Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości (działek) otrzymanej w spadku.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanych zdarzeń przyszłych w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

28 listopada 2022 r. wpłynął Pani wniosek z 23 listopada 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych planowanej sprzedaży nieruchomości. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawczyni jest polskim rezydentem podatkowym, rolnikiem – prowadzącym wraz z mężem gospodarstwo rolne położone w miejscowości C. (miejsce zamieszkania Wnioskodawczyni).

Wnioskodawczyni w wyniku spadkobrania stała się właścicielką gruntów rolnych położonych w R. Dla odziedziczonych działek prowadzona jest przez Sąd Rejonowy księga wieczysta nr (…), w skład której wchodzą działki o numerach ewidencyjnych 1, 2, 3, 4 i 5. Przedmiotowe działki zgodnie z księga wieczystą stanowią gospodarstwo rolne.

Do Wnioskodawczyni zgłosił się potencjalny nabywca działek oznaczonych numerami 1 i 2, który poszukiwał działek w tej okolicy, na których mógłby prowadzić działalność produkcyjną/magazynową. Zainteresowany odnalazł księgę wieczystą nieruchomości i samodzielnie odnalazł jej aktualną właścicielkę – Wnioskodawczynię.

Wnioskodawczyni zamierza sprzedać zainteresowanemu nabywcy wyłącznie działki nr 1 i 2 (dalej jako „działki”).

Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów działki te w przeważającej mierze stanowią grunty orne (...).

Nieruchomość nr kw (…) obejmująca działki nr 1 i 2, pierwotnie została nabyta przez S.S. W aktualnym wypisie z księgi wieczystej jako właściciele wpisani są S.S. – udział 5/6 oraz T.M. – udział 1/6. Przedmiotowe działki nabywane były w drodze dziedziczenia przez krewnych Wnioskodawczyni, natomiast ostatecznie to Wnioskodawczyni stała się ich jedyną właścicielką.

Sprawy spadkowe zostały uregulowane dopiero przez Wnioskodawczynię, wobec czego nie znajdują one jeszcze odzwierciedlenia w aktualnym wypisie z księgi wieczystej – co znajduje potwierdzenie we wpisanym w dziale III ostrzeżeniu o niezgodności, w którym jako właściciela wskazuje się Wnioskodawczynię.

Droga dziedziczenia była następująca:

1.S.S. zmarł w grudniu 2011 r., a spadek po nim w całości odziedziczyła jego siostra – T.M., co zostało stwierdzone aktem poświadczenia dziedziczenia z czerwca 2021 r. sporządzonym przez Notariusza. Datą nabycia spadku jest chwila śmierci spadkodawcy, a więc T.M. nabyła spadek w grudniu 2011 r. Z tą datą stała się więc właścicielką wszystkich działek objętych księgą wieczystą (…) w tym działek 1 i 2.

2.T.M. zmarła w sierpniu 2014 r. W dacie śmierci była jedyną właścicielką przedmiotowych działek. Całość spadku po niej odziedziczył jej mąż, co zostało stwierdzone aktem poświadczenia dziedziczenia z czerwca 2021 r. sporządzonym przez Notariusza. Datą nabycia spadku jest chwila śmierci spadkodawcy, a więc J.M. nabył spadek w sierpniu 2014 r.

3.J.M. zmarł w styczniu 2018 r., a całość spadku po nim odziedziczyła Wnioskodawczyni, co zostało stwierdzone prawomocnym postanowieniem sądu o stwierdzeniu nabycia spadku z marca 2021 r. W dacie swojej śmierci J.M. był wyłącznym właścicielem przedmiotowych działek wobec czego w styczniu 2018 r. Wnioskodawczyni stała się właścicielką działek nr 1 i 2.

Opis dziedziczenia znajduje się także w protokole dziedziczenia z czerwca 2021 r. sporządzonego przez Notariusza.

W momencie nabycia przez Wnioskodawczynię nieruchomości były już objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego zgodnie z uchwałą Rady Miejskiej. W tymże planie przedmiotowe działki przeznaczone są jako (…).

Działki były, są obecnie i będą do momentu ewentualnej sprzedaży, wykorzystywane rolniczo jako łąki (...).

Przed sprzedażą działek Wnioskodawczyni nie występowała ani nie zamierza występować o wydanie pozwolenia na budowę ani żadnych innych pozwoleń czy uzgodnień. Działki objęte zostały miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, wobec czego nie została ani nie zostanie wydana wobec nich decyzja o warunkach zabudowy.

W związku z planowaną sprzedażą działek, nie zostały udzielone nikomu żadne pełnomocnictwa/zgody do dokonania w imieniu Wnioskodawczyni jakichkolwiek czynności w odniesieniu do nieruchomości. Działki nie były, nie są i nie będą udostępniane osobom trzecim. Wnioskodawczyni nigdy nie zajmowała się obrotem nieruchomościami, grunty te nie były przedmiotem dzierżawy ani żadnej innej umowy o podobnym charakterze.

Wnioskodawczyni nie zamierza ponosić żadnych nakładów finansowych związanych z przygotowaniem działek do sprzedaży. W szczególności Wnioskodawczyni nie zamierza „uzbrajać” działek, tj. doprowadzać do nich mediów, ani też wykonywać zagospodarowania terenu, czy wznosić ogrodzenia, wytaczać dróg. Pozostanie to w gestii nabywcy.

Wnioskodawczyni nie zamierza również w jakikolwiek inny sposób ulepszać lub uatrakcyjniać wskazanych działek.

Wnioskodawczyni nie zamierza wystawiać działek na sprzedaż w serwisach ogłoszeniowych ani w żaden inny sposób informować o możliwości ich nabycia. Wnioskodawczyni nie planuje również reklamowania oferty w prasie, radiu, telewizji, na billboardach, czy w jakichkolwiek innych miejscach.

Wnioskodawczyni nie jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem od towarów i usług. Ww. działki nie są i nie były wykorzystywane w działalności gospodarczej w rozumieniu art. 2 pkt 15 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, w tym w działalności rolniczej. Wnioskodawczyni nigdy nie dokonywała z działek wymienionych we wniosku sprzedaży płodów rolnych. Przy nabyciu działek wymienionych we wniosku nie wystąpił podatek VAT naliczony. Jako rolnik Wnioskodawczyni nie jest podatnikiem podatku VAT, korzystając ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3.

Środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości Wnioskodawczyni zamierza przeznaczyć częściowo na swoje prywatne potrzeby, a częściowo na utrzymanie prowadzonego przez siebie i męża gospodarstwa rolnego położonego w miejscowości C.

Pytanie

Czy w przedstawionym zdarzeniu przyszłym Wnioskodawczyni z tytułu planowanej sprzedaży działek o nr 1 i 2 będzie zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego?

Pani stanowisko w sprawie

W Pani ocenie, podatek z tytułu przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości o nr 1 i 2 nie wystąpi, ponieważ za datę nabycia przez Wnioskodawczynię jako spadkobiercę ww. działek, należy przyjąć datę jej nabycia przez spadkodawcę (tj. J.M.), a więc od końca roku kalendarzowego, w którym spadkodawca nabył działkę (sierpień 2014 r.), do planowanej sprzedaży działek w 2023 r. przez Wnioskodawczynię upłynęło ponad 5 lat.

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. z 2021 r. poz. 1128 ze zm.): Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2: a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, c) prawa wieczystego użytkowania gruntów, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości miało miejsce po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 tej ustawy, a kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Wobec powyższego, w przypadku sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma moment i sposób ich nabycia.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiuje pojęcia „nabycia”; należy zatem odwołać się do przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. z 2022 r. poz. 110 ze zm.), a w szczególności do art. 155 § 1, który stanowi, że: Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

W tym miejscu należy wskazać, że przejście majątku, a więc praw i obowiązków majątkowych zmarłego, na inne osoby fizyczne i prawne reguluje Księga IV Kodeksu Cywilnego.

Zgodnie z art. 922 § 1 Kodeksu cywilnego: Prawa i obowiązki majątkowe zmarłego przechodzą z chwilą jego śmierci na jedną lub kilka osób stosownie do przepisów księgi niniejszej.

W myśl art. 924 Kodeksu cywilnego: Spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy.

Natomiast art. 925 Kodeksu cywilnego stanowi: Spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku.

Stosownie do art. 1025 § 1 Kodeksu cywilnego: Sąd na wniosek osoby mającej w tym interes stwierdza nabycie spadku przez spadkobiercę. Notariusz na zasadach określonych w przepisach odrębnych sporządza akt poświadczenia dziedziczenia.

Podkreślić również należy, że ustawą z dnia 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2018 r. poz. 2159) dodano art. 10 ust. 5 i ust. 7, które stosuje się do dochodów (przychodów) uzyskanych od dnia 1 stycznia 2019 r.

Zgodnie z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: W przypadku odpłatnego zbycia, nabytych w drodze spadku, nieruchomości lub praw majątkowych, określonych w ust. 1 pkt 8 lit. a-c, okres, o którym mowa w tym przepisie, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości lub nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę.

Od dnia 1 stycznia 2019 r. pięcioletni okres, po upływie którego nie powstanie obowiązek uiszczenia podatku dochodowego z tytułu sprzedaży nieruchomości nabytych w drodze spadku liczony jest więc od końca roku, w którym spadkodawca ją nabył lub wybudował, a nie tak jak w stanie prawnym obowiązującym do dnia 31 grudnia 2018 r. – od końca roku, w którym został otwarty spadek (w którym zmarł spadkodawca). Zmiana obejmuje zatem wszystkich, którzy dokonali lub dokonają zbycia nieruchomości po dniu 31 grudnia 2018 r. bez względu na datę odziedziczenia nieruchomości.

Z opisu sprawy wynika, iż przedmiotowe działki nabywane były przez krewnych Wnioskodawczyni w poszczególnych latach w wyniku dziedziczenia, natomiast w związku ze zgonami tych osób ostatecznie to Wnioskodawczyni stała się jedyną właścicielką działek nr 1 i 2.

W takim wypadku zgodnie z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – okres, o którym mowa w przepisie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a, należy liczyć się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tych nieruchomości nie przez Wnioskodawczynię a przez spadkodawcę tj. J.M. W przypadku spadkobrania, za moment nabycia (przejścia prawa własności), zgodnie z treścią art. 922 §1, 924 oraz 952 kc uznaje się datę śmierci spadkodawcy. Bez znaczenia w tym kontekście jest data sporządzenia aktu poświadczenia dziedziczenia czy też postanowienia sądu o stwierdzeniu nabycia spadku. W analizowanej sprawie, nabycie przez J.M., jako spadkodawcę dla Wnioskodawczyni, nastąpiło w dacie śmierci jego żony tj. w sierpniu 2014 r. Zatem, uznać należy, że 5-letni okres o którym mowa w przepisie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a, w odniesieniu do działek nr 1 i 2, minął z końcem 2019 r.

Reasumując, planowana przez Wnioskodawczynię w 2023 r. sprzedaż działek nr 1 i 2 nie będzie stanowić źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z uwagi na upływ pięcioletniego terminu, o którym mowa w ww. przepisie, ustalonego zgodnie z dyspozycją art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W konsekwencji, Wnioskodawczyni nie jest zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego, ani do złożenia zeznania podatkowego PIT-39 do urzędu skarbowego z tytułu rzeczonej sprzedaży.

Powyższe stanowisko potwierdzają także liczne interpretacje podatkowe, wydane w sprawach o bardzo podobnym stanie faktycznym.

Przykładowo, wskazać można na poniższe interpretacje:

Interpretacja indywidualna z dnia 11 października 2022 r. 0112-KDIL2-1.4011.587.2022.2.AK;

Interpretacja indywidualna z dnia 17 października 2022 r. 0112-KDIL2-1.4011.658.2022.2.DJ.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.):

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa nastąpi po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, nie stanowi ono źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Podkreślamy również, że ustawą z dnia 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2018 r., poz. 2159) dodano art. 10 ust. 5, który stosuje się do dochodów (przychodów) uzyskanych od 1 stycznia 2019 r.

Zgodnie z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: