodnie z tym przepisem:

Pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej użyte w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych opiera się na trzech przesłankach:

1)zarobkowym celu działalności,

2)wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,

3)prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Natomiast na podstawie art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Z przedstawionych we wniosku informacji wynika, że prowadzi Pan działalność gospodarczą. Przedmiotem Pana działalności jest zarządzanie nieruchomościami, wynajem oraz ich obrót. W ramach działalności zakupił Pan we wrześniu 2021 r. udział w budynku mieszkalnym – udział w nieruchomości mieszkalnej składającej się z 9 lokali mieszkalnych i 2 lokali użytkowych. Lokale te zostały przez Pana nabyte w celu sprzedaży i stanowiły towar handlowy w Pana działalności gospodarczej. Przychód otrzymany ze sprzedaży wskazanych lokali przeznaczył Pan na zakup nieruchomości – domu jednorodzinnego, w którym będzie Pan realizował własne cele mieszkaniowe. Jak Pan wskazał, uzyskany przychód w całości zostanie wydatkowany na Pana cel mieszkaniowy.

W związku z faktem, że lokale mieszkalne i użytkowe (udział w nieruchomości) były przeznaczone na sprzedaż i stanowiły towar handlowy w Pana działalności gospodarczej, to przychody uzyskane ze sprzedaży tych nieruchomości stanowiących towar handlowy w prowadzonej przez Pana pozarolniczej działalności gospodarczej będą stanowiły przychód z tej działalności.

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: