Możliwość zaliczenia w koszty uzyskania przychodu zbycia nieruchomości wydatków na jej nabycie i wyremontowanie/modernizację.

Interpretacja indywidualna

stanowisko w części nieprawidłowe i w części prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w zakresie:

•zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów jako nakłady poniesione w trakcie posiadania Nieruchomość nr 3 wydatków na zakup: pędzli, wiadra, próbnika,przecinaka, rękawic, wykrywaczy przewodowych, taśm papierowych i malarskich, żarówek i wkładki topikowej - jest nieprawidłowe;

•w pozostałym zakresie - jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

29 sierpnia 2022 r. wpłynął Pana wniosek z 24 sierpnia 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zaliczenia w koszty uzyskania przychodu zbycia nieruchomości wskazanych we wniosku wydatków na jej nabycie i wyremontowanie/modernizację. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 14 października 2022 r. (wpływ: 14 października 2022 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Pan A.B. (dalej jako: „Wnioskodawca”) jest osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej.

Zgodnie z zaświadczeniami wydanymi przez Naczelnika Urzędu Skarbowego w A. dnia 20 maja 2016 roku, Pan A.B. nabył spadek po rodzicach w ten sposób, że:

•po matce C.B. zmarłej (…) 2014 r. zgłoszono nabycie majątku spadkowego w postaci 1/2 części samodzielnego lokalu mieszkalnego A1, stanowiącego odrębną nieruchomość, o całkowitej powierzchni użytkowej (…) m², położonego przy ul. A. w A. Na podstawie zarejestrowanego aktu poświadczenia dziedziczenia Rep. A nr XXX z dnia 15 kwietnia 2016 r. poświadczono, że spadek po zmarłej C.B. nabył m.in. syn A.B. w 1/4 części;

•po ojcu D.B. zmarłym (…) 2016 r. zgłoszono nabycie majątku spadkowego w postaci 5/8 części samodzielnego lokalu mieszkalnego A1, stanowiącego odrębną nieruchomość, o całkowitej powierzchni użytkowej (…) m², położonego przy ul. A. w A.

Na podstawie zarejestrowanego aktu poświadczenia dziedziczenia Rep. A nr YYY z dnia (…) 2016 r. poświadczono, że spadek po zmarłym D.B nabył m.in. syn A.B. w 1/3 części.

W dniu 7 lipca 2016 roku. Pan A.B., E.B. i F.B. stawiając się przed notariuszem oświadczyli, iż nabyli przedmiotowy lokal w drodze dziedziczenia po matce zmarłej w 2014 roku, a po ojcu zmarłym w 2016 roku i nabycia te zwolnione były od podatku od spadków i darowizn.

Ponadto, w akcie notarialnym zostało stwierdzone, że lokal ten jest wolny od wszelkich zajęć, obciążeń i roszczeń osób trzecich.

Jednocześnie, w dniu 7 lipca 2016 r., Wnioskodawca wraz z dwoma braćmi oświadczyli, iż należące do nich udziały w odziedziczonej w drodze spadku po rodzicach nieruchomości położonej w A. przy ul. A. stanowiącej lokal mieszkalny o łącznej powierzchni (..;) m² (dalej: „Nieruchomość nr 1), wraz z prawem do użytkowania wieczystego gruntu, sprzedają G.H. oraz I.J. za cenę w kwocie (…) zł.

Wnioskodawca podkreśla, iż złożył za 2016 rok zeznanie o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty), w którym wykazał przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o PIT, w kwocie odpowiadającej przypadającemu mu udziałowi w sprzedawanej nieruchomości, tj. (…)zł.

Następnie, dnia 5 września 2017 roku, Wnioskodawca wraz z K.L., nabyli spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego B1, położonego w A., w dzielnicy (…), przy ul. B. wraz ze związanym z tym prawem wkładem budowlanym, za łączną cenę (…) złotych, w ten sposób, iż każde z nich nabyło w częściach po 1/2 udziału w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu mieszkalnego położonego przy ul. B. (dalej: „Nieruchomość nr 2”).

Następnie, dnia 6 września 2018 r., Pan A.B. wraz z K.L. dokonali sprzedaży swoich udziałów wynoszących po 1/2 spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego B1, położonego w A., przy ulicy B. Lokal został sprzedany za łączną cenę wynoszącą (…) zł. Transakcja sprzedaży nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług, natomiast podlegała podatkowi od czynności cywilnoprawnych.

Wnioskodawca złożył za 2018 rok zeznanie o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty), w którym wykazał przychód osiągnięty z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o PIT w kwocie odpowiadającej wartości łącznej ceny sprzedawanej nieruchomości, tj. (...) zł.

W dniu 28 marca 2019 roku. Wnioskodawca wraz z K.L. dokonali nabycia we współwłasność nieruchomości stanowiącej odrębny lokal mieszkalny C1 położony na (…) kondygnacji budynku wielomieszkaniowego (bloku XXX) w A., dzielnicy B., przy ul. D1 o powierzchni użytkowej (…) m² wraz ze związanym z nim udziałem w nieruchomości wspólnej za łączną cenę wynoszącą (…) złotych, w udziałach przypadających po 1/2 dla każdej ze stron, co oznacza, iż kwota przypadająca na Wnioskodawcę z tytułu nabycia części w przedmiotowej nieruchomości wyniosła (…) zł (dalej: „Nieruchomość nr 3” )- Transakcja sprzedaży nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług, natomiast podlegała podatkowi od czynności cywilnoprawnych.

W dniu 17 września 2019 roku. Wnioskodawca wraz z K.L. w drodze aktu notarialnego oświadczyli, iż w równych udziałach wynoszących po 1/2 części, są współwłaścicielami stanowiącego odrębną nieruchomość lokalu mieszkalnego oznaczonego numerem C1, usytuowanego (…) budynku wielomieszkalnego, wzniesionego na nieruchomości położonej w A. przy ul. D1.

Jednocześnie, Wnioskodawca oraz K.L. oświadczają, iż przysługujące im udziały w odrębnej nieruchomości, w skład której wchodzi lokal mieszkalny C1 położony na (…) kondygnacji budynku wielomieszkaniowego (bloku XXX) w A., dzielnicy B., przy ul. D1 o powierzchni użytkowej (…) m², uregulowany w księdze wieczystej nr (...), wraz ze związanymi z nim prawami, sprzedają za ceny w kwotach po (…) zł każdy udział.

Wnioskodawca złożył za 2019 rok zeznanie o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty), w którym wykazał przychód osiągnięty z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o PIT w kwocie odpowiadającej ½ z łącznej ceny sprzedawanej nieruchomości, tj. (…) zł.

Wnioskodawca podkreśla, iż ww. nabycia nieruchomości były dokonywane wyłącznie na cele mieszkaniowe. Jednocześnie, Wnioskodawca nie korzystał z ulgi na cele mieszkaniowe w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Jednocześnie, w ramach nabycia Nieruchomości nr 2 oraz Nieruchomości nr 3, Wnioskodawca poniósł szereg wydatków o charakterze remontowym, takich jak m.in. płyty gipsowe i ceramiczne, farby, zaprawy klejowe, listwy, drzwi zewnętrzne; glazury, panele podłogowe itp. Całość wydatków została udokumentowana wystawionymi fakturami VAT.

Natomiast na pytania zawarte w wezwaniu z 27 września 2022 r. nr 0115-KDIT3.4011.621.2022.1.JG Wnioskodawca dotyczące okoliczności opisanego stanu faktycznego pismem z dnia 14 października 2022 r. udzielił następujących odpowiedzi:

1.Czy i w jakim zakresie prowadzi/prowadził Pan działalność gospodarczą?

Pan A.B. nie prowadzi ani nie prowadził działalności gospodarczej.

2.Od kiedy i do kiedy prowadzi/prowadził Pan działalność gospodarczą w wyżej opisanym zakresie?

Z uwagi na odpowiedź na pytanie nr 1, tj. nieprowadzenie działalności gospodarczej, powyższe pytanie należy uznać za bezprzedmiotowe.

3.Z jakiej formy opodatkowania prowadzonej działalności gospodarczej korzystał Pan w okresie, w którym zaistniał opisany we wniosku stan faktyczny dotyczący nieruchomości oznaczonej we wniosku nr 3, czyli w roku podatkowym 2019?

Z uwagi na odpowiedź na pytanie nr 1, tj. nieprowadzenie działalności gospodarczej, powyższe pytanie należy uznać za bezprzedmiotowe.

4.Jaką formę ewidencji dla ewidencjonowania zdarzeń gospodarczych dla celów podatkowych prowadził Pan w 2019 r.?

Pan A.B., jako osoba nieprowadząca działalności gospodarczej, nie był zobowiązany do prowadzenia i prowadził żadnej ewidencji dla celów ewidencjonowania zdarzeń podatkowych w 2019 roku.

5.W związku ze wskazanymi we wniosku przepisami mającymi podlegać interpretacji w tym m.in. art. 22h ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, prosimy o wyjaśnienie, czy któraś z podanych we wniosku Nieruchomości nr 1, 2 lub 3 stanowiła środek trwały w prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej podlegający amortyzacji i dokonywał Pan od niej/nich odpisów amortyzacyjnych?

a)Jeżeli tak – to która/które z Nieruchomości nr 1, nr 2 czy nr 3? stanowiła środek trwały i kiedy została/zostały wprowadzona/wprowadzone do ewidencji środków trwałych?

b)W jakim okresie i od której/których Nieruchomości dokonywał Pan odpisów amortyzacyjnych?

Z uwagi na odpowiedź na pytanie nr 1, tj. nieprowadzenie działalności gospodarczej, powyższe pytanie należy uznać za bezprzedmiotowe. Jako, że Pan A.B. nie prowadził działalności gospodarczej nie mógł wprowadzić Nieruchomości nr 1, nr 2 i nr 3 do ewidencji środków trwałych i dokonywać odpisów amortyzacyjnych.

6.Jeżeli nie amortyzował Pan przedmiotowych nieruchomości to prosimy o wyjaśnienie, w jakim zakresie oczekuje Pan interpretacji art. 22h ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w opisanym we wniosku stanie faktycznym?

Wniosek o wydanie indywidualnej interpretacji prawa podatkowego nie dotyczy art. 22h ustawy o PIT. Pan A.B. w wniosku nie powołuje się na treść art. 22h ustawy o PIT.

W zakresie przedstawienia stanowiska odnośnie pytania 1, wskazane zostało jedynie, iż: „Podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określony zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i ust. 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw".

Powyższy fragment odwołuje się co prawda do art. 22h ust. 1 pkt 1 ustawy o PIT, ale został on w treści wniosku o wydanie interpretacji przywołany w całości, w celu odwołania się do art. 22 ust. 6c ustawy o PIT, będącego przedmiotem wniosku.

7.W związku ze stwierdzeniem zawartym we wniosku: Wnioskodawca podkreśla, iż ww. nabycia nieruchomości były dokonywane wyłącznie na cele mieszkaniowe, prosimy o wyjaśnienie, co Pan chciał wyrazić przez to stwierdzenie?

Stwierdzenie, iż nabycia nieruchomości były dokonywane przez Wnioskodawcę na cele mieszkaniowe, oznacza, że nieruchomości te były nabywane jedynie w celach prywatnych. Nieruchomości nie były nabywane w celach prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na obrocie nieruchomościami.

8.Czy mieszkał Pan w Nieruchomości nr 2 lub Nieruchomości nr 3, a jeżeli tak to w jakim okresie?

Pan A.B. nie mieszkał w Nieruchomości nr 2 ani Nieruchomości nr 3.

9.Kto wobec powyższego w nabytych przez Pana nieruchomościach realizował cele mieszkaniowe?

W nabytych nieruchomościach nikt nigdy nie zamieszkiwał.

10.Jeżeli w żadnym z opisanych we wniosku lokali mieszkalnych nie realizował Pan własnych celów mieszkaniowych to proszę wskazać odrębnie, jaki był cel zakupu udziału we własności Nieruchomości nr 2, a jaki Nieruchomości nr 3 i jaka była przyczyna sprzedaży każdego z tych lokali?

Wnioskodawca oraz bracia, wspólnie podjęli decyzję o sprzedaży mieszkania po rodzicach i podział uzyskanych środków. Wnioskodawca podkreśla, że do nabycia Nieruchomości nr 1 nie doszło z zamiarem jej dalszej odsprzedaży. Decyzja o sprzedaży wynikała z konieczności rozwiązania majątkowej sytuacji spadkobierców.

Początkowo środki, uzyskane ze sprzedaży mieszkania rodziców, Wnioskodawca postanowił zachować na koncie bankowym jako rezerwa na czas emerytury.

Z czasem razem ze swoją Partnerką, K.L., podjęli decyzję o zakupie mieszkania z rynku wtórnego (Nieruchomość nr 2), które miało stanowić formę zabezpieczenia majątku. Mieszkanie to zostało wyremontowane. O wyremontowanym mieszkaniu dowiedziała się znajoma Pana A.B. i zwróciła się do niego z pytaniem, czy nie jest zainteresowany jego sprzedażą. Wnioskodawca razem z partnerką nie planowali sprzedaży mieszkania, jednakże po rozmowach ze znajomą zdecydowali się na sprzedaż.

Nieruchomość nr 3 została nabyta głównie ze środków otrzymanych ze sprzedaży Nieruchomości nr 2 również w celu zabezpieczenia środków na przyszłość. Decyzję o sprzedaży Wnioskodawca razem z partnerką podjęli w związku z chęcią poprawy sytuacji finansowej. W związku z tym Wnioskodawca zamieścił ogłoszenie w Internecie, na które odpowiedział nabywca.

11.Jeżeli nie realizował Pan w Nieruchomości nr 2 czy Nieruchomości nr 3 własnych celów mieszkaniowych, to w jaki sposób i przez kogo każdy z tych lokali był używany i do jakich celów, w okresie gdy był Pan ich współwłaścicielem?

W okresie, gdy Pan A.B. był współwłaścicielem każdego z lokali, nikt w nich nie zamieszkiwał. Lokale z założenia były zakupione jako lokata kapitału.

12.W związku ze stwierdzeniem zawartym we wniosku: Jednocześnie, Wnioskodawca nie korzystał z ulgi na cele mieszkaniowe w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, prosimy o wyjaśnienie, czy chodzi o ulgę, o której mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

Tak, chodzi o ulgę, o której mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. ulgę mieszkaniową.

13.Jaka była przyczyna niekorzystania przez Pana z ulgi na cele mieszkaniowe, o której mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym, czy przyczyną tą było brak wypełnienia przesłanek do skorzystania z tej ulgi?

Pan A.B. nie korzystał z ulgi mieszkaniowej, o której mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z uwagi na fakt, iż środki uzyskane ze sprzedaży nie były przeznaczone na własne cele mieszkaniowe, tylko na oszczędności lub lokatę kapitału w postaci mieszkania.

Intencją Wnioskodawcy nie jest uzyskanie interpretacji podatkowej w zakresie możliwości skorzystania z ulgi mieszkaniowej, lecz ustalenie, czy ma prawo do zliczenia w koszty uzyskania przychodu wydatków związanych z nabyciem nieruchomości, tj.

1)ceny nabycia Nieruchomości nr 2 i Nieruchomości nr 3, a także

2)kosztów notarialnych,

3)podatku PCC oraz

4)opłat sądowych.

Ponadto Wnioskodawca poniósł także wydatki remontowe na ww. mieszkania i pragnie uzyskać informację, czy wydatki te też mogą stanowić koszty uzyskania przychodów.

Wnioskodawca nie uwzględnił wspomnianych kosztów w zeznaniach podatkowych za 2018 r. i 2019 r. i rozważa złożenie korekt ww. zeznań. Nim jednak to zrobi, zwrócił się do Dyrektora KIS celem potwierdzenia prawa do ujęcia w kosztach ww. wydatków związanych na nabycie nieruchomości.

14.Czy – w związku ze stwierdzeniami zawartymi we wniosku, że Wnioskodawca z każdego zbycia opisanych we wniosku lokali złożył zeznanie o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty), w którym wykazał przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o PIT, w kwocie odpowiadającej przypadającemu mu udziałowi w sprzedawanej nieruchomości – należy przez to rozumieć, że złożył Pan zeznanie, o którym mowa w art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

Z uwagi na fakt, iż sprzedaż nieruchomości 1, 2 i 3 nastąpiła przed upływem 5 lat, licząc od końca roku w którym nastąpiło ich nabycie, Wnioskodawca za każdy rok w którym nastąpiła sprzedaż nieruchomości złożył zeznanie PIT-39.

15.W związku ze sformułowanym we wniosku pytaniem nr 2 prosimy o wskazanie w opisie stanu faktycznego jakie konkretnie wydatki, związane z jaką czynnością cywilnoprawną, kiedy, na co (z jakiego tytułu) i w jakiej wysokości Pan poniósł w związku z zakupem Nieruchomości nr 3?

W związku z nabyciem Nieruchomości nr 3 Wnioskodawca poniósł koszty związane z:

(i)podatkiem PCC w wysokości (…) zł;

(ii)kosztami notarialnymi obejmującymi: wynagrodzenie notariusza wraz z podatkiem od towarów i usług od wynagrodzenia notariusza wg stawki 23% w łącznej kwocie (…) zł, w tym za:

•sporządzenie umowy w wysokości (…) zł,

•złożenie wniosku wieczystoksięgowego w wysokości (…)zł oraz

•podatkiem VAT w wysokości (…)zł, a także tytułem taksy notarialnej w wysokości (…) zł;

(iii) koszty związane z opłatami sądowymi w wysokości: (…) zł.

16.Jakie wydatki na remont Nieruchomości nr 3 są przedmiotem Pana zapytania w zakresie wydatków dotyczących pytania nr 3 sformułowanego we wniosku i mają być przedmiotem oceny w wydanej na Pana wniosek interpretacji? Prosimy o podanie odrębnie dla każdej faktury, z której wydatki mamy ocenić jako wypełniające warunki do zaliczenia ich w koszty, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy o PIT następujące informacje:

a)nr faktury;

b)nabywca wskazany na tej fakturze;

c)datę jej wystawienia;

d)datę jej zapłaty;

e)zakup czego, dokumentuje każda ze wskazanych przez Pana faktur, których poniesienie jako kosztów uzyskania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości mamy dokonać.

Zestawienie wydatków poniesionych na remont Nieruchomości nr 3 przedstawia się następująco:

(...)

17.Prosimy o podanie do czego każdy z zakupionych przez Pana towarów wskazanych na ww. fakturach dokumentujących poniesienie wydatków został wykorzystany w przeprowadzonych pracach remontowych w Nieruchomości nr 3?

Wszystkie zakupione przez Pana A.B. materiały oraz usługi wskazane na ww.

fakturach VAT zostały wykorzystane na dokonanie prac remontowo – modernizacyjnych w Nieruchomości nr 3.

18.Czy poza nieruchomościami opisanymi w przedmiotowym wniosku, dokonał Pan nabycia jeszcze innych nieruchomości, jeżeli tak to kiedy (prosimy o wskazanie daty) w jakiej formie je Pan nabył (np. zakup, zamiana, darowizna, dziedziczenie itp.) i opisał jakie to nieruchomości?

Pan A.B. nie dokonywał nabyć innych nieruchomości poza wskazanymi w przedmiotowym wniosku o wydanie indywidualnej interpretacji prawa podatkowego.

Na obecną chwilę Pan B. nie planuje nabywać innych nieruchomości.

19.Które z ww. nabytych przez Pana nieruchomości zostały przez Pana odpłatnie zbyte i kiedy?

Z uwagi na odpowiedź na pytanie nr 18, powyższe pytanie należy uznać za bezprzedmiotowe.

20.Które z nabytych nieruchomości wskazanych w odpowiedzi na pkt 18 przedmiotowego wezwania ma Pan zamiar odpłatnie zbyć?

Z uwagi na odpowiedź na pytanie nr 18, powyższe pytanie należy uznać za bezprzedmiotowe.

Pytania:

1.Czy cena nabycia 1/2 udziału w Nieruchomości nr 3, składającej się z lokalu mieszkalnego C1, położonego na (…) kondygnacji budynku wielomieszkaniowego (bloku XXX) w A., dzielnicy B., przy ul. D1 o powierzchni użytkowej (…) m² nr, nabytej przez Wnioskodawcę na mocy aktu notarialnego z dnia 28 marca 2019 roku i odpowiadającej kwocie (…) zł przypadającej na Wnioskodawcę, stanowi dla Wnioskodawcy koszt uzyskania przychodu w rozumieniu art. 22 ust. 6c ustawy o PIT?

2.Czy do kosztów uzyskania przychodu w rozumieniu art. 22 ust. 6c ustawy o PIT, z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, należy również zaliczyć koszty związane ze sporządzeniem aktu notarialnego, bez którego nabycie nieruchomości nie byłoby możliwe, tj. podatek od czynności cywilnoprawnych, wynagrodzenie notariusza wraz z podatkiem od towarów i usług wg stawki 23% oraz opłatę sądową, przypadające na Wnioskodawcę proporcjonalnie do ceny nabycia udziału w Nieruchomości nr 3 składającej się z lokalu mieszkalnego C1, położonego na (…) kondygnacji budynku wielomieszkaniowego (bloku XXX) w A., dzielnicy B., przy ul. D1 o powierzchni użytkowej (…) m² nabytej przez Wnioskodawcę na mocy aktu notarialnego z dnia 28 marca 2019 roku?

3.Czy do kosztów uzyskania przychodu w rozumieniu art. 22 ust. 6c ustawy o PIT, z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, należy również zaliczyć udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania, do których należy zaliczyć wydatki na remont Nieruchomości nr 3 składającej się z lokalu mieszkalnego C1, położonego na (…) kondygnacji budynku wielomieszkaniowego (bloku XXX) w A., dzielnicy B., przy ul. D1 o powierzchni użytkowej (…) m², nabytej przez Wnioskodawcę na mocy aktu notarialnego z dnia 28 marca 2019 roku?

Pana stanowisko do pytania nr 1:

Zdaniem Wnioskodawcy, cena nabycia 1/2 udziału w Nieruchomości nr 3, składającej się z lokalu mieszkalnego C1, położonego na (…) kondygnacji budynku wielomieszkaniowego (bloku XXX) w A., dzielnicy B., przy ul. D1 o powierzchni użytkowej (…) m², nabytej przez Wnioskodawcę na mocy aktu notarialnego z dnia 28 marca 2019 roku, stanowi dla Wnioskodawcy koszt uzyskania przychodu w rozumieniu art. 22 ust. 6c ustawy o PIT.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a - c ustawy o PIT, źródłami przychodów są odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a)nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)prawa wieczystego użytkowania gruntów

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c, przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Z kolei, z treści art. 19 ust. 1 ustawy o PIT wynika, że przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena wartości rynkowej tych rzeczy lub praw; przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Ponadto, Wnioskodawca podkreśla, że wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia (art. 19 ust. 3 ustawy o PIT).

Jednocześnie, zgodnie z art. 19 ust. 4 ustawy o PIT, jeśli wartość odpłatnego zbycia określona w cenie określonej w umowie znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, organ podatkowy wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający.

Należy też podkreślić, że zgodnie z art. 30e ust. 1 ust. 2 ustawy o PIT. od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a -c, podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określony zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i ust. 6d. powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1. dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Z kolei, zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o PIT, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a - c, z zastrzeżeniem ust. 6d. stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Wnioskodawca podkreśla, że sformułowanie „udokumentowane koszty nabycia” nie posiada legalnej definicji na gruncie przepisów prawa podatkowego, w związku z czym należy w tym przypadku odwołać się do potocznego rozumienia tego sformułowania. Zgodnie z definicją zawartą w słowniku języka polskiego, poprzez koszt należy rozumieć „sumę pieniędzy wydatkowaną na kupno lub opłacenie czegoś, nakład pieniężny na określony cel, wartość, cenę, np. koszt samochodu ” [por. M. Szymczak (red.) Słownik języka polskiego. Warszawa 1978, tom I, str. 1025].

Kosztem nabycia w rozumieniu analizowanej regulacji będzie więc cena nabycia nieruchomości wskazana w akcie notarialnym. Ponadto, zdaniem Wnioskodawcy skoro do kosztów nabycia sprzedawanej nieruchomości zaliczane są jedynie „udokumentowane koszty jej nabycia”, którymi są koszty (wydatki) faktycznie poniesione na nabycie (zapłatę ceny) nieruchomości, wówczas kosztami takimi nie może być wartość rynkowa nieruchomości, przyjęta hipotetycznie w dacie jej nabycia. Wynika to z faktu, iż wartość taka nigdy nie byłaby zapłacona, trudno ją zatem uznać za „udokumentowany koszt nabycia”. Jedocześnie należy podkreślić, iż przepis art. 22 ust. 6c ustawy o PIT nie odnosi się do wartości rynkowej, wartości hipotetycznej. Stanowisko takie zostało również potwierdzone w orzecznictwie, m.in. w wyroku NSA z dnia 26 lutego 2020 roku, sygn. II FSK 745/18.

Wnioskodawca również podkreśla, że przepisy ustawy o PIT nie odsyłają w tym zakresie do ogólnej definicji kosztów uzyskania przychodów zawartej w art. 22 ust. 1, poprzez które, co do zasady, należy rozumieć koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów.

Jak wynika z powyższego, według art. 22 ust. 6c ustawy o PIT, kosztem uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest koszt udokumentowany, który jest wyłącznie związany z nabyciem nieruchomości lub prawa majątkowego, a nie koszt uzyskania przychodu związany z określonym źródłem przychodu.

Zdaniem Wnioskodawcy, założenie, iż ustalając podatkowe koszty uzyskania przychodów z tytułu sprzedaży nieruchomości należałoby oprzeć na ogólnej zasadzie wynikającej z art. 22 ust. 1 ustawy o PIT, nie jest więc z żaden sposób racjonalnie uzasadnione. Oznaczałoby to, iż wprowadzenie do ustawy o PIT normy zawartej w art. 22 ust. 6c stałoby się zbędne.

Zdaniem Wnioskodawcy, do kosztów nabycia nieruchomości należałoby zaliczyć więc cenę nieruchomości wskazaną w akcie notarialnym, tj. cenę nabycia udziału w Nieruchomości nr 3, składającej się z lokalu mieszkalnego C1, położonego na (…) kondygnacji budynku wielomieszkaniowego (bloku XXX) w A., dzielnicy B., przy ul. D1 o powierzchni użytkowej (…) m², nabytej przez Wnioskodawcę na mocy aktu notarialnego z dnia 28 marca 2019 roku i odpowiadającą kwocie (…) zł przypadającej na Wnioskodawcę. Koszt ten stanowi dla Wnioskodawcy udokumentowany koszt nabycia nieruchomości, będący kosztem uzyskania przychodu w rozumieniu art. 22 ust. 6c ustawy o PIT.

Pana stanowisko do pytania nr 2:

Zdaniem Wnioskodawcy, do kosztów uzyskania przychodu w rozumieniu art. 22 ust. 6c ustawy o PIT, z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, należy również zaliczyć koszty związane ze sporządzeniem aktu notarialnego, bez którego nabycie nieruchomości nie byłoby możliwe, tj. podatek od czynności cywilnoprawnych, wynagrodzenie notariusza wraz z podatkiem od towarów i usług wg stawki 23% oraz opłatę sądową, przypadające na Wnioskodawcę proporcjonalnie do ceny nabycia 1/2 udziału w Nieruchomości nr 3 składającej się z lokalu mieszkalnego C1, położonego na (…)kondygnacji budynku wielomieszkaniowego (bloku XXX) w A., dzielnicy B., przy ul. D1 o powierzchni użytkowej (…) m², nabytej przez Wnioskodawcę na mocy aktu notarialnego z dnia 28 marca 2019 roku, które to koszty wynoszą (…) zł.

Zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o PIT, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d. stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Zdaniem Wnioskodawcy za udokumentowane koszty nabycia należy również uznać koszty związane ze sporządzeniem aktu notarialnego, bez którego nabycie nieruchomości nie byłoby możliwe. Na koszty te składają się podatek od czynności cywilnoprawnych oraz wynagrodzenie notariusza wraz z podatkiem od towarów i usług według stawki 23%, a także opłata sądowa.

Powyższe stanowisko zostało potwierdzone w interpretacjach podatkowych, m.in. interpretacji wydanej przez Dyrektora Krajowej Informacji Podatkowej z dnia 17 grudnia 2021 roku, sygn. 0113-KDWPT.4011.207.2021.3.SK; interpretacji z dnia 10 kwietnia 2017 roku, sygn. 2461- IBPB-2-2.4511.63.2017.1.KK oraz wyroku NSA z dnia 26 lutego 2020 roku, sygn. II FSK 745/18.

Zdaniem Wnioskodawcy, jest on uprawniony do zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów kosztów związanych ze sporządzeniem aktu notarialnego, bez którego nabycie nieruchomości nie byłoby możliwe. Na koszty te składają się podatek od czynności cywilnoprawnych oraz wynagrodzenie notariusza wraz z podatkiem od towarów i usług według stawki 23%, a także opłata sądowa. Wnioskodawca jest uprawniony do zaliczenia ww. opłat do kosztów podatkowych w wysokości (…) zł.

Pana stanowisko do pytania nr 3:

Zdaniem Wnioskodawcy, do kosztów uzyskania przychodu w rozumieniu art. 22 ust. 6c ustawy o PIT, z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, należy również zaliczyć udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania, do których należy zaliczyć wydatki na remont Nieruchomości nr 3 składającej się z lokalu mieszkalnego C1, położonego na (…) kondygnacji budynku wielomieszkaniowego (bloku XXX) w A., dzielnicy B., przy ul. D1 o powierzchni użytkowej (…) m², nabytej przez Wnioskodawcę na mocy aktu notarialnego z dnia 28 marca 2019 roku.

Wnioskodawca wskazuje, iż z treści art. 22 ust. 6c ustawy o PIT wprost wynika, że odnosi się on dwóch sytuacji. Po pierwsze, co zostało wskazane powyżej, zakresem obowiązywania tego przepisu objęte jest nabycie lub wytworzenie nieruchomości lub praw wskazanych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o PIT. Z kolei drugim przypadkiem jest poniesienie nakładów na nieruchomość, które zwiększyły jej wartość.

Nakłady, które zwiększają wartość nieruchomości, to przede wszystkim wydatki o charakterze remontowym, związane z przeprowadzeniem remontu lub jego wykończeniem. Wysokość tego rodzaju nakładów nie może być dokumentowana w jakikolwiek sposób. Poniesienie tych wydatków ustala się na podstawie wystawionych faktur VAT.

Ponadto, jak wynika z orzecznictwa, niewystarczającym byłoby jedynie posiadanie kserokopii faktury VAT, która nie zawiera określenia rodzaju i zakresu wykonanych usług remontowych. Nie byłoby bowiem możliwości ustalenia w oparciu o jej treść, jakie prace zostały faktycznie wykonane w danym lokalu mieszkalnym (wyrok WSA w Gdańsku z dnia 30 czerwca 2021 roku, sygn. I SA/Gd 179/21).

Jednocześnie, do tego rodzaju nakładów nie można zaliczyć wszystkich wydatków. Nie będą nimi np. wydatki związane z adaptacją lokalu czyjego umeblowaniem. Jak stwierdził WSA w Gdańsku w wyroku z dnia 3 listopada 2020 roku. sygn. I SA/Gd 731/20: „Zabudowa kuchni, będąca ze swej istoty zabudową meblową nie może być uznana za instalację lub urządzenie techniczne budynku. Może być ona w każdym czasie zdemontowana lub wymieniona. Tym samym wydatki te nie mają charakteru prac budowlanych czy remontowych, są związane z umeblowaniem i wyposażeniem budynku lub lokalu mieszkalnego, nie zaś elementem jego konstrukcji. Nie stanowią nakładów zwiększających wartość nieruchomości. Podobnie za koszty uzyskania przychodów nie można uznać sprzętu AGD do kuchni pod stalą zabudowę, pralki, mebli w postaci łóżka sypialnianego i skórzanej kanapy, a także luster oraz dywany/wykładziny. Tego rodzaju wydatki nie mogą pomniejszać podstawy opodatkowania jako koszty uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego, gdyż nie są nakładem na lokal, lecz kosztem jego umeblowania i wyposażenia ”,

Ponadto, jak wynika z wyroku NSA z dnia 12 stycznia 2021 roku, sygn. II FSK 2469/18: „Zamontowane na trwale elementy poprawiające funkcjonalność budynku mieszkalnego jak stała zabudowa wnękowa czy stała zabudowa kuchenna to nakłady w rozumieniu art. 22 ust. 6c ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych. Jest osobną kwestią dowodową i przedmiotem oceny w realiach konkretnej sprawy to, czy tego rodzaju nakłady zostały poniesione i zwiększyły wartość nieruchomości, a to jest warunkiem uznania ich za koszt uzyskania przychodu w świetle wskazanego przepisu. Uznać można, że wykonanie trwalej zabudowy meblowej kuchni i wyposażenie jej w zamontowany na trwałe sprzęt oraz zamontowanie szaf wnękowych z reguły poprawia funkcjonalność lokalu czy budynku mieszkalnego, ulepsza go, podnosi jego walory. Teza, że wykonanie wartej kilkadziesiąt tysięcy zabudowy w żaden sposób nie wpłynęło na zwiększenie wartości budynku mieszkalnego, wymagałaby przestawienia przekonujących argumentów w realiach konkretnej sprawy".

Jednocześnie z przepisu wynika, że jedynie w odniesieniu do nakładów ustawodawca wskazał na konieczność, by zostały one „poczynione"' w czasie posiadania rzeczy lub praw majątkowych, a więc po ich „nabyciu" lub „wytworzeniu".

Z art. 22 ust. 6c ustawy o PIT nie wynika więc, by posiadanie nieruchomości lub praw wskazanych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o PIT stanowiło warunek zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów ze zbycia nieruchomości i praw, kosztów ich nabycia lub wytworzenia. Wprowadzenie takiego warunku byłoby pozbawione sensu, ponieważ oczywistym jest, że wydatki na nabycie lub wytworzenie nieruchomości lub praw ponoszone są przed objęciem ich w posiadanie, które następuje najczęściej z chwilą nabycia lub po wytworzeniu. Potwierdzenie tego stanowiska zostało również wyrażone w wyroku NSA z dnia 17 grudnia 2021 roku, sygn. II FSK. 1159/21.

Zdaniem Wnioskodawcy, jest on uprawniony do zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów nakładów, które zwiększyły wartość nieruchomości i zostały udokumentowane fakturami VAT, które są w posiadaniu Wnioskodawcy, do których należą:

•wydatki wykazane na fakturze VAT z tytułu przeprowadzenia usługi remontowej i wykazane jako: gładź, glazura, panele, malowanie, łazienka;

•wydatki wykazane na fakturze VAT z tytułu przeprowadzenia usługi remontowo - budowlanej polegającej na wymianie parapetów wewnętrznych;

•wydatki wykazane na fakturze VAT z tytułu przeprowadzenia usługi remontowo - budowlanej polegającej na wymianie stolarki PCV;

•wydatki wykazane na fakturze VAT jako: rury gwintowane, kolano PP 50/90, mufa % czarna 24.51.30-0;

•wydatki wykazane na fakturze VAT jako: kształtka stal; kształtka żeliwo, zawór kulowy do gazu nakrętny;

•wydatki wykazane na fakturze VAT jako: tynk gipsowy;

•wydatki wykazane na fakturze VAT jako: gładź tynkowa, kołek do styropianu, wkręty, przewody, narożniki aluminiowe, profil rigips, wieszak rigips;

•wydatki wykazane na fakturze VAT jako: grzejniki, redukcja mos. HARD (op. 20/ 500 szt.), zestawy zaworów;

•wydatki wykazane na fakturze VAT jako: pędzle, różne rodzaje gniazd i włączników; system poziom; puszki gipsu; gładź szpachlowa, zaprawa klejowa;

•wydatki wykazane na fakturze VAT jako: płyta nida zwykła, płyta rigips, gotowa gładź, siatka spoinowa;

•wydatki wykazane na fakturze VAT jako: klej, grunt, gips budowlany, wkręty, gąbki, próbniki; wykrywacze przewodowe

•wydatki wykazane na fakturze VAT jako: środek gruntujący, kabel instalacyjny, przecinak;

•wydatki wykazane na fakturze VAT jako: trójnik, kolano, wiadro, złączki

•wydatki wykazane na fakturze VAT jako: listwy do malowania, gładź gipsowa, różne rodzaje taśm; impregnaty gruntujące;

•wydatki wykazane na fakturze VAT jako: akryl biały, różne rodzaje złączek, żarówki;

•wydatki wykazane na fakturze VAT jako: towar oznaczony jako PKWiU 24.33.11.0, (kształtowniki otwarte, formowane lub profilowane na zimno, ze stali niestopowej); gips budowlany, piany montażowe, emalie malarskie;

•wydatki wykazane na fakturze VAT jako: towar oznaczony jako PKWiU 23.31.10.0 (płytki ceramiczne i płyty chodnikowe ceramiczne);

•wydatki wykazane na fakturze VAT jako: maskownice, glazura, kratki i siatki;

•wydatki związane z remontem łazienki, do których należą specjalistyczne części do umywalek;

•wydatki wykazane na fakturze VAT jako: drzwi zewnętrzne;

•wydatki wykazane na fakturze VAT jako: panele podłogowe;

•wydatki wykazane na fakturze VAT jako wydatki związane z wykończeniem podłogi: fugi, listwy; kleiny do montażu drzwi i okien; klamki; zamki oraz inne drobne wydatki związane z wykończeniem drzwi i okien.

Zdaniem Wnioskodawcy, do kosztów uzyskania przychodu w rozumieniu art. 22 ust. 6c ustawy o PIT, z tytułu odpłatnego zbycia, o który m mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit, a-c, należy również zaliczyć udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania, do których należy zaliczyć wyżej wymienione wydatki o charakterze remontowym poniesione przez Wnioskodawcę, które zwiększyły wartość Nieruchomości nr 3 składającej się z lokalu mieszkalnego C1, położonego na (…) kondygnacji budynku wielomieszkaniowego (bloku XXX) w A., dzielnicy B., przy ul. D1 o powierzchni użytkowej (…) m², nabytej przez Wnioskodawcę na mocy aktu notarialnego z dnia 28 marca 2019 roku.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku w zakresie :

•zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów jako nakłady poniesinne w trakcie posiadania Nieruchomość nr 3 wydatków na zakup: pędzli, wiadra, próbnika,przecinaka, rękawic, wykrywaczy przewodowych, taśm papierowych i malarskich, żarówek i wkładki topikowej - jest nieprawidłowe;

•w pozostałym zakresie - jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1128 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Skoro jak zaznaczył Pan w opisie stanu faktycznego, że:

nieruchomości te były nabywane jedynie w celach prywatnych. Nieruchomości nie były nabywane w celach prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na obrocie nieruchomościami

to zastosowanie mają następujące przepisy.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy:

Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2

a.nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b.spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej

c.prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d.innych rzeczy,

–jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dla określenia jego skutków podatkowych istotne jest zatem ustalenie daty nabycia nieruchomości lub praw.

Z przedstawionego opisu stanu faktycznego wynika, że udział we współwłasności Nieruchomości nr 3 nabył Pan w dniu 28 marca 2019 r., natomiast zbycia posiadanego udziału dokonał Pan w dniu 17 września 2019 roku, a więc przed upływem 5 lat, licząc od końca roku w którym nastąpiło jej nabycie, dlatego też skoro jak Pan wskazał jej zbycie nie nastąpiło w ramach działalności gospodarczej stanowi to dla Pana źródło przychodu w rozumieniu powołanego wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 ww. ustawy:

Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)- c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy

Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

W myśl art. 19 ust. 1 ww. ustawy:

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Według art. 19 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością np. koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości). Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo - skutkowy. Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód.

Kosztów odpłatnego zbycia nie należy utożsamiać z kosztami uzyskania przychodu. Ustalenie kosztów uzyskania przychodu zbywanej nieruchomości odbywa się zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.

Zgodnie z art. 22 ust. 6c ww. ustawy:

Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

W myśl art. 22 ust. 6e ww. ustawy:

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Na mocy art. 22 ust. 6f ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Koszty nabycia lub koszty wytworzenia, o których mowa w ust. 6c, są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej „Monitor Polski”

W przedmiotowej sprawie powziął Pan wątpliwość, czy koszty poniesione przez Pana na nabycie udziału we współwłasności Nieruchomości nr 3 i koszty związane ze sporządzeniem aktu notarialnego zakupu przez Pana ww. udziału, oraz wydatki poniesione na jej remont i modernizację w trakcie posiadania ww. nieruchomości, mogą być uznane za koszty uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia Nieruchomości na podstawie art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W związku z tym, że nabył Pan udział we współwłasności Nieruchomość nr 3 w drodze kupna (nabycie odpłatne), koszty uzyskania przychodów ustalone będą na podstawie art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Jak wynika z przywołanych powyżej przepisów, podstawą obliczenia podatku jest dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia udziału w lokalu mieszkalnym określonym zgodnie z art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (tj. wartością wyrażoną w cenie określonej w umowie sprzedaży, pomniejszoną o koszty odpłatnego zbycia), a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tak obliczony dochód będzie podlegał opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Wskazany art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ma charakter szczególny i wyczerpująco określa zasady ustalania kosztów uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy.

Z zacytowanych powyżej przepisów wynika więc jednoznacznie, że do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości podatnik może zaliczyć kwotę, którą wydatkował na jej nabycie wynikającą z aktu notarialnego, czyli cenę zakupu i wydatki na sporządzenie aktu notarialnego obejmujące podatek od czynności cywilnoprawnych i koszty notarialne, czyli wynagrodzenie notariusza wraz z podatkiem od towarów i usług wg stawki 23% oraz opłatę sądową przypadające na Wnioskodawcę proporcjonalnie do ceny nabycia udziału we współwłasności Nieruchomości nr 3 oraz udokumentowane fakturami VAT wydatki na nakłady, które zwiększyły wartość ww. nieruchomości w okresie jej posiadania przez podatnika.

Przepis ten tworzy katalog zamknięty, który w żadnym wypadku nie dopuszcza zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów innych wydatków niż wymienione. Zatem, sam fakt poniesienia przez podatnika wydatku nie upoważnia go jeszcze do zaliczenia tego wydatku do kosztów nabycia lub nakładów, o których mowa w art. 22 ust. 6c ww. ustawy.

Analiza treści art. 22 ust. 6c i 6e ww. ustawy, prowadzi zatem do wniosku, że zaliczenie do kosztów uzyskania przychodu poniesionych na nieruchomość nakładów uwarunkowane zostało koniecznością:

1)zwiększenia jej wartości,

2)poniesienia w czasie posiadania przedmiotowej nieruchomości, oraz

3)udokumentowania fakturami VAT lub dokumentami stwierdzającymi poniesienie opłat administracyjnych.

Na gruncie podatku dochodowego od osób fizycznych za nakłady należy zatem rozumieć wszelkie inwestycje, które zmieniają/przeobrażają daną rzecz, nadając jej nową jakość. Zatem nakłady, o których mowa w art. 22 ust. 6c ww. ustawy, poniesione w trakcie posiadania nieruchomości, mogą stanowić koszt uzyskania przychodu z tytułu jej odpłatnego zbycia, jeżeli odznaczają się remontowym, modernizacyjnym lub ulepszającym charakterem i zwiększyły wartość nieruchomości, niezależnie od tego, czy zostały one sfinansowane kredytem bankowym, czy też środki na ten cel pochodziły z oszczędności nabywcy.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie określa, co należy rozumieć pod pojęciem nakładów w rozumieniu ww. przepisu. W doktrynie ugruntowany jest pogląd, zgodnie z którym przez nakłady na nieruchomość należy rozumieć sumę wydatków poniesionych na substancję danej nieruchomości. Uznaje się, że są to nie tylko nakłady ulepszające lub modernizujące nieruchomość, ale również nakłady o charakterze budowlanym, remontowym.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym nie definiują także pojęcia „remont”. Wymienione pojęcie rozumieć należy zatem w znaczeniu powszechnie stosowanym w zakresie inwestycji.

W świetle przepisu art. 3 pkt 8 ww. ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2021 r. poz. 2351 ze zm.) poprzez „remont” należy rozumieć:

Wykonanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym.

Pojęcie remontu wyczerpująco wyjaśnił również Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 4 marca 1998 r., I SA/Gd 886/96, stwierdzając: „Za remont budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego w znaczeniu powszechnie stosowanym w zakresie inwestycji uważa się prace budowlane mające na celu utrzymanie lokalu mieszkalnego lub budynku mieszkalnego we właściwym stanie, przywrócenie jego pierwotnej zdolności użytkowej, którą utracił w wyniku upływu czasu i eksploatacji wraz z wymianą dotychczas użytkowanych zużytych składników ich wyposażenia technicznego takich jak: dotychczasowej instalacji wodnej, kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania, ciepłej wody, gazu przewodowego lub tylko określonych elementów tych instalacji.”

Za „remont” należy więc uznać prace dotyczące nieruchomości służące utrzymaniu nieruchomości we właściwym stanie, doprowadzeniu jej do pożądanej zdolności użytkowej, modernizacji jej elementów składowych.

Rozpatrując powyższe należy mieć na względzie fakt, że aby dany wydatek zaliczyć jako nakład zwiększający wartość nieruchomości w czasie jej posiadania musi zostać udokumentowany w sposób, o którym mowa w art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z powyższym przepisem, warunkiem zaliczenia poniesionych wydatków do kosztów uzyskania przychodu z tytułu zbycia nieruchomości, jest m.in. posiadanie faktury VAT lub dokumentu stwierdzającego poniesienie opłat administracyjnych.

Ustawodawca wprost wskazuje więc jakimi dokumentami potwierdzającymi poniesienie nakładów podatnik powinien dysponować. Przepis ten formułuje katalog zamknięty, który w żadnym wypadku nie dopuszcza zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu wydatków poniesionych na podstawie dokumentów innych niż wymienione w art. 22 ust. 6e powyższej ustawy.

Sam fakt poniesienia przez podatnika wydatku nie upoważnia go jeszcze do zaliczenia tego wydatku do kosztów nabycia, wytworzenia lub nakładów, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy. Nie wystarczy samo subiektywne przekonanie podatnika, że ponieważ wydatek w jakiś sposób z różnych względów towarzyszy, np. nabyciu to należy uznać go za wydatek mający wpływ na wysokość podstawy opodatkowania. Wydatek ten powinien być jeszcze odpowiednio udokumentowany, tj. w sposób wskazany wprost w art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zatem, odnosząc się do wydatków, które wskazał Pan we wniosku mogą być one zaliczone do kosztów uzyskania przychodów w rozumieniu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z wyjątkiem wydatków na nabycie pędzli, wiadra, próbnika, przecinaka, rękawic, wykrywaczy przewodowych, taśm papierowych i malarskich, bowiem mimo, że jak to wskazano w opisie stanu faktycznego zostały one wykorzystane na wykonanie prac remontowo – modernizacyjnych w Nieruchomości nr 3, to jednak jako wydatki na zakup narzędzi ułatwiających wykonanie prac remontowych ich poniesienie nie spowodowało zwiększenie wartości nabytej Nieruchomości podobnie jak wydatek na zakup żarówek, czy wkładki topikowej, stanowiących normalne wyposażenie lokalu mieszkalnego.

Informacje dodatkowe

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpetacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu zaistnienia zdarzenia.

Podkreślenia wymaga, że niniejsza interpretacja indywidualna ogranicza się wyłącznie do udzielenia informacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w opisanych przez Wnioskodawcę okolicznościach zaistniałego stanu faktycznego.

Zastrzec również należy, że tutejszy organ dokonał oceny przedmiotowych wątpliwości przyjmując zgodnie z opisanym stanem faktycznym, że nabycia i zbycia przedmiotowego lokalu nie dokonano w ramach działalności gospodarczej.

Organ interpretacyjny nie jest bowiem właściwy do przeprowadzenia postępowania dowodowego, które w przedmiotowej sprawie umożliwiłoby weryfikację opisanego stanu faktycznego. Postępowanie w sprawie wydawania interpretacji indywidualnych, z uwagi na przedmiot i charakter wydawanych w jego toku rozstrzygnięć, jest bowiem postępowaniem szczególnym, odrębnym, do którego nie mają bezpośredniego zastosowania inne (poza wskazanymi w ustawie) przepisy Ordynacji podatkowej, w szczególności nie jest postępowaniem dowodowym, które może być prowadzone w toku kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej, czy postępowania podatkowego lub czynności sprawdzających.

Organ wydający interpretację indywidualną nie może więc zbadać w sensie merytorycznym „sprawy podatkowej” wynikającej z przytoczonego we wniosku zdarzenia lecz jedynie pozytywnie lub negatywnie ocenić, z przytoczeniem przepisów prawa podatkowego, czy stanowisko pytającego zawarte we wniosku odnoszące się do regulacji przepisów materialnego prawa podatkowego jest słuszne i znajduje oparcie w okolicznościach przedstawionego zdarzenia. Organ interpretacyjny przedstawia jedynie swój pogląd dotyczący wykładni treści analizowanych przepisów i sposobu ich zastosowania w odniesieniu do przedstawionego we wniosku stanu faktycznego bądź zdarzenia przyszłego (którego elementy przyjmuje jako podstawę rozstrzygnięcia bez weryfikacji).

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

•Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego/zdarzenia przysżłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

•Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

•Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

•w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA) albo

•w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).