Temat interpretacji

Opodatkowanie przychodów uzyskiwanych z najmu mieszkania.

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 24 marca 2020 r. (data wpływu 24 marca 2020 r.) uzupełnionym pismem z dnia 5 czerwca 2020 r. (data wpływu 5 czerwca 2020 r.) oraz pismem z dnia 26 czerwca 2020 r. (data wpływu 26 czerwca 2020 r.) na wezwanie z dnia 26 maja 2020 r. Nr 0114-KDIP3-2.4011.293.2020.2.MJ, 0114-KDIP1-1.4012.197.2020.3.AKA (data doręczenia 2 czerwca 2020 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie opodatkowania przychodów uzyskiwanych z najmu mieszkania jest:

• nieprawidłowe w zakresie ustalenia podstawy opodatkowania przychodów z tytułu najmu krótkoterminowego, tj. pomniejszenie czynszu o prowizję,

• prawidłowe w pozostałym zakresie.

UZASADNIENIE

W dniu 24 marca 2020 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie opodatkowania przychodów uzyskiwanych z najmu mieszkania.

Z uwagi na braki formalne, pismem z 26 maja 2020 r. Nr 0114-KDIP3-2.4011.293.2020.2.MJ, 0114-KDIP1-1.4012.197.2020.3.AKA (data doręczenia 2 czerwca 2020 r.) wezwano Wnioskodawczynię do uzupełnienia braków formalnych wniosku.

Pismem z pismem z dnia 5 czerwca 2020 r. (data wpływu 5 czerwca 2020 r.) oraz pismem z dnia 26 czerwca 2020 r. (data wpływu 26 czerwca 2020 r.) Wnioskodawczyni uzupełniła wniosek w terminie.

We wniosku oraz jego uzupełnieniu przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawczyni jest współwłaścicielem lokalu mieszkalnego, który ma zamiar wynajmować. Wnioskodawczyni podlega pod art. 4 ustawy o ograniczeniu prowadzenia działalności gospodarczej przez osoby pełniące funkcje publiczne. Przedmiotowy najem nie będzie głównym źródłem dochodu Wnioskodawczyni.

Pismem z dnia 5 czerwca 2020 r. (data wpływu 5 czerwca 2020 r.) będącym odpowiedzią na wezwanie z dnia 26 maja 2020 r. Nr 0114-KDIP3-2.4011.293.2020.2.MJ, 0114-KDIP1-1.4012.197.2020.3.AKA, Wnioskodawczyni uzupełniła Wniosek poprzez wskazanie:

1. daty i sposobu oraz celu nabycia lokalu mieszkalnego, który jest/będzie przedmiotem najmu;
   • 23 listopada 2018 r. termin zawarcia umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży, zakup mieszkania od dewelopera, cel mieszkalny
2. jaki tytuł własności Pani posiada do przedmiotowego lokalu mieszkalnego (odrębna własność, spółdzielcze prawo własnościowe do lokalu mieszkalnego, inne)?
   • Współwłasność 1/5 udziału,
3. kto jest drugim współwłaścicielem przedmiotowego lokalu mieszkalnego? Jeśli mąż, to proszę wskazać czy istnieje między Panią a mężem ustawowa wspólność majątkowa?
   • Rodzice mają współwłasność
4. czy przedmiotowy lokal mieszkalny znajduje się w Pani majątku prywatnym?
   • Tak
5. czy z umowy najmu jasno będzie wynikało, że najemca jest zobowiązany do uiszczania czynszu na rzecz spółdzielni/ wspólnoty?
   • Jeśli będzie to umowa najmu długoterminowego umowa okazjonalna to tak, jeśli będzie to .., .. to nie,
6. jaką formę opodatkowania najmu przedmiotowego lokalu mieszkalnego Pani wybierze (ryczałt od przychodów ewidencjonowanych, zasady ogólne - według skali podatkowej)?
   • Ryczał od przychodów ewidencjonowanych
7. w jakim konkretnie celu został zaciągnięty kredyt?
   • Kredyt konsumpcyjny konsolidacyjny połączony z poprzednim zobowiązaniem, m. in. na wykończenie mieszkania
8. czy zaciągnięty kredyt będzie pozostawał w związku z przychodami uzyskiwanymi przez Panią z najmu?
   • Nie
9. czy w ramach odliczenia kredytu, o którym Pani pisze we wniosku, chce Pani skorzystać z możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów z tytułu najmu odsetek od przedmiotowego kredytu?
   • Nie
10. czy przedmiotowy lokal mieszkalny będzie spełniał warunki do uznania go za środek trwały zgodnie z art. 22a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. czy lokal ten będzie kompletny i zdatny do użytku w dniu przyjęcia go do używania?
    • Tak
11. jakie konkretnie wydatki miała Pani na myśli pod pojęciem zakupów do mieszkania?
    • Kołdra, pościel, poduszki, koce, ręczniki
12. jaki będzie związek poniesionych przez Panią wydatków na zakupy do mieszkania z przychodami z najmu?
    • Ponoszenie kosztów poprzez zakup na wyposażenie.
13. jeśli wydatki poniesione na zakupy do mieszkania dotyczą składników wyposażenia lokalu mieszkalnego, to czy wartość poszczególnych składników wyposażenia lokalu mieszkalnego będzie wyższa niż 10 000 zł?
    • Nie.
14. czy posiada Pani jeszcze inne nieruchomości przeznaczone na wynajem?
    • Nie.
15. czy w przyszłości ma Pani zamiar nabyć kolejne nieruchomości z przeznaczeniem na wynajem?
    • Nie.
16. czy będzie Pani korzystała z usług osób trzecich, np. z obsługi księgowej czy zarządczej w zakresie przedmiotowego najmu?
    • Nie.
17. czy będzie Pani zapewniała najemcom posiłki, usługi dodatkowego sprzątania?
    • Nie.
    
    
    

Ponadto, Wnioskodawczyni przedstawiła opis umowy najmu długoterminowego, gdyby nie było najmu długoterminowego, to najmu krótkoterminowego.

Przy najmie zarówno długoterminowym jak i krótkoterminowym, jako formę opodatkowania Wnioskodawczyni wybierze ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Wnioskodawczyni będzie odprowadzać z tego tytułu zaliczki w wysokości 8,5% od przychodu z tytułu najmu.

Koszty opłat eksploatacyjnych oraz administrowania nieruchomością przez wspólnotę byłyby, co miesiąc płacone przeze Wnioskodawczynię, jako Wynajmującego do wspólnoty opłaty.

W umowie najmu długoterminowego zostanie ustalone, że: Ponoszenie opłat eksploatacyjnych oraz administracyjnych w okresie trwania umowy jest obowiązkiem Najemcy. Kwota, którą Wnioskodawczyni będzie płaciła na konto Wspólnoty Mieszkaniowej stanowi zaliczki na poczet rozliczeń kosztów administrowania nieruchomością przez Wspólnotę, a Wnioskodawczyni będzie jedynie pośrednikiem w przekazywaniu pieniędzy między Najemcą a Wspólnotą.

Przy najmie krótkoterminowym, który Wnioskodawczyni rozważa z wykorzystaniem serwisu pośredniczącego w zawieraniu umów najmu lokalu pomiędzy właścicielami nieruchomości a szukającymi lokalu do wynajęcia m.in. ., .. serwis pośredniczący za swoją usługę pobiera prowizję potrącaną z czynszu najmu płatnego przez najemcę z wykorzystaniem serwisu. Okresy, na które lokal byłby wynajmowany, mogą wynosić zarówno kilka miesięcy, kilka tygodni albo kilka dni. Wnioskodawczyni nie posiada innych lokali z przeznaczeniem na wynajem. Wnioskodawczyni będzie korzystała z mieszkania we własnym zakresie, natomiast w pozostałe dni lokal będzie wynajmowany. Z najemcami nie będą podpisywane umowy najmu, a jedynie Wnioskodawczyni opierać się będzie na pisemnym potwierdzeniu transakcji, otrzymanym od serwisu pośredniczącego. Do serwisu pośredniczącego trafiają środki pieniężne stanowiące równowartość kwoty najmu, a następnie prawdopodobnie w dniu rozpoczęcia najmu, serwis pośredniczący transferuje te środki, pomniejszając je o prowizję, bądź przeleje całość, a Wnioskodawczyni ureguluje prowizje oddzielnie. Umowa najmu pomiędzy Wnioskodawczynią a najemcami jest zawierana w formie ustnej.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania

(ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu).

1. Czy Wnioskodawczyni postąpi właściwie nie wliczając czynszu do Wspólnoty Mieszkaniowej oraz opłat eksploatacyjnych do przychodu z tytułu najmu?
2. Czy Wnioskodawczyni postąpi właściwie obliczając kwotę przychodu z tytułu najmu podlegającego opodatkowaniu, jako kwotę czynszu płaconego przez najemcę pomniejszoną o kwotę opisanych powyżej opłat eksploatacyjnych oraz administrowania nieruchomością przez Wspólnotę?
3. Czy możliwe jest zastosowanie do przychodów opisanych w zdarzeniu przyszłym opodatkowania na zasadzie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych ze stawką 8,5%, o której mowa w art. 2 ust. 1a ustawy o ryczałcie?
4. Czy przychody opisane w zdarzeniu przyszłym mogą zostać zakwalifikowane do odrębnych źródeł przychodów, określonych w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT?
5. Czy możliwe jest niepłacenie podatku od prowizji, którą Wnioskodawczyni będzie przekazywała do serwisu pośredniczącego ?

Zdaniem Wnioskodawczyni.

Ad. 1, 2.

Ponoszenie powyższych opłat jest obowiązkiem najemcy a Wnioskodawczyni, jako wynajmujący, odgrywa jedynie rolę pośrednika w przekazywaniu pieniędzy pomiędzy najemcą a wspólnotą. Opłaty te nie będą przychodem Wnioskodawczyni, więc kwota opisanych powyżej opłat eksploatacyjnych oraz administrowania nieruchomością przez wspólnotę nie podlega opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Przychód podlegający opodatkowaniu Wnioskodawczyni będzie obliczała, więc jako kwota czynszu płaconego przez najemcę pomniejszona o kwotę opisanych powyżej opłat eksploatacyjnych oraz administrowania nieruchomością przez wspólnotę. Podatek ryczałtowy powinien być płacony jedynie od kwoty czynszu najmu za używanie lokalu. Natomiast wszelkie koszty związane z eksploatacją lokalu oraz administrowaniem nieruchomością przez wspólnotę, które są ponoszone przez najemcę nie stanowią przysporzenia majątkowego wynajmującego i nie generują przychodu do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym.

Ad. 3,4.

Przychody osiągane z najmu lokalu mogą zostać zakwalifikowane do odrębnych źródeł przychodów, określonych w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT, a tym samym dopuszczalny jest wybór opodatkowania na zasadzie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, zgodnie z art. 2 ust. 1a ustawy o ryczałcie. Jest to Wnioskodawczyni jedyne mieszkanie przeznaczone na wynajem. Wnioskodawczyni nie będzie świadczyć jakichkolwiek usług dodatkowych dla najemców.

Ad. 5.

Do serwisu pośredniczącego trafiają środki pieniężne stanowiące równowartość kwoty najmu, a następnie serwis pośredniczący transferuje te środki, pomniejszając je o prowizję, bądź przeleje całość, a Wnioskodawczyni ureguluje prowizje oddzielnie. Podatek Wnioskodawczyni będzie odprowadzała od kwoty najmu minus prowizja dla serwisu.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego w zakresie opodatkowania przychodów uzyskiwanych z najmu mieszkania jest:

• nieprawidłowe w zakresie ustalenia podstawy opodatkowania przychodów z tytułu najmu krótkoterminowego, tj. pomniejszenie czynszu o prowizję,

• prawidłowe w pozostałym zakresie.

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2019 r., poz. 1387 z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Według przepisów tej ustawy, odrębnymi źródłami przychodów są, określone w art. 10 ust. 1:

• pozarolnicza działalność gospodarcza (wskazana w pkt 3);

• najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (wskazane w pkt 6).

Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ww. ustawy. Zgodnie z tym przepisem, za działalność gospodarczą uważa się działalność zarobkową:

1. wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
2. polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3. polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

W myśl art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, z zakresu przedmiotowego pozarolniczej działalności gospodarczej wykluczone zostały czynności, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:

1. odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności;
2. są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych przez zlecającego te czynności;
3. wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną działalnością.

Z powyższych przepisów wynika, że aby dane przychody zostały zaliczone do źródła, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza, muszą być łącznie spełnione trzy podstawowe warunki:

• zaistniały przesłanki pozytywne, o których mowa w art. 5a pkt 6 powoływanej ustawy pozwalające na stwierdzenie, że mamy do czynienia z działalnością gospodarczą,

• nie wystąpiły przesłanki negatywne, o których mowa w art. 5b ust. 1 ustawy oraz,

• wykluczono, że uzyskane przychody są zaliczane do jednego z pozostałych źródeł przychodów wymienionych w art. 10 ust. 1 ustawy podatku dochodowym od osób fizycznych.

Do grupy przychodów z działalności gospodarczej należą także przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą - zgodnie z brzmieniem art. 14 ust. 2 pkt 11 tej ustawy.

Z cytowanych powyżej przepisów wynika, że najem dla celów podatkowych może być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza albo jako odrębne źródło przychodów (tzw. najem prywatny). Jeśli najem faktycznie spełnia obiektywne przesłanki uznania go za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 przywołanej ustawy lub jego przedmiotem są składniki majątku związane z prowadzeniem działalności gospodarczej, to powinien zostać rozliczony na zasadach właściwych dla tej działalności, niezależnie od tego, czy podatnik dokonał jej rejestracji.

Jak wskazano wyżej, aby daną działalność uznać za działalność gospodarczą, musi ona być prowadzona we własnym imieniu i łącznie spełniać warunki:

• celu zarobkowego,

• ciągłości,

• zorganizowanego charakteru.

Działalność zarobkowa to działalność taka, która daje możliwość wygenerowania zysku i ma na celu zapewnienie określonego dochodu. Jednak nawet ewentualna strata będąca wynikiem działalności nastawionej na zysk nie pozbawia jej takiego charakteru, gdyż istotny jest tu sam zamiar osiągnięcia dochodu. Zarobkowego charakteru nie mają natomiast czynności nastawione wyłącznie na zaspokojenie własnych potrzeb osoby, która je podejmuje.

Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Wiąże się z planowym charakterem działań i realizacją w sposób ciągły zamierzeń ukierunkowanych na osiąganie i zwiększanie zysków. Przesłanki ciągłości nie należy rozumieć jako konieczności wykonywania działalności bez przerwy - do jej zachowania wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikała intencja powtarzania określonego zespołu konkretnych czynności w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Prowadzenie działalności w sposób zorganizowany oznacza działanie metodyczne, systematyczne, uporządkowane, przebiegające według planu, przy udziale specjalnie dobranych środków, służących uzyskaniu dochodu. Na takie zorganizowanie w odniesieniu do najmu mogą wskazywać (chociaż nie są decydujące) zwłaszcza niektóre okoliczności - takie jak dopełnienie obowiązków formalnych w zakresie zarejestrowania przedsiębiorcy, współpraca z podmiotami profesjonalnymi, świadczenie dodatkowych usług czy znaczna liczba wynajmowanych nieruchomości lub podpisywanych umów.

Należy przy tym podkreślić, że nie ma podstaw, aby kwalifikować do pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 powoływanej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych podejmowanych przez podatnika działań, które mieszczą się w ramach zwykłego wykonywania prawa własności, tzn. mają na celu zwyczajowe gospodarowanie majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb osobistych podatnika lub jego rodziny. Działań z zachowaniem normalnych, zwyczajowo przyjętych w takich przypadkach reguł gospodarności nie należy utożsamiać z działalnością gospodarczą.

Wskazane wyżej przesłanki w każdym przypadku należy rozważyć indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego. Przy tym decydującego znaczenia nie ma tu subiektywne przekonanie podatnika o właściwej, jego zdaniem, kwalifikacji przychodów do danego źródła, ale to, czy w okolicznościach faktycznych danej sprawy omawiane kryteria zostały rzeczywiście spełnione.

Stosownie do treści art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane na zasadach określonych w ustawie, chyba że podatnicy wybiorą opodatkowanie w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.

Z przytoczonych powyżej przepisów prawnych wynika zatem, że przychody z najmu można opodatkować ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, ale tylko wtedy, gdy kwalifikują się one do przychodów ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zasady opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne uregulowane są w przepisach ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. z 2019 r., poz. 43).

Jak stanowi art. 2 ust. 1a ww. ustawy, osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Zgodnie z brzmieniem art. 6 ust. 1a tej ustawy, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.

Stosownie do treści art. 9 ust. 4 ww. ustawy, w przypadku osiągania przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a, za równoznaczne z dokonaniem wyboru opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych na dany rok podatkowy uznaje się pierwszą w roku podatkowym wpłatę na ryczałt od przychodów ewidencjonowanych z tego tytułu, a jeżeli pierwszy taki przychód podatnik osiągnął w grudniu roku podatkowego - złożenie zeznania, o którym mowa w art. 21 ust. 2 pkt 2.

Przepis art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym stanowi, że ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a, do kwoty 100.000 zł; od nadwyżki ponad tę kwotę ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 12,5% przychodów.

Biorąc pod uwagę powołane przepisy prawa oraz przedstawiony we wniosku opis zdarzenia przyszłego należy zauważyć, że najem przedmiotowego lokalu mieszkalnego nie spełnia charakteryzującej działalność gospodarczą - w myśl art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym - przesłanki zorganizowanego działania. Z treści wniosku wynika, że ww. nieruchomość została nabyta w celach mieszkalnych i znajduje się w majątku prywatnym Wnioskodawczyni. Zainteresowana nie posiada innych nieruchomości przeznaczonych na wynajem, jak również nie ma zamiaru nabywać kolejnych. Ponadto, Wnioskodawczyni nie będzie korzystała z usług osób trzecich, tj. z obsługi księgowej czy zarządczej w zakresie przedmiotowego najmu. Wnioskodawczyni nie będzie także zapewniała najemcom posiłków, usług dodatkowego sprzątania. Będzie Ona korzystała z mieszkania we własnym zakresie, natomiast w pozostałe dni będzie ono wynajmowane. Przedmiotowy najem nie będzie głównym źródłem dochodu Wnioskodawczyni.

Należy zatem uznać, że prowadzone w ten sposób działania związane z najmem przedmiotowego lokalu mieszkalnego nie będą mieć charakteru profesjonalnego i mieszczą się w ramach normalnego wykonywania prawa własności.

Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, że prowadzony w opisany sposób najem lokalu mieszkalnego, nie będzie spełniał wymogów określonych w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a zatem nie może być uznany za pozarolniczą działalność gospodarczą.

Ze względu na to, że przedmiotowy najem nie będzie wykonywany w ramach działalności gospodarczej przychód uzyskany z tego najmu zaliczyć należy do przychodów ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Jednocześnie przychody uzyskiwane z ww. źródła będą mogły - zgodnie z wolą Wnioskodawczyni - podlegać opodatkowaniu na zasadach określonych w art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Jeśli przychód nie przekroczy kwoty 100.000 zł, wówczas ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wyniesie 8,5%. Natomiast po przekroczeniu tego limitu, Wnioskodawczyni odprowadzi od nadwyżki ponad tę kwotę ryczałt od przychodów ewidencjonowanych w wysokości 12,5% przychodów.

W związku z powyższym stanowisko Wnioskodawczyni w zakresie pytania nr 3 i 4 uznano za prawidłowe.

Odnosząc się natomiast do kwestii ustalenia podstawy opodatkowania przychodów z przedmiotowego najmu wskazać należy, że przychodami, w myśl art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9, 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, pkt 11, art. 19, art. 25b, art. 30ca, art. 30da i art. 30f, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Oznacza to, że określenia wysokości przychodu z najmu zaliczanego do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc najmu niestanowiącego pozarolniczej działalności gospodarczej, należy dokonywać w oparciu o postanowienia wyżej powołanego art. 11 ww. ustawy.

Z uwagi na fakt, że przedmiotowy wniosek związany jest nieodłącznie z konsekwencjami prawnopodatkowymi, zaistniałymi w związku ze zdarzeniem regulowanym przez odmienne (niż materia podatkowa) dziedziny prawa, tutejszy Organ zobligowany jest odwołać się do stosownych przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2019 r., poz. 1145, z późn. zm.), celem dokonania kompleksowej oceny prawidłowości rozumowania Wnioskodawczyni w kontekście przedstawionego do analizy zdarzenia przyszłego.

W myśl art. 659 § 1 ww. ustawy, przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Stosownie do art. 659 § 2 ww. Kodeksu, czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju.

Odnosząc się do wcześniej powołanego art. 6 ust. 1a ww. ustawy, wskazać należy, że opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów, stosuje się art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

Natomiast, zgodnie z art. 12 ust. 2 ww. ustawy, podatek zryczałtowany, o którym mowa w ust. 1, pobiera się bez pomniejszania przychodu o koszty uzyskania.

Z przytoczonych powyżej uregulowań prawnych wynika, że podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, tym samym generuje przychód. Jednakże, aby przychód ten po stronie wynajmującego powstał, muszą zaistnieć przesłanki określone w wyżej powołanym art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym. Wpłacane przez najemcę kwoty powinny zatem zostać otrzymane przez wynajmującego lub postawione do jego dyspozycji. Składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego nie będą natomiast wnoszone przez najemcę opłaty związane z przedmiotem najmu, jeżeli z umowy wynika, że to najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Dodatkowe opłaty ponoszone przez najemcę w związku z użytkowaniem lokalu nie mieszczą się w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jak również nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego.

Jeżeli jednak zawarta między stronami umowa stanowi, że ciężar określonych zobowiązań pieniężnych leży po stronie wynajmującego, to nie ma podstaw, by równowartość wynikających z nich kwot była wyłączona z osiąganych przez niego przychodów. Zapłacony wynajmującemu czynsz najmu stanowi bowiem dla niego w całości definitywne przysporzenie majątkowe - staje się jego własnością jako świadczenie bezzwrotne. Przy tym, należną zapłatę wynajmujący otrzymuje niezależnie od płatności, jakich dokonuje w związku z najmem. Regulując je, wykorzystuje własne środki finansowe nie zaś środki najemcy. Nie występuje zatem w roli pośrednika między najemcą a odpowiednimi podmiotami, ale we własnym imieniu spełnia świadczenie, do którego jest zobowiązany.

Uwzględniając powyższe, należy wskazać, że podstawą uzyskiwania przychodów z tytułu najmu jest umowa, w której strony określają wysokość czynszu. Czynsz stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym w przypadku otrzymania lub postawienia go do dyspozycji wynajmującego.

W zależności od różnego skonstruowania stosunku prawnego umowy najmu w zakresie pokrywania przez najemcę pewnych płatności (świadczeń) związanych z przedmiotem najmu, różne będą skutki podatkowe. Jeśli strony umowy najmu określiły wysokość wynagrodzenia z tytułu najmu (czynsz), to otrzymana przez wynajmującego kwota jest jego przychodem.

Mając na uwadze treść wniosku oraz powołane wyżej przepisy prawa stwierdzić należy, że koszty opłat eksploatacyjnych oraz opłat dotyczących administrowania nieruchomością przez wspólnotę do ponoszenia których w umowie najmu zobowiązany będzie się Najemca, nie będą stanowić w myśl art. 6 ust. la ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne przychodu z najmu lokalu mieszkalnego. W zakresie uiszczania tych opłat Wnioskodawczyni pełnić będzie jedynie rolę pośrednika pomiędzy Najemcą, a Wspólnotą. Tym samym, przychód dla Wnioskodawczyni, od którego winna obliczać zryczałtowany podatek dochodowy, będzie stanowić wyłącznie kwota otrzymana od Najemcy tytułem czynszu najmu rozumianego jako wynagrodzenie za oddanie przedmiotu najmu w używanie.

Zatem, podatek ryczałtowy powinien być płacony jedynie od kwoty czynszu najmu za używanie lokalu. Natomiast wszelkie koszty związane z eksploatacją lokalu oraz administrowaniem nieruchomością przez wspólnotę, które są ponoszone przez najemcę nie stanowią przysporzenia majątkowego wynajmującego i nie generują przychodu do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym. Zatem przychód podlegający opodatkowaniu Wnioskodawczyni powinna ustalić poprzez pomniejszenie otrzymanej od najemcy kwoty czynszu o opłaty eksploatacyjne oraz administrowania nieruchomości przez wspólnotę.

W związku z powyższym stanowisko Wnioskodawczyni w zakresie pytania nr 1 i 2 uznano za prawidłowe.

Natomiast, w przypadku najmu krótkoterminowego z wykorzystaniem serwisu pośredniczącego, który za swoją usługę pobiera prowizję potrącaną z czynszu najmu płatnego przez najemcę w ten sposób, że do serwisu pośredniczącego trafiają środki pieniężne stanowiące równowartość kwoty najmu, a następnie prawdopodobnie w dniu rozpoczęcia najmu, serwis pośredniczący transferuje te środki, pomniejszając je o prowizję, bądź przeleje całość, a Wnioskodawczyni ureguluje prowizje oddzielnie, za przychód podlegający opodatkowaniu należy przyjąć całą kwotę najmu należnego Wynajmującemu, którą uiścił tytułem pobytu Najemca. Jak wynika z ww. art. 12 ust. 2 przedmiotowej ustawy, podatek zryczałtowany pobiera się bez pomniejszania przychodu o przedmiotową prowizję, którą Wnioskodawczyni będzie przekazywała do serwisu pośredniczącego. Prowizja nie będzie podlegała wyłączeniu z przychodów osiąganych z najmu.

Jak już wcześniej wyjaśniono, przychodem podlegającym opodatkowaniu dla Wnioskodawczyni będzie kwota czynszu za używanie lokalu. Wybierając opodatkowanie w formie ryczałtu, Wnioskodawczyni nie ma możliwości, aby ten przychód pomniejszyć o wydatki, które należało ponieść, aby uzyskać przychód z najmu (m.in. o prowizję dla serwisu).

Mając powyższe na uwadze, całość środków pieniężnych stanowiących równowartość kwoty najmu za używanie lokalu bez jej pomniejszania o prowizję dla serwisu, jako przychód z najmu, podlegać będzie opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

W związku z powyższym stanowisko Wnioskodawczyni w zakresie pytania nr 5 uznano za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;
2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Stanowisko

w części prawidłowe

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej